パークシティ中央湊 ザ タワー その２

[購入検討中さん]

パークシティ中央湊 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続き、よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1009/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/560348/

所在地：東京都中央区湊2丁目15-1他（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩6分 、東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩8分
総武本線 「東京」駅 徒歩20分 、京葉線 「東京」駅 徒歩20分
東海道本線 「東京」駅 徒歩20分 、山手線 「東京」駅 徒歩20分
横須賀線 「東京」駅 徒歩20分 、中央本線（JR東日本） 「東京」駅 徒歩20分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：40.58平米～116.52平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【湊・八丁堀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/11309/

[1501: 匿名さん]

外観かっこいいですね。シェアありがとうございます！

[1502: 匿名さん]

結局、低層の方の棟は一般販売がなかったということでしょうか？　もうすぐ完成するスケジュールですが。

[1503: 匿名さん]

>>1502 匿名さん

販売は秋以降です。
殆どが地権者なので一般販売はごくわずかで、モデルルームや販売センターも今の聖路加タワーのものを使用するそうです。
価格はわかりませんが、共用部の相互利用もできず、外廊下なので、リバービューに固執しなければタワーのほうが快適に暮らせそうですね。

[1504: マンション検討中さん]

低層マンションは、管理費が高そうですが一般住民と地権者で管理費負担が違うってことがないと良いですが・・・

[1505: 匿名さん]

低層の方はわかりませんが、少なくともタワーは地権者住戸も含めて公平に面積割となっていることを確認済みです。

[1506: 不動産オタク]

実際に大手デベの物件で、地権者優遇の管理費が設定されてるところなんてあるの？聞いたことないし、そんな物件なんか買う人いるの？

[1507: 匿名さん]

>>1506 不動産オタクさん

同じこと思っていました。聞いたことがないです。

[1508: 匿名さん]

>>1498 マンション検討中さん

あんまり影響ないんじゃないですか？
築地からも距離があるし、あってもなくても生活には関係なさそう。

[1509: 匿名さん]

建設状況をブログにアップしていただいた方がいます。着々と進んでいますね。

http://bluestyle.livedoor.biz/archives/52381267.html

[1510: マンション検討中さん]

>1506
それ、都市伝説みたいに時々出る話題ですよね。
いくらデベに確認してみたところで、真実はデベと地権者しか分からないということで…。
実際、一般購入者と地権者で負担に差があったとしても
違法とかそういうのではないので、全ては契約次第でしょうね。
どうしても必要な土地の地権者がゴネたらデベとしては歩み寄るしかないこともあり得るでしょう。

[1511: 匿名さん]

>>1510 マンション検討中さん

重要事項説明時には地権者住戸も含めた全戸の管理費がわかるはずですので、確認できます。ここのタワーは平等であることを確認済みです。

[1512: 不動産オタク]

>>1510 マンション検討中さん

管理組合が管理費と修繕積立金を管理するんだから、どうやったってバレるよ、笑
デベが地権者名義で振込み続けない限りはね。

理論が破綻してるよ…

[1513: 匿名さん]

一階の印刷工場が余計ですね。
これをなくして、代わりにミニコンビニとか店舗が入ってくれると買う気が増すんですが。

[1514: 匿名さん]

>>1513 匿名さん

それはその方がいいですが、スーパー併設、コンビニ徒歩1分とかですので、どうせならカフェがいいですね。

[1515: 匿名さん]

50-60平米くらいありそうなので、カフェもやれなくはないですね。

印刷工場をたたむ際は是非お願いしたいです。

[1516: 匿名さん]

スミフには、同じ再開発エリア内らしく、連携してツインタワーぽくデザインしてほしい。スーパーも共有するのだし、カフェかコンビニ入れてほしい。

[1517: 匿名さん]

スミフは利己的、地域でシンボルになるような周りと調和しない、空気の読めない設計をするから期待薄。

[1518: 匿名さん]

36階と22階、どちらがシンボルかは自明かと思うが、それでもやってくるのか？八重洲アベニュー横の黄色いマンション並みだと笑えないぞ。

[1519: 匿名さん]

住友らしいのはガラスいっぱいのモノトーン調だが、ここはどうなるんでしょうね。
図面からは外観イメージがわかりませんでした。

[1520: 匿名さん]

すみふの方にも地権者住戸ってあるのかな？
あえてすみふの方を選びたい人は少ないと思うけど。

[1521: 匿名さん]

スミフの敷地内に家があった人はスミフの地権者になるんじゃないの？
ナカノとかいう車屋は近くに移転してビル建ててるみたいだけどな。

[1522: 匿名さん]

スミフの規模だと共用部はここほど充実させられないし、眺望条件も当然ここより悪い。不動産市況が完全にピークを割った今、スミフもDTの販売もかなり厳しいようなのでさすがのスミフでも値付けはいままでほど強気は難しい気がする。ここと同じくらいが精一杯かなという予想。

[1523: 匿名さん]

住友の共用部はSOHO用の会議スペースと、住居者用のラウンジくらいだったんじゃないかな。
住居の区画も細かったからシングルやディンクス向けがほとんどじゃない？
公開緑地は広かった気がする。

[1524: 匿名さん]

>>1518 匿名さん

分かる。あれで価値がどうのとか言う気はないが、横に変な物件あるとそれなりにネガティヴな印象は受ける。

[1525: 匿名さん]

新川は黄色マンションで萎えて、ここは印刷工場で萎えた。今更ながら印刷工場の規模知って、考え直してる。もう遅いけど。w

[1526: 匿名さん]

印刷工場といってもインクを使った印刷をするのではなく、裁断作業や製本作業しかしないそうです。工場というより「作業場」ですよね。
あんまり気にする必要がないと思う。

[1527: 匿名さん]

ちゃんと検討すらしてないただの成りすましネガっぽいですね。工場って規模じゃないですしただの作業場です。契約者なら誰でも知ってるたかが50-60平米の外からしか入れない小部屋があるだけで考え直すとか成りすましにも程がある。

[1528: 匿名さん]

こういう再開発は地域貢献が認可の必須条件だったりします。
この物件だと工場隣の町会事務所、川側向かいのレジデンスはデイケアサービス、反対側の住友は防災倉庫など。
こう言っては反論あるかもしれないけど、私は保育園や子育て支援の施設とかが入らなくて良かったと思っています。
少子化対策には必要なのは理解してるけど、すぐ足元に子供の甲高い声が四六時中聞こえてくる施設があるのはマジ勘弁。
杉並で保育園建設の反対運動が近隣住民にあるのは納得できます。
まぁ、ここの地域貢献の施設はそんなに害ないし、いいんじゃないですかね。

[1529: 通りがかりさん]

>>1506 不動産オタクさん

三井のパークコート麻布十番。低層レジデンスが地権者向けになっており、管理費無料。

他のパターンとしては、ヒルズレジデンスのように住む住戸以外にも所有権を渡して、その賃料で管理費を払わせるというパターンもある。

[1530: 匿名さん]

>>1529 通りがかりさん

ヒルズレジデンスはただ単にその賃料稼いでる住戸も含めて地権者に対して合意した換価だった、というだけで、管理費は面積通り負担してるんじゃないですか？
パークコート麻布十番はよく知りませんでしたが、その低層レジデンスの管理コストを他の一般住戸管理費から充ててるんですか？そうであれば都市伝説が実在したってことですね。

[1531: 通りがかりさん]

>>1530 匿名さん

ヒルズについてはおっしゃっる通りで管理費自体は他の住戸と変わりませんが、地権者に収入がなくても管理費を払えるようなスキームになっています。

パークコート麻布十番については、こちらなどでも確認できます。
http://mansion-madori.com/blog-entry-1261.html

[1532: 不動産オタク]

>>1531 通りがかりさん

へぇー、勉強になります。ありがとうございます。

[1533: 匿名さん]

少なくともここは地権者も平等に管理費払う事は確認済みです。

[1534: マンション検討中さん]

>>1527 匿名さん

まあまあ、よく読むと、工場ってみて萎えたけど、小部屋みたいものと後から知って、再検討したものの、最終期になってて選択肢が少なくなってた、ということではないかと。

[1535: 匿名さん]

>>1534 マンション検討中さん

どっちにも読めますね。「工場が嫌で契約を考え直す」なのか「小部屋だと知ってやっぱり買おうかな」なのか。何となく後者な気はしますが。まぁみんな適当に言葉足らずで書いたりするものですから気軽にやりましょう。

[1536: 匿名さん]

隣のスミフはこっちが完売するまで動かないのかな。比べてみたいんだけどやっぱりスミフの方が高いのかな。

[1537: 通りがかりさん]

>>1536 匿名さん

経済状況が大きく変わらない限りは、再開発地域は、ほぼ確実に後発が高くなります。

こちらのマンションが完売すれば、坪単価439でも市場はついてきているということですから、それよりも安く出す理由はどこにもありません。スミフということも考えて、500オーバーでしょう

[1538: 匿名さん]

ここの再開発を豊洲や武蔵小杉と比べてはダメだと思いますけどね。あとが続かないし。
いくらスミフといえどここを遥かに上回る価格はつけないと思いますが、単身やDINKS向けがメインなので、坪単価あげてもグロスはそこまで高くならないだろうし、450くらいじゃないですかね。

[1539: 不動産オタク]

今朝の日経の記事では、契約進捗率は、四大デベの中でスミフが首位でしたね。焦って売る理由もないですし、高く出してくるかもしれませんね。進捗率がマズイことになってる野村の物件で値引きラッシュがおこるのかに注目ですね。

[1540: 匿名さん]

今くらいの景気と金利環境が続くと住友が値段を抑えるとは思えないので、同等以上の価格で来るとは思います。

[1541: 匿名さん]

スミフには頑張ってこの地域の相場を上げてもらいたいですね。

[1542: 匿名さん]

スミフ東側は眺望0で価格抑え目か、ここと同じ駐車場か、それともSOHOですかね。地権者施設はどうでしょう。

[1543: 匿名さん]

スミフの東はSOHOメインと聞きました。

[1544: 匿名さん]

ここは坪平均４３０ではなく、普通は平均にはプレミアは入れないで計算するものなので平均だと４００程度だと思います。

より眺望もなく、共有施設もないだろうスミフが４５０で売れるはずがない。ここでさえ、坪は４００程度だが、平米数を狭小にしてグロスは抑えているにもかかわらず、数カ月も先着順つづけているような状態なのに有り得ないでしょ。せいぜい３８０

[1545: 匿名さん]

普通ならそう考えるんでしょうが、それでもスミフならやってくれますよ。きっと。

[1546: マンコミュファンさん]

>>1544 匿名さん

まあもう最終期、比較的順調に完売に向かってますね。

[1547: 不動産オタク]

1〜2年前に比べて即完物件ってだいぶ減った気がします。ここは順調な方ですね。

[1548: 匿名さん]

今の都心3区の新築分譲では調子良く売れてる物件ですね。全416戸、地権者除くと268戸、残り15戸程度(?)で最終期ですので、最終期で全て売れなかった場合でも年内か遅くとも竣工前には完売するんでしょうね。最終期が終わり次第、似たような価格かそれ以上のところでスミフが動き出すと思われます。

[1549: 匿名さん]

都心3区で一般サラリーマンが買える新築マンションの中では一番仕様も立地もいい物件だと思います。
だから大型マンションにかかわらず売れ行きもいいのでしょうね。
もっと内陸のマンションもたくさんありますが、規模も小さく、仕様のいいところは高すぎて庶民じゃ手が届かないですからね。
最終期は抽選になる部屋もあるそうです。
迷いましたが初期に契約することができて今は良かったと思っています。

[1550: 匿名さん]

都心3区の新築マンションでは1番バランスがよいですね。
昨日MRに行きましたが、小さい子連れが多かったです。