パークシティ中央湊 ザ タワー その２

[購入検討中さん]

パークシティ中央湊 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続き、よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1009/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/560348/

所在地：東京都中央区湊2丁目15-1他（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩6分 、東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩8分
総武本線 「東京」駅 徒歩20分 、京葉線 「東京」駅 徒歩20分
東海道本線 「東京」駅 徒歩20分 、山手線 「東京」駅 徒歩20分
横須賀線 「東京」駅 徒歩20分 、中央本線（JR東日本） 「東京」駅 徒歩20分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：40.58平米～116.52平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【湊・八丁堀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/11309/

[1541: 匿名さん]

スミフには頑張ってこの地域の相場を上げてもらいたいですね。

[1542: 匿名さん]

スミフ東側は眺望0で価格抑え目か、ここと同じ駐車場か、それともSOHOですかね。地権者施設はどうでしょう。

[1543: 匿名さん]

スミフの東はSOHOメインと聞きました。

[1544: 匿名さん]

ここは坪平均４３０ではなく、普通は平均にはプレミアは入れないで計算するものなので平均だと４００程度だと思います。

より眺望もなく、共有施設もないだろうスミフが４５０で売れるはずがない。ここでさえ、坪は４００程度だが、平米数を狭小にしてグロスは抑えているにもかかわらず、数カ月も先着順つづけているような状態なのに有り得ないでしょ。せいぜい３８０

[1545: 匿名さん]

普通ならそう考えるんでしょうが、それでもスミフならやってくれますよ。きっと。

[1546: マンコミュファンさん]

>>1544 匿名さん

まあもう最終期、比較的順調に完売に向かってますね。

[1547: 不動産オタク]

1〜2年前に比べて即完物件ってだいぶ減った気がします。ここは順調な方ですね。

[1548: 匿名さん]

今の都心3区の新築分譲では調子良く売れてる物件ですね。全416戸、地権者除くと268戸、残り15戸程度(?)で最終期ですので、最終期で全て売れなかった場合でも年内か遅くとも竣工前には完売するんでしょうね。最終期が終わり次第、似たような価格かそれ以上のところでスミフが動き出すと思われます。

[1549: 匿名さん]

都心3区で一般サラリーマンが買える新築マンションの中では一番仕様も立地もいい物件だと思います。
だから大型マンションにかかわらず売れ行きもいいのでしょうね。
もっと内陸のマンションもたくさんありますが、規模も小さく、仕様のいいところは高すぎて庶民じゃ手が届かないですからね。
最終期は抽選になる部屋もあるそうです。
迷いましたが初期に契約することができて今は良かったと思っています。

[1550: 匿名さん]

都心3区の新築マンションでは1番バランスがよいですね。
昨日MRに行きましたが、小さい子連れが多かったです。

[1551: 匿名さん]

>>1548-50

本当にそう見られていれば、あれほど大体的なMRで三井がわずか268戸程度売るのに、数カ月先着順募集しっぱなしという状態はないと思うよ。

さすがに無理ポジしすぎです。

共有部仕様であればDTの方が上だし、専有部であればクラッシイやPH豊洲の方が明らかに上だと思います。PH日本橋人形町ｻﾞﾚｼﾞﾃﾞﾝｽもここより仕様高いですよ。

特に立地という部分に関しては都心3区の中では交通利便性は決して良い方でもないし、再開発が全くなく将来的上積みがないというのは不動産価格が下がってきた今、結構厳しい評価はしている人は多いと思う。

[1552: 匿名さん]

契約者さんと近い数の地権者さんもいる物件だから無理ポジが多くなるのは仕方ないかも。そういった物件のスレではよくある光景。

[1553: 匿名さん]

地権者といっても普通の住人でしょ。住んでしまえば関係なくない？
チャイナだらけの豊洲よりはずっと安心。

[1554: 匿名さん]

地権者住戸は半数以上が賃貸か売却に回るはず。地権者には法人もいるし、もともと住居は別にある人もいれば、住居だったけど土地の広さによって複数の住戸を交換する人もいる。

ここは竣工前後になれば、少なくない数の賃貸と中古が出回るはずですよ。時期が来ればすぐにわかります。

賃貸や売却したい方にとってはすぐに完売して人気だという印象をつけたいというのは当たり前の話です。地権者が多い物件では当たり前の光景ですからそれが悪いとかいうわけでもありませんし、ある意味普通の現象と思います。

[1555: 匿名さん]

ここにも中国や朝鮮系の購入者はいらっしゃいますからそういう発言は下品だし、低俗だと思いますよ。

[1556: 匿名さん]

でも大陸側の人種の方は習慣も価値観もやはり違いますので、共用施設を壊したり汚したりしそうでいないに越したことはないです。
民泊も勝手にしている大陸側人種を他のマンションでも問題視されていました。

[1557: 匿名さん]

とりあえず1551は昔から張り付いているクラッシィ芝浦さんですね。いつも言葉遣いが一緒なのですぐに見分けが付きます。連投好きなのでその後も複数のレスが同一人物でしょう。よっぽど恨みや妬みがあるんでしょうね。

[1558: 匿名さん]

>>1557 匿名さん

まぁあちらは販売低調で困ってますからね。他のスレから検討者を誘導したいんでしょう。

[1559: 契約者]

完全に差別発言だと思います。国籍ではなくマナーや節度のあるやなしやという視点で語るべきですし、ましてや人種という言葉をもって語るなど完全にアウトです。

[1560: 匿名さん]

>>1557 匿名さん

他の物件の名前も出ているのに、クラッシー芝浦だけをターゲットにするのは違和感がありますね。
前も再開発云々の話題が出ただけでクラッシー芝浦の関係者だと仰ってましたよね。
私からするとタワーではないクラッシー芝浦は検討対象ですらないので正直どうでもいいですし、他の検討者の方もそうなのでは？
そこまでムキになると逆にここの沽券にかかわりますよ。
どちらかというと、私はDTと比べられると敏感になってしまいますが(笑)

[1561: 匿名さん]

契約者ですが、地権者にも外国の方々に対してもこういう偏見を持って差別発言をするような人が購入者じゃなくて良かったです。芝浦でもどこでも行ってください。

[1562: 匿名さん]

>>1561 匿名さん

チャイナだらけの豊洲などと差別発言をしたのは、ここの契約者では？

[1563: 匿名さん]

>>1560 匿名さん

明らかに同一人物です。

[1564: 匿名さん]

>>1561
「地権者といっても普通の住人でしょ。住んでしまえば関係なくない？
チャイナだらけの豊洲よりはずっと安心。」

この発言しているのは明らかにポジ側の契約者か地権者ですけど、日本語大丈夫ですか？

[1565: 匿名さん]

もうクラッシィか湾岸スレにでもお戻りください。1561さんは読み間違えたか何かでしょう。しつこ過ぎますよ。

[1566: 匿名さん]

ここは都心3区としては下位に位置する中途半端な交通利便性と再開発計画がまったくないエリアという２点が一番の弱点ではありますが、共有部の仕様はまずまずセンスいいかなと思いますけどどうですか？ただ、専有部面積を狭くしてグロスを抑えてはいるものの割高感があるから、三井大規模にもかかわらず先着順物件になってるのかなと分析します。

4-5か月前から中古も完全に下落してきているので、新築も値下がりするタイミングというのも痛く中々買い手が現れないというのが現状なのかな。

[1567: 匿名さん]

>>1566 匿名さん

もういいでしょ。全く比較対象じゃないので、ただ印象が下がるだけクラッシィ芝浦の損ですよ？

[1568: 匿名さん]

あなたがしてないだけで、比較対象にしている人はいますよ。非プレミア住居のグロス価格の大半がクラッシイのそれと丸被りしていて都心3区で海に近い場所なんですから。

そういう少しでもネガ情報があると脊髄反射的に排除するのは契約板でやるべきだと思うよ。ここは検討板であってネガ要素も語る場所だから。そういうのは契約板でやれ。

[1569: 匿名さん]

やっぱりクラッシィの人なんですね。いつも指摘してくれる人、良い仕事してますね。

[1570: 匿名さん]

確かに、みてるとネガ情報に異常反応の無理ポジが多いね。検討車にはネガ情報こそ有益。数カ月先着順が続いていてナーバスになっているのはわかるけど、あとは腹決めて契約者板で楽しくやったらどうかな。

[1571: 匿名さん]

>>1568 匿名さん

またクラッシィ芝浦の人が来た、と思った時だけ脊髄反射しており、それ以外は楽しく読んでるだけです。

[1572: 匿名さん]

>>1570 匿名さん

これも同じ人ですね。

[1573: 匿名さん]

先着順って戸数だけ見れば3〜4戸なんですけど、中身は時々入れ替わってるんですよね。
営業に聞くと、契約後にローンが下りなくなった人や、転勤などによるキャンセル住戸だと一度市場に出てるから先着順にしかできないそうです。
これだけ住戸があると色々な事情があるんでしょうねぇ。

[1574: 匿名さん]

先着順、確かに昔は中身がちょいちょい変わってたんですが最近は変わってなさそう。

[1575: 匿名さん]

夏休みだったからでは？？

[1576: 匿名さん]

夏休みの結構前からかわってないですよ

[1577: 匿名さん]

9月の最終期がどうなるのか興味深いですね。倍率が付いてる部屋もあるようで。

[1578: 不動産オタク]

皆さん相当熱心にチェックしてるんですね。自称オタク(不動産セクター担当のアナリスト)の僕ですらキャンセル住戸のチェックまではなかなかできていません…見習わないと。

しかし、最近の値上がりに付いていけてるのは外国人か富裕層(特に相続税対策)だけな気がします。湊は外国人や富裕層が買いに来る立地ではないので、なかなか厳しいです。杉並とか世田谷などの実需メインのエリアも売れ行きは低調のようです。一方で坪600オーバー？のパークハウス新宿御苑とかはあっさり完売。近所に住んでますが、驚きを隠せません。

ここは実需向けとしては健闘していると思います。坪380(でしたっけ？)の目に優しい価格のマンションですので、将来の売却時に大損することもないかと。スーパーがもうちょっと大きければ、資産価値◎だったんですけどね。

[1579: 匿名さん]

実需がなんとか無理して買える上限が坪400くらいかなと思います。共働きで世帯年収2000くらいの一握りの層がイメージですが。

そうすると都心3区で買える大規模マンションはだいぶ限られてくるし、その中ではバランスが良さそうな物件なので、実需がなんとかついてきているのかなと。

[1580: マンション検討中さん]

この雨で川の氾濫は大丈夫ですかね。海抜が低いので心配です。

[1581: 匿名さん]

大丈夫です。近くに住んでますが何ともありません。

[1582: 匿名さん]

ここはスーゼネだから安心とは言いませんが、三井住友建設が建てた武蔵野タワーズで外装のタイルが剥がれて崩れ落ちてるとか。
ご近所物件として、ブリリアにトラブル起きないか気になります。何もないとよいですが。

[1583: 不動産オタク]

川の周りのマンションって水没ネガがすごいね。昭和の人なのかな？

[1584: 匿名さん]

この地域が氾濫することはないですよ。
ここが氾濫するなら荒川周辺はすべて水没です。

[1585: 匿名さん]

昨日くらいの雨じゃ隅田川はびくともしないんですね。

[1586: 匿名さん]

幅500㍍もある荒川放水路(現荒川)を作って隅田川と分流した事が大きい。17年もかかった難工事だったらしい。大正時代の人の英断に感謝。

[1587: 匿名さん]

手狭になった赤坂の賃貸から分譲に移ろうと物件を探していますが、金額的にはちょうどいいこちらのマンションを第一候補に検討しています。
中央区の隅田川沿いは全く土地勘がなく、日常生活は想像がつかないのですが、赤坂での生活に比べ遜色なく暮らせるでしょうか？
今の住まいは狭いながら駅にも近く、繁華街からは程よく離れた緑が割と多い地域でかなり気に入っています。
付近で中古も含めて探していましたが、港区では到底手が届かない価格で諦めました。
便利なところに住んでいたぶん、引越し先にはハードルが上がってしまい、非常に悩んでいます。

[1588: 匿名さん]

赤坂に住んだことがないのでわかりませんが

銀座からは徒歩10分強、程よく離れています。
緑はここらへんにしては多い方ですね。隅田川テラスもありますし。
大通りから中に入っているので静かです。特に夜はかなり静か。
駅は日比谷線徒歩6分を近いと感じるかどうかですね。
スーパーは併設されているので日常生活は問題なさそうです。

この価格帯がありならば、個人的にはおすすめできるマンションかなと思います。

[1589: eマンションさん]

>>1587 匿名さん

赤坂周辺の賃貸を、再考される方が良いかと。

[1590: 匿名さん]

せめて根拠を

[1591: 匿名さん]

徒歩分数から考えて、毎日の生活に銀座をイメージされると、実際は遠いという感覚になると思いますよ。
赤坂みたいに歩いても距離が気にならない賑やかさは、
マンション周りにないので。

[1592: 匿名さん]

静かというか、結構暗いというか。
実際に夜行ってみたら？
ただ完成後はいい意味で便利になるから、いまの環境で駄目だと判断しないように。

[1593: 不動産オタク]

赤坂と同じものを求めるなら、湊は検討しない方がよいかと。

湊には湊の良があります(都心からの距離の割に静かで落ち着いた環境、(小さなお子様がいらっしゃるなら)建て替わったばかりの中央小、鉄砲洲公園や隅田川テラス)。
それを良いと思えるかどうかです。

赤坂とは雰囲気がだいぶ違います。

[1594: 匿名さん]

ここと同じ予算で赤坂並みの場所なんて買えるわけないし、どこか妥協しないとね。

[1595: 不動産オタク]

>>1594 匿名さん

ですよね。ここと同じ予算で赤坂のマンション買うとしたら、築40年のリノベマンションですね。少し小さめの。

[1596: 匿名さん]

もしここと似たようなグレードのタワマンが赤坂駅徒歩6分に出来ると坪700万円とかそれ以上の水準になると思われます。それが坪400万円とかで買え、都心(東京、銀座)に近い割には静かで自然が多いが、赤坂ほどは利便性がなく雰囲気も異なる... 後は好みと予算次第ですね。

[1597: 1587]

みなさん、有益な情報をありがとうございます。
昨今の価格上昇はよくわかっているのですが、低金利で増税が見送られ、今後も価格が下がる要素がないところを鑑みると賃貸で掛け捨てをしていくよりは資産を持つほうがよいと思い、購入することにしました。
現在の家賃は35万程なので1億くらいなら無理せずローンを組めるかと考えていますが、みなさんが仰る通り、赤坂や周辺の区内では最低でも2億に近い予算がないと現在と同等の設備があるマンションが見つからず…
慣れた赤坂エリアから銀座方面に引っ越すことは冒険なのですが、程よく距離があるこの場所は住めば都になるかもしれません。
9月の最終期までには決断しようと思っています。

[1598: 匿名さん]

坪400だと安く感じてしまう今の価格帯ってすごいよね
港区とかって坪1000でも珍しくなくなってるしね
派手な地域じゃないけど、そんな坪1000の地域とそんなに離れていない都心と考えればお買い得なんじゃね？

[1599: 匿名さん]

実際あるいてみて、
今後の地震での海の不安がなく、都心近い物件として
移動も問題ないのであればよいと思います。

[1600: 匿名さん]

対岸の話なのであんまり関係ないですが、月島に58階建てのタワマンが計画されているらしいですね。

[1601: 匿名さん]

>>1600 匿名さん

詳しい情報お願いします。

[1602: 匿名さん]

http://bluestyle.livedoor.biz/archives/52381982.html

2014年から計画はあって、その計画変更がニュースになっただけですね。
出来るのはだいぶ先の話です。

[1603: 匿名さん]

>>1597

「銀座方面」とおっしゃってますが、方面なだけであってここは銀座エリアではありません。
慣れた赤坂の雰囲気とはまったく異なる環境ですから、いきなり購入で住むにはリスクが大きすぎると思います。
特に、赤坂の緑が気に入ってらっしゃるのであればこそ、湊エリアは緑の量と質はあまりにも違います。
既に現地に行かれているかもしれませんが、Googleマップで今お住まいの赤坂と湊の雰囲気の違いを上空から確認してみてはいかがでしょう。

[1604: 匿名さん]

>>1603 匿名さん
聖路加タワーよこの立地で、プラウド銀座東というそうですから、ここも広域銀座エリアということで良いのでは無いでしょうか？

[1605: 匿名さん]

何エリアでもいいけど、銀座はタクシーワンメーターってだけで充分です

[1606: 不動産オタク]

赤坂では予算上買えないんだから赤坂の話もってきても仕方ないでしょ。

[1607: 匿名さん]

>>1606 不動産オタクさん

ここなら買わない方が良いってことだよ。

[1609: 不動産オタク]

>>1607 匿名さん

なぜ買わない方がいいのか、理由がよく分かりません。

[1610: 匿名さん]

プレミアム住戸のキャンセルが一つ出ましたね。

[1611: 匿名さん]

直前の期で売れたやつだったと思うのでタイミング的にはローン審査落ちとかでしょうね。今残ってるプレミアム住戸は倍率付いてるらしいのですぐに売れるでしょうね。

[1612: 匿名さん]

ローン審査が通ってから売買契約するんじゃないの？
一度ローン審査でOKでていて落ちることってある？

[1613: 通りがかりさん]

>>1612 匿名さん

ローンの仮審査通ってから契約し、契約後に一定期間内(2-3ヶ月程度)に本審査に申し込むのが一般的です。仮審査時から時間も経っておらず何も変化がなければ一般的には本審査には落ちません。しかし仮審査では出ていなかった情報が出てきた場合やその間に転職等の何らかの変化があった場合等には落とされることもあります。本審査に落ちた場合には一般的にはローン特約が有効になり、キャンセルによって手付金も返還されます。

[1614: 匿名さん]

先着順が5になってますよ

[1615: 匿名さん]

プレミアム2戸が先着順になっていますね。
2億前後の予算があるお金持ちは湊ではなく港区にいくのでしょうかね。

[1616: 匿名さん]

クラッシィは買わないですけどね笑

[1617: 匿名さん]

ただのローンキャンセルでしょ。一回手付払って「やっぱ他の場所がいいから」って理由でキャンセルして手付飛ばすバカいないよ。

[1618: 匿名さん]

>>1616 匿名さん

さすがに過剰反応過ぎてどうかと思いますよ。
誰もクラッシィなんぞの話はしていないです。
実際、2億あったらここも買いませんがクラッシィなんかももちろん買いません笑
PC浜離宮なら買ってもいいかな。

[1619: 匿名さん]

ちなみに先着順で増えたのはプレミアム一戸(107E2)とノーマル住戸(N82)一つです。ここのプレミアム買えるなら買いたいですけど予算が届かないな。

[1620: 匿名さん]

>>1618 匿名さん

いつも「クラッシィだろ」と即レスしてる者ですが、今回の1616は私ではないです。1615はクラッシィの人かどうか自信が持てなかったので。いつもの特徴が「港区」という一言以外に見つかりませんでした。それだけ他の人もクラッシィにウンザリしてるんでしょうね。

[1621: 匿名さん]

結構な倍率付いたみたいだけど、昨秋の第1期で北側低層一部屋を投資用にゲット出来てラッキー！
ここの中では割安だったし、値崩れリスクも小さそうだから安心して中長期的に賃貸へ回せそうです。やっぱごちゃごちゃ御託並べてないで、思い切った者が安定した利益を得られるんでしょうね！

[1622: 匿名さん]

低層階の坪単価低めの部屋なら賃貸回して投資益出そうですか？

[1623: 不動産オタク]

>>1622 匿名さん

引渡し後に即転売でいいと思いますけどね。僕はそうします。そしてまた次を買います。どのくらい頻繁にやると宅建業法に引っかかるのかなぁ…

[1624: 匿名さん]

>>1622 匿名さん
今さらそれ聞いてどーすんの？

該当する部屋は、もう既に売れちゃってんですけど･･･

[1625: 不動産オタク]

>>1624 匿名さん

確かにね。投資妙味のある部屋はもう残ってないよね。

[1626: eマンションさん]

>>1622 匿名さん

今の高値で新築で利回りをとるのはしんどい

[1627: 不動産オタク]

>>1626 eマンションさん

同感。利回りはしんどいと思う。キャピタルゲイン狙い。即転売で坪360、うまくいけば坪370〜380くらいでは売れるんじゃないかなぁ？

[1628: 匿名さん]

このエリアの賃貸ニーズって意外と未知数ですよね。賃貸回すより即転売の方がが確実？

[1629: 不動産オタク]

>>1628 匿名さん

都内で駅から徒歩10分以内であれば、相場より10%くらい賃料下げてやればほぼ確実に決まりますよ。そして、高い賃料取れなくてもok.最後にいくらで売れるかが一番大事。

[1630: 匿名さん]

近くにあるリエトコートの賃貸を検討したことがありますが、スーパーがなく買い物が不便なことがネックでした。このマンションとあわせてスーパーができると、この点が解消されるので賃貸ニーズにも影響があるのかと思います。

[1631: 匿名さん]

>>1630 匿名さん

同じ経験ありです。充実したスーパーになってくれるといいですね。

[1632: 不動産オタク]

>>1631 匿名さん

期待したいですけど、売場面積が50平米くらいじゃなかったでしたっけ？

[1633: 匿名さん]

店舗部分の面積が大体500平米くらいのようですね。そのうちどれだけが売り場面積になるかですが、さすがに半分以上は売り場面積でしょう。

[1634: 匿名さん]

50㎡はありえないでしょ。それじゃ1LDKですよ。

[1635: 不動産オタク]

>>1634 匿名さん

勘違いしてました、すみません。
ずっと、「それ、スーパーじゃなくてコンビニやん。三井、詐欺だろ」って思ってました、笑
ありがとうございます。
500平米あればそこそこの店になりそうですね。楽しみ！

[1636: 匿名さん]

店舗面積と売場面積の一般的な差とかは知りませんが、下記によるとリバーシティのマルエツが577㎡の店舗面積らしいので、それより少し小さいくらいになるんでしょうね。

http://daieisaison.blog.fc2.com/blog-entry-250.html

[1637: マンション検討中さん]

今日の写真

[1638: マンション検討中さん]

写真2

[1639: マンション検討中さん]

写真3

[1640: マンション検討中さん]

写真4