パークシティ中央湊 ザ タワー その２

[購入検討中さん]

パークシティ中央湊 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続き、よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1009/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/560348/

所在地：東京都中央区湊2丁目15-1他（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩6分 、東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩8分
総武本線 「東京」駅 徒歩20分 、京葉線 「東京」駅 徒歩20分
東海道本線 「東京」駅 徒歩20分 、山手線 「東京」駅 徒歩20分
横須賀線 「東京」駅 徒歩20分 、中央本線（JR東日本） 「東京」駅 徒歩20分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：40.58平米～116.52平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【湊・八丁堀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/11309/

[2489: eマンションさん]

>>2488 匿名さん

白金と中目黒にもあるしね。

[2490: 匿名さん]

>>2488 匿名さん

白金の客層と似てるってことですか？
シロガネーゼほどは上品じゃないですけどね（笑）

[2491: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[2492: 匿名さん]

白金のマンションの板をみると、ホームレスが多いとか、いろいろネガが書かれてるよ。
グランドメゾン白金の杜買ったとき、知り合いのセレブから、あんな汚い場所はやめときなさいって言われたよ。
結局、ネガはどこにでもいて、無理矢理ネガるんだよ。

[2493: 匿名さん]

どうしても、港区は気になりますよね。
その気持ち、分かります。

[2494: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[2495: 匿名さん]

港区のマンションも買う。千代田区も中央区も買う。どんどん買おう。買い場やでぇ！

[2496: 匿名さん]

いや、落ち着け。まだいつものキーワードが出ていない。もう少し泳がせよう。

[2497: 匿名さん]

隣の三丁目に新橋京味のお弟子さんが独立されてお店を始められたそう。これから美味しいお店が少しずつ増えるといいですね。

[2498: 匿名さん]

金持ちは、ケチが多いから、清掃用品、除菌シートとかは、100均とかでいいのよ。
もちろんゴミも売ってるんだけど、絶対お得なもんもたくさんあります。
コンビニ、スーパーで買えば倍以上するものも。
じゃあそれが倍以上の価値中身があるのかというと、違う違うそうじゃない。
大体、使い捨ての清掃用品にブランドは必要なし。
高いもの買いたい人は勝手にこだわればいいだけ。

[2499: 匿名さん]

>>2497 匿名さん

それは興味深いですね。
三丁目のどこら辺ですか？

[2500: 匿名さん]

いま、現地付近を見てきました。東の低層はレジデンスとの距離が思ったより近かったです。まあ坪360万円として、1割ちょっと抜けるイメージでしょうか…

[2501: 匿名さん]

東の高層階はいくら抜けるの？

[2502: 匿名さん]

ケツの毛まで抜かれます

[2503: 匿名さん]

>>2494 匿名さん
>>2496 匿名さん

たまには、泳ぎに来てもいいでしょ？
「分析」だけ、しっかりお願いします。
ごきげんよう。

[2504: マンション検討中さん]

白金在住、日常的ドンキとツルハ愛用者で、こちら購入しました。
216円弁当から、特定日に3%引き楽天ギフトまで買えて重宝してます。

こちら最寄りの銀座ドンキは雰囲気▲でネックです

[2505: 匿名さん]

>>2503 匿名さん

泳いでてもいいけど、根拠のないクソ分析をどうどうと披露するのはやめてほしいなぁ。まあ、自由な場だから仕方ないけど…

湊の成約価格が下がってるっていうデータもでてこないし

[2506: 匿名さん]

＞2499

「味ひろ」ですね。7月にオープンしたばかりのようです。
隠れ家的な名店になりそうで、まさしくこれからの湊エリアの方向性に合った出店ですよね。チェーン店ばかりのエリアとは違う、味のある地域になることを期待しています。

[2507: 匿名さん]

>>2506 匿名さん

こちらですね。
お高いので普段使いは出来ないけれど記念日には利用したいですね。

https://s.tabelog.com/tokyo/A1313/A131301/13200027/?lid=header_restaur...

[2508: 匿名さん]

>>2503 匿名さん

いつもと違うなぁ。成りすましかな。いつもの先着クラッシィさんはもっと分かりやすいからな。成長したのかな。

[2509: 匿名さん]

湊地区のこの1年間の中古値段を出しました。
あんまり古いの入れても意味ないので、築10年以内の物件だけでみると平均成約単価は308.4万。平均築年数は5.9年。
駅歩分数で分けると、5分以内で312.6、6分以上10分以内の物件は298.9。
2015年度と2016年度で比べると2016年度は6.8％下落していますね。

この数値で、この物件が今築1年目、徒歩6分以上だと仮定すると坪335、タワマンということを加味すると370くらいかなという試算。
たしかに湊地区はすでに中古が下落しているのと、すでに含み損している可能性があるという見解は私は賛成。

[2510: 匿名さん]

>>2509 匿名さん

坪370万円、僕もだいたい同じ見立てです。やはり10%くらい利益が出ますね。

[2511: 匿名さん]

>>2510
利益？370くらいが妥当ってことは既に10％くらいの含み損の可能性高しってことでしょ。370って数字もタワマンってことで好意的というか甘すぎというか。築6年くらいの築浅でも徒歩６分以上なら坪300弱ってやっぱり湊って不動産評価低いね。再開発もないし中古になったらかなり厳しいでしょう。

[2512: 匿名さん]

>>2407 匿名さん
国税局に増税反対の意見を出しました。
1人の意見なんて意味がないかもしれないけど、何もせずに行方を見守るのは嫌だと思いました。
こんな不公平な増税、断固反対です。
https://www.nta.go.jp/suggestion/iken/information_form.html

[2513: 匿名さん]

>>2511 匿名さん

坪320で買ったから利益ってことでいいんですよね？私の計算間違えてるかな？

[2514: 匿名さん]

やっぱり間違えてないです、坪320を少し切ってます。当時、近隣の中古が300くらいで取引されてて、三井×大成の新築タワーが320なら買いだろ！って思って即決した記憶があります。

[2515: 匿名さん]

まあ、ここは資産価値が保たれる方でしょ。この前、嫁の希望で買ったマンションは確実に1,000万円以上の含み損を抱えてるよ

[2516: eマンションさん]

>>2514
平均で370っていう意味ですよ。320って1番安い部屋じゃないですか。320で買ったものは10％含み損と考えて今290くらいの価値になってる可能性がありそうだよという話よ。ちょっと理解力が心配な方ですね。

[2517: 匿名さん]

>>2507 匿名さん

確かにちょっとお高いので普段使いは無理ですが、こういうお店がもっと湊に来てくれると嬉しいですし、街の魅力につながりますね。

清澄白河みたいに、大規模再開発じゃなくても街のイメージ&地価がどんどんあがっているところもあります。どうやら周りのビルは安いらしいので、お安いうちに色々なお店の新規出店に期待したいです。

[2518: 匿名さん]

>>2516 eマンションさん

三井の新築マンションが周辺の築5.9年のマンションよりも価値が下とは…
ちょっと分析力が心配な方ですね。

[2519: 匿名さん]

近くに三井のパークホームズがありますよね。
あそことの差は？
タワーマンションと中小マンションだと比べられないかな。

[2520: 匿名さん]

パークホームズは1年ちょっと前に内覧いきました。奇抜な外観のやつですよね？3階で軽くリフォームしてあって坪320くらいだったような。その値段で売れたかは知りませんが。

[2521: 匿名さん]

湊はあんまり本当に比較になる物件がないからなぁ。今は低層しかないし、ここと同程度のグレードの物件がないし、ここやスミフはランドマーク的な見方されるだろうしね。むしろリバーシティのタワマンとかの方が価格的に近いんじゃないかな。

[2522: 匿名さん]

2520です。300くらいだったかも。320ではないや。

[2523: 匿名さん]

パークホームズは前の道が暗くて、女性受けしないんですよ。ちょうど橋の下になってて、夜は少し怖いんですよね。

[2524: 匿名さん]

実際中古価格出されたら、こういう言い訳。ほんと失笑。三井のタワマンってこと十分加味して下駄履かせても中古は築1年で370って評価が限界でしょうね。

さらに320っていうのはわざと言ってたんだね。右上の価格表見てみ。最低坪単価が320台で300はありませんよ。ここのポジは嘘が多すぎる。私は引渡し時はもっと市況が悪化していると読んでいるので、中古は370どころか300平均程度になると予想。その時に290まで値切って購入しようとかんがえています。

[2525: 匿名さん]

>>2524 匿名さん

なってるといいですねー

[2526: 匿名さん]

>>2524 匿名さん

がんばれー

[2527: 匿名さん]

>>2524 匿名さん

ここを坪300万円で買える時は港区も350とかで買えるでしょうから日本中買い漁ればいいんじゃないですか？そんな相場を期待してるなら今はどの物件も買うべきじゃないですよ

[2528: 匿名さん]

>>2524 匿名さん

じゃあ俺も300になったら買うから教えてねー

[2529: 匿名さん]

＞2524

なるほど、いろいろ書き込んでいた理由は、「どうか290まで下がって買わせてください！」ってことだったか。そりゃ無理だろう。

[2530: 匿名さん]

＞2517

腕に自信のあるシェフが開店するときなど、中心部からの距離は近いが大通りやビルのテナントではない、ちょっと隠れ家的な路面店を選ぶ傾向があります。観光客が押し寄せるより常連客が居心地のよい店にしたいという希望もあり。
その意味で、湊界隈は銀座・東京からも近く、絶好の場所ですね。

[2531: 匿名さん]

>>2524 匿名さん

大漁ですね（笑）
坪300希望なら豊洲の中古マンションとかどうですか？探せばあなたの予算でも結構ありますよ。

[2532: 匿名さん]

都心3区の中心地が坪300ならそれ以外は23区でも坪200ですね。

[2533: 匿名さん]

じゃあ俺は301で買う！

[2534: 匿名さん]

>>2524 匿名さん

なんだかんだ言って買いたいんだ、失笑

[2535: 匿名さん]

300に落ちたときに290で買ってどうやってもうけるのかな？取得税と登記費用と仲介手数料で赤字やん、笑。頭弱い。それか、290から急反発するシナリオ？

[2536: 匿名さん]

>>2533 匿名さん

抜け駆けずるい！じゃあ俺は高層階東向きを330で買う！

[2537: 匿名さん]

>>2536 匿名さん

じゃあ332で！

[2538: 匿名さん]

>>2535 匿名さん

賃貸で10年くらいまわすんじゃないか？