パークシティ中央湊 ザ タワー その２

[購入検討中さん]

パークシティ中央湊 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続き、よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1009/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/560348/

所在地：東京都中央区湊2丁目15-1他（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩6分 、東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩8分
総武本線 「東京」駅 徒歩20分 、京葉線 「東京」駅 徒歩20分
東海道本線 「東京」駅 徒歩20分 、山手線 「東京」駅 徒歩20分
横須賀線 「東京」駅 徒歩20分 、中央本線（JR東日本） 「東京」駅 徒歩20分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：40.58平米～116.52平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【湊・八丁堀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/11309/

[1883: 不動産オタク]

>>1882 匿名さん

不動産投資家の私の目線だと1.3倍までしか許容できませんね。湊の方が資産価値維持の観点ではオススメ(といっても、もうほとんど完売ですが…)。

[1884: 匿名さん]

>>1883
再開発予定が何もない湊の方が資産価値は維持の点ではオススメって、不動産の一般的な常識からは随分外れたご意見。今後10年の経済成長がインドより北朝鮮の方が上というような見解と変わらないね。ここは八丁堀に住みたいという人の実需メインであってとても投資的な期待をする物件ではないと思います。

[1885: 匿名さん]

>>1884 匿名さん

文体から、あなた一人だけ噛み付いているようですが、何でそんなに必死？　価格差に見合うと思えば浜離宮買えばいいじやない。浜離宮はいいが、ここと坪単価200の違いはどうかと思う。いずれにしてももうすぐ完売だし。

[1886: 匿名さん]

>>1885
文体からって、あまりの無理ポジ意見をみて、オイオイと思ってこの板には初めて書き込んだんですけど、思い込み激しすぎませんか？

[1887: 匿名さん]

坪200違うのがどうかと思うって、売主の三井がそう判断したんでしょ。港区の山手線駅近で再開発重点地区のパークコートと中央区の八丁堀駅駅近でもない開発とは無縁の川沿いパークシティが坪100とか違わなかったらその方が異常でしょ。あまり同デベの他物件をケチつけたり、板荒らしたりする方がどうかと思う。もうすぐ完売っていいながら先着順を売り切るのにまた数ヶ月かかりそうだけどね、これまでの売れ行き見る限り。

[1888: 匿名さん]

私も昨日一方的にクラシイの人扱いされたましたw思い込みというか、ここは不特定多数が検討で書き込み自由という前提を理解していないのでは。ちょっとでも気にくわない書き込みあれば、過剰な反応。ポジ祭りやりたい契約者は契約者でやってくださいね。ここは検討板です。

[1889: 匿名さん]

もうほとんど残りがないのに今更盛り上がっててびっくり
この１、２年、三井のタワーで、本当のお金持ちならとっくに檜町買ってるんじゃないでしょうか。檜町からみたら浜松町なんて場末。山の手線駅近の浜松町からしたら、中央区とはいえ湊は場末。中央区でも内陸の湊からすれば晴海は場末。そんなこと当たり前。価格が違うのも当たり前。こんなに品揃えが豊富な三井に脱帽です。

[1890: 不動産オタク]

>>1884 匿名さん

投資は割安か割高かの判断で、浜離宮は素晴らしい物件だけど割安感はないよ。その点、ここは割安感があるね。

不動産業界のいろんな社長にインタビューする仕事してるけど、みんな口を揃えて都心ど真ん中(と郊外)はやめとけって言ってるよ。ホテル・オフィスとの用地仕入れ競争が激化してて、ホテル・オフィス投資が一巡したら都心ど真ん中は下落するとの見立て。それが、「今の」不動産業界の常識。5年前の常識を言われてもね。投資は将来を見据えてやるもんだから。

例えばPER100倍の新興国株とPER3倍の低成長国の株、どっち買いますか？ってことだね。

[1891: 匿名さん]

ポジさん痛すぎ、必死すぎ。実需マンション、それで十分でしょう。ここに本当に割安感があれば、過去の三井大規模タワマンの販売例を見ていただければわかるように即完だよ。数ヶ月近く先着順やることは100パーセントない。

[1892: 不動産オタク]

>>1891 匿名さん

そりゃ部屋によるでしょ。同じマンション内でも割安な部屋と割高な部屋があるし。残ってるのは割高な部屋が多いよ。

[1893: 不動産オタク]

>>1891 匿名さん

ちなみに僕は浜松町(少し新橋寄り)にもマンション持ってますよ。中堅デベの物件だけど南向き12階で坪360万円だから割安だった。坪600って言われるとさすがにねぇ…

[1894: 匿名さん]

PER100倍の新興国株とPER3倍の低成長国の株ってw
これから日本最大級の再開発ポイントになる浜離宮が3で、再開発の予定もなく、アドレスの中古相場からかけ離れた単価の湊が100なんだ。すごい読みですね。湊エリア、周辺エリアも含めて中古は既に苦戦して成約価格は下落していますよ。相対的反発材料が乏しいこの立地、このまま市場が下落していったら竣工時で、含み損20ー30％とかない話ではない。もちろんそれも含めて気に入って買ってるわけだから問題は全くありませんが。あまりに常識から外れた話で煽るのはやめようね。

[1895: 匿名さん]

>>1893
私も湊に物件では持ってますよ。南東角部屋13階で中堅デベから坪180で買いましたけど。値上がりしたとはいえパークホームズと同格のパークシティで400はちょっとね、手が出ないね。

[1896: 匿名さん]

>>1890 不動産オタクさん
1884ではないです。例え都心の真ん中が下落する状況が来ても、この物件は見向きもされず、やはり都心のマンションが注目されると思うが。確かに浜離宮の予定価格の割安感はないが、物件の質の良さと将来性は揺るぎない事実。買えるなら浜離宮を買いたい。

[1897: 匿名さん]

>>1894 匿名さん

PERの意味わかってないんでは？

[1898: 不動産オタク]

>>1895 匿名さん

PERの議論は認識が反対だよ。浜松町がら100倍で湊がら3倍。理解できてる？

[1899: 匿名さん]

パークホームズ、パークシティ、パークタワーはいずれもノーマルランクの飛行機で言えばエコノミークラスのマンション。レジデンスが付くとプレミアムエコノミー。パークコートはビジネスクラス、パークマンションはファーストクラス。立地の相場のみならず、どのクラスかによってその後の中古相場も全く変わる、これ三井マンションの常識よ。

[1900: 不動産オタク]

>>1897 匿名さん

完全に分かってない、笑

[1901: 不動産オタク]

>>1899 匿名さん

三井に煽られてるだけ…
どうせ浜離宮の営業に吹き込まれたんでしょう…

[1902: 匿名さん]

誰がどうみても、浜離宮と湊の立地見て将来的に地価が上がるのは浜離宮だよ。そもそも同じ土俵に立てないくらい立地の価値には差がある。ここは実需に魅力的なマンション。それで十分じゃない？無理な暴論で煽っても誰も納得させられない。

[1903: 不動産オタク]

>>1896 匿名さん

僕も欲しい。買うか検討中、笑

[1904: 不動産オタク]

>>1902 匿名さん

将来地価が上がるのは浜松町に決まってます。そこは誰も反対しないと思います。ただパークコート浜離宮はその地価上昇をだいぶ織り込んでしまっている…

[1905: 不動産オタク]

湊の坪180万円じゃ、そうとうボロマンだね。

[1906: 匿名さん]

ここのポジさんが勘違いしているのが、同じ立地でもパークコートとパークシティでは坪80以上は差がつく。それは中古でもきっちり維持される。さらに立地的にも離宮と港では120以上は差がある。議論として格が違うマンションを立地だけで話しして何の意味がある。さらに将来性はさすがに離宮という意見は常識的というか異論もない。再開発もなく、将来的な利便性快適性が進まない地区の資産性の方が上というのはちょっとありえないね。もちろん、多摩センターや西葛西より湊の方が価値を保ちやすいとは思いますけどね。

[1907: 匿名さん]

どうみてもいつもと同じ人がずっと1人で一生懸命ネガってるだけでしょう。あまりに分かりやすい。クラシイなんていつもとわざわざ違う呼び方まで使っちゃって。笑える。
最終期終わってもやってくるなんてしつこ過ぎる。クラッシィとここで悩んでクラッシィ選んだから、選ばなかった方が評価されるのは納得いかないのかな。そっとしておいて見なきゃいいのに。PERも知らない金融リテラシーの低い方だというのは分かりましたね。

[1908: 匿名さん]

>>1904
残念ながら織り込まれていない。三井はあくまで現地の現在の地価xPCブランドという単純な方程式から坪600前後となっています。浜松町周辺の再開発規模は尋常でないレベルなので、将来的には汐留と並ぶ港区一の地価になると見込まれてますから、その時には地価はとんでもない価格でしょう。煽りでも何でもなく本気の話で。オフィス街として成功している虎ノ門、赤坂、六本木、汐留などの場所の築浅タワマンの価格見てもらえれば理解できるでしょう。

個人的には湊は都心3区でも開発や発展とは無縁なのんびりした雰囲気で買いやすい価格帯の住宅街という良さ、立ち位置を守ってもらいたいです。

[1909: 匿名さん]

私は２つほど意見のせましたけど、1人のせいにされちゃった。1人の粘着ネガということにしたいのね。客観的にみて無理ポジしすぎ、理論が常識と反対。

[1910: 不動産オタク]

>>1908 匿名さん

そんな方程式ないよ、笑
マンションの価格の決め方を知らないんでしょうね…

[1911: 不動産オタク]

>>1909 匿名さん

別に一人でも二人でもいいよ。ただ理論的な話が通じない人が二人もいると思うと気が滅入るね

[1912: 匿名さん]

不動産オタクさん、このしつこい人に積算や開発、収益還元等の不動産のバリュエーション教えてあげてください。PER知らない人はCap Rateとかも知らないでしょうから。

[1913: 匿名さん]

>>1908 匿名さん

その計算式なら、PT晴海は将来性を加味せず安く出そうですね。期待してます。

[1914: 匿名さん]

>>1910 不動産オタクさん
まあ、ポジに必死なことだけはわったけど、数ヶ月先着順して売り続けてる物件が割安という根拠と、離宮の立地より湊が将来的資産価値が相対的に強いというストロングエビデンスをきっちり示してください。自称デベのの社長をインタビューする仕事で、FINANCIAL RITERACYに明るいんでしょw 逃げないで真正面から答えてもらいましょう。

[1916: 匿名さん]

横から失礼。PT晴海は値下がりをくんで坪300くらいになりそうと三井の知り合いから聞いた。ここの70平米で3LDKという現代の狭小3LDKと言われても仕方ないグロス下げ作戦の間取りよりちょっと交通利便性が劣っても、同じ価格で90平米台が買えると思えばそちらを考えて回避した人はいるんじゃない。

[1918: 匿名さん]

>>1915 不動産オタクさん
自称デベの社長から話聞く仕事で社長が口を揃えて開発や発展の見込みない都心すぎない郊外すぎない場所を変えというんでしょ。

[1919: 匿名さん]

>>1916 匿名さん

PT晴海が坪300なら、そちらを選択する人はいるでしょうね。特に90平米がどうしても欲しいとなると、中央湊ではプレミアムしか選択肢がないですし。
問題は、こちらがほぼ完売になっている中、晴海の単価もまだ流動的で、天秤にかけるのが難しいことでしょう。

[1920: 匿名さん]

>>1917
そうですね。だって根拠なんてありませんから。単なる願望ですから。数ヶ月続いている先着順もさっさと売れて完売してほしいものです。

[1922: 匿名さん]

晴海は販売開始が来年でしょ？投資ならいいけど、実需には判断難しいよね。待つ価値があるのか、待って正解なのか。

[1923: 匿名さん]

値下がりを受けて、1000戸級のPT晴海を三井らしくすんなりと売るため坪300で売るとすれば、近隣のここは是が非でもあちらの販売前に完売しておきたいところでしょう。下手に数戸残しでも半年以上売れないことありますあし、このまま値下がり基調が続ければ含み損を嫌って引き渡し直前にキャンセルが結構出たりしますから。リーマン時の下落局面でもそういう現象が起こりましたよね。不動産って本当に流動的です。

[1924: 匿名さん]

>>1921 不動産オタクさん
結局エビデンスどころかまともな反論さえできない。まともに検討議論にならんね。ちなみにセンターは6科目合計で92％得点。期待を裏切ってごめんね。

[1925: 不動産オタク]

>>1924 匿名さん

無理ポジでした。まともな反論もできずにスミマセン。

[1926: 匿名さん]

かわいそう。相手するのが面倒。

[1927: 匿名さん]

不動産（物件そのものの良し悪し）を語ってるのが最近ないですね。

[No.1915～本レスまで、住宅購入の前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]　

[1928: 匿名さん]

マジな話、3LDKならアウトフレームで80平米は欲しい。ここはグロスちょっと意識しすぎたよね。実質10畳くらいのリビングや２．7畳のキッチンって狭すぎない？子供いたら3LDKは確保したいし。

[1929: 匿名さん]

匿名掲示板ならではの展開ですね

[1930: 匿名さん]

まぁ売れてるからいいんじゃない。そりゃ広い方がいいけど、その分値段上げるか立地とか仕様下げる羽目になるのでバランスの問題でしょ。

[1931: 不動産オタク]

>>1927 匿名さん

物件の良し悪しはだいぶ語り尽くされちゃってますからねぇ…もうすぐ完売ですし。
たまにアップされる写真を楽しみにするくらいです。

[1932: 不動産オタク]

そりゃ、広い方がいいし、都心がいいし、高層がいいし、南向きがいいし、駅近がいい。ただ値段とのバランスっていうだけですよね。

[1933: 匿名さん]

確かに笑。デベの社長とインタビューするのが仕事ってどんな仕事やねんって契済なのでポジ派ですが、ちょっと突っ込みたくなりました。

[1934: 匿名さん]

やっぱり3LDKなら82Nみたいなアウトフレームで80平米以上というのが、理想ですかね。皆さんどうですか？

[1935: 不動産オタク]

>>1933 匿名さん

産業アナリストで不動産業界を担当しています。証券会社です。

[1936: 評判気になるさん]

>>1935
あんまりこういうところで素性明かしてもいいことないですよ。それが本当なら、証券で不動産担当の産業アナリストしていてデベの社長にインタビューし、湊を無理ポジする立ち位置の人というだけで個人特定されてしまいますよ。あなたの同僚や仕事先でマンコミュ見てる人沢山いますから。嘘なら問題ないですけどね。

[1937: 匿名さん]

80は欲しいね。できれば100。

[1938: 不動産オタク]

>>1936 評判気になるさん

じゃあ、嘘ってことにしといて下さい。

[1939: 匿名さん]

さりげなく先着順が3になってますね

[1940: 匿名さん]

もうこの3件で終わりなんですかねー。まぁまぁのスピードで完売しそうですね。

[1941: 匿名さん]

竣工1年半前で残り3件か。振り返ってみれば順調でしたね。

[1942: 匿名さん]

>>1932 不動産オタクさん

南向きがいいなんて、不動産オタクの割に随分素人っぽい意見ですね。

[1943: 匿名さん]

オタクであって、詳しいとは言っていない

[1944: 匿名さん]

>>1942 匿名さん

理想論の例だから敢えて素人っぽいことを言ってるだけなのでは。実際、もし安く買えるなら南向きの方が南向き信仰の人に売りやすくていいよね。そうはならないから北向きの方がお得だと言われてるわけだが...

[1945: 匿名さん]

ポジが必死すぎるから揶揄われるんだよ。
少しは学習しな。

[1946: 匿名さん]

どっちかというと1人のネガが異常に必死なように見えるけどね。いつもの人だろうけど。

残戸数3戸までくればいよいよ住友が動くかな。どんな物件でいくらで出してくるのかはかなり興味深い。

[1947: 不動産オタク]

南向き好きの素人です、笑

[1948: 匿名さん]

途中市況の悪化もありましたが、終わりが見えてきましたかね

[1949: 匿名さん]

>>1881 通りがかりさん

返答が遅れてしまいましたが、東京駅八重洲側からタクシーに乗ると、中央湊は7-8分、千円位で着きます。

浜松町もおそらく八重洲側から乗った方が近いでしょうが、20分超、2,500円といった感じでしょうか。

お試しください。

[1950: 匿名さん]

http://www.decn.co.jp/?p=76820

東京駅近くはホテルとオフィスだけになりそうですね。
ここにはあんまり関係ない話？

[1951: 匿名さん]

>>1949
意味不明な返答だな。その話は浜松町駅ではなくてPC浜離宮とここの一番の売りである東京駅までの距離の話でしょ。タクシーサイトという住所入れて詳細料金調べれるサイトできちんと計算すると丸ビルの前から浜離宮まで1220円、ここが1140円。

その他、汐留、六本木ヒルズ、ミッドタウン、虎ノ門、赤坂、アークヒルズ、ガーデンプレイス、表参道、恵比寿など主要オフィス、商業地は浜離宮の方が圧倒的に近いね。ただ浜離宮の立地は交通利便性が最強に近いところだから比較されるのもちょっと酷だと思う。晴海と比べれば便利なんで満足してます。

[1952: 匿名さん]

>>1951 匿名さん

別に勝ち負けでなくて、どっちからも近い、ってことで良いんじゃないの？　

[1953: 匿名さん]

確かに交通利便性は都心にしては物足りないところはありますが、浜離宮とは全く検討層被ってないので問題ないでしょう。晴海のタワマンと悩んでいた人は多くいたみたいですかどうあそこよりは便利ですから、十分です。

[1954: 不動産オタク]

>>1944 匿名さん

センターで92%しか取れない人(違う人かな？)だから読解力が足りないんでしょうね。仕方ないです…

[1955: 匿名さん]

ホームページ、最終期最終次になりました。
残りは7＋3戸だそうです。

[1956: 匿名さん]

>>1955 匿名さん

契約者です。いよいよ最終ですか。しかし入居までまだ暫くありますねえ。金利があまり動かないことを祈ります！

[1957: 不動産オタク]

>>1956 匿名さん

日銀のコメントを見る限り、あと3年は金利は動かないように思います。私も金利が上がらないことを祈ります！

[1958: 匿名さん]

ここが完売したら住友もようやく売り出しそうですね。
少し弱気で平均400くらいでしょうか。

[1959: 匿名さん]

湾岸は豊洲の猛毒検出で一気に価値が下がりそうですね。となると湊や新川のタワーの逆に上がりそうな気がします。
港区のタワーは高すぎて買えないし、庶民が買えるギリギリのラインがここらへんですから。
再開発がないと貶されてるエリアですが、落ち着いて居を構えるならアリだし、日本一の地価である銀座6丁目が徒歩で行ける範囲なのは事実ですから。

[1960: 不動産オタク]

>>1958 匿名さん

1LDKとか狭い部屋が多いとのことですので、平均坪単価は400くらいでも違和感ないですね！

[1961: 匿名さん]

>>1960 不動産オタクさん

それでもスミフなら450くらいはいってくれるはず

[1962: 不動産オタク]

>>1961 匿名さん

それは頼もしいですね！

[1963: 評判気になるさん]

>>1959
ここのポジさんは全く根拠なく、豊洲が下がればここが上がりそうですねというような理解不能な無理ポジが多すぎる。

都内で土壌汚染なんてどこ掘っても出てきますよ。特にここ含めた埋立地なんて豊洲でやっているような揚げ足取るための検査なんてやられたらどこでも何かしら出てくる。歴史的にもこの辺は印刷工場が沢山あったしね。今は印刷工場は閉めるときは必ず土壌汚染調査が必須になったくらい昔の印刷工場は土壌汚染の原因になっていたんだよ。他地区をディスるのはブーメランが返りますからやめましょう。

[1964: 匿名さん]

>>1961
天下の三井タワマンでも数ヶ月先着順販売状態。ポジさんがもう完売、倍率つくでしょと息巻いたわずか10戸の最終期すらやっぱり売り切れず、新たに先着順に加えられてるよな状態でしょ。より眺望条件、共用部が期待できないお隣の物件が450で売るとかあり得ないでしょう。DTも500戸以上残っているという話だし、販売はかなり先になると予想する。この下落基調が続くと、ここも竣工直後の中古評価で坪350くらいになってる可能性はあるから、そのころに売られそうな住友はスミフ価格で360とかそのあたりでは。

[1965: マンション検討中さん]

>>1964 匿名さん

いつもの方と思いますが、なんでこんなに攻撃的なんでしょうねぇ。

[1966: 匿名さん]

>>1965 匿名さん

ポジの論調が鼻につくからじゃないでしょうかね。

[1967: マンション検討中さん]

>>1966 匿名さん

別に反応しなくてもいいのに。

[1968: 通りがかりさん]

ここのスレって何か排他的だね。
側から見ててネガさんが言っていることも一理あると思うよ。

[1969: 通りすがりさん]

豊洲住民を敵に回すと荒れますよ。
というかここのポジさん浜離宮スレまで出張してきたり、豊洲ネガしたり、芝浦ネガしたりアクティブすぎ（笑）

[1970: 匿名さん]

>>1969 通りすがりさん

もう程なく完売ですから、このスレもフェードアウトするのでしょうね。

[1971: 匿名さん]

ところで、この辺から見える花火大会ってありますか？

[1972: 匿名さん]

隅田川とかなら見れるんじゃないですか？

[1973: 匿名さん]

お台場がやってる頃は中央大橋付近からよく見えましたよ。

[1974: 匿名さん]

>>1964 匿名さん

いつもの方ですか。お疲れ様です。最終期の10戸は全部売れたと思いますよ。何か勘違いでは？

[1975: 匿名さん]

>>1974 匿名さん

確かに最終期といって売り出した10戸は売れましたが、最終期最終次して7戸販売予定ですよ。

というか、もともと要望の入ったところしか売り出さないんですけどね。

[1976: マンション検討中さん]

>>1964 匿名さん

これは虚偽ですね。最終期が売れ残って先着順に加えられたという事実はありません。

[1977: 匿名さん]

都心で新築だと坪単価600が珍しくないなか、400台だと目に優しく見える。
まぁ割安だから竣工前には売り切るし、そんなネガらなくてもいいんじゃない？
一般人が都心で家を出持つには中央区か、かなり古めの中古しか無理だなぁ。

[1978: 匿名さん]

>>1977 匿名さん

都心というより都心3区ですね。

[1979: 匿名さん]

>>1978 匿名さん

都心って3区のことしか指さないでしょ。

[1980: 匿名さん]

先着順はキャンセル住戸ですよ。
つまり一度は売れたにもかかわらず、なんらかの事情で流れただけで悪くない。ここ数か月の先着順も入れ替わってますし。
最終期も売れ線の間取りを温存して10戸完売。最終期最終次まで引っ張ってます。

[1981: 匿名さん]

>>1979 匿名さん

え？そうなの？と思って調べたら、確かに狭義の都心は3区みたいですね。一般的には大分曖昧に使われてるとは思いますが、勉強になりました。

[1982: 匿名さん]

渋谷も新宿も都心の横。
世田谷は郊外。
池袋、上野は地方都市。
練馬には闇しかねぇ。