パークシティ中央湊 ザ タワー その２

[購入検討中さん]

パークシティ中央湊 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続き、よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1009/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/560348/

所在地：東京都中央区湊2丁目15-1他（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩6分 、東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩8分
総武本線 「東京」駅 徒歩20分 、京葉線 「東京」駅 徒歩20分
東海道本線 「東京」駅 徒歩20分 、山手線 「東京」駅 徒歩20分
横須賀線 「東京」駅 徒歩20分 、中央本線（JR東日本） 「東京」駅 徒歩20分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：40.58平米～116.52平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【湊・八丁堀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/11309/

[1683: 匿名さん]

>>1682
答えになってないし、全く内容がない意見ですね。

好みというのは、晴海のように綺麗に整備されて解放感と清潔感があるような場所よりも、湊のように江戸時代からあるものの江戸の名残りを感じさない、雑居ビル街が好きかということでしょうか？東京駅、銀座へのアクセスにおいてはどちらも日常的に徒歩で行ける距離ではなく、結局バスかタクシー、地下鉄を使うことになるのでそれほどアクセス性にも差がないかなと考えています。BRTができ、地下鉄も通りそうな晴海の方が数年後には便利になっている可能性もあるかなと。

[1684: 匿名さん]

有楽町線、日比谷線徒歩圏内と、駅すらない場所とを比較して、アクセスに差がないってすごい乱暴な意見ですね。

地下鉄だってまだ通るかも決まってない、決まってもできるのは10年後？そしてやっと1路線ですよ？
BRTだって輸送力に疑問が持たれているバスなのに、それにしか期待できない状況なのに、アクセスに差がないって乱暴すぎないですか？

[1685: 匿名さん]

>>1683 匿名さん

更地を一から整備した小綺麗な街を、無機質で味気ない場所と思う人も一定数いるんですよ。

[1686: 匿名さん]

もし晴海や豊洲の方が便利で綺麗で良い、とみんなが思うなら晴海がそういう価格になるはずですよ。長い将来のことは誰も自信持てませんが、足元や近い将来では湊の方が利便性や立地上の価値が高いから、今こういう価格差があるんだと思いますよ。だから、利便性や立地は落ちるけど晴海の方が手頃な価格、というのが実態かと。

[1687: 匿名さん]

現時点ではどっちもどっちかな・・
将来性では晴海。

[1688: 匿名さん]

>>1687 匿名さん

理由はよくわからんが、であれば晴海にしなされ。

[1689: 不動産オタク]

資産価値では湊でしょ！晴海は供給過剰。

[1690: 匿名さん]

最近検討し始めた者で、現地も見に行ったんですが、このあたりはバブル期の地上げ失敗で虫食い状態になっていると聞きました。この物件の周辺って開発は予定されているんですか？今後きれいになるかどうかでだいぶ変わってくると思うんですが。

[1691: 匿名さん]

>>1690 匿名さん

今のところは何もないです。
開発の予定があったらこの値段じゃ買えないと思います。今後は未定ですが、期待はそんなにしない方がよいかな。

[1692: 匿名さん]

>>1690 匿名さん

ここと目の前の住友の再開発で大きな区画が一気に綺麗に整備されるので、雰囲気は変わるでしょうね。川沿いも綺麗になりますし。

[1693: 不動産オタク]

>>1690 匿名さん

開発の予定はないと思います。
開発の予定がないから坪400くらいで買えるのかと。開発の予定があったら坪500になっちゃう…

[1694: 匿名さん]

大規模開発があったら東向き以外は眺望に影響が出そうなので、しばらくはなくてよいです。

[1695: 匿名さん]

もう大規模開発できるような土地は湊にないですからね。豊洲、晴海、芝浦みたいにいっぱいタワマンが立つよりも一つしかない方がランドマーク性があっていいかもしれませんね。

[1696: 匿名さん]

借地権の銀座タワーを除けば、銀座に一番近い分譲タワーマンション・・・ですか？

[1697: 匿名さん]

銀座から一番近いタワマンは湾岸ナンバーワンタワマンのツインパークスです。そもそも日常的に歩いて行ける距離でないと意味ないよ。

交通利便性も色々中途半端だったり、街が発展する予定がないところが、というところがこの物件のウイークポイントですけどそれは仕方がないかと。

将来性から言ったら断然、PT晴海でしょうけど、湊の良さは隅田川が好きな人や元々この辺に住んでいて気にってる人というところです。都心で再開発や街の発展とは無縁という立地も逆説的な価値観が生じてくるそんなその中になるかもしれません。

[1698: 匿名さん]

>>1697 匿名さん

どっちが銀座に近くてもいいんですが、どこまでの距離で比較しました？

[1699: 匿名さん]

いつもいつも暇ですねぇー
もうすぐ最終期で完売見えてる物件に絡んでも無駄ですよ。日比谷線徒歩6分、有楽町線徒歩8分、目の前のバス停で東京駅10分、歩いても東京駅や銀座20分。これで利便性中途半端と言うなら駅直結物件探してください。

[1700: 匿名さん]

銀座四丁目までも徒歩20分なんですけど、これで日常使いできないって言われると厳しいですね

[1701: 匿名さん]

バランスが良い＝中途半端だから、ネガにつっこまれやすいんですよね、きっと。
ただ立地や間取り、価格のバランスは、実需が買える物件の中ではかなりの高レベルだと思いますけどね。

[1702: 匿名さん]

こちらはまだ販売しているのですね。
確か、すぐ近くのブリリアは早々に完売したと記憶していますが、こちらも早く完売出来ると良いですね。

[1703: 匿名さん]

ブリリアは売るタイミングがよかったのと、駅徒歩1分という特徴があったのがよかったですね。

ここも最終期入ったし、完売までそこまで時間はかからないと思います。
ただ市況がなぁという気持ちはありますが。

[1704: 不動産オタク]

>>1702 匿名さん

あのブリリアは秀作でしたよね！僕もこっちと悩みました。鉄砲洲公園と中央小学校が気に入ってこっちにしました。居住空間の造りもこっちの方が良かったかなぁ。

[1705: 匿名さん]

>>1703 匿名さん
私もそう思います。あと、東京建物と三井の販売方針の差。東建は行ける時は一気に行くイケイケ感ある。三井はのんびりしてると言うか、余裕ありすぎ、早期完売にこだわってないし、むしろ引っ張ってた気がする。それでも目処が立ったから最終期なんだろうし、ここからが見もの、売れ残ったら、先着順ネガがうっとうしい。

[1706: 評判気になるさん]

>>1705 匿名さん

モデルルームタイプの73W, 77Wそれぞれ残り1戸ずつは、最終期のために残していた感がありますね。両方とも都心方向の眺めが良さそうだし、間取りはきれいですね。
このマンション、特に中住戸の間取りが良くできている。

[1707: 匿名さん]

>>1706 評判気になるさん

77Wはタワーの中住戸なのに全室窓があって、中住戸の理想ですよね。73Wも行灯部屋あるけどワイドスパンで素晴らしいです。

[1708: 匿名さん]

>>1707 匿名さん

73Wはメニュー変更で2LDKにすると行灯なくなりますよ。

[1709: 不動産オタク]

>>1708 匿名さん

リセールを考えると、行灯のない2LDKがいいか、行灯があっても3LDKがいいか…悩みますよね。70平米超の2LDKって、グロスが高くなっちゃうので売りづらくなっちゃうんですよねぇ。でも、メニュープランの2LDKの間取りは最高で…ほんと悩ましい。

[1710: 匿名さん]

>>1709 不動産オタクさん

広い2LDKはそれはそれで需要あるとは思いますが、確かにグロスが高すぎですよね。リセールを考えるなら3LDKの方が無難でかな。
リビングインの部屋のドアがウォールドアだったら3LDKでいいと思うんですが。

[1711: 匿名さん]

ティアロが売り残しが今でてるみたいですね。PT晴海のMRもあるし、しばらくは皆さん比較しながら静観って感じの人が多そうですね。今の新築がピークなのは中古取引データからすでに明らかですし。まあ焦らずしっかりいろいろ見て納得して買いたいところ。

[1712: 匿名さん]

>>1711 匿名さん

待てるならそれでもいいんですが、ライフプランの関係でどうしてもいま買わなきゃいけない人には辛い時代ですよね。
あとこれから新築は供給少なさそうですし、吟味するのも大事ですが、ある程度の妥協は求められそうです。

[1713: 匿名さん]

>>1711 匿名さん

ティアロは売り残しではなくキャンセル住戸ですよ

[1714: 匿名さん]

今の新築価格が過去数年と比べれば高いところにあるのは間違いないでしょうが、中古データ見ても新築がピークかどうかなんて分からないんじゃないですか？どういうロジックですか？中古の成約が減ったからっていう短絡的な分析ですか？

今いきなり新築価格が上がる局面じゃないかもしれませんが、今くらいの価格でしばらく推移しその後に緩やかに上昇って可能性もあるでしょ。長い目で見れば東京駅主要3区は他の先進国やアジア諸国の中心都市と同じような価格までは上がるかもしれないですよ。別にそうなると言っているというよりは可能性の話ですが。

ちなみに今たまたま晴海に来てますがここは不便過ぎる。本当に地下鉄延伸でもないとオリンピック後の供給過剰を乗り切れないでしょうね。

[1715: 匿名さん]

>>1713
数十戸でてるからキャンセルではないと思う。関連か何かにバルク売りした分じゃない？ティアロは売れ行き悪かったから。最後売りきった時もちょっとほんとって感じだったし。

[1716: 匿名さん]

>>1713 匿名さん

キャンセルもすこしあったみたいですが、大部分はバルク売りの分らしいですよ

[1717: 匿名さん]

中古が先に下り半年、1年で新築も必ず追従して下がりますよ。不動産なんだから連動するのは当たり前じゃんていうか、なんでそんな的外れなことをいうのですか？ちょっと営業的すぎるよ。

１〜2年待てば中央区はたくさんタワマン出てくるから、あせらせる必要はないかと。

[1718: 匿名さん]

>>1717 匿名さん

中古の価格が落ちたというデータを見せてもらえますか？成約数が減ったとか在庫が増えてるとかは聞いたことありますが、価格が落ちたというデータは見てないです。

[1719: 匿名さん]

>>1717 匿名さん

いっぱいったって勝どき、晴海なんですよね。
あそこらへんは交通の便が悪すぎて仮にBRTが通ってもバスじゃ住民の増加についていけないと思います。
地下鉄が通ればまた話は別なのかもしれませんが、いつ出来るのかわからないものに期待しても、と思ってしまいます。

[1720: 匿名さん]

>>1719 匿名さん

今ある地下鉄計画も所詮新橋くらいまでの短い利便性低いやつですからね。5年10年待ってみてもBRTも地下鉄も新橋乗り換えは疲れる。汐留勤務の人なら便利なのかな。BRTも東京駅にでも行ってくれるならいいですが。

[1721: 匿名さん]

同じ中央区といっても晴海、勝どきは橋向こうだからね。
こことライバルになるタワマンは完売のブリリアくらいか。

[1722: 匿名さん]

>>1720
新橋より先の虎ノ門まで行きますよ。乗り換えも地下じゃないので時間かからないようにつくるらしい。思ってるより便利だと思う。

[1723: 匿名さん]

BRTの輸送力はmax2000人/時らしいんですが、有明や豊洲、晴海、勝どきあたりを経由して、2000人/時で足りるんですかね？
これからますます人口が増えるならもう少し輸送力が欲しいかも。

ちなみに日比谷線で5万人/時、有楽町線で6万人/時らしいです。まあ沿線の長さが違いすぎますが、やはり地下鉄が引かれないと厳しいきがします。

[1724: 匿名さん]

地下鉄は予定通りできたためしがない（10年単位の遅れはザラ、途中で立ち消えもある）し、BRTはできてみないと頻度、乗り換えの便利さが不安ですね。

[1725: 匿名さん]

>>1722 匿名さん

虎ノ門じゃなくて東京に行ってもらわないと乗り換えが厳しいですね。虎ノ門勤務なら良いですが。

[1726: 匿名さん]

>>1718
本気で不動産検討している人？？？
昨年12月まで19ヶ月連続で中古成約値は上昇。1月からゆっくりと下落しており、現在までその流れが続いています。このくらいの知識は知っておかないと大きな買い物なので大きな損失を抱える可能性もありますから頑張ってください。PT晴海は坪300前後と市況の流れを踏まえた値付けを検討しているようですよ。ちょっと流れは変わってきていますから、しっかりと見極めが重要な時期ですね。緊張感あります。

[1727: 匿名さん]

>>1725
本決定では内容ではないようですが、東京駅も想定されてはいるようです。BRTは中央区の肝いりでもありますから。

[1728: 匿名さん]

>>1722 匿名さん

2019年でやっと10分に一本のバスが新橋/虎ノ門へ行くようになるだけですので、今の都営バスの方が便利じゃないですか？例えば月島でも数分に一本のバスがあって東京駅まで10分くらいで着きますよ。
やや不便な分で都心から遠い分だけ晴海の方が安いので価格も含めて納得できるかどうかでしょうね。

[1729: マンション検討中さん]

>>1717 匿名さん

1，2年以内に中央区でたくさん出てくるタワマン、ってどこのことでしょうか？　中央区と言っても勝どき・晴海以外にありますか？　

[1730: 匿名さん]

ここは中央区の中では辺鄙な場所とよく言われてますが、徒歩15分以内には、大江戸線、浅草線、東西線の駅もあるのでそこまで不便かなぁという気がします。確かに普段使うには遠いですけど、個人的には許容範囲かなと思ってます。

[1731: 匿名さん]

>>1726 匿名さん

だからデータは？どこ？
一応レインズでも中古制約件数は減少した月もありながら前年比は増加、価格は維持って感じなんだけど。2016/8/10レポートでは件数も価格も前年同月比は上昇。前月レポートからはほぼ同じ。(件数は少し伸びてる)

http://www.reins.or.jp/trend/mw/

足元では月次では大して上昇はしてないし在庫も多いので上昇局面というよりは調整局面に見えるのは分かるけど、だからってピークだって決めつけるのはどうかと思っているだけ。振り返ったらピークでしたって可能性は別に否定しません。逆に、まだ上がるってオチもあり得ると。

[1732: 匿名さん]

>>1731
あのさ、成約件数と成約値は正相関の関係ではないのよ。どっちにも転ぶの。そして12月まで上昇し続けて1月からの下落はゆっくりなので、7月でも前年同月比よりはまだ高いのはということ。文系さんですか？その程度のソースも自分で見つけられないのなら不動産厳しいと思いますよ。買わせたくて、あるいはとぼけてるのかもしれないけど。