パークシティ中央湊 ザ タワー その２

[購入検討中さん]

パークシティ中央湊 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続き、よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1009/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/560348/

所在地：東京都中央区湊2丁目15-1他（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩6分 、東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩8分
総武本線 「東京」駅 徒歩20分 、京葉線 「東京」駅 徒歩20分
東海道本線 「東京」駅 徒歩20分 、山手線 「東京」駅 徒歩20分
横須賀線 「東京」駅 徒歩20分 、中央本線（JR東日本） 「東京」駅 徒歩20分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：40.58平米～116.52平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【湊・八丁堀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/11309/

[1903: 不動産オタク]

>>1896 匿名さん

僕も欲しい。買うか検討中、笑

[1904: 不動産オタク]

>>1902 匿名さん

将来地価が上がるのは浜松町に決まってます。そこは誰も反対しないと思います。ただパークコート浜離宮はその地価上昇をだいぶ織り込んでしまっている…

[1905: 不動産オタク]

湊の坪180万円じゃ、そうとうボロマンだね。

[1906: 匿名さん]

ここのポジさんが勘違いしているのが、同じ立地でもパークコートとパークシティでは坪80以上は差がつく。それは中古でもきっちり維持される。さらに立地的にも離宮と港では120以上は差がある。議論として格が違うマンションを立地だけで話しして何の意味がある。さらに将来性はさすがに離宮という意見は常識的というか異論もない。再開発もなく、将来的な利便性快適性が進まない地区の資産性の方が上というのはちょっとありえないね。もちろん、多摩センターや西葛西より湊の方が価値を保ちやすいとは思いますけどね。

[1907: 匿名さん]

どうみてもいつもと同じ人がずっと1人で一生懸命ネガってるだけでしょう。あまりに分かりやすい。クラシイなんていつもとわざわざ違う呼び方まで使っちゃって。笑える。
最終期終わってもやってくるなんてしつこ過ぎる。クラッシィとここで悩んでクラッシィ選んだから、選ばなかった方が評価されるのは納得いかないのかな。そっとしておいて見なきゃいいのに。PERも知らない金融リテラシーの低い方だというのは分かりましたね。

[1908: 匿名さん]

>>1904
残念ながら織り込まれていない。三井はあくまで現地の現在の地価xPCブランドという単純な方程式から坪600前後となっています。浜松町周辺の再開発規模は尋常でないレベルなので、将来的には汐留と並ぶ港区一の地価になると見込まれてますから、その時には地価はとんでもない価格でしょう。煽りでも何でもなく本気の話で。オフィス街として成功している虎ノ門、赤坂、六本木、汐留などの場所の築浅タワマンの価格見てもらえれば理解できるでしょう。

個人的には湊は都心3区でも開発や発展とは無縁なのんびりした雰囲気で買いやすい価格帯の住宅街という良さ、立ち位置を守ってもらいたいです。

[1909: 匿名さん]

私は２つほど意見のせましたけど、1人のせいにされちゃった。1人の粘着ネガということにしたいのね。客観的にみて無理ポジしすぎ、理論が常識と反対。

[1910: 不動産オタク]

>>1908 匿名さん

そんな方程式ないよ、笑
マンションの価格の決め方を知らないんでしょうね…

[1911: 不動産オタク]

>>1909 匿名さん

別に一人でも二人でもいいよ。ただ理論的な話が通じない人が二人もいると思うと気が滅入るね

[1912: 匿名さん]

不動産オタクさん、このしつこい人に積算や開発、収益還元等の不動産のバリュエーション教えてあげてください。PER知らない人はCap Rateとかも知らないでしょうから。

[1913: 匿名さん]

>>1908 匿名さん

その計算式なら、PT晴海は将来性を加味せず安く出そうですね。期待してます。

[1914: 匿名さん]

>>1910 不動産オタクさん
まあ、ポジに必死なことだけはわったけど、数ヶ月先着順して売り続けてる物件が割安という根拠と、離宮の立地より湊が将来的資産価値が相対的に強いというストロングエビデンスをきっちり示してください。自称デベのの社長をインタビューする仕事で、FINANCIAL RITERACYに明るいんでしょw 逃げないで真正面から答えてもらいましょう。

[1916: 匿名さん]

横から失礼。PT晴海は値下がりをくんで坪300くらいになりそうと三井の知り合いから聞いた。ここの70平米で3LDKという現代の狭小3LDKと言われても仕方ないグロス下げ作戦の間取りよりちょっと交通利便性が劣っても、同じ価格で90平米台が買えると思えばそちらを考えて回避した人はいるんじゃない。

[1918: 匿名さん]

>>1915 不動産オタクさん
自称デベの社長から話聞く仕事で社長が口を揃えて開発や発展の見込みない都心すぎない郊外すぎない場所を変えというんでしょ。

[1919: 匿名さん]

>>1916 匿名さん

PT晴海が坪300なら、そちらを選択する人はいるでしょうね。特に90平米がどうしても欲しいとなると、中央湊ではプレミアムしか選択肢がないですし。
問題は、こちらがほぼ完売になっている中、晴海の単価もまだ流動的で、天秤にかけるのが難しいことでしょう。

[1920: 匿名さん]

>>1917
そうですね。だって根拠なんてありませんから。単なる願望ですから。数ヶ月続いている先着順もさっさと売れて完売してほしいものです。

[1922: 匿名さん]

晴海は販売開始が来年でしょ？投資ならいいけど、実需には判断難しいよね。待つ価値があるのか、待って正解なのか。

[1923: 匿名さん]

値下がりを受けて、1000戸級のPT晴海を三井らしくすんなりと売るため坪300で売るとすれば、近隣のここは是が非でもあちらの販売前に完売しておきたいところでしょう。下手に数戸残しでも半年以上売れないことありますあし、このまま値下がり基調が続ければ含み損を嫌って引き渡し直前にキャンセルが結構出たりしますから。リーマン時の下落局面でもそういう現象が起こりましたよね。不動産って本当に流動的です。

[1924: 匿名さん]

>>1921 不動産オタクさん
結局エビデンスどころかまともな反論さえできない。まともに検討議論にならんね。ちなみにセンターは6科目合計で92％得点。期待を裏切ってごめんね。

[1925: 不動産オタク]

>>1924 匿名さん

無理ポジでした。まともな反論もできずにスミマセン。

[1926: 匿名さん]

かわいそう。相手するのが面倒。

[1927: 匿名さん]

不動産（物件そのものの良し悪し）を語ってるのが最近ないですね。

[No.1915～本レスまで、住宅購入の前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]　

[1928: 匿名さん]

マジな話、3LDKならアウトフレームで80平米は欲しい。ここはグロスちょっと意識しすぎたよね。実質10畳くらいのリビングや２．7畳のキッチンって狭すぎない？子供いたら3LDKは確保したいし。

[1929: 匿名さん]

匿名掲示板ならではの展開ですね

[1930: 匿名さん]

まぁ売れてるからいいんじゃない。そりゃ広い方がいいけど、その分値段上げるか立地とか仕様下げる羽目になるのでバランスの問題でしょ。

[1931: 不動産オタク]

>>1927 匿名さん

物件の良し悪しはだいぶ語り尽くされちゃってますからねぇ…もうすぐ完売ですし。
たまにアップされる写真を楽しみにするくらいです。

[1932: 不動産オタク]

そりゃ、広い方がいいし、都心がいいし、高層がいいし、南向きがいいし、駅近がいい。ただ値段とのバランスっていうだけですよね。

[1933: 匿名さん]

確かに笑。デベの社長とインタビューするのが仕事ってどんな仕事やねんって契済なのでポジ派ですが、ちょっと突っ込みたくなりました。

[1934: 匿名さん]

やっぱり3LDKなら82Nみたいなアウトフレームで80平米以上というのが、理想ですかね。皆さんどうですか？

[1935: 不動産オタク]

>>1933 匿名さん

産業アナリストで不動産業界を担当しています。証券会社です。

[1936: 評判気になるさん]

>>1935
あんまりこういうところで素性明かしてもいいことないですよ。それが本当なら、証券で不動産担当の産業アナリストしていてデベの社長にインタビューし、湊を無理ポジする立ち位置の人というだけで個人特定されてしまいますよ。あなたの同僚や仕事先でマンコミュ見てる人沢山いますから。嘘なら問題ないですけどね。

[1937: 匿名さん]

80は欲しいね。できれば100。

[1938: 不動産オタク]

>>1936 評判気になるさん

じゃあ、嘘ってことにしといて下さい。

[1939: 匿名さん]

さりげなく先着順が3になってますね

[1940: 匿名さん]

もうこの3件で終わりなんですかねー。まぁまぁのスピードで完売しそうですね。

[1941: 匿名さん]

竣工1年半前で残り3件か。振り返ってみれば順調でしたね。

[1942: 匿名さん]

>>1932 不動産オタクさん

南向きがいいなんて、不動産オタクの割に随分素人っぽい意見ですね。

[1943: 匿名さん]

オタクであって、詳しいとは言っていない

[1944: 匿名さん]

>>1942 匿名さん

理想論の例だから敢えて素人っぽいことを言ってるだけなのでは。実際、もし安く買えるなら南向きの方が南向き信仰の人に売りやすくていいよね。そうはならないから北向きの方がお得だと言われてるわけだが...

[1945: 匿名さん]

ポジが必死すぎるから揶揄われるんだよ。
少しは学習しな。

[1946: 匿名さん]

どっちかというと1人のネガが異常に必死なように見えるけどね。いつもの人だろうけど。

残戸数3戸までくればいよいよ住友が動くかな。どんな物件でいくらで出してくるのかはかなり興味深い。

[1947: 不動産オタク]

南向き好きの素人です、笑

[1948: 匿名さん]

途中市況の悪化もありましたが、終わりが見えてきましたかね

[1949: 匿名さん]

>>1881 通りがかりさん

返答が遅れてしまいましたが、東京駅八重洲側からタクシーに乗ると、中央湊は7-8分、千円位で着きます。

浜松町もおそらく八重洲側から乗った方が近いでしょうが、20分超、2,500円といった感じでしょうか。

お試しください。

[1950: 匿名さん]

http://www.decn.co.jp/?p=76820

東京駅近くはホテルとオフィスだけになりそうですね。
ここにはあんまり関係ない話？

[1951: 匿名さん]

>>1949
意味不明な返答だな。その話は浜松町駅ではなくてPC浜離宮とここの一番の売りである東京駅までの距離の話でしょ。タクシーサイトという住所入れて詳細料金調べれるサイトできちんと計算すると丸ビルの前から浜離宮まで1220円、ここが1140円。

その他、汐留、六本木ヒルズ、ミッドタウン、虎ノ門、赤坂、アークヒルズ、ガーデンプレイス、表参道、恵比寿など主要オフィス、商業地は浜離宮の方が圧倒的に近いね。ただ浜離宮の立地は交通利便性が最強に近いところだから比較されるのもちょっと酷だと思う。晴海と比べれば便利なんで満足してます。

[1952: 匿名さん]

>>1951 匿名さん

別に勝ち負けでなくて、どっちからも近い、ってことで良いんじゃないの？