パークシティ中央湊 ザ タワー その２

[購入検討中さん]

パークシティ中央湊 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続き、よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1009/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/560348/

所在地：東京都中央区湊2丁目15-1他（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩6分 、東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩8分
総武本線 「東京」駅 徒歩20分 、京葉線 「東京」駅 徒歩20分
東海道本線 「東京」駅 徒歩20分 、山手線 「東京」駅 徒歩20分
横須賀線 「東京」駅 徒歩20分 、中央本線（JR東日本） 「東京」駅 徒歩20分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：40.58平米～116.52平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【湊・八丁堀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/11309/

[2006: 匿名さん]

ペットや粗大ゴミの通り道ですね。

[2007: 匿名さん]

三井レベルの管理だったら作業用エレベーターでも清潔に保っていますよ。
北側の部屋だったら通常のエレベーターホールより近くて便利かもしれないですね。

[2008: 匿名さん]

エレベーター、豊洲で690戸/8基、浜離宮で563戸/7基、ここは416戸/5基です。

なので単純に割ると、豊洲が86.3戸/基、浜離宮が80.4戸/基、ここが83.2戸/基になりますね。最近の三井はこんな割合なのかな？

ちなみに檜町は64.4戸/基、晴海は72.3戸/基でした。

[2009: 匿名さん]

>>2007 匿名さん

作業用EVが使えるなら、待ち時間シミュレーションは修正前ので良いのかな？作業用EVを低層の人も使うことも考慮して、朝の平均待ち時間は40秒くらいでしょうかね…

[2010: マンション検討中さん]

10Fに印が入っていました。12Fぐらいまで見えてきましたので、全体の三分の一以上できてきましたね。

[2011: 匿名さん]

16階の立ち上がり工事をしていました。
レジデンスのほうはほぼ完成ですね。

[2012: 匿名さん]

>>2010 マンション検討中さん

いつもありがとうございます！
桜が咲く前には、外側は完成しそうですね。

[2013: 匿名さん]

＞＞2010

バルコニーのガラス手すりが大きく、部屋からの眺めが良さそうです。全体的にすっきりとした外観になりそうですね。

[2014: マンション検討中さん]

物件周辺の地盤についての分析を見つけました。
沖積層（軟弱な層）がどのくらいの厚さであるかが地盤の良し悪し（マンションの場合は杭の長さ）に関係するようです。

以下のサイトの「八丁堀駅周辺」を見ると、この物件の場所が地図上から埋没河岸段丘面に位置し、沖積層の厚さは10m以内のようです。

http://blog.livedoor.jp/geologistyouna202/archives/1154045.html

同じサイト中の、以下のページには、東京東部の沖積層分布図が載っており、湊エリアがもっとも薄いエリアの区分に含まれていることがわかります。
http://blog.livedoor.jp/geologistyouna202/archives/1153855.html

人形町、浜町等でも結構杭の長い物件があるのでなぜかなあと思っていたのですが、この図を見るとよくわかりました。川に近いので地盤がどうかと不安になったのですが、大丈夫そうで安心しました！

[2015: 匿名さん]

>>2014 マンション検討中さん

興味深い投稿ありがとうございます。こんなデータがあるんですね。

ところでこのマンションの杭は何メートルなんでしょうか。

[2016: マンション検討中さん]

16-22mですね。

ちなみに人形町のある物件は31-35m、豊洲の方に行くともっと長い杭を使っていますが、この図を見ると疑問が解決します。

[2017: 匿名さん]

同じ様な写真ですが…

[2018: 匿名さん]

もう一枚。

[2019: 匿名さん]

ここって地盤がいい場所だったんですね。
液状化もしたことないみたいだし、実需には当たりかなー。

[2020: 匿名さん]

パースで見るとひょろ長い印象だったが、実際に現地を見てみると結構どっしりした安定感がありました。
美しいタワーになりそうです。

[2021: 匿名さん]

ホントですよね。
江戸硝子タワー素敵だと思います。

[2022: 匿名さん]

小ネタですが、Googleマップではすでにマンション名が地図上で登録されてますね。

[2023: 匿名さん]

現地みましたけど角部屋が予想異常に下から部屋の中がよく見えますね。隣接の建物も近いので低層の角部屋はカーテン締め切りくらいじゃないとちょっとプライバシー保てないかなという印象。低層で中住戸にして正解だと感じました。

[2024: 匿名さん]

>>2023 匿名さん

採光の良さや間取りの好みもありますからね。角部屋の方が高かったりもしますしどちらが良いかは人それぞれですね。

[2025: 匿名さん]

>>2024 匿名さん

そうですよね。人それぞれだからそこはなんとも。
なら同じ中住戸でも高層階の方がますますプライバシー保てるのでは、という意見も出てくるでしょうしね。

[2026: 匿名さん]

高層フロアだと風呂上がりに真っ裸でバルコニーに出てお酒飲むこともできる。
楽しみだ。

[2027: 匿名さん]

たしかにバルコニーであれこれするのは気持ちが良いだろうなー。開放感抜群だ。

[2028: マンション検討中さん]

低層階（10Fより下）でのベランダ活用は諦めが肝心でしょうかね。
せいぜいガーデニングでしょうか。

[2029: 匿名さん]

作業用のEVの件ですが、ペットの動線になるのでしょうか？ゴミと同じ動線はきついと思います。
犬友が向かい地区の三井にいます。管理は良くでもやはり夏場はかなりの臭いでした。

[2030: 匿名さん]

低層階でも都心部の一軒家よりは圧迫感ないので、開放感とか見晴らしにどこまでこだわるかですよね。個人的には高層ビルの職場からの夜景をみて何にも思わなくなるように、ベランダからの景色はすぐ飽きるので、使いやすい広さ形であれば色々楽しめるのではないかと思います。

[2031: マンション検討中さん]

ベランダ用のテーブル＆ベンチやハンモック的なものをイメージしてます。それには外からの視線を和らげる方法をまず考えたいです。

[2032: 匿名さん]

バルコニーのガラスは外からは反射して見えにくいガラスを使用してるんじゃなかったでしたっけ？

[2033: 匿名さん]

先着順が、全然減っていませんね。1期から最終期までずっと先着順販売してる三井のタワマンってこことパークホームズ豊洲しか記憶にないけど他ありましたっけ。

[2034: マンション検討中さん]

結構ありますよ、池之端のパークタワー、グランスカイは完成後でも売っていた
あと、豊洲はタワーではない。。。。

[2035: マンション検討中さん]

この前MRに行ったんですが、台所のガスコンロの仕様がすごく悪い気がしました。全体的には仕様が良い物件との認識ですが、実は他にも仕様が悪いところあるんじゃないかと思っちゃいますね。お風呂とかどうなんでしょう？

[2036: 匿名さん]

>>2035 マンション検討中さん

全く気にならなかったですけど、どこが「すごく悪い」と感じられたのでしょうか？仕様の良い物件という認識です。

[2037: 匿名さん]

>>2035 マンション検討中さん

ガスコンロもどんどん進化しているので、現行最上品と比較すると、中クラスではないですか。
こればっかりは、年々かわりますから。

お風呂も一般的使用だと思いますよ。
パークコートやバークマンションのように
天然大理石張りではないですし。

[2038: 匿名さん]

ガスコンロはいたって普通の国産です。
グレードアップはできますが、キッチン天板の色を濃い目にするならそのままのほうが色が合います。
パークコートレベルのプレミアムだと外国製のおしゃれなシステムキッチンになるのかもしれませんが。

[2039: 匿名さん]

ガスコンロも浴室も普通に良いものを使っていると思いますよ。天然大理石じゃないと、とか、最高級システムキッチンじゃないと... という方には不満があるのかもしれませんが。

http://www.31sumai.com/mfr/X1009/facili.html

[2040: 匿名さん]

すごく悪い、というものではないですね。
どこでそう感じたのか教えていただきたいです。

[2041: 匿名さん]

キッチンは普通のマンションと同じですね。私は、東京ガスの丸いダイヤル押すとポンって出てくるやつが好きです。

バスルームは最近はパネルのやつが多いですから、タイルってだけで高級な部類に入ると思います。

[2042: 匿名さん]

バスルームの床部分はタイルだから仕様は中の上かな。
安いとこだとカラリ床とかのプラスチックでしょ。
ここのプレミアムみたいに石貼りのほうがカッコいいですけど、ここ最近の一般向けはこの程度でしょう。

[2043: マンション掲示板さん]

>>2034
池の端パークタワーもグランスカイも一期終了早々から先着順はしてなかったよ。こことPHTがここまで先着販売をしたのは多分初めてと記憶します。

[2044: 検討板ユーザーさん]

>>2043 マンション掲示板さん

その基準比較してどうすんの？そんなのデベ側のX期X次のコントロールの巧拙の問題でしょ。各期の販売数を絞れば出にくくなるんだから。

販売開始からの期間と残戸数で見るべきでしょ。販売開始から1年経たずに残り10戸/400戸超、竣工までは1年半あるんだから明らかに好調物件。
ネガのためのネガなんだろうけどさ。

[2045: 評判気になるさん]

>>2044
三井はこの物件から販売の方針を変えたわけではない。単純に要望書入れたお客が結局買わないということが連続して起こることで先着順になっているだけです。純粋に以前の好調時の三井物件と比較すると総合して購買魅力が下がっているだけ、こんなこといちいち言わなくても常識でしょう。三井は住友と違って先着順販売を良しとしていない売り方を理想としています。

また、販売戸数は400超じゃなくてわずか270程度でしょ、地権者がいるのだから。以前の三井の人気タワマンは完売まで月当たり100戸前後のペース。もしここなら3ヶ月で完売。特にマンションというのは最後の30戸が中々売り切るのが難しいもの。ここはこのペースだと最終的に月平均20戸あたりになるでしょう。さらに販売期間のほとんどの期間で先着順販売している状態で好調は三井基準でいうと言い過ぎ。販売戸数を嘘つくは呆れますね。正直に分析しましょうね。ポジのためのポジとはわかっていますが、無理がある。

[2046: 匿名さん]

分かった分かった。じゃ、残り10戸/270戸ね。で、何か議論が変わるのか？

もっと早く売れる三井物件があるのは分かるが、ポジでも何でもなく、ここが好調な方であるのは間違いないだろ。

クラッシィ芝浦を見ろ。ずっと先着順やりながら第4期15次だぞ。

[2047: 匿名さん]

他物件批判はあまり感心しませんね。ここも日本最強の販売力を持つ三井がやってるのに、ずっと先着販売してる物件であり、他に何かを言える立場ではないでしょう。川沿い、スーパーなど良いところもありますが、三井タワマンの歴史の中では売れ行きとしては1番悪い部類というのもまた事実です。より良い目を持つためにこういったケースの物件の今後の成り行きも注視したいですね。

[2048: 匿名さん]

>>2045 評判気になるさん

過去の三井タワマンの売れ行きをずっと記録している方がいたんだ。
ある意味すごい。素人なのですが、竣工時期から見て販売開始時期も違うのであまり比較にならないような気がする。
どちらにしてももうすぐ販売も終わり、このサイトも閉鎖が近いでしょうか。

[2049: マンション検討中さん]

>>2036 匿名さん
魚焼きグリルとかしょぼくないですか？

[2050: 匿名さん]

>>2049 マンション検討中さん

魚焼きグリルに詳しくないのですが、高級グリルだとどんな感じなのでしょう？

[2051: 匿名さん]

先着順が6に増えました

[2052: マンション検討中さん]

>>2050 匿名さん
ボタン押すだけで最後まで焼けます。目をはなせるので楽ですよ

[2053: 匿名さん]

ここの契約者さんは、豊洲市場があんなことになってどう思ってるんでしょうか？契約前に発覚してたら購入したのだろうか？

[2054: 匿名さん]

>>2053 匿名さん

あまりどうとも...。豊洲に移転するなら築地跡地に良い施設が出来るといいな、移転しないならしないでいいか、という程度です。購入判断には全く関係なかったと思いますよ。むしろ豊洲物件が候補から外れて選びやすくなったかもしれないですよね。

[2055: 匿名さん]

>>2054 匿名さん

築地の跡地利用がどうなるか楽しみではあるので、遅れるのは残念ですね。

[2056: 匿名さん]

むしろ移転しないでくれてもいいな、と思っています。

[2057: 匿名さん]

移転したら再開発が楽しみだし、移転しなければ今まで通りの観光名所としての築地が楽しめるし、べつにどちらでも良いかなと思います。

[2058: 匿名さん]

>>2057 匿名さん

その通り。

[2059: マンション検討中さん]

資産価値への影響はどうでしょうか？
豊洲ブランドの変化なども含めて。

[2060: 匿名さん]

>>2059 マンション検討中さん

特に影響ないんじゃないですか？少なくとも悪くなることはなさそうですが。

[2061: 匿名さん]

中央区陸の孤島、湊には、豊洲も築地も関係ありません。
それより八丁堀に良さげなスポーツジムが欲しい。

[2062: 匿名さん]

>>2061 匿名さん
聖路加にありますよ。良いかどうかは知りませんが。

[2063: 匿名さん]

>>2062 匿名さん
聖路加オアシスも悪くないけど、もっと近く。
いっそ住友のA地区に作って欲しい。

[2064: 匿名さん]

大崎再開発のマンションが中止（延期？）になりましたが、ここの計画ももしかしたら変更があるかもしれませんね。

[2065: 匿名さん]

＞2064

？　大崎は販売前ですが、こちらはもうすぐ販売終了です。

それはさておき、リバー側高層の77Eがキャンセルで出てますね。間取りも理想的で予算が合えば、いい部屋だなあ。

[2066: 匿名さん]

>>2065 匿名さん

説明不足ですみません。ここの向かいのスミフの話です。

[2067: 匿名さん]

＞2066

ああそういうことでしたか。スミフならまだ確か10月着工予定なので、あり得るかも知れないですね。単に住戸とSOHOを入れただけでなく、もっと周辺にもメリットのある建物にしてもらえませんかね。

[2068: 匿名さん]

>>2064 匿名さん

再開発は行政も絡んでるのに、簡単に中止にできるものなんですか？スミフ大丈夫か？
A街区が心配になってきた。

[2069: 匿名さん]

>>2064 匿名さん

どのプロジェクトですか？

[2070: 匿名さん]

>>2068 匿名さん

別に相場が暴落してるわけでもないので心配することないですよ。むしろ他の方が仰ってるようにカフェなどの商業テナントが入る等のプラスの変化に期待したいですね。

[2071: 匿名さん]

>>2069 匿名さん

http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/osaki_tower/

[2072: 匿名さん]

本当かどうかはわかりませんが、スミフの大崎の中止は新しい飛行ルートの関係じゃないかと言われてますね。

[2073: 匿名さん]

>>2072 匿名さん

本当に計画中止にするくらい新飛行ルートが深刻なら、目黒はもうアウト？

[2074: 匿名さん]

>>2072 匿名さん

もうオフィス棟とか作ってたはずなので、開発の中止ではなく、分譲から賃貸やその他施設への変更などもあり得そうですね。
PC湊の前の物件も、賃貸になったりする可能性はありそうですね。

[2075: 匿名さん]

賃貸はすぐ近くにリエトコートあるし、分譲か商業施設がよいなぁ。

[2076: 匿名さん]

現地に行ってみましたが、大通りに面していなく、周りに騒がしいものが何もない、静かな感じがよいですね。好き嫌いが分かれそうではありますが。

静かな環境がよいと思うのでここら辺は積極的に再開発しないでもよいと思いますが、空き地や駐車場はもっとマンションになってもよいかな。

あと八丁堀駅あるいは新富町駅周辺がもっと開発進んでくれるといいかなと思いました。

[2077: 匿名さん]

>>2061 匿名さん
リバーシティにNASあるよ、大浴場が非常に快適

[2078: 匿名さん]

正直さんぽで八丁堀やってましたね

[2079: 匿名さん]

>>2078 匿名さん

どんな内容でしたか？

[2080: 匿名さん]

>>2079 匿名さん

PC中央湊の建設現場映ってました。近くの漬物屋さんがとりあげられてました。

[2081: 匿名]

歩いて2〜3分のところに湊湯という名の銭湯
がありますね。楽しみです。

[2082: マンション検討中さん]

「近年再開発が進む」というナレーションでこの風景が番組で流れました。
撮影日は午前中が台風で大変だった日ということでした。2〜3週間ほど前ですね。
現地写真の実況はまた明日にでもしたいと思います。

食レポはこちらが詳しいです。
http://www.mami-log.xyz/article/442421623.html

エムズシステムのスピーカーも紹介されていました。三井デザインテックの優待対象にもなっている大塚家具で見かけましたが、一つ置いても素敵かもしれませんねぇ

[2083: 匿名さん]

開発がいい方向に進むといいですね。
静かな環境を保ちつつ、隠れ家的な名店が多く、清潔で上品な街並みになるといいなぁ。

[2084: マンション検討中さん]

今日も足を運んできました。

[2085: 匿名さん]

>>2084 マンション検討中さん

天気が良いこともあるでしょうが、格好良いですね。有難うございます。

[2086: 匿名さん]

正直さんぽ-tver

http://tver.jp/episode/21247869/

[2087: 匿名さん]

住友の敷地、仮囲いができましたね。

[2088: 匿名さん]

INFORMATIONRSS
■最終期最終次モデルルーム公開中
「プレミアムプランの92平米台」
「和モダンがコンセプトの73平米台」
更に「バーチャルモデルルーム」もご用意しております。
是非ご来場ください。


バーチャルモデルルームって何？？？

[2089: 匿名さん]

来週10/8のアド街ック天国はご近所の築地・明石町ですね。

[2090: マンション検討中さん]

>>2089 匿名さん

そうなんですね！
楽しみです。

[2091: マンション比較中さん]

築地あたりで買おうかと思います。
ファインはどうでしょうか、

[2092: 匿名さん]

60平米台の狭めの3LDKで柱の食い込みも目立つし、最寄駅の築地も6分でそこまで近いわけでもない。
特におすすめする理由なさそうですが、あとはお値段次第じゃないですか？

[2093: 匿名さん]

資産性を考えるならよくわからないデベが買うよりメジャーにしたほうがいいですよ。
ずっと自分で住むなら関係ないですけど。
まぁでも共用部や戸内のちょっとした住み心地のよさもメジャーならノウハウあって叶えられていることも多いから実需でもメジャーどころがいいかもね。

[2094: 匿名さん]

>>2091 マンション比較中さん

オープンレジデンシア築地は売り切れたみたいだし、他にはブランズ明石町やプラウド銀座東が候補ですか？わざわざここで聞いているってことは、ここも候補なのかもしれませんね。

特に間取りや立地に特徴があるわけではないし、こっちでは京阪電鉄は無名のデベなので、大手にした方が無難と思いますけどね。

[2095: 検討板ユーザーさん]

>>他物件批判はあまり感心しませんね。ここも日本最強の販売力を持つ三井がやってるのに、ずっと先着販売してる物件であり、他に何かを言える立場ではないでしょう。川沿い、スーパーなど良いところもありますが、三井タワマンの歴史の中では売れ行きとしては1番悪い部類というのもまた事実です。より良い目を持つためにこういったケースの物件の今後の成り行きも注視したいですね。

たしかに過去の中では売れ行きは残念な部類かもしれませんが、この辺に土地勘があるというのは大きかったですし満足していますよ。

[2096: 匿名さん]

今はどこも苦戦してますねぇ。
値付けが高いですから。
でも他人の選択に左右されるより、自分でいいと思える内容であれば人気だろうが不人気だろうが関係ない。
住むのは自分なんだし。
他人の価値観で選んで、人に自慢するために買うのですか？

[2097: 匿名さん]

>>2095 検討板ユーザーさん

毎度毎度の先着順ネガご苦労様です。同じ内容同じ分体でさすがにもう飽きました。ネガるにしても、パターン変えてください。
話は変わりますが、景気短観甘すぎのような気がしますが、いかがですか？市況がますます悪化すれば、マンション売れ残るでしょうね。よっぽど好みとタイミングが合った実需の人しか買わないんじゃないですかね。

[2098: 匿名さん]

不人気物件だと、住んでるうちはいいけど、売る時困るからね。
大損こいても住みたいならいいけど…

※ここが大損するような物件だと言ってるわけではないので誤解のないように。

[2099: 匿名さん]

久々に冊子のスーモに広告のってましたね。

[2100: 匿名さん]

ラストスパートってことですかね。
モデルルームも年内に閉めるみたいだし。

[2101: 匿名さん]

95%売り終わりましたからね。三井もコスト回収済み、利益確定でしょう。最終期終わったらスミフが動くかな。

[2102: 匿名さん]

結局、低層の棟はどうなったのでしょう？　売り出しなしでしょうか。もう完成していると思いますが。

[2103: 匿名さん]

>>2100
パークタワー晴海のMRが始まりますから、さっさと売り切らないとすごく売りずらくなるんでしょうね。ラスト13戸でまさかのSUUMO掲載とはよっぽどですね。先着順も全然減らないので少し心配しています。

[2104: 匿名さん]

>>2103 匿名さん

ここのネガは貴方1人なんでしょうか。さすがに先着順ネタしつこ過ぎますよ。
ラスト13戸なので放っておけば大丈夫です。

[2105: 匿名さん]

むしろ先着順くらいしかネガることがないっていうのは平和ですね