パークシティ中央湊 ザ タワー その２

[購入検討中さん]

パークシティ中央湊 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
引き続き、よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/X1009/
前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/560348/

所在地：東京都中央区湊2丁目15-1他（地番）
交通：東京メトロ日比谷線 「八丁堀」駅 徒歩6分 、東京メトロ有楽町線 「新富町」駅 徒歩8分
総武本線 「東京」駅 徒歩20分 、京葉線 「東京」駅 徒歩20分
東海道本線 「東京」駅 徒歩20分 、山手線 「東京」駅 徒歩20分
横須賀線 「東京」駅 徒歩20分 、中央本線（JR東日本） 「東京」駅 徒歩20分
間取：1LDK・2LDK・3LDK
面積：40.58平米～116.52平米
売主：三井不動産レジデンシャル
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
【湊・八丁堀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2018Vol.5】
https://www.sumu-log.com/archives/11309/

[2672: 匿名さん]

>>2671 マンコミュファンさん

あんまりイジメない方がいいですよ。また御機嫌を損ねちゃうから。

[2673: 匿名さん]

>>2667 匿名さん

それくらい実勢価格があてにならないってことなんでしょう…100戸規模の10階建マンションじゃないんだから、ここは。

[2674: 匿名さん]

ネガさんオススメの豊洲や芝浦といった既に高級タワマンが多数存在している地域なら比較しやすいでしょうけど、このエリアでは初なので比較が難しいですね。前に出てましたが佃リバーシティが一番近いタワマンですかね。

[2675: マンション検討中さん]

>>2670
周辺築浅5年程度の中古が300で新築が400ってあり得ないほど相場が乖離していると言われても仕方ないと思います。PH豊洲は坪320、同条件の駅歩の周辺中古は同じく300程度。これどう説明してくれますか？

[2676: 匿名さん]

三井舐めるなって、地域の中古はパークハウスやプレシスといったブランドマンションなんだけど。三井の中古がタワマンになったらパークハウスの非タワマンより坪100も価値が違うんだ（笑）すごい理論だな。

[2677: 匿名さん]

全くの同条件でブランドタワマンとブランド非タワマンなら坪単価差は他地区の経験的には仕様や設備に左右されるけど20ー60の間には必ず収まるね。100はありえない。

[2678: 匿名さん]

川向うから見ると老人レジデンス？と残ビルでリバーサイドとは思えないし。。

[2679: 不動産オタク]

>>2677 匿名さん

周りにタワマンがない富久町では、築10年以内の地域相場330に対して富久町クロスは400〜500弱で成約してますね。あっさり証明完了。

[2680: 匿名さん]

>>2675 マンション検討中さん

まあ、2675が正しいね。三井だから中古の評価が高くなるとか聞いたことない。新築プレミアにしても周辺中古の1割り増しまでが適正。引き渡された途端に中古になるわけだからね。

[2681: 不動産オタク]

>>2680 匿名さん

それは貴方が聞いたことがないだけで、常識で考えたら三井や三菱、野村の中古は周辺相場よりも高くなりますよ。

[2682: 匿名さん]

比較するなら豊洲などのタワマン乱立地帯ではなく、都心3区あるいはその周辺でのタワマン希少地域との比較をするべきでは？そこで周辺の普通のマンションとの中古価格差を述べないと。

富久町の例が上にあがってますが、たぶんあそこは新宿近くてこことは条件が云々言われそうですけど、豊洲との比較よりよっぽど正しいと思いますが。

[2683: 匿名さん]

まあ、2679が正しいね。三井や野村は中古市場で高く評価されてるし、大成の施工というのもプレミアム要因だね。新築プレミアムも上乗せで坪400が下限になりそう。

[2684: 不動産オタク]

>>2682 匿名さん

富久の例は周辺相場とタワマンの乖離の事例なので、例としては適切だと考えています。新宿が近いのは周辺のマンションも富久クロスも同条件ですから。

[2685: 匿名さん]

富久クロスは駅近物件であり、あの周辺の５分以内御苑地区は330ではとても買えません。そして、あの周囲に５分以内築浅中古は富久以外ほぼないし、もしパークハウスでもあれば最低坪400くらいは絶対する。そして富久の中古成約は420平均くらい。

富久は周辺にお見合い条件がなく絶景の御苑ビュー、新宿都心ビューなどここと比較にならないほど眺望が素晴らしい。さらに、共有施設はここの倍くらいあるが管理はあちらの方が安く、スーパーは倍以上の大きさ、そしておしゃれなカフェや各種クリニックや公園広場、商用店舗も下駄しているタワマン。こことは実力が違いすぎるが、非タワマンとのギャップは少ない。
富久は6ヶ月で1083戸を完売。全期即日完売御礼。
ここはおよそ11ヶ月で200戸台を未完売。全期先着順販売。

やたら富久を引き合いに出すが同じ土俵にはいない。

[2686: 匿名さん]

>>2684 不動産オタクさん

私も富久は適切な例だと思ってますが、ネガにあれこれ言われそうなので先に書いておいただけです。

[2687: 不動産オタク]

>>2686 匿名さん

ありがとうございます。やはりアレコレ言ってきてますね。

[2688: 匿名さん]

新宿2丁目の駅近パークハウスは小規模でしたけど坪500だが600で即完していましたね。タワマンだから地域の同条件中古より100高いの当たり前って論理はさすがにおかしい。しかも比べてるの条件グループの築平均5年程度でしょう。築10年でも新築中古と普通は15％くらいしか変わらないのに。

[2689: 匿名さん]

>>2675 マンション検討中さん

豊洲は周りも似たような物件でしょ？何度も言われてるけど、ここは周りに似たような大手デベの高級タワマンが無いから比較しても仕方ないって。理解力ない人だなぁ。

[2690: 通りがかりさん]

比較にならない絶景眺望と各種共有施設や便利施設を備えるザタワマンの即完物件とここ比較しちゃいますか？

[2691: 匿名さん]

富久地区には駅近条件の築浅は富久だけといっていい状態のはずですけど、坪330って完全な嘘情報だね。御苑エリアの駅歩５分以内の築浅中古が330で売ってたらたまげるわ。ポジさん嘘つきすぎ。