パークシティ中央湊 ザ タワー その２

[購入検討中さん]

パークシティ中央湊 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続き、よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1009/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/560348/

所在地：東京都中央区湊2丁目15-1他（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩6分 、東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩8分
総武本線 「東京」駅 徒歩20分 、京葉線 「東京」駅 徒歩20分
東海道本線 「東京」駅 徒歩20分 、山手線 「東京」駅 徒歩20分
横須賀線 「東京」駅 徒歩20分 、中央本線（JR東日本） 「東京」駅 徒歩20分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：40.58平米～116.52平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【湊・八丁堀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/11309/

[10081: 匿名さん]

[No.10054～本レスまで、前向きな情報交換の阻害、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[10082: 匿名さん]

削除当然ですね。
ありがとうございます。
嫉妬の悲劇、前向きなコメントでいきましょう。

[10083: 匿名さん]

三井氏のレポートだとリセール評価Bですね。
書いてあることに違和感はないですね。

https://sumai-stadium.com/secondhand/?p=385

[10085: 匿名さん]

駅遠埋立地パークタワー晴海を評価Aに書いてる三井氏
に違和感を感じない人は信じればあ

[10087: 匿名さん]

［No.10084から本レスまで、前向きな情報交換を阻害する投稿のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[10088: 匿名さん]

実態として2〜3割の上乗せで中古が成約してるのに、高値掴みとか騒ぐとか。
いつもの方なんでしょうね。

[10089: 匿名さん]

>>10088 匿名さん

3割は言い過ぎで、２割くらいかと思います。
あと、地権者住戸については分譲価格が分からんのではっきりしたことは言えません。
地権者住戸いくらだったかとか、分かんないですよね？

↓

>>10044 匿名さん
>>10045 匿名さん
>>10049 匿名さん

[10090: 匿名さん]

三井タワーマンション限定

A評価…北仲、晴海、浜離宮
B評価…武蔵小山、乃木坂、湊
C評価…該当なし


北仲と浜離宮のツートップがAなのはわかるとして、晴海がA？？
とするとミクロの地域で考えてるのか。
建物のみの評価は点数化されてるから、リセール評価自体は、立地も全てを含めたものであろう。
マクロなら納得できんなー。
少なくともMKと同格なのは心外だ。

[10091: 匿名さん]

三井健太とかのらえもんとか、湾岸専用じゃないの？
こんな評価を有り難がっているの湾岸民くらいでは？
まあ、ここも湾岸か

[10092: 匿名さん]

三井氏は湾岸を評論する方が少ないですよ。
彼の評価は、辛口ですが至極正論。
コラムも共感納得できる部分が多いですね。

[10095: マンション掲示板さん]

>>10090 匿名さん
どこまで本気か分からないですが、武蔵小山は湊と同格かそれ以上ですよ。どうせまたmkが〜と騒ぐんでしょうが、職場で周りの人に聞いてみなさいな。
この評価は別に納得いくと思います。
晴海のA評価もお値段とオリンピックの再開発を考えたら将来的には化けるかもしれませんし。

[10096: 匿名さん]

[No.10093から本レスまで、前向きな情報交換を阻害する投稿のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[10097: 匿名さん]

>>10095 マンション掲示板さん

そそ。埋立水没エリアか地盤の良い高台か。
再開発でもここまで明暗が分かれるとは残酷ですなW

[10098: 匿名さん]

今売っても2割利益のここと売れ残り200戸超のMKじゃ勝負にならんでしょ

[10099: 匿名さん]

>>10098 匿名さん

埋立水没VS地盤の良い高台
さてさて勝敗は？W

[10100: 匿名さん]

>>10083 匿名さん
あんまり説得力ない記事だな〜

[10101: 匿名さん]

タワーや大規模物件に甘めの点数をつける三井さんがリセールバリューBと評価しているのは、やはり魅力がない物件と判断されたのでしょう。
駅直結でグレードの高い北仲はAAに近いA、パークタワー晴海はオリンピック効果でBBに近いAという感じかもしれませんね。

[10102: 匿名さん]

北中は別格としても晴海と湊で晴海の方が上というのは納得いかんな

[10103: 匿名さん]

北仲も買ったけど、内装など専有部の仕様や階高など構造のグレードという意味ではココの方が概ね優れてるよ。（ホテル上をのぞく）

北仲がAAだって言うけど、みなとみらいの夜景を楽しめる立地と横浜市最高層マンションって点などのランドマーク性が買われるだけ。

立地と言う面ではココは最寄り駅から距離あるけど、
職住近接なら歩きやタクシーだし東京駅や銀座も直ぐだし、ココもかなり住み心地よくて気に入ってるけどね。
（電車通勤の人には向かないかもね）

そもそも、都心と横浜の違いがあるし。北仲でさえココよりだいぶ安かったよ。

[10104: 匿名さん]

>>10103 匿名さん

晴美も検討したけどあの立地でココより優れるとかアホすぎる。電車通勤もタクシー通勤もどうにもならん。
（ここはバス通りをタクシーばんばん流れてる）

八重洲の再開発含めてココの職住近接的な将来性はかなり買って、そう言う点も含めて、晴海よりココの方が断然優っており、湊と北仲がいい勝負、って感じだと思ってる。

[10105: 匿名さん]

［前向きな情報交換を阻害する投稿のため、 削除しました。管理担当]

[10106: 匿名さん]

三井タワーマンション限定

A評価…北仲、晴海、浜離宮
B評価…武蔵小山、乃木坂、湊
C評価…該当なし


これ、リセールバリューの評価だから、個別に比較しても無意味だよ。

[10107: マンション掲示板さん]

>>10104 匿名さん
リセールバリューについての評価だから、販売時に倍率10倍超ついた北仲と、そこそこ売れた湊だと評価は当然北仲が上かと。
晴海と湊を比べれば当然湊の方が格上なんだろうけど、晴海は元値が安いからね。あくまでリセールバリュー目線でね。

[10108: 匿名さん]

他のタワーマンションも入れてみた格付け表

A評価…北仲、PT晴海、PCo浜離宮
B評価…PCi武蔵小山、PCo乃木坂、PCi湊
C評価…CT恵比寿

[10109: 匿名さん]

結局高すぎるんでしょうね、適正価格というのが正しいのかな
上への伸び代はこの価格帯だともう厳しそう
損するほど目減りもないでしょうが

[10110: 匿名さん]

建物自体のリセールバリューはどこもそんなにかわらないよ。

[10111: 匿名さん]

>>10107 マンション掲示板さん

10103・10104ですが、

北仲の一次で高い倍率がついたのは、
みなとみらい方面に抜けるのに坪300そこそこで格安だった北西の低層と、同じく割安感があった南角の高層くらいで、無抽選もかなり多かったけどね。
（それでも営業の調整力で全部さばききったのは凄いんだけど。パンダ部屋による集客も効いた）

リセールバリューって観点で北仲が高いとみられるのは当たり前。格安だったから。
それもこれも1000戸超を一気に売るため。あと三井のトップが横浜の強さに懐疑的だったらしい。それでかなり弱気な価格にさせられた。（結果、1000戸が半年でほとんどはけた）

リセールバリュー（資産価値／分譲価格）でなく純粋な現在の資産価値（立地・仕様・中古市場での坪単価）でいうと湊も同等かそれ以上だと思ってる。

リセールバリューに関しても、ココも実際１～２割アップで売れてるし、八重洲再開発による将来性もあるし、この先この近辺にタワーができないこともデカイ。

一方で北仲は、1000戸で安値競争にさらされる可能性もあるし、隣接地に大規模タワーが２本建つのも分かってるし、楽観は出来ない。リセールバリューは怪しい。

ただ、坪300の高倍率住戸が当たったからその点でまだ呑気でいられてるだけー

[10112: 匿名さん]

［前向きな情報交換を阻害する投稿のため、 削除しました。管理担当]

[10113: 匿名さん]

北仲はランドマーク性もあるし値崩れしないでしょう
湊は大量タワマン供給地である湾岸の隣なので
どうしても足を引っ張られてしまう

[10114: 匿名さん]

>>10108

北仲浜離宮はAで構わないが晴海A湊Bは絶対変。
少なくとも湊はAとBの間くらいだろ、おまけで晴海も同じかやや下くらいが妥当。
武蔵小山はE。笑

[10115: マンション掲示板さん]

今日みなとみらいまで行ったけど、遠いし混んでるしで酷かった。
横浜勤務にはいいんだろうけどね。

[10116: 匿名さん]

>>10113 匿名さん

11101ですが、

大量タワマン供給地と隣かどうか、そこ意見が別れるところになるんですかね。
私はそうはと思わない。晴海や勝どきと比較されるとは思わない。
月島駅や豊洲駅の、ごくごく駅近な物件なら比較になるだろうけど。
（キャピタルゲートには負ける）

なので、近隣のタワマン大量供給は、ない。

北仲は、あると言った。
まさにお隣の区画に２本建つ。５年後くらいかな？
ただ一つは住友なので、足を引っ張られるってことにはならないかも。ＫＹ価格で相場押し上げてくれるとも期待している。
（ココと同じですね。）

[10117: 匿名さん]

なんか北仲と比べて、ここはあんまりワクワクしないんだよね

[10118: eマンションさん]

>>10116 匿名さん
キャピタルゲートが比較対象になるなら
キャピタルゲートは湾岸と競合するから
結局、湾岸大量供給の影響は免れないよね
どうしてもここ！というランドマーク性がない限りはそうなる

[10119: 匿名さん]

>>10114 匿名さん
またMKさん来ちゃいますよ、笑

[10120: 匿名さん]

キャピタルゲートは買いたいと思える、比較に値するが、
ほかの月島のタワーや駅直結含む勝どきの全てのタワーは買いたいとは思わん、比較しない、って言う意味で、
さらに駅から距離ある晴海・勝どきのタワーなんか全く比較に対象にならん、と言う意味で、理解してねー。

なので、湾岸大量供給の影響なんて、ない。

[10121: 匿名さん]

>>10120 匿名さん
いや単純にキャピタルが湾岸と競合して上値を抑えられればここも上がりませんよね

[10122: 匿名さん]

キャピタルと他も比較にならんと読み取ってほしい。
だってキャピタルぐらいしか住みたいと思わないもん。月島、晴海、勝どき。
（もんじゃストリートの再開発は、どーだろ。どーせ高いし“ない”と思う。）

そりゃ、勝どきザタワーとかでもキャピタルより坪単価で１００くらい安い掘り出し物があるなら考えるかもしれないが。
価格とのバランス、程度問題なのは当たり前。
晴海も坪２５０なら買いたい。

[10123: 匿名さん]

やたら北仲を持ち上げる人いますが、、
北仲はグレードを落としてる。ここよりだいぶ劣る。
ココと違って、リビングでさえ天カセ無いし、廊下もタイル張りでなくシートフローリング。トイレ洗面もタイル張りでなくシート。
階高はココより若干低い3250。天井高さは同じ2450だけど、キッチンは2250に下がってる。
対して、ココの角住戸とか、相当良い。キッチンからリビングまで完全にフラットだし、サッシ周りは逆に折り上がって2550あり、明るくて開放的で、大変気に入っている。

じゃあ北仲の何が良いかって言うと、とにかく値段！
あとみなとみらいを臨む眺望。

[10124: 匿名さん]

仕様、設備だけ比較してもここはトップクラスです。

[10125: 匿名さん]

川っぺりW水没W三井評価W
大正義城南高台ハイスペック！！

[10126: 匿名さん]

>>10123 匿名さん
みなとみらいは高さ制限あるから
200m級があの辺は希少なんだよね

[10127: 匿名さん]

設備仕様は普通レベルですよ。

[10128: 匿名さん]

>>10127 匿名さん
よく勉強しましょうね。

[10129: 匿名さん]

まともな仕様なだけでドヤるほどではないがな
売りは廊下タイル貼り標準くらいか

[10130: 匿名さん]

［前向きな情報交換を阻害する投稿のため、 削除しました。管理担当]