パークシティ中央湊 ザ タワー その２

[購入検討中さん]

パークシティ中央湊 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続き、よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1009/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/560348/

所在地：東京都中央区湊2丁目15-1他（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩6分 、東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩8分
総武本線 「東京」駅 徒歩20分 、京葉線 「東京」駅 徒歩20分
東海道本線 「東京」駅 徒歩20分 、山手線 「東京」駅 徒歩20分
横須賀線 「東京」駅 徒歩20分 、中央本線（JR東日本） 「東京」駅 徒歩20分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：40.58平米～116.52平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【湊・八丁堀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/11309/

[1381: 匿名さん]

良い議論ですね。1379さんの再開発が無いと価値が下がるというのはおかしいと思いますけどね。湾岸や芝浦が好きな人の視点だと思いますけど。
番長や麻布など再開発ないですけど下がりますか？明石町やリバーシティはもっと利便性悪いですしもう開発無いと思いますが下がりませんよ。

[1382: 匿名さん]

>番長や麻布など再開発ないですけど下がりますか？明石町やリバーシティはもっと利便性悪いですしもう開発無いと思いますが下がりませんよ。

ちょっと良く分からない意見ですね。３A１Rや番町という超都心のブランド立地はすでに街として完成していますし、大きな再開発する必要もなく今後も都内最高クラスの価値が維持されるのは言うまでもなく、それと湊のような超都心でもなくブランド性もない場所が再開発がないという状況とは全くの別の話です。

基本的に不動産は今がピークで１０-２０年後は都内の平均坪単価が下がっているという一般的な見解から話をしています。「明石町やリバーシティは下がっていない」と言いますが、現在のアゲアゲ市場においては築１０年だろうが、下がっている地区など２３区なら都心でなくてもありませんし、今上がっているのはどこも当たり前、何を基準に比較しているのでしょうか？余りに話がズレすぎていてフォローのしようがないです。

地域の利便性や環境が改善する再開発がなされることで、資産価値が上がらないということはありえません。そんな暴論を言われては話になりません。
超都心であっても虎ノ門や八重洲、日本橋のように大型再開発をいくつも抱えている地区はあります。それらの地区は当然、下落市況になった場合には再開発による相対的上昇要素があるので、３A１Rより下落率が低くなる可能性が高いというのは当然の考えです。

１０-２０年後は全体としては市場は下がっていると予想されているわけですから、その中で下がりにくいという場所はと考えれば、大型再開発で地域の改善が想定されている地区が相対的に下がりにくいと言うのは今更説明の余地もないかと思いますよ。

郊外よりは全然よいと思いますが、都心という中では中長期の資産性維持は弱い地域というのは比較的常識的判断だと思います。

[1383: 匿名さん]

>>1382 匿名さん

「不動産は今がピークで１０-２０年後は都内の平均坪単価が下がっているという一般的な見解」ってどこの誰の見解だよ。それなりの機関の調査レポートでもあんのか？だったら今買わなきゃいいだろ。

[1384: 匿名さん]

>>1382 匿名さん

再開発後、一時は上がるでしょうね。ただ、オフィスビル、チェーン店中心の商業施設を中心とした再開発で、その後も持続的に価値を維持できるというのは楽観的に過ぎますね。

[1385: 匿名さん]

>>1383
随分言葉が荒いですね。無理ポジしたいだけで、都合の悪い意見言われてそういう態度取っているようにしか見えないのですが。。冷静に筋の通った話をしていただければ幸いです。

中長期的資産価値の話をしているのであるから、都心内でどこが相対的に上がるかという話になるのは当たり前だと思うんですけど間違っていますでしょうか？

例えば、過去１０ー１５年前と現在を比較して対的に坪単価に対する上昇率が結果的に高かった場所は、汐留、豊洲、芝浦港南、勝どき晴海、大崎、月島、六本木ヒルズ地区などすべて再開発が行われた場所です。

[1386: 匿名さん]

>>1382 匿名さん

仰ってることは分かりますが、日本橋、八重洲は住宅環境じゃないですからね。虎ノ門は坪700万とか出せる人にはいいんじゃないですか？

それらを除いた大型再開発ってどこですか？田町ですか？晴海ですか？

田町は新築タワマン無いですからね。もしも田町に同じようなグレードで駅近のタワマンが坪400万で出て来ればいいんじゃないですか？目先数年は無さそうですが。良くこのスレにやってくるクラッシィハウス芝浦は比較対象にはならないと思います。

晴海は不便さとオリンピック後の需給リスクを取れるかどうかですね。さすがに不便過ぎます。

[1387: 匿名さん]

>>1385 匿名さん

1383とは違いますが、10ー20年後には下がってるのが一般的な見解、という部分は確かに根拠を教えて欲しいですね。一時的な上げ下げは別にして都心部は下がらないという話は良く聞きますが。

[1388: 匿名さん]

再開発＝オフィスビル、チェーン店中心の商業施設
という決めつけは一体どこからきているのでしょうか？

また、一時上がるけど、その後維持できないというのはエビデンスありますか？私の知っている限り都心部副都心エリアで大規模再開発が行われた後、再開発前のレベルまで相対的価値が戻った事例を見たことがないのですか。。。完全に前例に基づかない持論ですよね。

意見があればきちんとエビデンスを示してください。そうでないと何も得られない議論になりますので。

[1389: 匿名さん]

>>1385 匿名さん

では丁寧に書きますので質問にお答えいただけると嬉しいです。

「不動産は今がピークで１０-２０年後は都内の平均坪単価が下がっているという一般的な見解」との見解の出処はどちらでしょうか。それなりの機関の調査レポート等で分析されているのでしょうか。もしその見解が正しいのであれば、どの物件かに関わらず買わない方が良いかもしれませんね。

[1390: 匿名さん]

１０年後から都心６区でも人口減少が始まり、１５-２０年後においては港区以外はすべて人口減少するという予測データが既に出ているのはご存知ですか？

都心であっても人口減少、特に生産人口減少はそれ以上、空家問題が大きな社会問題になることは避けることができない状況です。その中で、いくら都心でグローバリゼーションが進もうが、その時に築１０-２０年になっているマンションをより高値で買う需要がどこにあるでしょうか？東京全体では圧倒的な供給過多が予想されているので不動産価格平均が下がると言う予測は色々な経済研究所から出ています。しかしすべて下がるわけではなく、超都心部や大きく伸びる地区においては逆に上昇の可能性もあり、価値の格差が拡大すると言われているのはご存じないのでしょうか。東京の都市としての機能や形も少しずつ変わっていきますから、どういう方向で軸が変わっているのかなどを判断するのは、資産価値だけを考えるのであれば一番大事な部分だと思います。

湊の将来も注視していきたいですね。

[1391: 匿名さん]

再開発があった方が価値が維持されやすい、というのは別に誰も反論ないんじゃないですか。ただ、湊には大規模再開発はないけどPC湊はそんなに価値は落ちないだろう、今の価格なら納得、という人がいっぱいいるからこれだけ売れてるのでしょう。その契約者さん達の見方を普通に聞いてみたいです。

[1392: 匿名さん]

>>1390 匿名さん

そうですね。皆さんそういう認識ですから、東京全体は落ちるかもしれないけど都心3区はさほど下がらないだろう、という見解ですね。そこまでは皆さん大して差がないでしょう。

その中で湊はダメだという理由が再開発の有無、というのは乱暴ですよね。そこに皆さん反応しているのかと。

[1393: 匿名さん]

>>湊には大規模再開発はないけどPC湊はそんなに価値は落ちないだろう

それはなぜですか？大規模再開発などなくして、相対的価値が上がった事例をほとんど見たことがないので、その理由がきちんと聞きたいです。個人的には建物の雰囲気とか好きなのですが、中長期価値と言う部分に関しては都内の不動産の流れの平均値どおりに推移していくだろうなと分析しているので、大事なところなので是非お聞きしたいです。

[1394: 匿名さん]

都心部だが再開発などが全く予定ない場所なので、２３区の不動産の変動の平均通りに推移するだろう地区で都心３区の中では下がりやすい場所かもしれないが、腐っても都心３区なので世田谷、杉並みたいな郊外に買うよりは絶対に良いはず。という結論で良いのでは。これなら文句なしに客観的でしょ。

[1395: 匿名さん]

湊やこの辺りの中ではランドマークになるでしょうから、この周辺の中では相対的に落ちない方なんじゃないですか？
湊やその周辺地域自体がどうかという議論では、虎ノ門や大手町に勝てるとは思っていませんが、晴海や豊洲、勝どきよりは良いんじゃないですか。それくらいのポジションだと思いますよ。

[1396: 匿名さん]

>>1395 匿名さん
私もそう思います。
一般的な経年による緩やかな価値の下落はあると思いますが、大幅に下がることはないのではないでしょうか。

ここは、比較的間取りもゆったりしていて設備・仕様も良いですよね。大切に住めば将来売却することになった場合にもオーナーさんには不利にならない価格で売れる気がします。

[1397: 匿名さん]

>>1390 匿名さん

どちらの予測データでしょうか？行政の統計データや研究データを複数チェックしましたが、どこも中央区の方が港区よりも人口が増加する見込みですよ？下記URLの一つ目の10ページが分かりやすいですが、東京都の公表データで増加数で3位、増加率で1位でいずれも港区より上です。

別に港区と争いたいわけではないですので、中央区も都心トップクラスに人口増が見込まれてる、ということだけ伝わればそれでいいですが。

http://www.toukei.metro.tokyo.jp/kyosoku/ky12rf0005.pdf

https://www.city.chuo.lg.jp/kusei/keikaku/hokeniryofukusikeikakunosuis...

http://www.nikken-ri.com/forum/HP/300siryo.pdf

[1398: 匿名さん]

どうせまたクラッシィ芝浦の人が1人で開発がー、港区がー、って言ってるだけですよ。クラッシィのスレ見たらちょうど同じような開発の議論になってますしね。
ただこうやって議論すること自体は悪いことじゃないですけどね。

[1399: 匿名さん]

>>1398 匿名さん

PC湊ともクラッシィとも関係のない暇人ネガが暴れてるように思います。
二つの物件の契約者同士の衝突を見て面白がるという、湾岸タワマンスレにたむろしている連中の常套手段です。
暇人ですよねー。
PC湊は湾岸ではないですが、直近ではトップレベルの話題性のあるタワマンなので、暇人どもが集まってきたんでしょう。

[1400: 匿名さん]

>>1397
だから15年後にトータルで何人増えるかではなくて、10年後15年後に人口が増えるのかという話をしているんだけど(笑)言ってることわからない？

[1401: 口コミ知りたいさん]

東京２３区のマンション価格については日本不動産研究所が予測を出しています。
「2021年以降はわずかな微減傾向が続く」とのことです。

http://www.reinet.or.jp/?p=17201

[1402: 評判気になるさん]

>>1400 匿名さん

何か苦し紛れだな。

[1403: 匿名さん]

＞湊やこの辺りの中ではランドマークになるでしょうから、この周辺の中では相対的に落ちない方なんじゃないですか？


地域のランドマークであっても、再開発計画もなく都心内の比較で中長期の上げ材料が乏しい地域なら都内平均と同じように推移するだけですよね。


＞私もそう思います。
一般的な経年による緩やかな価値の下落はあると思いますが、大幅に下がることはないのではないでしょうか。ここは、比較的間取りもゆったりしていて設備・仕様も良いですよね。大切に住めば将来売却することになった場合にもオーナーさんには不利にならない価格で売れる気がします。


完全な願望論ですね。面白い切り口や聡明な意見を期待していたのですが、契約者による単なる無理ポジという印象しか持てない説得力のない願望論ですよ、それは。

期待した私が悪かった。10年15年後楽しみにしましょう。

[1404: 匿名さん]

ここは契約者のたまり場だね。願望論で無理ポジしてるだけでは説得力ゼロ、先着順が簡単に売れない理由かもね。

もうかれこれ数カ月出ているので、ずっと先着順してる物件というイメージになってますよね。三井の大規模で数カ月先着順してるってこことパークホームズ豊洲くらいしか記憶にないんですけど大丈夫ですかね。

[1405: 匿名さん]

そういえば、先着順1戸減りましたね。

[1406: 匿名さん]

まあ、竣工までにまだ時間があるからねえ。

[1407: 匿名さん]

1372です。

少し見ない間に非常に活発な議論があったようで、非常に参考になるなと思いつつ拝見させていただきました。

再開発がないと相対的に価値が下がるだろうというご指摘は尤もだと思います。また、需給バランスの関係で人口増加が予測されている以上、都心部であっても物件価格が下がる可能性があるという見解も賛成できます。

ただ、数年、十数年経過しても湊という都心(東京駅)に対するアクセス性を求める需要があると思うからこそ価格はあまり下がらないのではと思っている方がいるのであって、結局はそこに賛成できるか/できないかで180°意見が違うだけなんだなと理解しました。

それを賛成していることが「願望だ」と言われてしまえばそれまでですが、事実としてかなり売れているようですし、購入した方からすれば立地を中心とした湊のいいところが、ご自分の需要とマッチしているからこそ購入に踏み切った訳で、将来的にそういった、自分と似た需要があるから、価格が下がらないだろうと判断したのだと思います。
それを言ったらどこの物件でも購入者は価格は下がらないと思っていることになると思いますが、今の相場で購入する人は、皆さんご自分の投資基準と照らして判断されているので、結局は人それぞれ何を大事にするかということに尽きるんでしょうね。

私は八重洲、丸の内、大手町へのアクセスという観点と、エリア対比での希少価値の高さ、ランドマーク性という点に鑑みて、下がらないといいなと思いつつ前向きに検討したいと思います。

[1408: 匿名さん]

>>1400 匿名さん

もはや何を言いたいのか分かりません。1397で張ったデータはどれもデータ期間の最後までずっと伸びてます。途中で落ちてるとはどれも書いてませんし、三つ目のデータはご指摘と同じ期間である2030-2035年でも伸びてます。

あなたが出してきた出所不明のデータだけは2030年を過ぎるとやっと中央区も人口が減るんですね。そういう予測もある、ということは分かりました。

どちらにしても多くのデータでは中央区は目先10-15年くらいは人口増えそう、でも20-30年後なんて誰にも分からないし、データによっては減ると言ってるものもある。それでいいですよ。それ以上は充になりませんし。

[1409: 匿名さん]

>>1401 口コミ知りたいさん

2025年でも今より高いって言われてるんですね。有難うございます。

[1410: 匿名さん]

>>1403 匿名さん

仮にとある地域全体が都心平均価格に連動して動いているとして、その中で全物件が同じように動いているという想定をしているんですか？それは無茶でしょう。不動産には同じエリア内でも個別性があるので、同じエリア内でも価格変動には差が付くのは当たり前で、その時に同じエリア内で相対的に良い(落ちない)物件があるというのは至極真っ当な意見だと思います。
なお、湊がどうとかというより一般論です。

[1411: 匿名さん]

さっきの港区だけ人口が減らない謎の表は湾岸総合スレでも全く同じものが出てましたよ。ですので、港区湾岸を勧めたいんでしょうね。(つまり芝浦民でしょうけど)

[1412: 匿名さん]

こちらの板はおそらく多くいらっしゃる地権者の方々のレスがほとんどなのでしょうね

[1413: 匿名さん]

地権者がこんなスレいちいち見てるとは思えないけどなー

[1414: 匿名さん]

再開発目白押しのところは殆ど住める場所がないし、あったとしてもビルに囲まれ、埋没するマンションか、立派な外観と中身を持っている場合は一般人では手の届かない超高額マンションかのどちらか。
各所の再開発や未来永劫東京の象徴の東京駅に徒歩圏で、そこそこの緑と川辺の自然、地域一番の共用部や内装、スーゼネならではの間取りと安心感、ランドマーク的な外観、そして生活必需のスーパーが足元にあるという三井のマンションが一般人でもギリ手の届く価格であることが購入の決め手になりました。
再開発の真っ只中でなくてもすぐ近くに住めるくらいでちょうどいい。

[1415: 匿名さん]

再開発さんだったら、どこのマンションがオススメですか？都心3区で大規模再開発があって駅から徒歩5-6分で仕様や間取りが良い高級タワマンで坪400万前後なんて全然思い付かないんですよね。それかそういう場所なら坪600万円でもいいとか、後10年買わないほうがいい、という趣旨でしょうか。

[1416: 匿名さん]

再開発が予定されている場所を推してくるはずなんで、芝浦か豊洲っていうんじゃないですかね？笑
まあそういうことなんでしょ。

[1417: 匿名さん]

>>1415 匿名さん

浜松町のパークコートが条件にどんぴしゃですね。

[1418: 匿名さん]

>>1417 匿名さん

浜離宮、坪400で買えるの？！そんなに安かった？
本当ならMR行かないと。ちょっと予約してくる。

[1419: 匿名さん]

まだMRオープンしてないじゃないですか、、、

[1420: 匿名さん]

パークコート浜離宮は坪600〜700万円の世界だと思いますよ。あれが坪400万円だったら即完売でしょうね。

[1421: 匿名さん]

>>1418 匿名さん

買える訳ねーだろ。
浜松町を舐めてんのか？
1415が坪600でもOKみたいな口振りなので、浜松町がどんぴしゃだと教えたまでだ。
よく読め。

[1422: 匿名さん]

>>1421 匿名さん

1415はここと同じ条件で買える他の場所、って意味で言ってるんじゃないですかね？
それに対して1417が浜離宮はどんぴしゃって言ってるので、1418は浜離宮が坪400だと思った

こういう流れでは？

[1423: 匿名さん]

>>1422 匿名さん

同じ認識です。坪600まで出してもいいって人には浜離宮があるけど、坪400前後だと他にいい選択肢ないですよねー、ってまとめでどうでしょう。

[1424: 匿名さん]

1422、1423さん

普通はそういう解釈ですよね。
1415さんの発言をみて坪600までオッケーとは思わないような。

[1425: 匿名さん]

すいません。1415です。1422〜1424さんが仰っている意味でした。紛らわしいところがあったとすれば失礼いたしました。

[1426: 匿名さん]

確かに契約者というより地権者の無理ポジがメインなのかもしれません。

西新宿６０も販売時は地権者の無理ポジが激しかったですから。地権者物件とはそんなものです。

[1427: 評判気になるさん]

>>1426 匿名さん

根拠なく適当なことを言うもんではない。

[1428: 匿名さん]

タワマンで他に選択枝といえば、PHTやDTあたりくらいしかない。少しまてば、PT晴海とPC浜離宮がでてくるけど、浜離宮は坪600とかでしょ、ちょっと高すぎて買えん。じゃあ中古ってなると、CGPが丁度ここと同じくらいで平均400で取引されているから検討している人はいるのかも。センチュリーは古すぎるからどうだろね。あとは坪400以上だと、ツインパークス、Vタワー、GFTがあるけどどれもここより高いのでちょっと難しいかな。中々検討って難しいものです。

[1429: 不動産オタク]

パークハウス中野もいいですよ。低層北向きなら、眺望が良い部屋でも坪380くらいでした。私は抽選外れましたが…
まあエリアが違いすぎますかね？私は投資目的なのでエリアは関係ないですが、居住目的の方にとってはこことは比較対象にならないかな…

[1430: 匿名さん]

>>1429 不動産オタクさん

中野のあそこはさすがにない。
少なくともラーメン屋とアイドルショップはどかしてほしかった。