パークシティ中央湊 ザ タワー その２

[購入検討中さん]

パークシティ中央湊 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続き、よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1009/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/560348/

所在地：東京都中央区湊2丁目15-1他（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩6分 、東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩8分
総武本線 「東京」駅 徒歩20分 、京葉線 「東京」駅 徒歩20分
東海道本線 「東京」駅 徒歩20分 、山手線 「東京」駅 徒歩20分
横須賀線 「東京」駅 徒歩20分 、中央本線（JR東日本） 「東京」駅 徒歩20分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：40.58平米～116.52平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【湊・八丁堀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/11309/

[1703: 匿名さん]

ブリリアは売るタイミングがよかったのと、駅徒歩1分という特徴があったのがよかったですね。

ここも最終期入ったし、完売までそこまで時間はかからないと思います。
ただ市況がなぁという気持ちはありますが。

[1704: 不動産オタク]

>>1702 匿名さん

あのブリリアは秀作でしたよね！僕もこっちと悩みました。鉄砲洲公園と中央小学校が気に入ってこっちにしました。居住空間の造りもこっちの方が良かったかなぁ。

[1705: 匿名さん]

>>1703 匿名さん
私もそう思います。あと、東京建物と三井の販売方針の差。東建は行ける時は一気に行くイケイケ感ある。三井はのんびりしてると言うか、余裕ありすぎ、早期完売にこだわってないし、むしろ引っ張ってた気がする。それでも目処が立ったから最終期なんだろうし、ここからが見もの、売れ残ったら、先着順ネガがうっとうしい。

[1706: 評判気になるさん]

>>1705 匿名さん

モデルルームタイプの73W, 77Wそれぞれ残り1戸ずつは、最終期のために残していた感がありますね。両方とも都心方向の眺めが良さそうだし、間取りはきれいですね。
このマンション、特に中住戸の間取りが良くできている。

[1707: 匿名さん]

>>1706 評判気になるさん

77Wはタワーの中住戸なのに全室窓があって、中住戸の理想ですよね。73Wも行灯部屋あるけどワイドスパンで素晴らしいです。

[1708: 匿名さん]

>>1707 匿名さん

73Wはメニュー変更で2LDKにすると行灯なくなりますよ。

[1709: 不動産オタク]

>>1708 匿名さん

リセールを考えると、行灯のない2LDKがいいか、行灯があっても3LDKがいいか…悩みますよね。70平米超の2LDKって、グロスが高くなっちゃうので売りづらくなっちゃうんですよねぇ。でも、メニュープランの2LDKの間取りは最高で…ほんと悩ましい。

[1710: 匿名さん]

>>1709 不動産オタクさん

広い2LDKはそれはそれで需要あるとは思いますが、確かにグロスが高すぎですよね。リセールを考えるなら3LDKの方が無難でかな。
リビングインの部屋のドアがウォールドアだったら3LDKでいいと思うんですが。

[1711: 匿名さん]

ティアロが売り残しが今でてるみたいですね。PT晴海のMRもあるし、しばらくは皆さん比較しながら静観って感じの人が多そうですね。今の新築がピークなのは中古取引データからすでに明らかですし。まあ焦らずしっかりいろいろ見て納得して買いたいところ。

[1712: 匿名さん]

>>1711 匿名さん

待てるならそれでもいいんですが、ライフプランの関係でどうしてもいま買わなきゃいけない人には辛い時代ですよね。
あとこれから新築は供給少なさそうですし、吟味するのも大事ですが、ある程度の妥協は求められそうです。

[1713: 匿名さん]

>>1711 匿名さん

ティアロは売り残しではなくキャンセル住戸ですよ

[1714: 匿名さん]

今の新築価格が過去数年と比べれば高いところにあるのは間違いないでしょうが、中古データ見ても新築がピークかどうかなんて分からないんじゃないですか？どういうロジックですか？中古の成約が減ったからっていう短絡的な分析ですか？

今いきなり新築価格が上がる局面じゃないかもしれませんが、今くらいの価格でしばらく推移しその後に緩やかに上昇って可能性もあるでしょ。長い目で見れば東京駅主要3区は他の先進国やアジア諸国の中心都市と同じような価格までは上がるかもしれないですよ。別にそうなると言っているというよりは可能性の話ですが。

ちなみに今たまたま晴海に来てますがここは不便過ぎる。本当に地下鉄延伸でもないとオリンピック後の供給過剰を乗り切れないでしょうね。

[1715: 匿名さん]

>>1713
数十戸でてるからキャンセルではないと思う。関連か何かにバルク売りした分じゃない？ティアロは売れ行き悪かったから。最後売りきった時もちょっとほんとって感じだったし。

[1716: 匿名さん]

>>1713 匿名さん

キャンセルもすこしあったみたいですが、大部分はバルク売りの分らしいですよ

[1717: 匿名さん]

中古が先に下り半年、1年で新築も必ず追従して下がりますよ。不動産なんだから連動するのは当たり前じゃんていうか、なんでそんな的外れなことをいうのですか？ちょっと営業的すぎるよ。

１〜2年待てば中央区はたくさんタワマン出てくるから、あせらせる必要はないかと。

[1718: 匿名さん]

>>1717 匿名さん

中古の価格が落ちたというデータを見せてもらえますか？成約数が減ったとか在庫が増えてるとかは聞いたことありますが、価格が落ちたというデータは見てないです。

[1719: 匿名さん]

>>1717 匿名さん

いっぱいったって勝どき、晴海なんですよね。
あそこらへんは交通の便が悪すぎて仮にBRTが通ってもバスじゃ住民の増加についていけないと思います。
地下鉄が通ればまた話は別なのかもしれませんが、いつ出来るのかわからないものに期待しても、と思ってしまいます。

[1720: 匿名さん]

>>1719 匿名さん

今ある地下鉄計画も所詮新橋くらいまでの短い利便性低いやつですからね。5年10年待ってみてもBRTも地下鉄も新橋乗り換えは疲れる。汐留勤務の人なら便利なのかな。BRTも東京駅にでも行ってくれるならいいですが。

[1721: 匿名さん]

同じ中央区といっても晴海、勝どきは橋向こうだからね。
こことライバルになるタワマンは完売のブリリアくらいか。

[1722: 匿名さん]

>>1720
新橋より先の虎ノ門まで行きますよ。乗り換えも地下じゃないので時間かからないようにつくるらしい。思ってるより便利だと思う。

[1723: 匿名さん]

BRTの輸送力はmax2000人/時らしいんですが、有明や豊洲、晴海、勝どきあたりを経由して、2000人/時で足りるんですかね？
これからますます人口が増えるならもう少し輸送力が欲しいかも。

ちなみに日比谷線で5万人/時、有楽町線で6万人/時らしいです。まあ沿線の長さが違いすぎますが、やはり地下鉄が引かれないと厳しいきがします。

[1724: 匿名さん]

地下鉄は予定通りできたためしがない（10年単位の遅れはザラ、途中で立ち消えもある）し、BRTはできてみないと頻度、乗り換えの便利さが不安ですね。

[1725: 匿名さん]

>>1722 匿名さん

虎ノ門じゃなくて東京に行ってもらわないと乗り換えが厳しいですね。虎ノ門勤務なら良いですが。

[1726: 匿名さん]

>>1718
本気で不動産検討している人？？？
昨年12月まで19ヶ月連続で中古成約値は上昇。1月からゆっくりと下落しており、現在までその流れが続いています。このくらいの知識は知っておかないと大きな買い物なので大きな損失を抱える可能性もありますから頑張ってください。PT晴海は坪300前後と市況の流れを踏まえた値付けを検討しているようですよ。ちょっと流れは変わってきていますから、しっかりと見極めが重要な時期ですね。緊張感あります。

[1727: 匿名さん]

>>1725
本決定では内容ではないようですが、東京駅も想定されてはいるようです。BRTは中央区の肝いりでもありますから。

[1728: 匿名さん]

>>1722 匿名さん

2019年でやっと10分に一本のバスが新橋/虎ノ門へ行くようになるだけですので、今の都営バスの方が便利じゃないですか？例えば月島でも数分に一本のバスがあって東京駅まで10分くらいで着きますよ。
やや不便な分で都心から遠い分だけ晴海の方が安いので価格も含めて納得できるかどうかでしょうね。

[1729: マンション検討中さん]

>>1717 匿名さん

1，2年以内に中央区でたくさん出てくるタワマン、ってどこのことでしょうか？　中央区と言っても勝どき・晴海以外にありますか？　

[1730: 匿名さん]

ここは中央区の中では辺鄙な場所とよく言われてますが、徒歩15分以内には、大江戸線、浅草線、東西線の駅もあるのでそこまで不便かなぁという気がします。確かに普段使うには遠いですけど、個人的には許容範囲かなと思ってます。

[1731: 匿名さん]

>>1726 匿名さん

だからデータは？どこ？
一応レインズでも中古制約件数は減少した月もありながら前年比は増加、価格は維持って感じなんだけど。2016/8/10レポートでは件数も価格も前年同月比は上昇。前月レポートからはほぼ同じ。(件数は少し伸びてる)

http://www.reins.or.jp/trend/mw/

足元では月次では大して上昇はしてないし在庫も多いので上昇局面というよりは調整局面に見えるのは分かるけど、だからってピークだって決めつけるのはどうかと思っているだけ。振り返ったらピークでしたって可能性は別に否定しません。逆に、まだ上がるってオチもあり得ると。

[1732: 匿名さん]

>>1731
あのさ、成約件数と成約値は正相関の関係ではないのよ。どっちにも転ぶの。そして12月まで上昇し続けて1月からの下落はゆっくりなので、7月でも前年同月比よりはまだ高いのはということ。文系さんですか？その程度のソースも自分で見つけられないのなら不動産厳しいと思いますよ。買わせたくて、あるいはとぼけてるのかもしれないけど。

[1733: 匿名さん]

>>1732 匿名さん

分かっているので前月比についても前年同月比についても両方コメントしてます。件数と価格の相関など一言もコメントしてません。良く読んでください。

[1734: 匿名さん]

>>1731
ソースどこってどこでも載ってるし、いろんな人のブログでも指摘されてるだろうが。情弱すぎ。

　不動産調査会社・東京カンテイによると、都内の中古マンションの平均販売希望価格（７０平方メートル換算）は、都心６区（千代田、中央、港、新宿、渋谷、文京）で昨年１２月に７１４３万円まで上昇した後、今年１、２月から下落した。２３区では２月が５１６２万円と前月比で横ばいとなり、１９カ月連続の上昇がストップ。値下げする取引の割合が増え、下げ幅も広がる傾向にあるという。以後も若干の下落と横ばい貴重が続く相場となっている。カンテイの井出武・上席主任研究員は「売り手が強気で値上がりし過ぎた感がある。近い将来、本格的な値下げ調整に入るリスクが高い」と警戒。「海外の投資家に様子見が広がれば、地価の引き下げ要因になり得る」と指摘する。

[1735: 不動産オタク]

>>1733 匿名さん

同感。日本語が苦手な理系さんを相手にするのも大変ですね、笑

[1736: 匿名さん]

>>1735 不動産オタクさん

ありがとうございます。疲れましたので、色んなデータ/見方があるということで終わりでOKです。

[1737: 不動産オタク]

>>1734 匿名さん

横ばい貴重って…漢字の勉強してね。

[1738: 匿名さん]

ここじゃなくて23区の新築マンションスレで議論されてはどうですか？

[1739: 匿名さん]

事実ソース出せと言いながら、出されたら今度は他でやれですか？話の流れってものがあるでしょ。ここの契約者だか地権者の無理ポジさんは物件に都合悪い内容だと客観的な分析とか一切受け付けないよね。ただ単に盲目的に買わせようとする投稿しか許されないとか検討者にとってなんのメリットもない。

まあ気の済むように無理ポジ続けてください。

[1740: 匿名さん]

>>1739 匿名さん

話の流れがこの物件だけの話ではなくなってきたので他でやれば？と提案しただけですが。

[1741: マンション検討中さん]

>>1739 匿名さん

部外者ですが・・・。将来の予測するのに事実も何もありません。ためしに2011年後半時点のマンション市況見込見てみると、「お先真っ暗」としかなってません。
いくら客観的に分析しても、将来予想が当たらないのは、株式市場予測が当たらないと同じですね。
市況は読めない中で、買う時期とマンションの品質を比較して、判断していくということなのでしょう。特に実需の場合はそれにライフサイクルもあるしね。
実需の場合、「30年後には安くなる」と言われても、人生80年の中、「よしそれまで待とう」とはならないですし。

[1742: 不動産オタク]

>>1739 匿名さん

事実ソースとか言いつつ、自分のコメント入れちゃってない？記事には存在してない文章があるよ、笑

http://mainichi.jp/articles/20160701/k00/00e/040/213000c

[1743: 匿名さん]

そして直近の東京カンテイの首都圏レポートはこちら。

http://suumo.jp/journal/2016/08/25/116915/

あとイライラしたのかいつもの口調が出てきましたね、1739さん。いつまで粘着するんですか。

[1744: マンション掲示板さん]

今日の様子です。その1
今週は何回の躯体工事なのかはスケジュール表になかったため、複数階同時にやったんでしょうかね

[1745: 匿名さん]

>>1744 マンション掲示板さん

ありがとうございます！
この写真は中央大橋からですか？この向きで写真に映るということは北側の部屋も川が見えそうですね！

[1746: マンション掲示板さん]

>>1745 さん

中央大橋を渡ってほど近くにある、川辺の小さい公園？テラス？から撮りました。

その2は定番のアングルからお送りします。

[1747: 匿名さん]

>>1746 マンション掲示板さん
お写真、ありがとうございます！

[1748: 匿名さん]

>>1747 匿名さん

>>1746 マンション掲示板さん
いつもありがとうございます。楽しみにしています。カッコ良くなってきましたね。

[1749: 匿名さん]

にょきにょき伸びてきてますね。今年は雨少なかったし、計画より早く外観完成するかもしれないですね。

[1750: 匿名さん]

入居早まったりすると嬉しいなあ

[1751: 匿名さん]

>>1744
周囲のマンションだか雑居ビル見たいのは取り壊す予定はないのでしょうか？ちょっと周囲の様子が寂しいというか残念に感じます。

[1752: 匿名さん]

>>1751 匿名さん

ないです