パークシティ中央湊 ザ タワー その２

[購入検討中さん]

パークシティ中央湊 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続き、よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1009/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/560348/

所在地：東京都中央区湊2丁目15-1他（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩6分 、東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩8分
総武本線 「東京」駅 徒歩20分 、京葉線 「東京」駅 徒歩20分
東海道本線 「東京」駅 徒歩20分 、山手線 「東京」駅 徒歩20分
横須賀線 「東京」駅 徒歩20分 、中央本線（JR東日本） 「東京」駅 徒歩20分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：40.58平米～116.52平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【湊・八丁堀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/11309/

[1141: 匿名さん]

ここの良さはあと間取りでしょう。角部屋は特に秀逸。

グロス価格を下げるために３ＬＤＫがすべて７０平米代という狭小さは残念だが、間取りは本当に頑張っています。

[1142: 匿名さん]

結局クラッシーの人か。随分長期的に張り付いてますね。湾岸スレか何かで頑張ってください。

[1143: 匿名さん]

ここで名前が挙がる他物件って芝浦だけですね。
粘着されているのか、他に競合物件がないのかはわかりませんが。

[1144: 匿名さん]

芝浦で対抗馬になるのはアイランドでしょう。クラッシイは規模も中身も全然違うので比較できない。同じなのは新築で購入できるということでしょ。
アイランドは三井分譲で共用部も立派だし、ここが新築だったらいい比較対象になるんじゃない？
でも地域といえばどんどん開発が続く東京の中心地に近い湊のほうが資産価値があると思うけどね。

[1145: 匿名さん]

>>1141 匿名さん

間取りはかなりいいですよね。天井梁や柱で圧迫感を感じることもないし、収納も多め。
全室トランクルームがあるのは地味に便利です。
こういうところに三井分譲、スーゼネ施工の差が出てくるんでしょう。

[1146: 匿名さん]

港南芝浦は国家戦略特区認定の大型再開発計画が１０弱も集中していてこれから一番地価が上がると言われているサウスゲート地区ですよ。

さすがに地区内に再開発計画がなく、１１４４さんが東京の中心だと思っている東京駅に２キロも離れているこの場所がそれ以上にあがると考えるのはちょっと無理があると思う。東京駅なら神田、秋葉原、浅草橋空の方がここより徒歩距離近いし、２キロ離れた場所に再開発での資産価値上昇の恩恵を強調するのはちょっと無理ポジですね。

湊の川沿いを綺麗にする開発計画があがってくるんじゃないかと期待してます。

[1147: 匿名さん]

人によって住宅になにを求めてるかなんて違うんだし、それぞれに良さがあって、向こうは向こう、こっちはこっちでよいと思うのに。

個人的には、港南や湾岸は整備されすぎた無機質な街って感じが嫌でこっちを選びました。
資産価値とかはどうでもいいです。

[1148: 匿名さん]

価格帯もクラッシィよりこっちの方が高いしね。比較対象じゃないでしょ。

[1149: 匿名さん]

>>1139 匿名さん

パークシティ豊洲の杭の長さは27mですよ。

[1150: 匿名さん]

本当に競合する物件ってどこなんでしょうね。港南芝浦はもちろん、勝どき、晴海もちょっと違うし。明石町がエリア的には当てはまりそうですが、タワーか否かで分かりやすく差別化されるし。だからあんまり他物件の話題が出ないんですかね。

[1151: 匿名さん]

確かに競合物件と言われると、どこもピンとこないですね。
いまは供給が絞られてるし、大規模タワー物件がほとんどないですから。
あえて言うなら目の前の住友さんですか？笑

[1152: 匿名さん]

豊洲は、ツインやシンボルは４５メートル前後でパークシティ横浜と同じブランド、同時期に同じゼネコン（三井住友建設）が作ったパークシティ豊洲だけ２７メートルと杭が短いから大丈夫かと思ったことがある。東雲のビーコンタワーというタワマンは７０メートルらしいですよ。すごい長さです。そう考えると埋立地とはいえ２０メートルのここは良いといえます。

[1153: 匿名さん]

ここは坪単価は高いものの、3LDKでも非プレミアではすべて70平米台しかないので結局グロスが6000-8000台の部屋が大多数で9000万越えは高層の一部だけなんですよね。すると3LDKで6000-8000台のグロスというと新築だとクラッシイ芝浦とパークホームズ豊洲あたりが結局検討層が被っていますね。

[1154: 匿名さん]

坪単価は高いですが、日本橋の新築も似たような価格です。ビルに囲まれた眺望ゼロよりは湊のほうが実需向きかな。千代田区や港区の湾岸以外は中古でもここより高い。お手頃感はありますね。

[1155: 匿名さん]

>>1153 匿名さん

70㎡台の部屋が8,000万円切っているのは低層階だけです。芝浦を売り込みたいのは分かりましたが適当過ぎますよ。

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/586411/

[1156: 匿名さん]

芝浦ネタはもうお腹いっぱい。
せめて浜松町にしてくれ。

[1157: 匿名さん]

ここの75平米とかが7,000万円台で買えるなら即買いでしょ笑

[1158: 匿名さん]

先着順が一つ減り、トップページの間取りに載っている物件が減りましたね。第2期4次は9戸販売みたいなので、残りも20戸切りそうですね。

[1159: 匿名さん]

すなわちここは割高ってこと。

[1160: 匿名さん]

割高というけど、売れ行きが良いのが何よりの証拠。入居まで1年7か月あるが、もう残り20戸切る位。

[1161: 匿名さん]

また抽選受付の曜日が木曜日ですね。確か前回も平日だった気がします。通常は土曜日なんかに抽選日をもってくることが多いようですが、あえて平日にする理由はなんなんですかね？

[1162: 匿名さん]

売り出し全戸にきちんと申し込みが入るあてがあるので、いたずらに倍率を高くようなことはしたくない、ということかと想像します。

[1163: 匿名さん]

年内には完売するんでしょうね。

[1164: 匿名さん]

今回9戸売れれば、多分あと14戸じゃないかな？先着順を除いて。
株安円高にも負けず、年内完売は余裕な感じですかね。

[1165: 匿名さん]

住友の更新情報はなかなか出てこないですね。タイミングに慎重になっているのでしょうか。

[1166: 匿名さん]

すみふのはここより高いことほぼ確定でしょうから、ここが完売してからじゃないと売り辛いでしょう。

[1167: 匿名さん]

残り14戸、ようやくお向かいの住友が動き出しそうですね。

PC中央湊と向かい合う東向きで坪400〜、それ以外は坪450〜とかかなー笑

[1168: 匿名さん]

スミフの看板にはドゥトゥールと同じモデルルームを案内していますが、詳細でてるんでしょうか？

[1169: 匿名さん]

スミフの一階にカフェとかそういうの入らないですかね。訳のわからない御輿置き場があるという噂は聞きましたが、そんなの無くしてスタバとかタリーズにした方がいいのでは。

[1170: 匿名さん]

どうも、ないようですね。スミフさんは、売れるところはすべて売る！というスタンスなんでしょう、たぶん。PC中央湊のスーパーは、「すぐ隣にありますよ」と販売時に売りに使うんでしょうが。

[1171: 匿名さん]

すみふの敷地はかなり大きいですが、公開緑地が大半を占めています。ここにオープンカフェができるといいですよね。
ソーホーも入るし、何かしらカフェは近所にできそうですけど。

[1172: 匿名さん]

ちなみに御輿かつぎグループのトップは、893ってのが普通です。

[1173: 匿名さん]

>>1172 匿名さん

凄い難癖のつけ方ですね。じゃあお祭りで御輿が出る街には日本中どこにも住めないですね。残念。隣国にでも引っ越してください。

[1174: 匿名さん]

>>1172 匿名さん

そんな根も葉もないこと書いてると訴えられますよ。

[1175: 匿名さん]

あんまり詳しくないけど御輿って寺社とか自治体とかが管理してるんじゃないの？それをディスるって流石にどうなの？

[1176: 匿名さん]

神輿をなくして云々はさすがに言いすぎ。この地に住んでいた人たちに対する礼儀を欠いた発言ですよ。

まあ気持ちはわからなくもないですが、匿名掲示板でも言わないほうが良いかと思われます。

[1177: 匿名さん]

この地に元々御輿や寺社があって地元の人の希望で置かれるんですかね？そうであれば確かに大事にすべきでしょうが、スミフは「これ作っておいたから約束してた周辺住民への還元は以上ね」っていう処理にこういうスペースを取らないものを使ってくる傾向があるので、地元住民の方の意見を聞きたいとこですね。
地元住民もカフェや緑地や公共性と実用性の高い有効活用を望むのでは？

[1178: 匿名さん]

上手く言えるかわからないですが、ここの特徴は、湾岸（ここも湾岸と言われるので、ここでの意味は例えば晴海や豊洲（こだわる方がいる芝浦も含めましょうか））との違いは、前にも出ていたように300年前の江戸時代から人が住んでいて、神社も祭もあり、というところに再開発で建つタワーマンションということではないでしょうか。それでいて、銀座等の商業エリアにもすぐ行ける。

ですから、周辺に古いビルも建っていたりしますが、それも含めて、まっさらな土地に全く新しくマンション群を建てた晴海・豊洲・芝浦あたりとどちらが良いかは、ひとえに好みの問題になるかと思います。

[1179: 匿名さん]

仰る通りでここに住むなら地域社会との共存、協力は不可欠。家康の時代から江戸の交易を支えた玄関口なのですから歴史もプライドもある地域なのでしょう。バブルの地上げでの虫食い状態から今回の再開発で整備されて昔からの住人の方々からも好意的には受けいれていただけると思いますが、郷に入りては郷に従え、地域の文化は大切にすべきです。

[1180: 匿名さん]

しつこいかもしれませんが御輿を置けるようにすることが本当に地域の文化だったり地域住民の希望なんですかね？そうならば大事にするべきってことに異論はないです。

[1181: 匿名さん]

>>1171 匿名さん

スミフの公開緑地ってどんな大きさなのか見てみたいんですけど、どこか掲載されてるんですか？

[1182: 匿名さん]

>>1181 匿名さん

PC中央湊のモデルルームで営業に言うと見せてくれます。
三井も地権者なので周辺住民説明会に参加しているようです。
契約すれば資料一式として計画書と図面のコピーを貰えます。

[1183: 匿名さん]

>>1182 匿名さん

有難うございます！目の前にそれなりの大きさの緑地ができるのはプラスですね！

[1184: 匿名さん]

ただ、市況が想像以上に悪化してきている模様。中古在庫がここ半年で急増して数年ぶりの水準に。新築も完全に今が天井。スミフの株価も半値まで凄い勢いで下がってきているのでこれまでのような強気の売り方ではかなり苦しいと思うね。

[1185: 匿名さん]

ここは地権者が多いので実販売数は少ないわりには販売開始が早く、ＭＲの規模・人数もかけてうっているので、竣工前完売は大丈夫でしょう。

ただ、三井のそこそこの規模物件なのに、２－３か月以上、先着順販売を続けているというのは今までじゃあありえない展開ですよね。きっと今が天井なんでしょうね。検討者には難しい時期ですね。

[1186: 匿名さん]

天井なのか踊り場なのか判断は難しいですね。金利が上がらないので過度な値下がりも無さそうですが。

[1187: 匿名さん]

随分楽館的ですね。都心部の中古在庫の急増ぶりはかなりのレベルに来ています。実際に中古成約が下がってきているので、必ず新築も下がってはくると考えるのが妥当だと思います。

都心三区ではありますが、湊には再開発予定がある場所でもないので都心が下がった時には平均通りかそれ以上に下がる可能性が高いでしょう。ただ永住で買う人にはそんなの関係ないし、問題ないわけだが悩ましい時期ですね。

[1188: マンコミュファンさん]

>>1187 匿名さん

計画から建設までの時間を考えると、次に検討に値する比較可能なタワマンが売り出されるのはいつになることやら。

[1189: 匿名さん]

ここも大型ってほどの規模ではないが、まあ大型タワマン待つなら、２-３年待てば色々出てきますけどね。

[1190: マンコミュファンさん]

>>1189 匿名さん

2,3年で出てくるタワマンはもう計画済みだから、たとえ今が天井でも値下がりしていないでしょう。