パークシティ中央湊 ザ タワー その２

[購入検討中さん]

パークシティ中央湊 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続き、よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1009/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/560348/

所在地：東京都中央区湊2丁目15-1他（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩6分 、東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩8分
総武本線 「東京」駅 徒歩20分 、京葉線 「東京」駅 徒歩20分
東海道本線 「東京」駅 徒歩20分 、山手線 「東京」駅 徒歩20分
横須賀線 「東京」駅 徒歩20分 、中央本線（JR東日本） 「東京」駅 徒歩20分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：40.58平米～116.52平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【湊・八丁堀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/11309/

[1361: 匿名さん]

>>1360 匿名さん

概ね同意ですけど、スタバくらいは欲しいですね。

[1362: 匿名さん]

>>1360 匿名さん
この場所が気に入ってる前提で欲しい施設を挙げてるんだから、そーゆー言い方はないんじゃないですか？

[1363: 匿名さん]

でもどう贔屓目に見てもスタバやツタヤはできるような場所ではないから、そういうのを求めるなら郊外など交通利便性が悪いところの方があるんじゃない？湊は、雑居ビルが立ち並ぶ下町の雰囲気、慣れると悪くないよ。スタバはちょっと難しいかもね。

[1364: 匿名さん]

>>1363 匿名さん

八丁堀がバルの聖地と言われているように、大規模店でなく、中小ビルの1階にバル、カフェなどが入っているような街がいいですね。大規模な再開発ではなく、隠れた良い店があるような感じが個人的には好みです。

[1365: 匿名さん]

カフェくらい出来ても変じゃないと思いますよ。スタバは分かりませんが、タリーズなどはこういう場所でも出てきたりしますからね。

[1366: 匿名さん]

理想は隅田公園のタリーズですね

[1367: ご近所さん]

石原親子人間としては最低！責任転嫁ばかり。石原しんたろうの本、買うのをボイコットしよう！くだらないから！

[1368: 匿名さん]

聖路加病院にスタバない？

[1369: 匿名さん]

ありますね。タワーにはタリーズが入っていた気がします。

[1370: 購入検討中さん]

年初のアナリストの日経平均の予想レンジは1万7000円～2万1000円程度でした。
いったい何と思ってこんなアホな予想をしたのでしょうか？

[1371: 匿名さん]

>>1370 購入検討中さん

それってここの掲示板に必要なネタですか？
ここのマンションにどう影響するつもりで書かれたんですか？

[1372: 匿名さん]

このスレの中で議論しつくされているかと思いますが、改めて皆様のご意見を聞かせていただけますでしょうか。

現在購入を検討しておりますが、このマンションの資産性(将来性)が気になっています。
坪単価400万円以上という、それなりに高額なマンションが、例えば10年後にどの程度買手がつくか、どの程度の金額で売れるか、誰にもわからないことではありますが、不安に思っています。

パークシティ中央湊の資産性に関してポジティブな意見をお持ちの方に、どのように考えられているか(いたか)をお聞かせ願えますと幸いです。

[1373: 匿名さん]

まぁ近隣にタワマンがぼんぼん建つような事がなければある程度安泰なんじゃないですかね。
全体の市況による上げ下げはあると思いますが、下げ局面でも他の物件対比マシ、といったところ。

[1374: 匿名さん]

仮に不動産相場が今後も2009-2015の間のレンジで動いていくとすれば、この物件の坪400万超えの部屋(おそらく中層階以上で眺望良し)は変なタイミングで売らない限りは築10年で保守的に見ても坪350万円前後はあると思っています。タイミングが良ければ坪400万円くらいを維持して売却出来るかもしれません。間違って相場が悪い時に売っても坪330万円とかを切るイメージはありません。

そして相場が下がるかもしれないということを考慮しても、一般的には同じエリアの中でランドマーク性があったり代替性が無い物件は値下がりし辛いです。特に相場が軟調な時は、他の物件に埋もれてしまうような物件は価格的な魅力を出さないと売りにくかったりします。そういう時にランドマーク的な物件はそこまで価格を下げなくても買いが入ります。こういった相対的な観点で言えば、この物件は下がりにくい部類だろうと思っています。

またこのエリアは立地の割に整備が遅れていたため、少しずつかもしれませんが街が整備されて発展していく可能性がある数少ない中央区内陸エリアだと思います。

最後に逆に値上がりリスクもあります。一つは金融緩和し続けた結果のインフレリスク。今更緩和は止められず、金利も国債暴落かインフレでも無い限り上がらないでしょう。もう一つは金融政策は別とした単純な都心の地価上昇。どちらかが起きるともう2度と買えないかもしれません。米国、英国、香港、シンガポールはもちろん、台湾などですら日本でいう東京駅や銀座徒歩圏内の物件は大富豪しか買えません。ちょっと給料の良い一流サラリーマンでは絶対に無理です。日本だけずっと安く放置されるのか、いつか他国に近づいていくのか他国が近づいてくるのか。日本の人口が減っても東京の人口は増えていきますし、これからグローバル化が逆行するとは思えませんので、都心部は中期的には上がっていく方向にあるのかと思っています。

個人的にはこれらに加えて10年と言わず20-30年住んだっていいや、という気持ちを持てたので決めました。30年あれば何かあってもそんなに損せずに売れるチャンスはあるでしょう。

多分に個人的見解かつ長文失礼しました。参考や議論の土台になれば幸いです。

[1375: 評判気になるさん]

>>1369 匿名さん

聖路加タワーにはエクセルシオールが入っていますね。

[1376: 匿名さん]

>>1375 評判気になるさん

たぶん築地駅よりの新しいビルのことかな。
天井がとても高くて居心地が良いタリーズが入ってます。

[1377: 匿名さん]

あのタリーズは雰囲気良いですよね。あういう店舗がもっと近くにも出来ると嬉しいですね。

[1378: 匿名さん]

ライブラリーやラウンジではコーヒーが飲めるようですが、これはコーヒーメーカーが置かれているのでしょうか？
それとも普通の自販機？？
確か2階には自販機がありましたが、23階にもあるのかな？

[1379: 匿名さん]

>>1372
このマンションの将来性という部分に関しては僕は1374のさんの意見は少し楽観的過ぎるように感じます。

まず不動産は立地というのは常識ですが、坪４００をどれだけ維持できるかと考えた場合、湊は中途半端な立地であるのは否めないかと。今後10-20年後には、東京でも人口減少、空家問題は確実に大きな社会問題になります。そのような時代に資産価値を維持するには都心３区という立地は必要最低条件になりますが、価値を維持あるいは上昇させることができる地域はこの中でも一部になるというのが現実的かと考えています。

理由としては、都心の中では交通利便性は決して良い場所ではないということ。都心地区では大型再開発が目白押しと言う中、湊というエリア自体には再開発が全くないこと。この二つは資産価値を維持する上では一番大事な点なので、不動産市況が下り坂になった時に相対的反発材料が都心にしては乏しいエリアなので３区の中では一番下がりえる場所ではあるかと思います。

１５年以後には空家問題が深刻になると言われている世田谷や杉並というような地区よりはもちろん、下落しにくいと思いますが都心３区の中では一番弱い場所と考えるのが冷静な判断かと思います。１０年後どのくらい下がりえるかは誰にもわかりませんが、最大で坪１００程度の下落は考えて置いた方が賢明だと考えています。

[1380: 匿名さん]

>>1379 匿名さん

ここは面白い議論ですが、再開発で都心がどこもかしこもオフィスビル、ホテル、商業施設となっていった場合、本当にそういうエリアが資産価値維持できるんでしょうか。チェーン店ばかりの商業施設がすぐ飽きられるのと同様に、かえって没個性になるリスクがあるのではと思います。

10年20年で見ると、災害危険への対応がなされた上で、むしろ、歩き回る楽しみのある路地型の街の方が魅力的になってくるのでは、また資産価値の観点でもそれが反映されてくるのではと私は思います。