パークシティ中央湊 ザ タワー その２

[購入検討中さん]

パークシティ中央湊 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続き、よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1009/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/560348/

所在地：東京都中央区湊2丁目15-1他（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩6分 、東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩8分
総武本線 「東京」駅 徒歩20分 、京葉線 「東京」駅 徒歩20分
東海道本線 「東京」駅 徒歩20分 、山手線 「東京」駅 徒歩20分
横須賀線 「東京」駅 徒歩20分 、中央本線（JR東日本） 「東京」駅 徒歩20分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：40.58平米～116.52平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【湊・八丁堀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/11309/

[No.1951 by 匿名さん 2016-09-20 10:30:12]

>>1949
意味不明な返答だな。その話は浜松町駅ではなくてPC浜離宮とここの一番の売りである東京駅までの距離の話でしょ。タクシーサイトという住所入れて詳細料金調べれるサイトできちんと計算すると丸ビルの前から浜離宮まで1220円、ここが1140円。

その他、汐留、六本木ヒルズ、ミッドタウン、虎ノ門、赤坂、アークヒルズ、ガーデンプレイス、表参道、恵比寿など主要オフィス、商業地は浜離宮の方が圧倒的に近いね。ただ浜離宮の立地は交通利便性が最強に近いところだから比較されるのもちょっと酷だと思う。晴海と比べれば便利なんで満足してます。

[No.1952 by 匿名さん 2016-09-20 10:38:23]

>>1951 匿名さん

別に勝ち負けでなくて、どっちからも近い、ってことで良いんじゃないの？　

[No.1953 by 匿名さん 2016-09-20 10:42:26]

確かに交通利便性は都心にしては物足りないところはありますが、浜離宮とは全く検討層被ってないので問題ないでしょう。晴海のタワマンと悩んでいた人は多くいたみたいですかどうあそこよりは便利ですから、十分です。

[No.1954 by 不動産オタク 2016-09-20 11:58:23]

>>1944 匿名さん

センターで92%しか取れない人(違う人かな？)だから読解力が足りないんでしょうね。仕方ないです…

[No.1955 by 匿名さん 2016-09-20 12:53:15]

ホームページ、最終期最終次になりました。
残りは7＋3戸だそうです。

[No.1956 by 匿名さん 2016-09-20 13:45:40]

>>1955 匿名さん

契約者です。いよいよ最終ですか。しかし入居までまだ暫くありますねえ。金利があまり動かないことを祈ります！

[No.1957 by 不動産オタク 2016-09-20 15:29:00]

>>1956 匿名さん

日銀のコメントを見る限り、あと3年は金利は動かないように思います。私も金利が上がらないことを祈ります！

[No.1958 by 匿名さん 2016-09-20 20:57:08]

ここが完売したら住友もようやく売り出しそうですね。
少し弱気で平均400くらいでしょうか。

[No.1959 by 匿名さん 2016-09-20 22:42:04]

湾岸は豊洲の猛毒検出で一気に価値が下がりそうですね。となると湊や新川のタワーの逆に上がりそうな気がします。
港区のタワーは高すぎて買えないし、庶民が買えるギリギリのラインがここらへんですから。
再開発がないと貶されてるエリアですが、落ち着いて居を構えるならアリだし、日本一の地価である銀座6丁目が徒歩で行ける範囲なのは事実ですから。

[No.1960 by 不動産オタク 2016-09-20 22:42:18]

>>1958 匿名さん

1LDKとか狭い部屋が多いとのことですので、平均坪単価は400くらいでも違和感ないですね！

[No.1961 by 匿名さん 2016-09-21 07:06:25]

>>1960 不動産オタクさん

それでもスミフなら450くらいはいってくれるはず

[No.1962 by 不動産オタク 2016-09-21 07:29:43]

>>1961 匿名さん

それは頼もしいですね！

[No.1963 by 評判気になるさん 2016-09-21 10:24:42]

>>1959
ここのポジさんは全く根拠なく、豊洲が下がればここが上がりそうですねというような理解不能な無理ポジが多すぎる。

都内で土壌汚染なんてどこ掘っても出てきますよ。特にここ含めた埋立地なんて豊洲でやっているような揚げ足取るための検査なんてやられたらどこでも何かしら出てくる。歴史的にもこの辺は印刷工場が沢山あったしね。今は印刷工場は閉めるときは必ず土壌汚染調査が必須になったくらい昔の印刷工場は土壌汚染の原因になっていたんだよ。他地区をディスるのはブーメランが返りますからやめましょう。

[No.1964 by 匿名さん 2016-09-21 10:34:35]

>>1961
天下の三井タワマンでも数ヶ月先着順販売状態。ポジさんがもう完売、倍率つくでしょと息巻いたわずか10戸の最終期すらやっぱり売り切れず、新たに先着順に加えられてるよな状態でしょ。より眺望条件、共用部が期待できないお隣の物件が450で売るとかあり得ないでしょう。DTも500戸以上残っているという話だし、販売はかなり先になると予想する。この下落基調が続くと、ここも竣工直後の中古評価で坪350くらいになってる可能性はあるから、そのころに売られそうな住友はスミフ価格で360とかそのあたりでは。

[No.1965 by マンション検討中さん 2016-09-21 10:53:13]

>>1964 匿名さん

いつもの方と思いますが、なんでこんなに攻撃的なんでしょうねぇ。

[No.1966 by 匿名さん 2016-09-21 11:48:12]

>>1965 匿名さん

ポジの論調が鼻につくからじゃないでしょうかね。

[No.1967 by マンション検討中さん 2016-09-21 12:01:54]

>>1966 匿名さん

別に反応しなくてもいいのに。

[No.1968 by 通りがかりさん 2016-09-21 12:22:19]

ここのスレって何か排他的だね。
側から見ててネガさんが言っていることも一理あると思うよ。

[No.1969 by 通りすがりさん 2016-09-21 12:25:28]

豊洲住民を敵に回すと荒れますよ。
というかここのポジさん浜離宮スレまで出張してきたり、豊洲ネガしたり、芝浦ネガしたりアクティブすぎ（笑）

[No.1970 by 匿名さん 2016-09-21 12:30:44]

>>1969 通りすがりさん

もう程なく完売ですから、このスレもフェードアウトするのでしょうね。

[No.1971 by 匿名さん 2016-09-21 15:41:47]

ところで、この辺から見える花火大会ってありますか？

[No.1972 by 匿名さん 2016-09-21 17:50:58]

隅田川とかなら見れるんじゃないですか？

[No.1973 by 匿名さん 2016-09-21 20:32:46]

お台場がやってる頃は中央大橋付近からよく見えましたよ。

[No.1974 by 匿名さん 2016-09-21 20:35:12]

>>1964 匿名さん

いつもの方ですか。お疲れ様です。最終期の10戸は全部売れたと思いますよ。何か勘違いでは？

[No.1975 by 匿名さん 2016-09-21 21:11:31]

>>1974 匿名さん

確かに最終期といって売り出した10戸は売れましたが、最終期最終次して7戸販売予定ですよ。

というか、もともと要望の入ったところしか売り出さないんですけどね。

[No.1976 by マンション検討中さん 2016-09-21 21:17:52]

>>1964 匿名さん

これは虚偽ですね。最終期が売れ残って先着順に加えられたという事実はありません。

[No.1977 by 匿名さん 2016-09-21 21:32:56]

都心で新築だと坪単価600が珍しくないなか、400台だと目に優しく見える。
まぁ割安だから竣工前には売り切るし、そんなネガらなくてもいいんじゃない？
一般人が都心で家を出持つには中央区か、かなり古めの中古しか無理だなぁ。

[No.1978 by 匿名さん 2016-09-21 21:38:51]

>>1977 匿名さん

都心というより都心3区ですね。

[No.1979 by 匿名さん 2016-09-21 23:35:55]

>>1978 匿名さん

都心って3区のことしか指さないでしょ。

[No.1980 by 匿名さん 2016-09-21 23:58:50]

先着順はキャンセル住戸ですよ。
つまり一度は売れたにもかかわらず、なんらかの事情で流れただけで悪くない。ここ数か月の先着順も入れ替わってますし。
最終期も売れ線の間取りを温存して10戸完売。最終期最終次まで引っ張ってます。

[No.1981 by 匿名さん 2016-09-22 00:10:03]

>>1979 匿名さん

え？そうなの？と思って調べたら、確かに狭義の都心は3区みたいですね。一般的には大分曖昧に使われてるとは思いますが、勉強になりました。

[No.1982 by 匿名さん 2016-09-22 00:43:54]

渋谷も新宿も都心の横。
世田谷は郊外。
池袋、上野は地方都市。
練馬には闇しかねぇ。

[No.1983 by 匿名さん 2016-09-22 01:05:21]

>>1979 匿名さん

晴海は都心ってことですか？

[No.1984 by 匿名さん 2016-09-22 01:11:58]

>>1977 匿名さん

都心のかなり古めの中古だと、坪単価250位ですか？

[No.1985 by 匿名さん 2016-09-22 01:15:23]

>>1984 匿名さん

ピンキリでしょ。3区なら築20年でも350万円とかそれ以上も普通にある。

[No.1986 by 匿名さん 2016-09-22 10:11:31]

>>1983 匿名さん

近年の埋立地はちょっと違う気がする

[No.1987 by 匿名さん 2016-09-22 13:07:02]

戸数416戸に対してエレベーター5基は少なくないですか？それとも一般的？大規模なところに住んだことがないのでわかりませんが、朝エレベーター待ちとかで時間がかかるんじゃないかと懸念してます。
お詳しい方いれば、教えていただけるとご幸甚に存じます。

[No.1988 by 不動産オタク 2016-09-22 13:25:22]

>>1987 匿名さん

70戸に対してエレベーター1基が普通らしいです。少な目ですね。私は5基、300戸、30階のマンションに住んでますが、ほとんど待ちませんし、相乗りになることも少ないです。80戸に1基でも、ストレスを感じるほど待つことになるとは思えません。時間帯によるかもしれませんが…

[No.1989 by 不動産オタク 2016-09-22 13:29:46]

私はエレベーターの前で待ってる時間よりもエレベーターに乗ってる時間の方が長いです。80戸に1基だと、これが逆転するのかな…

駅のホームで電車が来るのを1分待てる忍耐力があれば問題ないと思いますよ、笑

[No.1990 by 匿名さん 2016-09-22 14:20:38]

>>1989 不動産オタクさん

エレベータの数は私も気になりました。一方パンフを見ていたら、速度が低層用210m/s、高層用240m/sと、いくつか他の物件と比較してずいぶん速いように思い、その分待ち時間も少ないかと思いました。多くの物件と比較したわけではないので、もし他の物件のエレベータの速度がどんなものなのか、ご存知の方いれば教えてもらえるとありがたいです。

[No.1991 by 匿名さん 2016-09-22 15:02:09]

約40階建、約400戸でエレベーター4機の三井タワマンに住んでおり毎朝8時頃に家を出ますが、大抵はすぐに来ますのでエレベーターが少ないと思ったことはないですね。たまに待ちますがそれでも1-2分くらいです。5機あれば何も問題ないだろうと思っています。

[No.1992 by 匿名さん 2016-09-22 15:41:03]

>>1988 不動産オタクさん

一般的にエレベーターの適正台数は住戸50戸当たりにつき1基ですよ。

https://www.sumai-surfin.com/member/wmbbs/wmbbs.php?b=50&o=142

[No.1993 by 匿名さん 2016-09-22 16:04:03]

>>1992 匿名さん

住まいサーフィンの沖さんは70戸に1基と言っていますし、正解はないんだと思います。

http://diamond.jp/articles/-/82227?page=3

[No.1994 by 匿名さん 2016-09-22 16:39:51]

適当に前提をおいてシミュレーションしてみました。

総戸数:420戸
エレベーター:低層用2基、高層用2基
居住住戸:36階
1階から36階までまでの所要時間:40秒(途中で止まらない場合)
1度止まることによる時間ロス:15秒
共働き率:50%
こどもの数:各世帯に1人

高層階における朝のエレベーター利用者は210人×2.5(ご主人、こども、共働きの奥様)=525人
全員が7〜9時に利用すると、1分あたり4.4人が利用することになる(7〜9時における昇りの利用はゼロとする)
高層用は3基あるので、1基あたりにすると1.5人/分。
エレベーターは往復で40秒×2+15秒×1.5=103秒
平均待ち時間は、103秒÷3=34秒

途中で1〜2人乗ってくるとすると、1階まで1分強かかる。エレベーターを待ってる時間よりもエレベーターに乗ってる時間の方が長いことの方が多そうですね。

つまらないシミュレーションにお付き合いくださり、ありがとうございました、笑

[No.1995 by 匿名さん 2016-09-22 16:40:47]

>>1994 匿名さん

訂正
すみません、高層用3基です。

[No.1996 by 匿名さん 2016-09-22 18:07:59]

皆様
教えていただきありがとうございます。
それほど不便はなさそうで安心しました。

[No.1997 by 匿名さん 2016-09-22 19:23:54]

高層と低層の境は何階でしょうか？

[No.1998 by 匿名さん 2016-09-22 21:35:09]

>>1997 匿名さん

たしか23階

[No.1999 by 匿名さん 2016-09-23 09:00:03]

>>1994 匿名さん

総戸数416ですよね。
エレベーター5基のうち1基は作業用では？

>>1998 匿名さん
ありがとうございます。

[No.2000 by 匿名さん 2016-09-23 09:46:17]

つまり4台ですね。104戸に1機。ちょっと少ないね、今更どうしようもないけど。