パークシティ中央湊 ザ タワー その２

[購入検討中さん]

パークシティ中央湊 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続き、よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1009/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/560348/

所在地：東京都中央区湊2丁目15-1他（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩6分 、東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩8分
総武本線 「東京」駅 徒歩20分 、京葉線 「東京」駅 徒歩20分
東海道本線 「東京」駅 徒歩20分 、山手線 「東京」駅 徒歩20分
横須賀線 「東京」駅 徒歩20分 、中央本線（JR東日本） 「東京」駅 徒歩20分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：40.58平米～116.52平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【湊・八丁堀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/11309/

[3733: 匿名]

いつまでも都心3区に拘ってるとマーケットの変化についていけませんぜ。
番町PCより、ここの方がいいよ。

[3734: 匿名さん]

>>3733 匿名さん

確かに。

[3735: 匿名]

三井/住不が力入れて開発したらそれが新しいブランドになるんですよ。しかも、東京駅から至近の内陸のタワーですぞ。

[3736: 匿名さん]

>>3735 匿名さん

あんまり力入れてる気はしませんけどね（笑）
周りにはまだまだ駐車場や倒れそうな木造住宅がありますし、可能ならもう少し開発してほしいところですが。

[3737: 匿名さん]

ここの販売に間に合わなかったので浜離宮を買うことにしました。
正直こちらのほうが買って満足度が高そうなので、悔しい想いは拭えません。

[3738: 匿名さん]

>>3737 匿名さん

浜離宮も良い物件だと思いますから、あちらが買える財力あるならあちらでよいのでは？

ちなみにこちらを買わないのは、残った部屋で希望の部屋がないから？

[3739: 匿名]

>>3737 匿名さん

そうですねー
浜離宮、あんまり生活に便利な感じしないし、眺望もかなり周りのタワマンに遮られる。
ギリギリ山の手内側というだけで狭く高い。

[3740: 匿名さん]

その通りです。希望住戸が売れてしまっていまして。
浜離宮は下層が地権者で大体分譲が20階～ですので囲まれ感はないのですが・・・。
値段面＋利便性＋眺望でここは最近では最もバランスがとれた物件のうちの一つだったのでは、と考えています。

[3741: 匿名]

>>3740 匿名さん

浜離宮ショールームに行ってプレゼン入ったノートパッドタダでもらいました。
でも物件には興味湧きませんでした。

[3742: 匿名さん]

私も貰ったけど、充電すぐ無くなる。

[3743: タワマン]

>>3742 匿名さん
確かに。もう捨てました〜

[3744: 匿名さん]

浜離宮はパークコートにしては最低ランクの仕様、中央湊はパークシティの中では高級路線、つまり両者のしつらえには大差ないんだよ。
線路沿いの元貧民窟でも港区にしがみつくか、中央区の知名度が低い地味だけど静かな環境で暮らすか、価値観と違いでおのずと振り分けられるけど、価格差はその価値観を大きく揺さぶるよね。

[3745: 匿名さん]

3743さん

私も棄てましたよ。
使えない～

[3746: 匿名さん]

浜離宮は、今の時期あの値段出してまで買えないというのが本音
こちらは、お手軽とは言えないがそ、こそこのお値段で手が出しやすいんだよね

[3747: 匿名さん]

浜離宮自体は中央区の公園。港区のマンションなのに。

[3748: 匿名さん]

契約者なんだろうけど偏った意見ばかりですね。
私はＰＣ浜離宮もここもＭＲ行きましたけど、仕様は共有部、専有部ともに浜離宮が断然良かったです。パークシティはスタンダードマンション、パークコートは高級路線ブランドなので当たり前ですが、ここの契約者はＨＰだけみて勝手に判断していませんか？いずれにしろ、パークコートのブランド価値は確率していますから、専有部仕様がＰＣの割にちょこっといいだけで勘違いするのはどうかと思います。

[3749: 匿名さん]

>>3748 匿名さん

ホントに両方いきました？浜離宮の方が仕様がいいのは確かですが、約1.5倍という値段の差やブランドの差の割にはって感じでしたが。

[3750: 匿名さん]

どうしても浜離宮と較べたい契約者さんがいるようですが、浜離宮とここでは格が違うので、比較するのはナンセンスですね。冷静に判断してみましょう。

【立地】
マンション価値の８割を決定するという意見もある立地。浜離宮は、山手線浜松町駅近（５分）を筆頭にＪＲや地下鉄、羽田モノレールなど多種多様な１０路線利用可。また車で都心主要部はどこでも近い。港区アドレス。駅前を中心に多くの国家戦略再開発が行われるい わゆる約束された立地。

一方、こちらは中央区アドレスで、地下鉄２線路の駅遠条件（６分以上）。再開発とは無縁のエリア。立地の格と将来性において較べられるレベルにない。

【価格と売れ行き】
ＰＣ湊は不動産価格がピークであった一昨年年末に値付けされて販売開始。地域のこれまでの新築や中古の価格からかなり飛躍した価格であったためか、１期から希望表を提出した客の購入率が悪く、１期から最終期まで毎期申し込み割れが生じて、先着順販売となる。都内の新築・中古とも値下がり基調がはっきりし、新築販売が過去最低と報道された昨年夏以降は、特に販売が鈍化。直近３か月においては、わずか２戸しか売れてないという苦戦ぶり。

浜離宮はピーク時の感覚なら坪６００－６５０という予想であったが、値下がり相場と苦戦していたＰＣ湊とＰＨ豊洲の反省を生かしてなのか、予想を大幅に下回る坪５８０という価格に調整して販売開始。１期は申し込み割れなく消化率も６０％と好調な滑りだし。

【眺望】
タワマンも肝といえる眺望。浜離宮・御苑・青山霊園などの大きな緑や東京タワー・レインボーブリッジは眺望プレミアとなり、価値を高める大事な要素。ＰＣ浜離宮は至近距離からの浜離宮と東京タワーというプレミア眺望がある。レインボーブリッジも一部見える。ＰＣ湊は、前述のプレミアランドマークからは距離があり残念ながらどれも見えない。

【ブランド】
パークコートはパークマンションの格下ではあるが、三井の高級マンションブランド。この名前がついているだけでスタンダードブランドより大きく価値があがり、それはずっと維持される。パークシティは、パークタワー・パークホームズと並ぶスタンダードブランド。もちろん、庶民からすればパークシティだって十分高級マンションだが、さすがにパークコートと比較するのはナンセンス。

【将来性】
浜松町は、兆単位の投資によって駅と街が綺麗に整備され、徒歩数分でいける商業施設ができることにより生活が便利になり、交通の要所に最新オフィスが爆発的に増えることでエリアの不動産価値が上がることが約束されている。湊エリ アは、商業オフィスの再開発計画は今のところ何もない。

[3751: 匿名さん]

>>3750 匿名さん
共用部、専有部の仕様の差は？

[3752: 匿名さん]

仕様だけみて、価格差ほど差がないとか短絡的なことおっしゃいますが、仕様が上、立地は遥かに上（比較対象にならないほどの差）、三井ブランドとしても格上、眺望も上、将来性も遥か上（比較対象にならないほどの差）と大きな差がある。

結果としてね、湊が1期の販売を開始した市況が好調だった2015年の年末と違い、パークコート浜離宮は市況としてはここ6年で一番悪い時期であった昨年末から販売開始したにも関わらず、価格帯も動きづらい超高級物件にも関わらず、ここより販売が好調というのが、市場＝顧客からの答えでしょ。