パークシティ中央湊 ザ タワー その２

[購入検討中さん]

パークシティ中央湊 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続き、よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1009/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/560348/

所在地：東京都中央区湊2丁目15-1他（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩6分 、東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩8分
総武本線 「東京」駅 徒歩20分 、京葉線 「東京」駅 徒歩20分
東海道本線 「東京」駅 徒歩20分 、山手線 「東京」駅 徒歩20分
横須賀線 「東京」駅 徒歩20分 、中央本線（JR東日本） 「東京」駅 徒歩20分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：40.58平米～116.52平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【湊・八丁堀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/11309/

[1121: 匿名さん]

外国人居留地は明石町だけではなかったんですねー！

[1122: 匿名さん]

周囲の建て物とかなり接近して高層を建てているんですね。それにしても周囲の雑居ビルやらはどうにかならんものかね。リンクみて改めて買う気失せた。

[1123: 匿名さん]

>>1122 匿名さん

そういうのが好きなら、一から街づくりしてる湾岸に行けばよいと思いますよ

[1124: 匿名さん]

>>1122 匿名さん

街の歴史に沿った生活なのですから周囲の建物はあって然るべきです。
スクラップビルドがお好きなら1123さんの仰るように海辺の埋め立て地にいってらっしゃい。

[1125: 匿名さん]

海辺の埋立地にいってらっしゃいって。。ここは元の陸地から１キロ以上離れた、歴とした埋立地ですよ。ちょっと昔はここが海岸ラインなんですけど。。。

ここで内陸気どりされてもね。ここが内陸なら港南芝浦の方がよっぽど陸地ラインに近くて、都心部で内陸だと思うけど。

[1126: 匿名さん]

じゃあ港南芝浦で好きなの買えば？

[1127: 匿名さん]

開発目白押しの東京駅、銀座、日本橋に近くて江戸情緒と自然が残る内側の住宅地といえばここ。
近代の埋立地や港区の底辺と一緒にされては困ります。

[1128: 匿名さん]

築地という地名の由来踏まえても、古くまでさかのぼれば埋め立てだったのは確かですが、だいぶ時代に差がありますね。湊を含む築地一帯の埋め立ては1600年代、港南、芝浦、晴海は1900年代からですね。およそ300年の差、かなり大きな差だと思います。

[1129: 匿名さん]

ネガって港区湾岸の人だったんだね。
中央区内陸が羨ましくなちゃったのかな？

[1130: 匿名さん]

でも港南芝浦は陸地に面している浅瀬なので湊より地盤はいいですよ。また、坪単価においても、生活利便性、生活環境のいずれも港南芝浦の方が上というのも事実だし。

ここが良いのは三井というのと、銀座に歩いては無理だけど自転車で行けるというところが魅力なのかな。

[1131: 匿名さん]

陸地に面している浅瀬が、300年前からの陸地より地盤が良いとは、何だか根拠レスな気がします。

それはともかく、比較対象は日本橋エリアや明石町エリアの方はいても、港南芝浦はここからだいぶ離れてますので、対象外ではないでしょうか？

[1132: 匿名さん]

これはクラッシィ芝浦さんの再来ですかね。
生活利便性や生活環境は人によるでしょうね。中央区でスーパー、川、公園、小学校隣接が好きな人はここを選ぶだけですよ。東京や銀座に歩いていけるのもいいですし。
港南・芝浦は駅から遠いのがちょっとね。

[1133: 匿名さん]

３００年前に埋め立てただけであってそこは陸地ではなく海ですよ。何年前に埋め立てようが、埋立部分の土砂がＮ値５０以上の地盤になったり、岩盤になることはありませんよ。

その証拠に湊にタワマン建てようとすれば杭は必然的に長い。これ以上のエビデンスはない。埋立層は何年経とうが、所詮埋め立てた土砂です。ごみ埋め立てじゃないのは重要だしいいところだね。

[1134: 匿名さん]

クラッシイ芝浦？　聞いたことないマンションで、恐らく比較検討している人もあまりいないと思うので、日本橋や明石町との比較など、もっと有益な情報が欲しいです。

[1135: 匿名さん]

残念ながらここを検討する人は湾岸は眼中に無いと思われますので、湾岸絡みのネガは他スレでお願いします。

[1136: 匿名さん]

価格帯が被るから、港南芝浦の中古や新築と検討している人はいますよ。

駅から遠いと言っても、田町駅はホームまですぐなので、自宅からホームまでの所要時間は同じかクラッシイのが近いはず。また電車本数が圧倒的に多いので田町からの方が、東京、銀座有楽町行くのは近いというのは意外に知られていないポイント。さらに到着したときも地下鉄はまた地上に上がるまで時間かかるからね。

ここのいいところは、銀座に自転車で近いところと隅田川なんじゃないかな。

[1137: 匿名さん]

都心３区の広域湾岸マンションというくくりで比較検討してる人は沢山いますよ。

ここって八丁堀６分、新富町８分で別に田町の８-９分のマンションを駅遠いと言える立地ではないような。ホームまでの所要時間、電車待つ時間など加味したら田町のマンションのが所要時間が少ないですよ。

交通利便性では劣性なのは確か。ただ、中央区のこの辺の雰囲気や土地の雰囲気が好きな人というのは確実にいます。

[1138: 匿名さん]

この物件の基礎は直接基礎＋杭基礎併用、杭長さは16-22mですね。まあ短いほうですかね。

[1139: 匿名さん]

港南芝浦だと杭の長さは平均で２０－２２メーターくらいが多い。１０メートル台もあるが大体同じくらいなのかな。埋立地としてはどちらも上等な条件なんじゃない。豊洲だと５０メートル弱くらいですから。

[1140: 匿名さん]

そうですね。50mは横揺れに耐えられるか不安という記事も読んだことがあります。ここはさらに免震構造にもなっているので、安心ですね。

[1141: 匿名さん]

ここの良さはあと間取りでしょう。角部屋は特に秀逸。

グロス価格を下げるために３ＬＤＫがすべて７０平米代という狭小さは残念だが、間取りは本当に頑張っています。

[1142: 匿名さん]

結局クラッシーの人か。随分長期的に張り付いてますね。湾岸スレか何かで頑張ってください。

[1143: 匿名さん]

ここで名前が挙がる他物件って芝浦だけですね。
粘着されているのか、他に競合物件がないのかはわかりませんが。

[1144: 匿名さん]

芝浦で対抗馬になるのはアイランドでしょう。クラッシイは規模も中身も全然違うので比較できない。同じなのは新築で購入できるということでしょ。
アイランドは三井分譲で共用部も立派だし、ここが新築だったらいい比較対象になるんじゃない？
でも地域といえばどんどん開発が続く東京の中心地に近い湊のほうが資産価値があると思うけどね。

[1145: 匿名さん]

>>1141 匿名さん

間取りはかなりいいですよね。天井梁や柱で圧迫感を感じることもないし、収納も多め。
全室トランクルームがあるのは地味に便利です。
こういうところに三井分譲、スーゼネ施工の差が出てくるんでしょう。

[1146: 匿名さん]

港南芝浦は国家戦略特区認定の大型再開発計画が１０弱も集中していてこれから一番地価が上がると言われているサウスゲート地区ですよ。

さすがに地区内に再開発計画がなく、１１４４さんが東京の中心だと思っている東京駅に２キロも離れているこの場所がそれ以上にあがると考えるのはちょっと無理があると思う。東京駅なら神田、秋葉原、浅草橋空の方がここより徒歩距離近いし、２キロ離れた場所に再開発での資産価値上昇の恩恵を強調するのはちょっと無理ポジですね。

湊の川沿いを綺麗にする開発計画があがってくるんじゃないかと期待してます。

[1147: 匿名さん]

人によって住宅になにを求めてるかなんて違うんだし、それぞれに良さがあって、向こうは向こう、こっちはこっちでよいと思うのに。

個人的には、港南や湾岸は整備されすぎた無機質な街って感じが嫌でこっちを選びました。
資産価値とかはどうでもいいです。

[1148: 匿名さん]

価格帯もクラッシィよりこっちの方が高いしね。比較対象じゃないでしょ。

[1149: 匿名さん]

>>1139 匿名さん

パークシティ豊洲の杭の長さは27mですよ。

[1150: 匿名さん]

本当に競合する物件ってどこなんでしょうね。港南芝浦はもちろん、勝どき、晴海もちょっと違うし。明石町がエリア的には当てはまりそうですが、タワーか否かで分かりやすく差別化されるし。だからあんまり他物件の話題が出ないんですかね。

[1151: 匿名さん]

確かに競合物件と言われると、どこもピンとこないですね。
いまは供給が絞られてるし、大規模タワー物件がほとんどないですから。
あえて言うなら目の前の住友さんですか？笑

[1152: 匿名さん]

豊洲は、ツインやシンボルは４５メートル前後でパークシティ横浜と同じブランド、同時期に同じゼネコン（三井住友建設）が作ったパークシティ豊洲だけ２７メートルと杭が短いから大丈夫かと思ったことがある。東雲のビーコンタワーというタワマンは７０メートルらしいですよ。すごい長さです。そう考えると埋立地とはいえ２０メートルのここは良いといえます。

[1153: 匿名さん]

ここは坪単価は高いものの、3LDKでも非プレミアではすべて70平米台しかないので結局グロスが6000-8000台の部屋が大多数で9000万越えは高層の一部だけなんですよね。すると3LDKで6000-8000台のグロスというと新築だとクラッシイ芝浦とパークホームズ豊洲あたりが結局検討層が被っていますね。

[1154: 匿名さん]

坪単価は高いですが、日本橋の新築も似たような価格です。ビルに囲まれた眺望ゼロよりは湊のほうが実需向きかな。千代田区や港区の湾岸以外は中古でもここより高い。お手頃感はありますね。

[1155: 匿名さん]

>>1153 匿名さん

70㎡台の部屋が8,000万円切っているのは低層階だけです。芝浦を売り込みたいのは分かりましたが適当過ぎますよ。

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/586411/

[1156: 匿名さん]

芝浦ネタはもうお腹いっぱい。
せめて浜松町にしてくれ。

[1157: 匿名さん]

ここの75平米とかが7,000万円台で買えるなら即買いでしょ笑

[1158: 匿名さん]

先着順が一つ減り、トップページの間取りに載っている物件が減りましたね。第2期4次は9戸販売みたいなので、残りも20戸切りそうですね。

[1159: 匿名さん]

すなわちここは割高ってこと。

[1160: 匿名さん]

割高というけど、売れ行きが良いのが何よりの証拠。入居まで1年7か月あるが、もう残り20戸切る位。

[1161: 匿名さん]

また抽選受付の曜日が木曜日ですね。確か前回も平日だった気がします。通常は土曜日なんかに抽選日をもってくることが多いようですが、あえて平日にする理由はなんなんですかね？

[1162: 匿名さん]

売り出し全戸にきちんと申し込みが入るあてがあるので、いたずらに倍率を高くようなことはしたくない、ということかと想像します。

[1163: 匿名さん]

年内には完売するんでしょうね。

[1164: 匿名さん]

今回9戸売れれば、多分あと14戸じゃないかな？先着順を除いて。
株安円高にも負けず、年内完売は余裕な感じですかね。

[1165: 匿名さん]

住友の更新情報はなかなか出てこないですね。タイミングに慎重になっているのでしょうか。

[1166: 匿名さん]

すみふのはここより高いことほぼ確定でしょうから、ここが完売してからじゃないと売り辛いでしょう。

[1167: 匿名さん]

残り14戸、ようやくお向かいの住友が動き出しそうですね。

PC中央湊と向かい合う東向きで坪400〜、それ以外は坪450〜とかかなー笑

[1168: 匿名さん]

スミフの看板にはドゥトゥールと同じモデルルームを案内していますが、詳細でてるんでしょうか？

[1169: 匿名さん]

スミフの一階にカフェとかそういうの入らないですかね。訳のわからない御輿置き場があるという噂は聞きましたが、そんなの無くしてスタバとかタリーズにした方がいいのでは。

[1170: 匿名さん]

どうも、ないようですね。スミフさんは、売れるところはすべて売る！というスタンスなんでしょう、たぶん。PC中央湊のスーパーは、「すぐ隣にありますよ」と販売時に売りに使うんでしょうが。