パークシティ中央湊 ザ タワー その２

[購入検討中さん]

パークシティ中央湊 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続き、よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1009/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/560348/

所在地：東京都中央区湊2丁目15-1他（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩6分 、東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩8分
総武本線 「東京」駅 徒歩20分 、京葉線 「東京」駅 徒歩20分
東海道本線 「東京」駅 徒歩20分 、山手線 「東京」駅 徒歩20分
横須賀線 「東京」駅 徒歩20分 、中央本線（JR東日本） 「東京」駅 徒歩20分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：40.58平米～116.52平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【湊・八丁堀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/11309/

[1: 匿名さん]

さすがに高いですね。
この立地だと相場ですか。
購入するよりも、賃貸で生活したい。
普段は、交通アクセスも良くて便利でいいと思うけど、災害時のことを考えると購入するのはどうかと。

[2: 購入検討中さん]

ここの1LDKは投資用(相続対策)としてはどうでしょうか？

月島のキャピタルゲートあたりと比べると、駅からの距離でどうしても不利ですよね。
やっぱり、有利なタワマンは駅からせいぜい徒歩3分以内かなぁ？

日比谷線八丁堀駅は地上出入口から電車に乗るまで割と短い点が評価出来るんですけどね。
同じような視点で当物件を検討中の方、ご意見よろしくです。

[3: 買いたいけど買えない人]

>>2

この金額だど、投資には向いてないと思いますが。

このクラスの物件は、皆さん駅近とかは関係無いのではないでしょうか。
リバーシティー佃の住民の方のように。

[4: 匿名さん]

>>3

プレミアム住戸ぐらいならともかく、このクラスのマンションはリーマンも十分ターゲットに入るし、駅近は大いに関係あるでしょう。

[5: 匿名さん]

問題は京葉線の東京駅のつなぎも
ありますよね。

[6: 匿名さん [ 30代]]

この物件はあまり投資に向かない物件かと思います。周辺の賃料相場から利回りを弾けばおのずと答えが出ます。リエトコートアルクスタワーで坪12kから13kの賃料しか取れていません。築年数や仕様の差などから流石に本物件がそれ以下になることはまず無いでしょうが、これが現状の湊の賃料相場です。

ここの強みは東京駅や銀座などに近いエリアにもかかわらず、静かな居住環境が得られることではないでしょうか。また中央区の隅田川以西でこの規模のタワーマンションは当分供給が無く、既存の物件を含めても分譲という括りでは数件のみしか選択肢が無く、比較的希少性があると言えます。

ただ大手デベ分譲、スーゼネ施工、再開発案件の3拍子が揃い、昨今の市況下で仕方ない部分もありますが、それを加味しても現時点では割高だと思います。2～3年前の分譲であったならば1割は安く出ていたのでは・・・。そのためキャピタルゲイン狙いでは難しいと思いますが、前述の立地特性や今後も供給が絞られるなどの理由から資産価値はそれなりに保全されるはずで、実需の方であれば大きく損をするマンションではないでしょう。

[7: 匿名さん]

交通アクセスについては特別悪いというわけではないけど、決して良くはないですね。鉄道の便に関してはタワマンとしてはどちらかといえば不利な条件かと。

ここは投資目的よりもやはり実需目的で、いくつかの明らかなデメリットに目をつぶってでも価値を見い出す人が買うべきと思います。個人的にはここの「和」テイストの意匠は好印象です。もちろんリバービューの開放感も。

[8: 匿名さん]

>>6
おっしゃる通りだと思います。
賃貸での利回りを優先で考える投資物件ではないとおもいますね。
地権者の多さや規模を考えると、しっかりと長く住む
を前提にと思う方が、選ばれたほうが
大きな損にはならないのでしょうね。

[9: 匿名さん]

最近公式ＨＰ上に東京駅付近の再開発情報が掲載されました
湊からは結構距離があるしどの程度恩恵が受けられるんですかねー
あと湊は特定都市再生緊急整備地域の区域内になっていますが（新川や八丁堀の大半は区域外）何か理由があるんでしょうか
臨海部との接続を意識しているのであれば、有楽町線ギリギリの明石町や新富町あたりまでの区域指定でも十分なはずなのに、敢えて湊や入船が区域内に入れられていることが不思議です

[10: 匿名さん]

特定都市再生緊急整備区域は、アジアヘッドクォター区域とほぼ同一みたいですね。
これから、海外の企業がたくさん入ってくるのでしょうかね。

http://www.projectdesign.jp/201305/pn-tokyo/000534.php

[11: 匿名さん [男性 50代]]

http://www.kensetsu.metro.tokyo.jp/kasenseibikeikaku/


隅田川流域河川整備計画原案

[12: 匿名さん]

電線の地中化を優先してやってくれると嬉しいんだけど、関係ないみたいだね。

[13: 購入検討中さん]

日経の記事で「東京都区部の平均価格は8244万円と前年同月比29.1％上昇した」とありました。
希少性があるとしても、将来（2020以降）ここも2、3割の資産目減りを覚悟しておく必要はあるでしょうか？

[14: 匿名さん]

>>13
5年後、10年後ということであれば2割落ちの可能性は低いと思います。
昨年までのような高騰は落ち着きましたが、建築費は依然高止まりしており、今後の需給環境を考えれば暫くは大幅に下がることもありません。安価な新築マンションの供給がなされない中で築浅のマンションの価値が急に落ちるとは考えにくく(新築や築浅のニーズは常に一定程度ありますので)、中期スパンで見ればその心配はしなくても良いかと思います。

もちろんリーマンショックや東日本大震災に匹敵する出来事があった場合はこの限りではありませんが。

[15: 匿名さん]

何が起きるかわからないので、資産価値についてはなんとも言えない部分は大きいかな。。。
ふつうに行って、オリンピックまでは少なくとも急落はしにくいというのが大方の考え方でしょうか。
都市部は郊外と比べるとまだ下がりにくいらしい。
でも買うかどうかは本当に自己判断ですので
自分でよく考えたほうが良いと思います。

[16: 匿名さん]

>>14
5年後は、可能性低いだろうけど、10年後は、2割落ち、4割落ちの可能性あると思うよ。

[17: 匿名さん]

4割落ちだと平均で坪260くらいになる計算だけどそこまで下がるかな

[18: 契約済みさん]

常識で考えれば、中央区のこの立地・三井＆大成物件が4割も落ちるわけないでしょーが！
40年後なら別だけど。

釣りにまともに反応しない方がいいよ、どうせ単に買えない奴の僻みだから。

[19: 匿名さん]

13です。色々と意見ありがとうございます。
ある程度の資産目減りは覚悟するとしても、方角、階数によって目減りしにくいのでしょうか？
隅田川向き上層階なら希少性が高い気がするのですが、あまり関係ないですかね？

[20: 匿名さん]

資産価値のみを気にするならどこのマンションも基本は北向きの低層階だよ。相対的に目減りは少なくなる。ここなら東向きの低層もそうかな。
だけど実際に住むなら資産価値だけじゃなくて、各人の嗜好や家族の意向もちゃんと反映した住まいを選んだ方が幸せになれると思います。

[21: 周辺住民さん]

この物件で地権者が多かったのは、敷地内にあった分譲のライオンズマンションの住人がかなりの数
あったかららしいですね

[26: 購入検討中さん]

ここのマンションが値引きしているわけではないでしょ。
誤解させないでください。

[27: 購入検討者]

担当者に確認してみたいと思います。
確かに天上はうちましたから、新築はあとは下がるだけですからね。
ブリリア八重洲はバブル時代の絶頂期と同じで本当に高値でしたね。
ここの物件もそうなりそうだから気を付けます。

[28: 匿名さん]

現実には値引きもあるだろうし
オプションをつけるとかの実質値引きもある

[29: 匿名さん]

1期1次で割引なんてよっぽどのケースですよ
ここは比較的好調だったと聞いているので(実際に当初売出しが6割を超えてましたし)、割引の話は出にくいのでは？

[30: 匿名さん]

買っチャイナ！(笑)

[31: 匿名さん]

値下げについては民法の規定ではスーパーのタイムセールと扱いは一緒。契約時点で価格も含めて合意してるわけだから。

売れ残ったときに、たたき売りするのは売る側の自由。売る側が設定した価格をうのみにせずに、ちゃんと値踏みできる目を養わないと。

[32: 匿名さん]

内緒でやるもんだよ

[33: 匿名さん]

内緒でやる場合と、価格改定する場合の２通りある。

内緒でやる場合は、口外しないって契約の際に一筆とるけど、打診されたけど契約しなかった人については縛れないから隠しとおせるものではない。

[34: 匿名さん]

たとえ天井をうったとしても、
今年仕入れた土地のマンションは
これから販売でしょうから
あと、２～３年は高値が続きますよ。

[35: 匿名さん]

高値で仕入れていても、売れなくなったら損を覚悟で値下げをせざるを得なくなるよ。

価格上昇期には、数年前に仕入れた土地であっても、価格を据え置かずに値上げして販売してるわけだし。その逆。

[36: 匿名さん]

リーマンショックの時なんて赤字覚悟で在庫一掃セールしてた。

[37: 匿名さん]

＞31

横浜の一件が天井を打つ原因になったとしたら話は別かも。ここの売主は三井だし。

[38: 匿名さん]

>36

あの時、地所はすみふ以上に在庫を抱えて、在庫一掃セールで価格改定してた。

三井も家具や家電プレゼントやってたね。今回はそれではすまないかも。

[39: 匿名さん]

ひとの口にとはたてられない

[40: 契約済みさん]

ここ買えない奴の哀れな荒らしコメントって、見ていてホント滑稽だな。

年末ジャンポの億にでもあたって、ここみたいな勝ち組高級物件に一度でも住めるといいね（笑）

[41: 匿名さん]

買えないなんて揶揄するなんて、将来のお隣さん候補として微妙。

[42: 匿名さん]

三井の物件は怖くて買えない（笑）。

[43: 購入検討者]

ここは勝ち組高級物件なんてものじゃない。
立地が悪いし周りに何も無い。
つくりも今時よくあるタワーマンションだし、特に地権者がたくさんいて
とても高級マンションとは言えませんね。
佃のリバーシティの方が格段に上。
生活環境が整っていますね。

[45: 匿名さん]

>>43
そう思うなら、リバーシティー買った方がいいよー。

[46: 匿名さん]

リバーシティーもかなり
古びてきましたよね〜！
建物がとくに。
and高齢化…

一気に開けた街って一気にそうなる
からやばいよね。

わたしはリバーシティーには
魅力感じませんね。

[47: 物件比較中さん]

私も、リバーシティーに全く 魅力感じませんが…。
環境？かつての設備？？

そんなに便利ですかねぇ。

[48: 匿名さん]

買えない方のやっかみなのかどうか分かりませんが、わざわざスレを覗いて揶揄する書き込みをするような人も残念だけど、この程度のマンションで勝ち組高級物件なんて騒いでいる方も十分滑稽ですね。。

リバーシティの方が街が計画的に作られてる分、住環境としては確かに優れているし数段品があるとは思いますが、銀座、築地へのアクセス面で私(DINKS)には湊の方が良いですね。

[49: 契約済みさん]

ここは圧倒的に売り手のほうが強かったですよ。　態度にはでていなかったけど。値引きの話なんて論外でしたよ。
むしろ　売ってくれてありがとうございますって感じで。　現実はそんなものです。おまけでディズニーシーを契約者で貸切のチケットくれただけ

[50: 契約済みさん]

もっと価値のある情報交換の場にしましょうよ。どっちが高級かなんて私にとってはどうでもよいこと。私は物件価格、環境、将来性等を限られた情報から（こちらのサイトの情報も参考にさせてもらって）総合的に判断し、納得したうえで購入を決断しました。

年末ジャンボ買って夢を見てもいいじゃないですか。私も買いましたよ。三井の物件は怖くて買えないなら買わなければいい。私はむしろこのタイミングで問題が発覚して良かったと思っていますよ。企業としての信頼回復には時間がかかるだろうけれど。今後、割引で買えるならそれはそれで幸運じゃないですか。