パークシティ中央湊 ザ タワー その２

[購入検討中さん]

パークシティ中央湊 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続き、よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1009/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/560348/

所在地：東京都中央区湊2丁目15-1他（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩6分 、東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩8分
総武本線 「東京」駅 徒歩20分 、京葉線 「東京」駅 徒歩20分
東海道本線 「東京」駅 徒歩20分 、山手線 「東京」駅 徒歩20分
横須賀線 「東京」駅 徒歩20分 、中央本線（JR東日本） 「東京」駅 徒歩20分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：40.58平米～116.52平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【湊・八丁堀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/11309/

[1903: 不動産オタク]

>>1896 匿名さん

僕も欲しい。買うか検討中、笑

[1904: 不動産オタク]

>>1902 匿名さん

将来地価が上がるのは浜松町に決まってます。そこは誰も反対しないと思います。ただパークコート浜離宮はその地価上昇をだいぶ織り込んでしまっている…

[1905: 不動産オタク]

湊の坪180万円じゃ、そうとうボロマンだね。

[1906: 匿名さん]

ここのポジさんが勘違いしているのが、同じ立地でもパークコートとパークシティでは坪80以上は差がつく。それは中古でもきっちり維持される。さらに立地的にも離宮と港では120以上は差がある。議論として格が違うマンションを立地だけで話しして何の意味がある。さらに将来性はさすがに離宮という意見は常識的というか異論もない。再開発もなく、将来的な利便性快適性が進まない地区の資産性の方が上というのはちょっとありえないね。もちろん、多摩センターや西葛西より湊の方が価値を保ちやすいとは思いますけどね。

[1907: 匿名さん]

どうみてもいつもと同じ人がずっと1人で一生懸命ネガってるだけでしょう。あまりに分かりやすい。クラシイなんていつもとわざわざ違う呼び方まで使っちゃって。笑える。
最終期終わってもやってくるなんてしつこ過ぎる。クラッシィとここで悩んでクラッシィ選んだから、選ばなかった方が評価されるのは納得いかないのかな。そっとしておいて見なきゃいいのに。PERも知らない金融リテラシーの低い方だというのは分かりましたね。

[1908: 匿名さん]

>>1904
残念ながら織り込まれていない。三井はあくまで現地の現在の地価xPCブランドという単純な方程式から坪600前後となっています。浜松町周辺の再開発規模は尋常でないレベルなので、将来的には汐留と並ぶ港区一の地価になると見込まれてますから、その時には地価はとんでもない価格でしょう。煽りでも何でもなく本気の話で。オフィス街として成功している虎ノ門、赤坂、六本木、汐留などの場所の築浅タワマンの価格見てもらえれば理解できるでしょう。

個人的には湊は都心3区でも開発や発展とは無縁なのんびりした雰囲気で買いやすい価格帯の住宅街という良さ、立ち位置を守ってもらいたいです。

[1909: 匿名さん]

私は２つほど意見のせましたけど、1人のせいにされちゃった。1人の粘着ネガということにしたいのね。客観的にみて無理ポジしすぎ、理論が常識と反対。

[1910: 不動産オタク]

>>1908 匿名さん

そんな方程式ないよ、笑
マンションの価格の決め方を知らないんでしょうね…

[1911: 不動産オタク]

>>1909 匿名さん

別に一人でも二人でもいいよ。ただ理論的な話が通じない人が二人もいると思うと気が滅入るね

[1912: 匿名さん]

不動産オタクさん、このしつこい人に積算や開発、収益還元等の不動産のバリュエーション教えてあげてください。PER知らない人はCap Rateとかも知らないでしょうから。

[1913: 匿名さん]

>>1908 匿名さん

その計算式なら、PT晴海は将来性を加味せず安く出そうですね。期待してます。

[1914: 匿名さん]

>>1910 不動産オタクさん
まあ、ポジに必死なことだけはわったけど、数ヶ月先着順して売り続けてる物件が割安という根拠と、離宮の立地より湊が将来的資産価値が相対的に強いというストロングエビデンスをきっちり示してください。自称デベのの社長をインタビューする仕事で、FINANCIAL RITERACYに明るいんでしょw 逃げないで真正面から答えてもらいましょう。

[1916: 匿名さん]

横から失礼。PT晴海は値下がりをくんで坪300くらいになりそうと三井の知り合いから聞いた。ここの70平米で3LDKという現代の狭小3LDKと言われても仕方ないグロス下げ作戦の間取りよりちょっと交通利便性が劣っても、同じ価格で90平米台が買えると思えばそちらを考えて回避した人はいるんじゃない。

[1918: 匿名さん]

>>1915 不動産オタクさん
自称デベの社長から話聞く仕事で社長が口を揃えて開発や発展の見込みない都心すぎない郊外すぎない場所を変えというんでしょ。

[1919: 匿名さん]

>>1916 匿名さん

PT晴海が坪300なら、そちらを選択する人はいるでしょうね。特に90平米がどうしても欲しいとなると、中央湊ではプレミアムしか選択肢がないですし。
問題は、こちらがほぼ完売になっている中、晴海の単価もまだ流動的で、天秤にかけるのが難しいことでしょう。

[1920: 匿名さん]

>>1917
そうですね。だって根拠なんてありませんから。単なる願望ですから。数ヶ月続いている先着順もさっさと売れて完売してほしいものです。

[1922: 匿名さん]

晴海は販売開始が来年でしょ？投資ならいいけど、実需には判断難しいよね。待つ価値があるのか、待って正解なのか。

[1923: 匿名さん]

値下がりを受けて、1000戸級のPT晴海を三井らしくすんなりと売るため坪300で売るとすれば、近隣のここは是が非でもあちらの販売前に完売しておきたいところでしょう。下手に数戸残しでも半年以上売れないことありますあし、このまま値下がり基調が続ければ含み損を嫌って引き渡し直前にキャンセルが結構出たりしますから。リーマン時の下落局面でもそういう現象が起こりましたよね。不動産って本当に流動的です。

[1924: 匿名さん]

>>1921 不動産オタクさん
結局エビデンスどころかまともな反論さえできない。まともに検討議論にならんね。ちなみにセンターは6科目合計で92％得点。期待を裏切ってごめんね。

[1925: 不動産オタク]

>>1924 匿名さん

無理ポジでした。まともな反論もできずにスミマセン。

[1926: 匿名さん]

かわいそう。相手するのが面倒。

[1927: 匿名さん]

不動産（物件そのものの良し悪し）を語ってるのが最近ないですね。

[No.1915～本レスまで、住宅購入の前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]　

[1928: 匿名さん]

マジな話、3LDKならアウトフレームで80平米は欲しい。ここはグロスちょっと意識しすぎたよね。実質10畳くらいのリビングや２．7畳のキッチンって狭すぎない？子供いたら3LDKは確保したいし。

[1929: 匿名さん]

匿名掲示板ならではの展開ですね

[1930: 匿名さん]

まぁ売れてるからいいんじゃない。そりゃ広い方がいいけど、その分値段上げるか立地とか仕様下げる羽目になるのでバランスの問題でしょ。

[1931: 不動産オタク]

>>1927 匿名さん

物件の良し悪しはだいぶ語り尽くされちゃってますからねぇ…もうすぐ完売ですし。
たまにアップされる写真を楽しみにするくらいです。

[1932: 不動産オタク]

そりゃ、広い方がいいし、都心がいいし、高層がいいし、南向きがいいし、駅近がいい。ただ値段とのバランスっていうだけですよね。

[1933: 匿名さん]

確かに笑。デベの社長とインタビューするのが仕事ってどんな仕事やねんって契済なのでポジ派ですが、ちょっと突っ込みたくなりました。

[1934: 匿名さん]

やっぱり3LDKなら82Nみたいなアウトフレームで80平米以上というのが、理想ですかね。皆さんどうですか？

[1935: 不動産オタク]

>>1933 匿名さん

産業アナリストで不動産業界を担当しています。証券会社です。

[1936: 評判気になるさん]

>>1935
あんまりこういうところで素性明かしてもいいことないですよ。それが本当なら、証券で不動産担当の産業アナリストしていてデベの社長にインタビューし、湊を無理ポジする立ち位置の人というだけで個人特定されてしまいますよ。あなたの同僚や仕事先でマンコミュ見てる人沢山いますから。嘘なら問題ないですけどね。

[1937: 匿名さん]

80は欲しいね。できれば100。

[1938: 不動産オタク]

>>1936 評判気になるさん

じゃあ、嘘ってことにしといて下さい。

[1939: 匿名さん]

さりげなく先着順が3になってますね

[1940: 匿名さん]

もうこの3件で終わりなんですかねー。まぁまぁのスピードで完売しそうですね。

[1941: 匿名さん]

竣工1年半前で残り3件か。振り返ってみれば順調でしたね。

[1942: 匿名さん]

>>1932 不動産オタクさん

南向きがいいなんて、不動産オタクの割に随分素人っぽい意見ですね。

[1943: 匿名さん]

オタクであって、詳しいとは言っていない

[1944: 匿名さん]

>>1942 匿名さん

理想論の例だから敢えて素人っぽいことを言ってるだけなのでは。実際、もし安く買えるなら南向きの方が南向き信仰の人に売りやすくていいよね。そうはならないから北向きの方がお得だと言われてるわけだが...

[1945: 匿名さん]

ポジが必死すぎるから揶揄われるんだよ。
少しは学習しな。

[1946: 匿名さん]

どっちかというと1人のネガが異常に必死なように見えるけどね。いつもの人だろうけど。

残戸数3戸までくればいよいよ住友が動くかな。どんな物件でいくらで出してくるのかはかなり興味深い。

[1947: 不動産オタク]

南向き好きの素人です、笑

[1948: 匿名さん]

途中市況の悪化もありましたが、終わりが見えてきましたかね

[1949: 匿名さん]

>>1881 通りがかりさん

返答が遅れてしまいましたが、東京駅八重洲側からタクシーに乗ると、中央湊は7-8分、千円位で着きます。

浜松町もおそらく八重洲側から乗った方が近いでしょうが、20分超、2,500円といった感じでしょうか。

お試しください。

[1950: 匿名さん]

http://www.decn.co.jp/?p=76820

東京駅近くはホテルとオフィスだけになりそうですね。
ここにはあんまり関係ない話？

[1951: 匿名さん]

>>1949
意味不明な返答だな。その話は浜松町駅ではなくてPC浜離宮とここの一番の売りである東京駅までの距離の話でしょ。タクシーサイトという住所入れて詳細料金調べれるサイトできちんと計算すると丸ビルの前から浜離宮まで1220円、ここが1140円。

その他、汐留、六本木ヒルズ、ミッドタウン、虎ノ門、赤坂、アークヒルズ、ガーデンプレイス、表参道、恵比寿など主要オフィス、商業地は浜離宮の方が圧倒的に近いね。ただ浜離宮の立地は交通利便性が最強に近いところだから比較されるのもちょっと酷だと思う。晴海と比べれば便利なんで満足してます。

[1952: 匿名さん]

>>1951 匿名さん

別に勝ち負けでなくて、どっちからも近い、ってことで良いんじゃないの？　

[1953: 匿名さん]

確かに交通利便性は都心にしては物足りないところはありますが、浜離宮とは全く検討層被ってないので問題ないでしょう。晴海のタワマンと悩んでいた人は多くいたみたいですかどうあそこよりは便利ですから、十分です。

[1954: 不動産オタク]

>>1944 匿名さん

センターで92%しか取れない人(違う人かな？)だから読解力が足りないんでしょうね。仕方ないです…

[1955: 匿名さん]

ホームページ、最終期最終次になりました。
残りは7＋3戸だそうです。

[1956: 匿名さん]

>>1955 匿名さん

契約者です。いよいよ最終ですか。しかし入居までまだ暫くありますねえ。金利があまり動かないことを祈ります！

[1957: 不動産オタク]

>>1956 匿名さん

日銀のコメントを見る限り、あと3年は金利は動かないように思います。私も金利が上がらないことを祈ります！

[1958: 匿名さん]

ここが完売したら住友もようやく売り出しそうですね。
少し弱気で平均400くらいでしょうか。

[1959: 匿名さん]

湾岸は豊洲の猛毒検出で一気に価値が下がりそうですね。となると湊や新川のタワーの逆に上がりそうな気がします。
港区のタワーは高すぎて買えないし、庶民が買えるギリギリのラインがここらへんですから。
再開発がないと貶されてるエリアですが、落ち着いて居を構えるならアリだし、日本一の地価である銀座6丁目が徒歩で行ける範囲なのは事実ですから。

[1960: 不動産オタク]

>>1958 匿名さん

1LDKとか狭い部屋が多いとのことですので、平均坪単価は400くらいでも違和感ないですね！

[1961: 匿名さん]

>>1960 不動産オタクさん

それでもスミフなら450くらいはいってくれるはず

[1962: 不動産オタク]

>>1961 匿名さん

それは頼もしいですね！

[1963: 評判気になるさん]

>>1959
ここのポジさんは全く根拠なく、豊洲が下がればここが上がりそうですねというような理解不能な無理ポジが多すぎる。

都内で土壌汚染なんてどこ掘っても出てきますよ。特にここ含めた埋立地なんて豊洲でやっているような揚げ足取るための検査なんてやられたらどこでも何かしら出てくる。歴史的にもこの辺は印刷工場が沢山あったしね。今は印刷工場は閉めるときは必ず土壌汚染調査が必須になったくらい昔の印刷工場は土壌汚染の原因になっていたんだよ。他地区をディスるのはブーメランが返りますからやめましょう。

[1964: 匿名さん]

>>1961
天下の三井タワマンでも数ヶ月先着順販売状態。ポジさんがもう完売、倍率つくでしょと息巻いたわずか10戸の最終期すらやっぱり売り切れず、新たに先着順に加えられてるよな状態でしょ。より眺望条件、共用部が期待できないお隣の物件が450で売るとかあり得ないでしょう。DTも500戸以上残っているという話だし、販売はかなり先になると予想する。この下落基調が続くと、ここも竣工直後の中古評価で坪350くらいになってる可能性はあるから、そのころに売られそうな住友はスミフ価格で360とかそのあたりでは。

[1965: マンション検討中さん]

>>1964 匿名さん

いつもの方と思いますが、なんでこんなに攻撃的なんでしょうねぇ。

[1966: 匿名さん]

>>1965 匿名さん

ポジの論調が鼻につくからじゃないでしょうかね。

[1967: マンション検討中さん]

>>1966 匿名さん

別に反応しなくてもいいのに。

[1968: 通りがかりさん]

ここのスレって何か排他的だね。
側から見ててネガさんが言っていることも一理あると思うよ。

[1969: 通りすがりさん]

豊洲住民を敵に回すと荒れますよ。
というかここのポジさん浜離宮スレまで出張してきたり、豊洲ネガしたり、芝浦ネガしたりアクティブすぎ（笑）

[1970: 匿名さん]

>>1969 通りすがりさん

もう程なく完売ですから、このスレもフェードアウトするのでしょうね。

[1971: 匿名さん]

ところで、この辺から見える花火大会ってありますか？

[1972: 匿名さん]

隅田川とかなら見れるんじゃないですか？

[1973: 匿名さん]

お台場がやってる頃は中央大橋付近からよく見えましたよ。

[1974: 匿名さん]

>>1964 匿名さん

いつもの方ですか。お疲れ様です。最終期の10戸は全部売れたと思いますよ。何か勘違いでは？

[1975: 匿名さん]

>>1974 匿名さん

確かに最終期といって売り出した10戸は売れましたが、最終期最終次して7戸販売予定ですよ。

というか、もともと要望の入ったところしか売り出さないんですけどね。

[1976: マンション検討中さん]

>>1964 匿名さん

これは虚偽ですね。最終期が売れ残って先着順に加えられたという事実はありません。

[1977: 匿名さん]

都心で新築だと坪単価600が珍しくないなか、400台だと目に優しく見える。
まぁ割安だから竣工前には売り切るし、そんなネガらなくてもいいんじゃない？
一般人が都心で家を出持つには中央区か、かなり古めの中古しか無理だなぁ。

[1978: 匿名さん]

>>1977 匿名さん

都心というより都心3区ですね。

[1979: 匿名さん]

>>1978 匿名さん

都心って3区のことしか指さないでしょ。

[1980: 匿名さん]

先着順はキャンセル住戸ですよ。
つまり一度は売れたにもかかわらず、なんらかの事情で流れただけで悪くない。ここ数か月の先着順も入れ替わってますし。
最終期も売れ線の間取りを温存して10戸完売。最終期最終次まで引っ張ってます。

[1981: 匿名さん]

>>1979 匿名さん

え？そうなの？と思って調べたら、確かに狭義の都心は3区みたいですね。一般的には大分曖昧に使われてるとは思いますが、勉強になりました。

[1982: 匿名さん]

渋谷も新宿も都心の横。
世田谷は郊外。
池袋、上野は地方都市。
練馬には闇しかねぇ。

[1983: 匿名さん]

>>1979 匿名さん

晴海は都心ってことですか？

[1984: 匿名さん]

>>1977 匿名さん

都心のかなり古めの中古だと、坪単価250位ですか？

[1985: 匿名さん]

>>1984 匿名さん

ピンキリでしょ。3区なら築20年でも350万円とかそれ以上も普通にある。

[1986: 匿名さん]

>>1983 匿名さん

近年の埋立地はちょっと違う気がする

[1987: 匿名さん]

戸数416戸に対してエレベーター5基は少なくないですか？それとも一般的？大規模なところに住んだことがないのでわかりませんが、朝エレベーター待ちとかで時間がかかるんじゃないかと懸念してます。
お詳しい方いれば、教えていただけるとご幸甚に存じます。

[1988: 不動産オタク]

>>1987 匿名さん

70戸に対してエレベーター1基が普通らしいです。少な目ですね。私は5基、300戸、30階のマンションに住んでますが、ほとんど待ちませんし、相乗りになることも少ないです。80戸に1基でも、ストレスを感じるほど待つことになるとは思えません。時間帯によるかもしれませんが…

[1989: 不動産オタク]

私はエレベーターの前で待ってる時間よりもエレベーターに乗ってる時間の方が長いです。80戸に1基だと、これが逆転するのかな…

駅のホームで電車が来るのを1分待てる忍耐力があれば問題ないと思いますよ、笑

[1990: 匿名さん]

>>1989 不動産オタクさん

エレベータの数は私も気になりました。一方パンフを見ていたら、速度が低層用210m/s、高層用240m/sと、いくつか他の物件と比較してずいぶん速いように思い、その分待ち時間も少ないかと思いました。多くの物件と比較したわけではないので、もし他の物件のエレベータの速度がどんなものなのか、ご存知の方いれば教えてもらえるとありがたいです。

[1991: 匿名さん]

約40階建、約400戸でエレベーター4機の三井タワマンに住んでおり毎朝8時頃に家を出ますが、大抵はすぐに来ますのでエレベーターが少ないと思ったことはないですね。たまに待ちますがそれでも1-2分くらいです。5機あれば何も問題ないだろうと思っています。

[1992: 匿名さん]

>>1988 不動産オタクさん

一般的にエレベーターの適正台数は住戸50戸当たりにつき1基ですよ。

https://www.sumai-surfin.com/member/wmbbs/wmbbs.php?b=50&o=142

[1993: 匿名さん]

>>1992 匿名さん

住まいサーフィンの沖さんは70戸に1基と言っていますし、正解はないんだと思います。

http://diamond.jp/articles/-/82227?page=3

[1994: 匿名さん]

適当に前提をおいてシミュレーションしてみました。

総戸数:420戸
エレベーター:低層用2基、高層用2基
居住住戸:36階
1階から36階までまでの所要時間:40秒(途中で止まらない場合)
1度止まることによる時間ロス:15秒
共働き率:50%
こどもの数:各世帯に1人

高層階における朝のエレベーター利用者は210人×2.5(ご主人、こども、共働きの奥様)=525人
全員が7〜9時に利用すると、1分あたり4.4人が利用することになる(7〜9時における昇りの利用はゼロとする)
高層用は3基あるので、1基あたりにすると1.5人/分。
エレベーターは往復で40秒×2+15秒×1.5=103秒
平均待ち時間は、103秒÷3=34秒

途中で1〜2人乗ってくるとすると、1階まで1分強かかる。エレベーターを待ってる時間よりもエレベーターに乗ってる時間の方が長いことの方が多そうですね。

つまらないシミュレーションにお付き合いくださり、ありがとうございました、笑

[1995: 匿名さん]

>>1994 匿名さん

訂正
すみません、高層用3基です。

[1996: 匿名さん]

皆様
教えていただきありがとうございます。
それほど不便はなさそうで安心しました。

[1997: 匿名さん]

高層と低層の境は何階でしょうか？

[1998: 匿名さん]

>>1997 匿名さん

たしか23階

[1999: 匿名さん]

>>1994 匿名さん

総戸数416ですよね。
エレベーター5基のうち1基は作業用では？

>>1998 匿名さん
ありがとうございます。

[2000: 匿名さん]

つまり4台ですね。104戸に1機。ちょっと少ないね、今更どうしようもないけど。

[2001: 匿名さん]

1基あたりの戸数と同等以上に大事なのが、ワンフロア辺りの戸数というのはあまり知られていませんね。なぜかというとワンフロア辺りの戸数が多い方が輸送効率が当然上がりますので待ち時間が少なくなります。

ここはフロア辺りの戸数はタワマンとしては少ない方なので、できれば70戸に1機は欲しいなというのが本音です。

[2002: 匿名さん]

みなさんのご指摘をもとに修正してみました。

総戸数:416戸
エレベーター:低層用2基(4〜23階、246戸)、高層用2基 (23〜36階、170戸)
居住住戸:36階
1階から36階までまでの所要時間:40秒(途中で止まらない場合)
1度止まることによる時間ロス:15秒
共働き率:50%
こどもの数:各世帯に1人

高層階における朝のエレベーター利用者は170戸×2.5(ご主人、こども、共働きの奥様)=425人
全員が7〜9時に利用すると、1分あたり3.5人が利用することになる(7〜9時における昇りの利用はゼロとする)
高層用は2基あるので、1基あたりにすると1.8人/分。
エレベーターは往復で40秒×2+15秒×1.8=107秒
平均待ち時間は、107秒÷2=54秒

途中で2人乗ってくるとすると、1階まで70秒かかるので、待ち時間と合わせて2分。

いかがでしょう？