パークシティ中央湊 ザ タワー その２

[購入検討中さん]

パークシティ中央湊 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続き、よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1009/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/560348/

所在地：東京都中央区湊2丁目15-1他（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩6分 、東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩8分
総武本線 「東京」駅 徒歩20分 、京葉線 「東京」駅 徒歩20分
東海道本線 「東京」駅 徒歩20分 、山手線 「東京」駅 徒歩20分
横須賀線 「東京」駅 徒歩20分 、中央本線（JR東日本） 「東京」駅 徒歩20分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：40.58平米～116.52平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【湊・八丁堀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/11309/

[3273: 匿名さん]

>>3263 匿名さん

なんで西側の夜景が見られる共用施設ないんですかね。需要はあると思うんですが。

[3274: 匿名さん]

>>3273 匿名さん

もともとスカイテラスは1周ぐるっと周れるような計画だったようですが、なぜか東側だけになってしまいました。
昔のパースか模型かにその名残を見たことがあります。

[3275: 匿名さん]

今時このレベルの立地で三井x大成のグレードの良いタワマン買おうとしたら、坪400万円は普通。眺望が良かったりプレミアムフロアはもっと高くて当たり前。専有部の仕様も非常に良いので適正な価格だと思います。だから95%売り終わってるわけでしょうし、竣工までには売り終わるでしょう。

[3276: 匿名さん]

残ってるので一番坪単価安いのは、75NEの約410かな。築地とか明石町とかのマンションと比べると割安には見えますが、まあ知名度の差がありますからね。

[3277: 匿名さん]

>>3276 匿名さん

確かにもし築地・明石町にもし三井タワマンが出来たら410では買えないでしょうね。
湊も将来的に同じくらいの評価になるポテンシャルはあるはずなので、そこがアップサイドですね。

[3278: 匿名さん]

このご時世、新築坪400超えなんて当たり前ですね。出せないなら中古を買うしかないです。

[3279: 匿名さん]

>>3278 匿名さん

そのバブル価格の新築が全く売れてないけどね。
新築マンション価格の下落スピードがすごいことになってきた。

[3280: 匿名さん]

>>3279 匿名さん
株価が不動産価格の先行指標と言うのは説得力ある。特に都心は。
するとこの所の一方的な円安株高が不動産価格に影響するまで半年くらいはかかりそう。買うなら今のうちかも。

[3281: 匿名さん]

浜離宮も1期で半分しか捌かなかったみたいね。デベはまだまだ強気だね。まあ、これだけ販売戸数が減ると、1戸あたりの粗利を高めないと、社員の人件費が出ないわな。

[3282: 匿名さん]

>>3280 匿名さん

中国人がまた元気になってる。週末、麻布のマンションをキャッシュでお買い上げ頂きました。

[3283: 匿名さん]

３２８０さん

その通りと思います。
日経平均は日本人の、円安は外国人の買いを半端なく後押し。
更に、昨今の都心オフィス・ビルの開発半端ない。そして、これからオリンピック施設開発。
当面、コストを価格に反映することはビジネスである以上それ以外の選択肢なし・・・従い今後の新築マンションの価格が下方修正する可能性はありません。

２０１０年に向けて今の価格以下の可能性は限りなくゼロ。もちろん、世界経済を揺るがす様な事件が起これば何がどうなるかはわかりません。ただ、世界で一年間に生み出す富（ジェネラル・グローバル・プロダクツ）の１０倍の資産が投資を探しまわている限りは不動産が下がることは考えにくいでしょう。不動産以外の絶大な投資先がマスで発生しない限り。

結論・・・東京都心（特に都心三区）の価格が今後下がる可能性は限りなくゼロ・・・富裕高齢者が都心に集まる（特に高級車を運転している都心三区以外の住人：車がなくて現状の生活水準を維持するのは都心三区しかない）・・・外資もアジアの中のこんなコスト・パフォーマンスの高い都市＝東京に投資しない訳にいかない。

少なくともここ５年間は「買い」と思います。反論を頂ければ幸甚。

[3284: 匿名さん]

オリンピックは4年後だから、5年は無理でしょう。人口減もありますし。ここは有名ではない街プラス駅近ではないのが弱点ですね。

[3285: 匿名さん]

＞3284
まさにそこ、今有名でない街だからこそアップサイドが期待できる。

あと、東京への人口流入が続いていることから、東京都が人口ピークとなる時点の推計は毎回後ろ倒しされていて、今では2030年です。まだ15年近くありますね。現状認識は正確に。さらに言えば東京都全体の中でも都心部への流入はピーク後も続くでしょうね。

[3286: 匿名さん]

三井や住友などの大手デベは体力があるので損をしてまで物件を売ることはありません。価格が下がる風潮の際には供給を絞ればいいだけのこと。
逆にしか体力のないモリモトなどの中小デベは世間の価格レベルにしか敏感、微調整して売り抜けるでしょうね。
大手と中小の違いは躯体の質や入居後の管理に顕著に表れます。
欲しいときに買える価格の物件にすればいいだけですが、どうせ大金積むなら大手のほうがいいのは明らかです。

[3287: 匿名さん]

人口も減るけど、住もうと思えるような建物も老朽化が進むから減っていく。新築供給以上に減ると思う。築浅の不動産は強いはず。

[3288: 匿名さん]

新築マンションの契約が不調だの価格は下落だのいわれますが、なんだかんだ都心の物件は値下がりしませんね。
築地の板状マンションだって、ここと同じ駅徒歩6分で坪420。
大手はのんびり売る体制だし、来るかわからないリーマン級不況待つくらいなら買った方がよいかもしれないなと思いました。

[3289: 匿名さん]

>>3288
築地の物件はココと違って銀座から本当の徒歩圏内だからね。立地の価値が全然違う。しかもその値段ではかなり厳しそうという状況。

[3290: 匿名さん]

20分くらい普通に歩けますけど、歩けない人は老人ですか？

[3291: マンション検討中さん]

>>単純に割高すぎるってだけでしょう。建物は良いものになるだろうけど、立地や将来性みたら妥当な金額より2割くらい高い。ほかにも書かれてる方いますけど、ここ竣工後に中古に出しても分譲価格の1.5から2割引き程度じゃないとまず売れないと思います。ある程度相場観ある人ならこの立地にこの値段はまず出さないでしょう。

こういう意見が大半だから、先着順に誰も興味示さないんだと思いますよ。最終期終わってから1戸も減ってません。ここの値付けされた当時にPC浜離宮が値付けされたら、坪600以上は確実だったでしょう。結局560まで下げたことで好調なスタート切ってますし、ここも値下げすべきだと思います。

[3292: 匿名さん]

別に銀座まで歩いていけることだけが評価されてるわけでもあるまい。