パークシティ中央湊 ザ タワー その２

[購入検討中さん]

パークシティ中央湊 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続き、よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1009/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/560348/

所在地：東京都中央区湊2丁目15-1他（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩6分 、東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩8分
総武本線 「東京」駅 徒歩20分 、京葉線 「東京」駅 徒歩20分
東海道本線 「東京」駅 徒歩20分 、山手線 「東京」駅 徒歩20分
横須賀線 「東京」駅 徒歩20分 、中央本線（JR東日本） 「東京」駅 徒歩20分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：40.58平米～116.52平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【湊・八丁堀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/11309/

[2401: 匿名さん]

引き渡しを高層階は12月、低層階は年明けにしてみればと思いますがいかがでしょう

[2402: 匿名さん]

レインズみると湊地域の中古成約単価も昨年をピークに下落してきていますね。バブルピーク時に値付けされ、元々周辺中古価値からかけ離れた値段であったここは、すでに含み損している可能性が高そうですね。残り部屋考えていましたが、ちょっと撤退だな。

[2403: 匿名さん]

>>2401 匿名さん

1棟あたりの固定資産税を出してから割り振る仕組みなので、計算が合わなくなってしまい無理だろう。。。

[2404: 匿名さん]

>>2403 匿名さん
これで無理が生じるならもう少し制度を見直した方がよいような気がしますね

[2405: 匿名さん]

もはや誰もいつもの先着順クラッシィさん(2400&2402)には反応しなくなってるのが面白いですね 笑

[2406: 匿名さん]

今タワマンに住んでる高層フロアの住人は既得権益があるってことでしょ。
それは不公平なんじゃない？
この制度、うまく進まないと思うよ。

[2407: 匿名さん]

既存タワマンに既得権益を与えるのは著しく不公平な税制です。
税負担が大きい新規タワマンの高層階は資産価値が下がり、逆に既存タワマンの高層階は資産価値が高まるのは明らか。
国税庁に意見した方が良いと思う。
皆さんもご協力お願いします。
https://www.nta.go.jp/suggestion/iken/information_form.html

[2408: 匿名さん]

極端な話、昭和生まれは消費税5%、平成生まれは消費税10%にしますって言う税制と変わらんよ。この税制はおかしいな。

[2409: 匿名さん]

一律値上げならまだ納得いきますけどね

[2410: 匿名さん]

２０１８年以降に引渡の物件に限っているのは，現在の税負担を前提に高層階を購入した住民から強い批判が出ること（日経１０・２５）に配慮したようだけど，ここのように１８年引渡で既に販売済みの物件を購入した者はどうなるのか。高層階を購入した者にとっては予測不能の損失をもたらすもので，不当。
それに，高層階と一口に言っても方角等によって価格帯が全く違うんだから，単純に階数に比例させて税額を決めるのだとすれば，高層階が割を食う（他方，低層の一部には極めて有利なプレミアムを与える結果となる）点で不公平なのは明らか。

[2411: 匿名さん]

世の中、公平なことなんてないよ。僕ら弱者は国が決めたことに従うしかないのが現実。低層階にしとくんだった。

[2412: 匿名さん]

レインズをみると湊地域の中古成約単価は昨年よりも上がってきていますね。まだ相場が上がりきる前に値付けされ、周辺物件よりグレードが高く、明らかにランドマークとなるここは、すでに含み益が出ている可能性が高そうですね。お金があれば、もう一部屋買いたいな。

[2413: 匿名さん]

>>2412 匿名さん

ランドマークになるのは間違いない。中央区内陸で最高のタワーですからね。

[2414: 匿名さん]

>>2413 匿名さん

時期はふわふわしてますが、築地の再開発が進めば益々価値が上がりますね！

[2415: 匿名さん]

>>2408 匿名さん

今のおじいちゃんは年金もらえます。今の若い人は将来年金もらえません。よくある話。何もおかしくない。

[2416: 匿名さん]

>>2415 匿名さん

税金と年金の違いがわからないのかな？

[2417: 匿名さん]

>>2407 匿名さん
賛成

不公平な税制には断固反対です

[2418: 匿名さん]

>>2417 匿名さん

既存も含めて全物件に適用とすべきですね。

[2419: 匿名さん]

>>2416 匿名さん

分かんないんだろ、バカだから。

[2420: 匿名さん]

年収が多い人はたくさん所得税を払います。年収の少ない人は少ししか所得税を払いません。よくある話。何もおかしくない。

[2421: 匿名さん]

>>2420 匿名さん
2415と同じ人だと思いますが、所得税と固定資産税の差がわからないんですか？

[2422: 匿名さん]

>>2421 匿名さん

分かんないんだろ、バカだから。

[2423: 匿名さん]

土地をたくさん持ってる人はたくさん固定資産税を払います。土地をあまり持っていない人は少ししか固定資産税を払いません。よくある話。何もおかしくない。

[2424: 匿名さん]

既存の高層マンションも公平にやってくれたら、まだ納得がいくのになあ…。

[2425: 匿名さん]

その理屈なら、同じ広さのマンションなら同じ固定資産税でよいと思うのですが

[2426: 匿名さん]

都心に100坪の土地をもってる人は固定資産税をたくさん払います。田舎に土地を100坪もってる人は固定資産税を少ししか払いません。よくある話。何もおかしくない。

[2427: 匿名さん]

だから不公平だって言ってるのは、既存マンションは対象にならないって点。
じゃあ中古で購入したらどうなるの？
新住人と旧住人で税率違うの？
それとも既存マンションは未来永劫、所有者が変わっても旧税率が適合なの？
それだと再開発や建て替え事業は頓挫するよね。
既存マンション、新築マンション問わず一律に公平にしろよ。

[2428: 匿名さん]

>>2426 匿名さん

>>2426 匿名さん
じゃあ仮にですけど、都心のマンションでお隣同士で同じ高さのツインタワーがあって、契約は同じ日にしたのに片方は2017年12月引き渡し、片方は2018年1月に引き渡し。同じ高さの同じ間取り買ったのに固定資産税が違うって事もおきうるんですが、変だと思いませんか？

[2429: 匿名さん]

税制変更リスクなんて消費税も所得税も常に全員背負ってるんだから、既存も新規も関係なく全部変えればいい。

[2430: 匿名さん]

レインズの成約平均はこの辺は完全に下がってますよ。いくらなんでも嘘はいけない。

[2431: 匿名さん]

>>2428 匿名さん

変だと思うよ。
でも、(まだ税制変更が決まったわけじゃないけど、)そう決まってしまったら従うしかないでしょ。

[2432: 匿名さん]

>>2430 匿名さん

どうせ築年やグレードの違うものの比較でしょ。データ見せてみ？

[2433: 匿名さん]

レインズって登録されないものも多いし、あまりあてにならないよ。それに、他のボロマンと、ランドマークであるここを比べても意味がない。

[2434: 匿名さん]

公平、公平って言うやつに限って仕事ができない。

[2435: 匿名さん]

現地も見に行きましたが、このマンションは良いですね。値段が値段ですので、晴海の中古と悩んでます…嫁は晴海がいいと言いますが、資産価値を考えたら断然こっちですし…

[2436: 匿名さん]

>>2435 匿名さん

晴海の中古ってどこですか？
晴海なんて供給過剰で大暴落確実です。
あんなとこ買う人の気が知れない。
特にドゥトゥールなんかはもってのほか。
断然ここ一択だと思いますよ。
なんといってもランドマークタワーですから。

[2437: 匿名さん]

https://www.homes.co.jp/mansion/b-1193620000149/

ここはどうでしょう？
私も本心はパークシティ中央湊がいいと思ってますので、なんとか嫁を説得します！

[2438: 匿名さん]

中央区内陸でここより高さのある分譲マンションは滅多にでないだろうから、希少性は確かにあります。あとはそれを市場がどう評価するかでしょうが、極端な値崩れは起きないかなぁとは思います。
江東区に続き中央区も人口抑制の方向に動きそうなので、晴海も大暴落はないでしょうけど、今後予定されている勝どき、月島、晴海の大量供給はちょっと怖いですね。

[2439: 匿名さん]

>>2437 匿名さん

間取りは普通、値段はまあ安めかな。ただ勝どき徒歩10分はきついですね。

[2440: 匿名さん]

結局レインズのデータは出てきませんね。嘘がバレるからかな？

[2441: 匿名さん]

>>2439 匿名さん

有難うございます。やはり、湊を前向きに検討します。

[2442: 匿名さん]

レインズで湊エリアの築10〜20年の物件をみると、2015年から2016年にかけて2%ほど上がってますね。

[2443: 匿名さん]

>>2437 匿名さん

この晴海のマンションは外廊下ですかね？
外廊下か外廊下でないかは、私は結構重要なポイント。あと、もちろん立地もですが。
まあ、人それぞれですが。
晴海に魅力があると思うのなら良いのでは？
人それぞれ価値観が違いますからね。
ほとんど、家にいるのは奥様ですから、奥様のご意見を尊重された方が良いと思います。
共働きですと、奥様も駅近でもっと都心の方が、後々、精神的にも体力的にも楽な気がします。
でも、最終的には奥様のご意見を尊重して下さい。

[2444: 匿名さん]

>>2437 匿名さん
現地行きましたか？
ゴミ処理工場の本当に真ん前

北向きだから直接部屋の窓からは見えないけど

[2445: 匿名さん]

>>2437 匿名さん
しかもここ、事故物件

[2446: 匿名さん]

再開発と無縁で将来的に街が発展する計画がないここが、再開発とBRTで街が発展し生活が便利になる晴海より相対的に上がることは考えにくい。過去に前例がない理論の無理ポジばかりでうんざりしますね。

[2447: 匿名さん]

>>2446 匿名さん
2本も川向こうの晴海と地続きの湊を比べるのは確かにおかしいよね。
どちらが便利になるかは誰がみても明らか。

[2448: 匿名さん]

>>2447 匿名さん

確かにw
晴海なんて所詮僻地

[2449: 匿名さん]

10年20年後に新しい地下鉄でも出来りゃ別だが目先晴海の方が便利ということは絶対にない。

[2450: 匿名さん]

あ、これって、もしかして晴海の物件を売り出す宣伝ですか？
ここを検討してる人って、晴海は比較しないのかと。

[2451: 匿名さん]

>>2450 匿名さん

いや、いつもの人ですよ。単語使いとロジックがいつも同じですから。

[2452: 匿名さん]

クロスエアタワーとか富久クロスも、周りに再開発なんてないけど市況以上に上がってますけどね…無理ネガ過ぎて笑える

[2453: 匿名さん]

再開発がないとネガられますが、目と鼻の先の東京駅、銀座、日本橋は再開発の宝庫です。
どのエリアにも属してはいないけど、どこにでも歩いて行こうと思えば行ける範囲だってことは価値あると思うけど。
再開発ど真ん中だと観光客満載、交通渋滞でマイナス点もあるが、多少離れてるこちらは静かだから住むにはちょうどいい。
この点に価値を見出せる人だけ住めばいいんじゃない？高い買い物だしね。
ネガる人は晴海にでも豊洲にでも行ってください。
バカ高い港区でも買えるならそちらにどうぞ。

[2454: 匿名さん]

皆様、お忘れかもしれませんが、ここそのものが再開発です。.スーパーや隅田川テラスだけでもありがたいです。こことスミフと合わせるとかなり人口増加します。駅単位だと八丁堀は、ブリリアを入れてタワー3本建つことになり、かなりの注目エリアです。
残り10戸程度で検討してる人も限られるなか、一人ネガがいますが、先着順、浜離宮、湾岸などのキーワードで騒ぎます。w

[2455: 匿名さん]

>2454
タワマン建てるだけの計画は所謂、再開発ではないので悪しからず。オフィス商業ビル、BRTなどの交通網、公園、役所、公共施設、ホテルなどができることで地域の利便性が上昇あるいは地域の集客需要が高まることで地価が上がり資産価値が高まります。

クロスエアタワーと富久はたしかに再開発はありませんが、ここと違うのは同じマイナー駅でも駅近条件であるということ、これは大前提として大きいですね。またそれだけでなくクロスエアタワーはマンション内に役所や郵便局、クリニック、素晴らしい公園も備えていたり、富久も公園広場やクリニックやカフェなど幾つかの商業施設を含んでいるだけでなく、御苑を含む絶景ビューと徒歩10分で伊勢丹に歩けるなどの条件があって評価が高いというのが肝ですよ。ここも銀座徒歩圏と言っても、プランタンまで23分やイトシアまで25分、新たにオープンする銀座6も徒歩26分ですから。徒歩圏と言っても全然質が違うことは認識しなければいけないと思います。

[2456: 口コミ知りたいさん]

>>2448
銀座や日本橋からしたらどちらも埋立地の僻地であり、目くそ鼻くその次元だと思います。他の地域を蔑む発言はあまり感心しません。

[2457: 匿名さん]

>>2456 口コミ知りたいさん

そういう貴方は銀座や日本橋にお住まいなんですか？

[2458: 匿名さん]

>>2455 匿名さん
新宿なんて汚れた街に近接でも嬉しかないけど。

[2459: 匿名さん]

>>2457
違うよ。渋谷区。でも富久は2LDK買って貸してます。

[2460: 匿名さん]

>>2458
そう俺も新宿の雰囲気は好きではないが、新宿需要はなんだかんだ言って根強いし、また海外投資家、特にアジア人に人気があるので投資的価値は高いんだよね。

ここも銀座中央部に徒歩１０分くらいだったら面白い物件にはなり得たけど20分以上じゃちょっと徒歩圏としてのアピールに説得力が欠ける。それが販売が思うようにいかなった理由なんだろうけど。

[2461: 匿名さん]

お隣の住友は銀座を全面に出してますけど。

[2462: 匿名さん]

最後の再開発。

西の富久、東の湊。

[2463: eマンションさん]

富久は1093戸を7ヶ月で完売。毎期即日完売。

湊は268戸を11ヶ月目で完売せず。毎期先着順販売あり。

さすがに富久さんから怒られますよ。

言うならば、東のPH豊洲、西のPC湊でしょう。

[2464: 匿名さん]

>>2463 eマンションさん

豊洲は再開発じゃないじゃん。

[2465: 匿名さん]

>>2459 匿名さん
新宿2丁目隣接。レインボー、エイズ梅毒多発地帯。
何を好き好んで。

[2466: ｅマンションさん]

意味不明。PHTもここもタワマン再開発じゃん。さらに言えば、ここと違ってPH豊洲は駅前ツインタワー、TBS劇場など地域に本当の再開発が予定されています。

[2467: 名無しさん]

>>2466 ｅマンションさん
色々と間違ってますよ〜
とにかく富久は立地がわかりやすくて良かったですね。
湊も東京駅がものすごく近くて良い場所には違いないんだけどさ。まだちょっと知名度低いですからね。

[2468: 匿名さん]

富久は、個人的には間取りが残念だったなあ。

[2469: 匿名さん]

京葉線が不便過ぎるんだよな。

中央線と繋がればいいけど、その予定は向こう30年はないし。

[2470: 匿名さん]

私も富久は2部屋買いました(1部屋は売却済み)。ここも1部屋買ってます。両方ともいいマンションですよ。

[2471: 匿名さん]

>>2447 匿名さん

そう考えると、３本も川向こうの有頂天マンションなんて考えられませんね。

[2472: 匿名さん]

>>2463 eマンションさん

いえいえ、そう言う意味ではなくて、
富久クロスの方が言ってました。
最後のの再開発が、西の富久、東の湊って。

[2473: 匿名さん]

>>2466 ｅマンションさん

昔ながらの町を生まれ変わらすという意味ですよ。

[2474: 匿名さん]

>>2455 匿名さん
何言ってんだ？再開発の意味わかってない？タワマンとか規模なんて関係ない、概念では無く法令、都市再開発法に定める市街地再開発事業かどうかでしょ。
湊二丁目東地区第一種市街地再開発事業
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/cpproject/field/minato/saikaihats...
間違いなく、ここは再開発エリア。

[2475: 匿名さん]

まあ、皆さん色々意見はあるでしょうが、ここの資産価値が維持、向上するのは鉄板ですね。

[2476: 匿名さん]

入船橋交差点に100均が出来るらしいです。少しずつですが、街が生まれ変わろうとしている兆候ですね。

[2477: 匿名さん]

確かに100均が、よく似合うエリアですよね。

[2478: 匿名さん]

>>2477 匿名さん
生活するのに便利な施設ができるってことはいいことですし、ここらが人がすむ場所だっていう認識にかわったってことですからね。

[2479: 匿名さん]

あまり似合わない。1000均とかの方が需要がありそう。ここらへんはお金持ちが多いからね。

[2480: 匿名さん]

この板の、バカvsバカを観戦するのはおもろいね
それを観戦して楽しむバカな俺(たまに参戦)。

真面目な検討者がこんな板を見るとは思えんね。

[2481: 匿名さん]

中規模タワマン2つと100均とは素晴らしい開発ですね。次の再開発はクリニーニング屋とかでしょうか。

[2482: 匿名さん]

よくわからずネガってる人もいますが、入船橋交差点って新富町駅前ですよ。ここらの再開発とは関係ないです。

[2483: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[2484: 匿名さん]

白金は再開発でドンキができましたよね。富裕層が多い立地ではディスカウントストアがゆうちされる傾向がありますね。クリーニング屋もあったら便利ですので、誘致してほしいです。

[2485: 匿名さん]

ここも白金みたいな静かで品の良いエリアになりそうですね

[2486: 匿名さん]

>>2485 匿名さん

大通りでない道に面した小さなフレンチやバルが出来てくることを期待してます。既に八丁堀はバルの聖地と言われてますし。

[2487: 匿名さん]

>>2485 匿名さん

さすがに白金みたいは言い過ぎです。またネガが絡んできますよ。
静かな、は同意です。品が良い、は下町の雰囲気には合わないかも。

[2488: 匿名さん]

>>2484 匿名さん

いいですね～ドンキ。
客層見たら、湊のイメージにピッタリじゃないですか。

[2489: eマンションさん]

>>2488 匿名さん

白金と中目黒にもあるしね。

[2490: 匿名さん]

>>2488 匿名さん

白金の客層と似てるってことですか？
シロガネーゼほどは上品じゃないですけどね（笑）

[2491: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[2492: 匿名さん]

白金のマンションの板をみると、ホームレスが多いとか、いろいろネガが書かれてるよ。
グランドメゾン白金の杜買ったとき、知り合いのセレブから、あんな汚い場所はやめときなさいって言われたよ。
結局、ネガはどこにでもいて、無理矢理ネガるんだよ。

[2493: 匿名さん]

どうしても、港区は気になりますよね。
その気持ち、分かります。

[2494: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[2495: 匿名さん]

港区のマンションも買う。千代田区も中央区も買う。どんどん買おう。買い場やでぇ！

[2496: 匿名さん]

いや、落ち着け。まだいつものキーワードが出ていない。もう少し泳がせよう。

[2497: 匿名さん]

隣の三丁目に新橋京味のお弟子さんが独立されてお店を始められたそう。これから美味しいお店が少しずつ増えるといいですね。

[2498: 匿名さん]

金持ちは、ケチが多いから、清掃用品、除菌シートとかは、100均とかでいいのよ。
もちろんゴミも売ってるんだけど、絶対お得なもんもたくさんあります。
コンビニ、スーパーで買えば倍以上するものも。
じゃあそれが倍以上の価値中身があるのかというと、違う違うそうじゃない。
大体、使い捨ての清掃用品にブランドは必要なし。
高いもの買いたい人は勝手にこだわればいいだけ。

[2499: 匿名さん]

>>2497 匿名さん

それは興味深いですね。
三丁目のどこら辺ですか？

[2500: 匿名さん]

いま、現地付近を見てきました。東の低層はレジデンスとの距離が思ったより近かったです。まあ坪360万円として、1割ちょっと抜けるイメージでしょうか…

[2501: 匿名さん]

東の高層階はいくら抜けるの？

[2502: 匿名さん]

ケツの毛まで抜かれます

[2503: 匿名さん]

>>2494 匿名さん
>>2496 匿名さん

たまには、泳ぎに来てもいいでしょ？
「分析」だけ、しっかりお願いします。
ごきげんよう。

[2504: マンション検討中さん]

白金在住、日常的ドンキとツルハ愛用者で、こちら購入しました。
216円弁当から、特定日に3%引き楽天ギフトまで買えて重宝してます。

こちら最寄りの銀座ドンキは雰囲気▲でネックです

[2505: 匿名さん]

>>2503 匿名さん

泳いでてもいいけど、根拠のないクソ分析をどうどうと披露するのはやめてほしいなぁ。まあ、自由な場だから仕方ないけど…

湊の成約価格が下がってるっていうデータもでてこないし

[2506: 匿名さん]

＞2499

「味ひろ」ですね。7月にオープンしたばかりのようです。
隠れ家的な名店になりそうで、まさしくこれからの湊エリアの方向性に合った出店ですよね。チェーン店ばかりのエリアとは違う、味のある地域になることを期待しています。

[2507: 匿名さん]

>>2506 匿名さん

こちらですね。
お高いので普段使いは出来ないけれど記念日には利用したいですね。

https://s.tabelog.com/tokyo/A1313/A131301/13200027/?lid=header_restaur...

[2508: 匿名さん]

>>2503 匿名さん

いつもと違うなぁ。成りすましかな。いつもの先着クラッシィさんはもっと分かりやすいからな。成長したのかな。

[2509: 匿名さん]

湊地区のこの1年間の中古値段を出しました。
あんまり古いの入れても意味ないので、築10年以内の物件だけでみると平均成約単価は308.4万。平均築年数は5.9年。
駅歩分数で分けると、5分以内で312.6、6分以上10分以内の物件は298.9。
2015年度と2016年度で比べると2016年度は6.8％下落していますね。

この数値で、この物件が今築1年目、徒歩6分以上だと仮定すると坪335、タワマンということを加味すると370くらいかなという試算。
たしかに湊地区はすでに中古が下落しているのと、すでに含み損している可能性があるという見解は私は賛成。

[2510: 匿名さん]

>>2509 匿名さん

坪370万円、僕もだいたい同じ見立てです。やはり10%くらい利益が出ますね。

[2511: 匿名さん]

>>2510
利益？370くらいが妥当ってことは既に10％くらいの含み損の可能性高しってことでしょ。370って数字もタワマンってことで好意的というか甘すぎというか。築6年くらいの築浅でも徒歩６分以上なら坪300弱ってやっぱり湊って不動産評価低いね。再開発もないし中古になったらかなり厳しいでしょう。

[2512: 匿名さん]

>>2407 匿名さん
国税局に増税反対の意見を出しました。
1人の意見なんて意味がないかもしれないけど、何もせずに行方を見守るのは嫌だと思いました。
こんな不公平な増税、断固反対です。
https://www.nta.go.jp/suggestion/iken/information_form.html

[2513: 匿名さん]

>>2511 匿名さん

坪320で買ったから利益ってことでいいんですよね？私の計算間違えてるかな？

[2514: 匿名さん]

やっぱり間違えてないです、坪320を少し切ってます。当時、近隣の中古が300くらいで取引されてて、三井×大成の新築タワーが320なら買いだろ！って思って即決した記憶があります。

[2515: 匿名さん]

まあ、ここは資産価値が保たれる方でしょ。この前、嫁の希望で買ったマンションは確実に1,000万円以上の含み損を抱えてるよ

[2516: eマンションさん]

>>2514
平均で370っていう意味ですよ。320って1番安い部屋じゃないですか。320で買ったものは10％含み損と考えて今290くらいの価値になってる可能性がありそうだよという話よ。ちょっと理解力が心配な方ですね。

[2517: 匿名さん]

>>2507 匿名さん

確かにちょっとお高いので普段使いは無理ですが、こういうお店がもっと湊に来てくれると嬉しいですし、街の魅力につながりますね。

清澄白河みたいに、大規模再開発じゃなくても街のイメージ&地価がどんどんあがっているところもあります。どうやら周りのビルは安いらしいので、お安いうちに色々なお店の新規出店に期待したいです。

[2518: 匿名さん]

>>2516 eマンションさん

三井の新築マンションが周辺の築5.9年のマンションよりも価値が下とは…
ちょっと分析力が心配な方ですね。

[2519: 匿名さん]

近くに三井のパークホームズがありますよね。
あそことの差は？
タワーマンションと中小マンションだと比べられないかな。

[2520: 匿名さん]

パークホームズは1年ちょっと前に内覧いきました。奇抜な外観のやつですよね？3階で軽くリフォームしてあって坪320くらいだったような。その値段で売れたかは知りませんが。

[2521: 匿名さん]

湊はあんまり本当に比較になる物件がないからなぁ。今は低層しかないし、ここと同程度のグレードの物件がないし、ここやスミフはランドマーク的な見方されるだろうしね。むしろリバーシティのタワマンとかの方が価格的に近いんじゃないかな。

[2522: 匿名さん]

2520です。300くらいだったかも。320ではないや。

[2523: 匿名さん]

パークホームズは前の道が暗くて、女性受けしないんですよ。ちょうど橋の下になってて、夜は少し怖いんですよね。

[2524: 匿名さん]

実際中古価格出されたら、こういう言い訳。ほんと失笑。三井のタワマンってこと十分加味して下駄履かせても中古は築1年で370って評価が限界でしょうね。

さらに320っていうのはわざと言ってたんだね。右上の価格表見てみ。最低坪単価が320台で300はありませんよ。ここのポジは嘘が多すぎる。私は引渡し時はもっと市況が悪化していると読んでいるので、中古は370どころか300平均程度になると予想。その時に290まで値切って購入しようとかんがえています。

[2525: 匿名さん]

>>2524 匿名さん

なってるといいですねー

[2526: 匿名さん]

>>2524 匿名さん

がんばれー

[2527: 匿名さん]

>>2524 匿名さん

ここを坪300万円で買える時は港区も350とかで買えるでしょうから日本中買い漁ればいいんじゃないですか？そんな相場を期待してるなら今はどの物件も買うべきじゃないですよ

[2528: 匿名さん]

>>2524 匿名さん

じゃあ俺も300になったら買うから教えてねー

[2529: 匿名さん]

＞2524

なるほど、いろいろ書き込んでいた理由は、「どうか290まで下がって買わせてください！」ってことだったか。そりゃ無理だろう。

[2530: 匿名さん]

＞2517

腕に自信のあるシェフが開店するときなど、中心部からの距離は近いが大通りやビルのテナントではない、ちょっと隠れ家的な路面店を選ぶ傾向があります。観光客が押し寄せるより常連客が居心地のよい店にしたいという希望もあり。
その意味で、湊界隈は銀座・東京からも近く、絶好の場所ですね。

[2531: 匿名さん]

>>2524 匿名さん

大漁ですね（笑）
坪300希望なら豊洲の中古マンションとかどうですか？探せばあなたの予算でも結構ありますよ。

[2532: 匿名さん]

都心3区の中心地が坪300ならそれ以外は23区でも坪200ですね。

[2533: 匿名さん]

じゃあ俺は301で買う！

[2534: 匿名さん]

>>2524 匿名さん

なんだかんだ言って買いたいんだ、失笑

[2535: 匿名さん]

300に落ちたときに290で買ってどうやってもうけるのかな？取得税と登記費用と仲介手数料で赤字やん、笑。頭弱い。それか、290から急反発するシナリオ？

[2536: 匿名さん]

>>2533 匿名さん

抜け駆けずるい！じゃあ俺は高層階東向きを330で買う！

[2537: 匿名さん]

>>2536 匿名さん

じゃあ332で！

[2538: 匿名さん]

>>2535 匿名さん

賃貸で10年くらいまわすんじゃないか？

[2539: 匿名さん]

でも、彼の理論だと10年後には坪200台前半まで落ちてる可能性があるぞ。やはり、値段が下がらないクラッシーが買いって結論になるのか？？

[2540: 匿名さん]

>2539

他の物件を持ち出すのは止めよう。荒れる原因になる。

[2541: 匿名さん]

>>2540 匿名さん

承知しました。以後、控えます

[2542: 匿名さん]

>>2524 匿名さん

320切りってのは三井の社員じゃないか？社員割引を考慮すれば320以下で買える部屋もいくつかあるぞ。

[2543: 匿名さん]

湊の不動産評価がいかに低いかがバレてしまいポジさん大慌てで連続投稿だねw

[2544: 匿名さん]

>>2543 匿名さん

おかえりなさい
290で買えるとよいですね

[2545: 匿名さん]

ここが都心の中心地って、、、勘弁してくださいよ。中央区ってだけで中心でないことは確か。

築浅の徒歩６分から10分の成約平均が300切りって、豊洲と地域の相場は変わりませんね。再開発もないし、街の開発予定は今のところ100均ショップだけでしょ。厳しいこと言うようだが、将来は厳しいと思う。

[2546: 匿名さん]

>>2545 匿名さん

そんな厳しいところ290で買って大丈夫なんですか？

[2547: 匿名さん]

たしかに、竣工後に坪290くらいで買えそうですね。待つのも手でしょう。

[2548: 匿名さん]

＞2545

あなたのいう再開発って、更地にビルを建てるやつのことですか？

清澄白河の例が前出てましたが、別に大規模なビルができるわけでもないのに短期間で街の雰囲気が大きく変わり、資産価値も大きく向上しました。

[2549: 匿名さん]

ここより川向うのセンチュリーかキャピタルが欲しいかなあ〜・・・

[2550: 匿名さん]

>>2547 匿名さん

たしかに竣工後30年くらい待てば290で買えそうです。気長に待ちましょう

[2551: 匿名さん]

ここまで地域の中古相場と乖離しているのもすごいですね。あまりの割高感を検討者が感じるがために、1期から最終期までずっと先着順販売になっているわけで。。今更言わなくても皆気づいています。

[2552: 匿名さん]

>>2548
清澄白河の地価上昇率は、都心3区の平均程度でしかないけど何を言ってんだろう。。。ここのポジの主張にはエビデンスが常にない。ちなみに中央区で1番上昇したのは、日本橋や勝どき晴海といった再開発地帯だから覚えておきな。

[2553: 匿名さん]

30年後だったら290で売ってやってもいいぞ。

[2554: 匿名さん]

せっかくの大川沿いを退かないビルがなあ〜
残念。。。

[2555: 匿名さん]

>>2552 匿名さん
江東区の下町が大規模再開発なく、都心3区並みの上昇率を見せたらすごいと思うんですが。

[2556: 匿名さん]

今の相場だとすでに坪370程度で1割下がっていると判断している人もいるわけね。中古相場の話聞く限りは、たしかに説得力あるし、正論ではある。

でも実需で買ったので、売る気ないから私は全く問題ないかな。資産価値的には時期的にも、立地的にも厳しいというのはアホじゃないのでこっちもわかって買ってますから。でも買わなきゃいけないタイミングってあるもんなんですよ。

[2557: 匿名さん]

だから江東区のほぼ平均上昇率だからw元々都心寄りだから江東区の中では元々高い場所です。勉強しようね。雰囲気で語りすぎ。

[2558: 匿名さん]

実需は長く住むわけだし、気に入った部屋なんだから、多少高いところで買っても問題ないですよ。家賃払ったと思えば20年後に坪300割ってても問題ないですよ。

[2559: 匿名さん]

やっぱり290で買いたいって根拠が出てこないか…雰囲気で語っちゃったのかな？

[2560: マンション検討中さん]

竣工時に300っていう予想もあながちない話ではないし、20年後は坪250で売れればいい方です。湊の築20年の中古相場は昨年下半期のピークで220〜240とかそのくらいだから。

[2561: 匿名さん]

>>2560 マンション検討中さん

20年住んで250で売れれば御の字じゃないですか？

[2562: 口コミ知りたいさん]

昨年のピーク時で220とかなら、人口大減少中の20年後は坪200とか無理でしょう。特に修繕費が高騰化するタワマンは避けられそう。

[2563: 匿名さん]

>>2562 口コミ知りたいさん

じゃあ290で買ったら大損じゃないですか？？

[2564: 匿名]

坪370だとか300だとか書き込む人がいただけでこの騒ぎ。
そう思わないなら「自分は坪○○を予想。なぜなら・・・」と書けばいいだけのこと。
自分はこの物件好きだけど（残念ながら間取りで合うものがなくて断念）、築1年で370とか別に大騒ぎするほどの予想でもないと思うけど。
ここでは「既に含み益」って路線で書かないと叩かれそうですね。

[2565: 匿名さん]

>2564

そうですよね。あとタワーマンションの場合、平均単価だけで議論していいのか、という疑問も。向き、眺め含めて部屋ごとに状況が違うし。
ここの低層階は350弱からあって、お得だったと思うよ。

[2566: 匿名]

そうですね、特にここはリバービュー側かとか、住友とかぶってしまうところかとかで大きく変わりますもんね。
北東の角部屋を検討していて、そこは結構気に入ったんだけど、真下がスーパーというのは騒音とかが大丈夫かな？とちょっと心配でした。
東南角がよかったけど、地権者住戸ばかりで、選択肢がほとんどなかったのが残念でした。
「ここの低層階は350弱からあって・・・」は、私もそう思います。
客観的に見て、「大きく上がりはしないけど、大きく下がりもしない」物件かなと個人的には思っています。

[2567: 匿名さん]

＞＞2476さん
入船橋交差点に100均できるのは本当ですか？
ご存知の方がいたら、どの100匀ショップなのか教えて欲しいです。

[2568: 匿名さん]

この辺りの物件のデータ見ても、他にタワマンも無いしグレードも全然違うしこことスミフの開発前だしあんまり意味ないですよ。
例えば向かいの月島の低層築年10年マンションは坪300万円切ってたりするけど、キャピタルゲートは坪400万円、既に築17年で駅徒歩8分のセンチュリーパークも坪400万円弱をキープしてます。ここがセンチュリーパークまでいけるかは分かりませんが、地域のランドマークでリバービューってとこは一緒ですしこちらの方が利便性は良いので、少し期待しつつ...というところですね。

[2569: 匿名さん]

三月のライオンって見てませんか。
この辺りが舞台ですよね。
土曜に放送です。

[2570: 匿名さん]

ほんとに湊ってさがってるのかな？と思って仲介業者さんに調べてもらったら、築10年まで駅徒歩6分〜の湊の物件は2015年度が308万円、2016年度が303万円で誤差の範囲でしか下がってませんでした。ほんと。嘘ネガはやめてほしい。

周辺にタワマンがないのに、周辺事例を過度に参照する分析力の無さといい、勘弁してほしいですね。

[2571: 匿名さん]

>>2570 匿名さん

ただネガりたいだけの人がいますからね。データ検証有難うございます。

[2572: 匿名さん]

ふと思ったのですが、この物件、銀座四丁目の交差点から道路距離で2.0kmと、最も近いタワーマンションの1つではないですか？

ツインパークスが1.7kmで最も近いようですが、ブリリア八重洲も2.2kmとここより少し遠いようですし。浜離宮のパークコートも2.2km。

[2573: 匿名さん]

他のスレでも揶揄されていたけど、ここのポジさんは必死過ぎて、検討版として機能してないですね。。

[2574: 匿名さん]

>>2573 匿名さん

ポジとネガで議論になってるからこれでいいんじゃないの？何望んでんの？

[2575: 匿名さん]

>>2573 匿名さん

他のスレでもこの物件が話題になってるんですか。人気ですね。ただもう販売も終盤です。どこの物件のスレに出てるんですか？

[2576: 匿名さん]

>>2574 匿名さん

理論的にネガれないから、負け惜しみしてるだけでしょ

他の板で自作自演までしてお疲れ様と言ってあげたいですよね。

[2577: 匿名さん]

機能しないんなら来なきゃいいじゃん。何度も来て必死ネガしてるみたいだけど。

[2578: 匿名さん]

>>2574 匿名さん

素晴らしい返しですね

[2579: マンション検討中さん]

今週は21F立ち上りだそうです

[2580: マンション検討中さん]

反対側からはこちら

[2581: 匿名さん]

>>2580 マンション検討中さん

>>2580 マンション検討中さん
いつもありがとうございます。
ポジネガ馬鹿戦争の中、この写真で癒やされます。もっともネガ馬鹿は1人みたいですけどね。w

[2582: 匿名さん]

いまが21階とのことなので、だいたい今ぐらいの高さのマンションが隣にもう一つ建つんですね。

湾岸と比べたら地味ですけど、ここらでは結構目立つ2つのマンションになりそうですね。

[2583: 匿名さん]

すっきりした良い外観ですね。あまり褒めるとどこやらのネガさんがまた突っ込んできそうですが　笑

[2584: 匿名さん]

>>2583 匿名さん

廃墟みたいって突っ込んできたことありましたね、笑

[2585: 評判気になるさん]

写真1⃣️

[2586: 通りがかりさん]

写真2⃣️

[2587: 通りがかりさん]

写真3⃣️

[2588: 通りがかりさん]

写真4⃣️

[2589: 匿名さん]

>>2541 匿名さん

昨日の上品ぶった方の書き込み（2494など）しっかり削除されてますよ。
誰とは言いませんが・・・

[2590: 匿名さん]

と、と、隣のマンション！右隣の⁈
派手。

[2591: 匿名さん]

はい、うまく馴染んでますね。

[2592: 匿名さん]

>>2589 匿名さん

わざわざ削除依頼でもしたんですかね。じゃあ当たってたのか。

[2593: 匿名さん]

ほんとだ、無理ネガが削除されてる

[2594: 匿名さん]

「前向きな情報交換を阻害する」ってあるけど、そもそもマンコミュに前向きな情報交換なんてないし、求めてもいねぇよ、笑笑

あるのはポジ馬鹿とネガ馬鹿だけ

[2595: 匿名さん]

>>2592 匿名さん

しかも、ネガは残ってますよ。
対応した上品ぶった方だけ削除です。

[2596: 匿名さん]

ネガっていうか単にリアルの地域相場が提示されて、無理ポジしている人が慌てただけの構図。湊は数年前まで、築浅中古はツボ250もあれば買えた場所ですから、下落傾向とはいえ現在も300弱というのはやっぱりまだバブルだなという印象。

[2597: 匿名さん]

>>2582 匿名さん
スミフはここより横長ですよね。外観は寄せてるみたいでしたが、この距離で並べば、同じ敷地と思われるでしょうし、うまくマッチするといいですね。

[2598: 匿名さん]

先着順が全然減りませんね。

[2599: 匿名さん]

＞2596

なんだ数年前との比較ですか。だと日本橋も湾岸も、皆すごいことになってますよ。

[2600: 匿名さん]

>>2596 匿名さん
馬鹿ネガさん！こんにちは！
再開発のタワマンが2棟建つから、周辺地価も上昇してるんじゃないの？250とかもう夢物語でしょ、290だっけ、一生妄想してればいいよ。