パークシティ中央湊 ザ タワー その２

[購入検討中さん]

パークシティ中央湊 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続き、よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1009/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/560348/

所在地：東京都中央区湊2丁目15-1他（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩6分 、東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩8分
総武本線 「東京」駅 徒歩20分 、京葉線 「東京」駅 徒歩20分
東海道本線 「東京」駅 徒歩20分 、山手線 「東京」駅 徒歩20分
横須賀線 「東京」駅 徒歩20分 、中央本線（JR東日本） 「東京」駅 徒歩20分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：40.58平米～116.52平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【湊・八丁堀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/11309/

[7615: 不動産オタク]

マンションは供給過剰って言う人がいるけど、私は少し違う見方をしています。

2016年に90万戸
2020年に71万戸

これ、なんだと思います？


首都圏の築15年以内のマンションです。

何が言いたいかというと、みんなが住みたいような、築浅の物件はどんどん少なくなるんです。
人口の減少よりも、築浅マンションの減少の方が速いんです。

だから、新築未入居や築浅マンションの価値は落ちにくい・・・って結論。

[7616: 不動産オタク]

ちなみに今後は4万戸/年で新築マンションが供給される前提で試算してます。

[7617: 匿名さん]

>>7615 不動産オタクさん

よく説明が分かりません。

[7618: 不動産オタク]

>>7617
少し難しい話ですので、全員が理解できるわけではないと思います。
分からなくても人生に大きな影響があるわけではないので、分からなくても気にしないでください。

[7619: 匿名さん]

>>7615 不動産オタクさん
うーん、逆に築15年以上のマンションが激増して、15年以上のマンションの相場が下がり、15年以上のマンションをみんな買いに行くっていうシナリオは無いでしょうか？

[7620: 不動産オタク]

そのシナリオの実現可能性は低いと考えます。

築15年以上のマンションは、一部のビンテージマンションを除き、活発に取引されていません。
ここ5年のトレンドは「都心、駅近、築浅」です。
人間の価値観（新築、築浅志向）はそんなに簡単に変わらないと思います。

ダブルインカムで世帯収入は毎年上昇しています。
ここはそんなに関係ないですが、外国人富裕層も流入してきています。
買える買えないで言えば、買える層は着実に増加していきます。
買える層の多くは、買うなら築浅を選ぶはずです。

[7621: 匿名さん]

>>7618 不動産オタクさん
いやあなたの説明が論理的でないので分からないのです。

[7622: 匿名さん]

>>7621 匿名さん
本当にそうですね。妄想お疲れ様って感じ。
ではなぜ新築の供給がかつての水準に戻らないか分かっていない。

[7623: 不動産オタク]

論理的に否定して欲しいものです。

[7624: 匿名さん]

近くにとても大きな木造のお寺？お屋敷？道場？が建築されてましたが、あちらは何の建物でしょうか？
個人のお宅だったらすみません。。。

[7625: 匿名さん]

>>7623 不動産オタクさん

論理的な破綻というわけではないですが、
築15年は築浅とは言えない（せめて築5年）
年四万戸供給の根拠が今ひとつ分からない
ダブルインカム前提ですが、中央区の待機児童は割と飽和状態
私は近くのパークホームズセントラルシティ中央湊が現時点で築12年なので、12年〜15年後にはこれぐらいの価格なのかな〜って思って見てます（もちろんグレードが違うとか色々ご意見あると思いますが）

ちなみに不動産オタクさんの結論は都心のマンションを買っとけば15年以内ならソコソコの価格で売れるよってことですか？

[7626: 匿名さん]

>>7615 不動産オタクさん

だから、新築未入居や築浅マンションの価値は落ちにくい・・・って結論。

↑
そりゃそうだわな。新築未入居で価値が暴落したら泣きたいわ。どちらかというと価値が上がるかどうかが気になるねん。

[7627: 匿名さん]

ここだけ値上がりするという珍理論の全貌をお聞かせ願いたいものである。

[7628: 匿名さん]

中央区全体が上がる。
が特にここは上がる。

[7629: 匿名さん]

>>7628 匿名さん

それはない。

[7630: 不動産オタク]

>>7625

築15年を築浅と表現したつもりはなく、中古の中で比較的流動性があるのが築15年以内だとご理解いただければと思います。表現が分かりづらく、すみませんでした。

年4万戸が供給されるという前提を置いただけですので、3万戸でも5万戸でもいいと思います。
ただ、業界関係者から用地仕入れの状況などを聞いている限り、2020年までは4万戸程度かなとは思います。

保育園不足でダブルインカム層が増えないというご指摘は、その通りかもしれません。
5年以上先のことなので今回の議論とはずれますが、2022年から、少子化の影響で東京でも保育園が過剰になり、定員割れの園が出てきます。

パークホームズセントラルシティは以前、投資用での購入を検討しました（パークシティ中央湊も投資ですが）。
八丁堀、新富町の物件の中では比較的安く、目をひきました。
ただ、このエリアに詳しい仲介業者の話では、向かいの橋（？）の前がかなり薄暗く、内見は多いが、最終的に女性から敬遠されることが多いという話でした。
なので、PHセントラルシティの成約事例を見ると、このエリアの他の物件よりも10‐15％ほど安くなっています。

最近、東京の不動産はバブルだから近々崩壊するという記事やコラムが増えてきたように感じます。
私の結論は、そんなことないでしょ、ってことです。

価値が上がるかどうかについては、後日書きますね。

いずれにせよ、たくさんの反響をいただけて嬉しく思っています。
今後も、厳しいご意見を含め、よろしくお願いします。

[7631: 不動産オタク]

あと昨日、レインズに、パークシティ中央湊ザタワー初の売却物件が載りました。
14階南向きの地権者住戸で57.95㎡、8,400万円（坪479万円）です。

似たような条件の分譲住戸は坪460万円ほどでしたので、そこそこ強気ですね。
地権者住戸は分譲住戸と比べ、内装のグレードが相当落ちますから、この値段で決めるのは難しいでしょう
どのくらい下げて決まるのか、注視したいですね。

[7632: 検討板ユーザーさん]

>>7631 不動産オタクさん
住民板と重複投稿のネガキャン粘着おつかれさん！

[7633: 匿名さん]

>>7632 検討板ユーザーさん
不動産オタクさんが正しいかどうかは別にしてネガではないでしょ。
ちょっと疲れてるんじゃない？

[7634: 匿名さん]

>>7631
新築価格がピークに値付けされた時代の460で、三井が必死になって売ったが、パークシティ史上に残る販売不振になった価格で中古で売れると思ったら甘いと思う。地域の価値、将来性考えたら坪400で売れたら御の字かと。