パークシティ中央湊 ザ タワー その２

[購入検討中さん]

パークシティ中央湊 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続き、よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1009/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/560348/

所在地：東京都中央区湊2丁目15-1他（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩6分 、東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩8分
総武本線 「東京」駅 徒歩20分 、京葉線 「東京」駅 徒歩20分
東海道本線 「東京」駅 徒歩20分 、山手線 「東京」駅 徒歩20分
横須賀線 「東京」駅 徒歩20分 、中央本線（JR東日本） 「東京」駅 徒歩20分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：40.58平米～116.52平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【湊・八丁堀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/11309/

[2001: 匿名さん]

1基あたりの戸数と同等以上に大事なのが、ワンフロア辺りの戸数というのはあまり知られていませんね。なぜかというとワンフロア辺りの戸数が多い方が輸送効率が当然上がりますので待ち時間が少なくなります。

ここはフロア辺りの戸数はタワマンとしては少ない方なので、できれば70戸に1機は欲しいなというのが本音です。

[2002: 匿名さん]

みなさんのご指摘をもとに修正してみました。

総戸数:416戸
エレベーター:低層用2基(4〜23階、246戸)、高層用2基 (23〜36階、170戸)
居住住戸:36階
1階から36階までまでの所要時間:40秒(途中で止まらない場合)
1度止まることによる時間ロス:15秒
共働き率:50%
こどもの数:各世帯に1人

高層階における朝のエレベーター利用者は170戸×2.5(ご主人、こども、共働きの奥様)=425人
全員が7〜9時に利用すると、1分あたり3.5人が利用することになる(7〜9時における昇りの利用はゼロとする)
高層用は2基あるので、1基あたりにすると1.8人/分。
エレベーターは往復で40秒×2+15秒×1.8=107秒
平均待ち時間は、107秒÷2=54秒

途中で2人乗ってくるとすると、1階まで70秒かかるので、待ち時間と合わせて2分。

いかがでしょう？

[2003: 匿名さん]

>>1999 匿名さん

作業用は違う場所にあって作業用にしか使わないのでしょうか？
良くあるのは普段は普通に使える大きめのエレベーターが一つあり、引っ越し等の時は作業専用になり、実質的にも5機とカウントできるものですが、ここはどうでしょうか？

[2004: 匿名さん]

作業用のEVはゴミ捨て場近くの離れた場所にあります。
あまり普段は使用しないのではないでしょうか。
ちなみに屋上のスカイガーデンへはこの作業用EVで行くことができます。

[2005: 匿名さん]

>>2004 匿名さん
主にゴミ回収用だけど、低層、高層用に分かれてなくて、普段も使おうと思えば使えるエレベーターって感じなんでしょうか。

[2006: 匿名さん]

ペットや粗大ゴミの通り道ですね。

[2007: 匿名さん]

三井レベルの管理だったら作業用エレベーターでも清潔に保っていますよ。
北側の部屋だったら通常のエレベーターホールより近くて便利かもしれないですね。

[2008: 匿名さん]

エレベーター、豊洲で690戸/8基、浜離宮で563戸/7基、ここは416戸/5基です。

なので単純に割ると、豊洲が86.3戸/基、浜離宮が80.4戸/基、ここが83.2戸/基になりますね。最近の三井はこんな割合なのかな？

ちなみに檜町は64.4戸/基、晴海は72.3戸/基でした。

[2009: 匿名さん]

>>2007 匿名さん

作業用EVが使えるなら、待ち時間シミュレーションは修正前ので良いのかな？作業用EVを低層の人も使うことも考慮して、朝の平均待ち時間は40秒くらいでしょうかね…

[2010: マンション検討中さん]

10Fに印が入っていました。12Fぐらいまで見えてきましたので、全体の三分の一以上できてきましたね。

[2011: 匿名さん]

16階の立ち上がり工事をしていました。
レジデンスのほうはほぼ完成ですね。

[2012: 匿名さん]

>>2010 マンション検討中さん

いつもありがとうございます！
桜が咲く前には、外側は完成しそうですね。

[2013: 匿名さん]

＞＞2010

バルコニーのガラス手すりが大きく、部屋からの眺めが良さそうです。全体的にすっきりとした外観になりそうですね。

[2014: マンション検討中さん]

物件周辺の地盤についての分析を見つけました。
沖積層（軟弱な層）がどのくらいの厚さであるかが地盤の良し悪し（マンションの場合は杭の長さ）に関係するようです。

以下のサイトの「八丁堀駅周辺」を見ると、この物件の場所が地図上から埋没河岸段丘面に位置し、沖積層の厚さは10m以内のようです。

http://blog.livedoor.jp/geologistyouna202/archives/1154045.html

同じサイト中の、以下のページには、東京東部の沖積層分布図が載っており、湊エリアがもっとも薄いエリアの区分に含まれていることがわかります。
http://blog.livedoor.jp/geologistyouna202/archives/1153855.html

人形町、浜町等でも結構杭の長い物件があるのでなぜかなあと思っていたのですが、この図を見るとよくわかりました。川に近いので地盤がどうかと不安になったのですが、大丈夫そうで安心しました！

[2015: 匿名さん]

>>2014 マンション検討中さん

興味深い投稿ありがとうございます。こんなデータがあるんですね。

ところでこのマンションの杭は何メートルなんでしょうか。

[2016: マンション検討中さん]

16-22mですね。

ちなみに人形町のある物件は31-35m、豊洲の方に行くともっと長い杭を使っていますが、この図を見ると疑問が解決します。

[2017: 匿名さん]

同じ様な写真ですが…

[2018: 匿名さん]

もう一枚。

[2019: 匿名さん]

ここって地盤がいい場所だったんですね。
液状化もしたことないみたいだし、実需には当たりかなー。

[2020: 匿名さん]

パースで見るとひょろ長い印象だったが、実際に現地を見てみると結構どっしりした安定感がありました。
美しいタワーになりそうです。

[2021: 匿名さん]

ホントですよね。
江戸硝子タワー素敵だと思います。

[2022: 匿名さん]

小ネタですが、Googleマップではすでにマンション名が地図上で登録されてますね。

[2023: 匿名さん]

現地みましたけど角部屋が予想異常に下から部屋の中がよく見えますね。隣接の建物も近いので低層の角部屋はカーテン締め切りくらいじゃないとちょっとプライバシー保てないかなという印象。低層で中住戸にして正解だと感じました。

[2024: 匿名さん]

>>2023 匿名さん

採光の良さや間取りの好みもありますからね。角部屋の方が高かったりもしますしどちらが良いかは人それぞれですね。

[2025: 匿名さん]

>>2024 匿名さん

そうですよね。人それぞれだからそこはなんとも。
なら同じ中住戸でも高層階の方がますますプライバシー保てるのでは、という意見も出てくるでしょうしね。

[2026: 匿名さん]

高層フロアだと風呂上がりに真っ裸でバルコニーに出てお酒飲むこともできる。
楽しみだ。

[2027: 匿名さん]

たしかにバルコニーであれこれするのは気持ちが良いだろうなー。開放感抜群だ。

[2028: マンション検討中さん]

低層階（10Fより下）でのベランダ活用は諦めが肝心でしょうかね。
せいぜいガーデニングでしょうか。

[2029: 匿名さん]

作業用のEVの件ですが、ペットの動線になるのでしょうか？ゴミと同じ動線はきついと思います。
犬友が向かい地区の三井にいます。管理は良くでもやはり夏場はかなりの臭いでした。

[2030: 匿名さん]

低層階でも都心部の一軒家よりは圧迫感ないので、開放感とか見晴らしにどこまでこだわるかですよね。個人的には高層ビルの職場からの夜景をみて何にも思わなくなるように、ベランダからの景色はすぐ飽きるので、使いやすい広さ形であれば色々楽しめるのではないかと思います。

[2031: マンション検討中さん]

ベランダ用のテーブル＆ベンチやハンモック的なものをイメージしてます。それには外からの視線を和らげる方法をまず考えたいです。

[2032: 匿名さん]

バルコニーのガラスは外からは反射して見えにくいガラスを使用してるんじゃなかったでしたっけ？

[2033: 匿名さん]

先着順が、全然減っていませんね。1期から最終期までずっと先着順販売してる三井のタワマンってこことパークホームズ豊洲しか記憶にないけど他ありましたっけ。

[2034: マンション検討中さん]

結構ありますよ、池之端のパークタワー、グランスカイは完成後でも売っていた
あと、豊洲はタワーではない。。。。

[2035: マンション検討中さん]

この前MRに行ったんですが、台所のガスコンロの仕様がすごく悪い気がしました。全体的には仕様が良い物件との認識ですが、実は他にも仕様が悪いところあるんじゃないかと思っちゃいますね。お風呂とかどうなんでしょう？

[2036: 匿名さん]

>>2035 マンション検討中さん

全く気にならなかったですけど、どこが「すごく悪い」と感じられたのでしょうか？仕様の良い物件という認識です。

[2037: 匿名さん]

>>2035 マンション検討中さん

ガスコンロもどんどん進化しているので、現行最上品と比較すると、中クラスではないですか。
こればっかりは、年々かわりますから。

お風呂も一般的使用だと思いますよ。
パークコートやバークマンションのように
天然大理石張りではないですし。

[2038: 匿名さん]

ガスコンロはいたって普通の国産です。
グレードアップはできますが、キッチン天板の色を濃い目にするならそのままのほうが色が合います。
パークコートレベルのプレミアムだと外国製のおしゃれなシステムキッチンになるのかもしれませんが。

[2039: 匿名さん]

ガスコンロも浴室も普通に良いものを使っていると思いますよ。天然大理石じゃないと、とか、最高級システムキッチンじゃないと... という方には不満があるのかもしれませんが。

http://www.31sumai.com/mfr/X1009/facili.html

[2040: 匿名さん]

すごく悪い、というものではないですね。
どこでそう感じたのか教えていただきたいです。

[2041: 匿名さん]

キッチンは普通のマンションと同じですね。私は、東京ガスの丸いダイヤル押すとポンって出てくるやつが好きです。

バスルームは最近はパネルのやつが多いですから、タイルってだけで高級な部類に入ると思います。

[2042: 匿名さん]

バスルームの床部分はタイルだから仕様は中の上かな。
安いとこだとカラリ床とかのプラスチックでしょ。
ここのプレミアムみたいに石貼りのほうがカッコいいですけど、ここ最近の一般向けはこの程度でしょう。

[2043: マンション掲示板さん]

>>2034
池の端パークタワーもグランスカイも一期終了早々から先着順はしてなかったよ。こことPHTがここまで先着販売をしたのは多分初めてと記憶します。

[2044: 検討板ユーザーさん]

>>2043 マンション掲示板さん

その基準比較してどうすんの？そんなのデベ側のX期X次のコントロールの巧拙の問題でしょ。各期の販売数を絞れば出にくくなるんだから。

販売開始からの期間と残戸数で見るべきでしょ。販売開始から1年経たずに残り10戸/400戸超、竣工までは1年半あるんだから明らかに好調物件。
ネガのためのネガなんだろうけどさ。

[2045: 評判気になるさん]

>>2044
三井はこの物件から販売の方針を変えたわけではない。単純に要望書入れたお客が結局買わないということが連続して起こることで先着順になっているだけです。純粋に以前の好調時の三井物件と比較すると総合して購買魅力が下がっているだけ、こんなこといちいち言わなくても常識でしょう。三井は住友と違って先着順販売を良しとしていない売り方を理想としています。

また、販売戸数は400超じゃなくてわずか270程度でしょ、地権者がいるのだから。以前の三井の人気タワマンは完売まで月当たり100戸前後のペース。もしここなら3ヶ月で完売。特にマンションというのは最後の30戸が中々売り切るのが難しいもの。ここはこのペースだと最終的に月平均20戸あたりになるでしょう。さらに販売期間のほとんどの期間で先着順販売している状態で好調は三井基準でいうと言い過ぎ。販売戸数を嘘つくは呆れますね。正直に分析しましょうね。ポジのためのポジとはわかっていますが、無理がある。

[2046: 匿名さん]

分かった分かった。じゃ、残り10戸/270戸ね。で、何か議論が変わるのか？

もっと早く売れる三井物件があるのは分かるが、ポジでも何でもなく、ここが好調な方であるのは間違いないだろ。

クラッシィ芝浦を見ろ。ずっと先着順やりながら第4期15次だぞ。

[2047: 匿名さん]

他物件批判はあまり感心しませんね。ここも日本最強の販売力を持つ三井がやってるのに、ずっと先着販売してる物件であり、他に何かを言える立場ではないでしょう。川沿い、スーパーなど良いところもありますが、三井タワマンの歴史の中では売れ行きとしては1番悪い部類というのもまた事実です。より良い目を持つためにこういったケースの物件の今後の成り行きも注視したいですね。

[2048: 匿名さん]

>>2045 評判気になるさん

過去の三井タワマンの売れ行きをずっと記録している方がいたんだ。
ある意味すごい。素人なのですが、竣工時期から見て販売開始時期も違うのであまり比較にならないような気がする。
どちらにしてももうすぐ販売も終わり、このサイトも閉鎖が近いでしょうか。

[2049: マンション検討中さん]

>>2036 匿名さん
魚焼きグリルとかしょぼくないですか？

[2050: 匿名さん]

>>2049 マンション検討中さん

魚焼きグリルに詳しくないのですが、高級グリルだとどんな感じなのでしょう？