ブランズシティあべの王子町 Part2

[物件比較中さん [男性]]

ブランズシティあべの王子町についてのPart2です。
引き続き情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/418938/
公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/abeno318/
売主：東急不動産株式会社　関西支店
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東急コミュニティー
販売会社：東急リバブル株式会社　関西支社(販売代理)

所在地　大阪府大阪市阿倍野区王子町四丁目1番34（地番）
交通 大阪市営地下鉄御堂筋線「西田辺」駅 から徒歩 13分
阪堺電気軌道上町線「北畠」駅 から徒歩 7分
総戸数　318戸
間取り　2LDK+F～4LDK(予定)
専有面積　64.09m2～94.73m2(予定)
バルコニー面積　10.40m2～21.40m2
構造および階数　鉄筋コンクリート造 地上15階建て
用途地域　第二種中高層住居専用地域・商業地域
建物竣工　平成27年8月下旬予定
お引渡し　平成27年9月下旬予定
備考
●駐車場／194台（機械式169台、平面19台（内、来客用3台）、専用6台）
●バイク置場／39台
●自転車置場／636台（平面44台、ラック式592台）

[61: 購入検討中さん [男性 30代]]

>>60
竣工後の販売戸数が６０戸少しでしたから４ヶ月で１０戸も売れてないんですね。実物見てこれですから前途遼遠ですね。まあ先ほども書きましたが値段がしないど真ん中物件より高いってのがネックですね。
実家が近いとかここで育ったとか教育環境でここでないといけないとかないとね～まあそういう方が既にご入居になったんでしょうが。

[62: 匿名さん]

「あべの」っていうんだから、「あべのハルカス」が近かったりします～？
一度、行ってみたいなぁと思ってみたりもしてますが、ここ最近、聞かなくなってきました。
皆なはもう、関心が無くなったかな？

しかしこのマンションは３００戸を超えるから大きいですね。

[63: 匿名さん]

>>62
近いです。自転車で15分くらいかな。しかしキタやミナミがインバウンドでうるおっているのに比べちょっと旬をすぎた感あります。

[64: 物件比較中さん [女性 30代]]

ここで4000万の上層階を買うなら、松崎町辺りで低層階買ったほうがいいよね。天王寺はキタ、ミナミと違ってこじんまりしてるけど、全部密集してる感じだから子供連れには助かるよ。子供服は近鉄で揃うしね

[65: 周辺住民さん]

今、新築4000万では松崎町の低階層も厳しいかと。

[66: 物件比較中さん]

15階建てのマンションは手を出さない方が得策ですね。

[67: 物件比較中]

>>66
そのこころは?

[68: 66]

>>67
マンションで最も多いのは高さ45メートル以下の物件です。なぜなら、それ以上の高さになると、建築基準法や消防法などの規制がとても厳しくなるから。そこで広く普及している45メートル以下の物件ですが、注目すべきはその階数です。14階か、15階のはずです。さて、どちらが「いい物件」かわかりますか。
　多くのデベロッパーは15階建てにしようとするでしょう。そのほうが、住戸数が増え、儲けも大きくなるからです。

[69: 物件比較中さん [ 30代]]

そういえばプラウド播磨町は14階ですね。さすが野村不動産は良心的ってこと？

[70: 匿名さん]

図面で天井高を確認する方が良いですね。
何件か中古マンションを見学しましたが、2400以下だと同じ広さのリビングでも狭く感じます。
ここはＨＰに高さを載せてないですね～

[71: 買い換え検討中]

コンシェルジュってひつようですかね～
貧乏性の自分はこの人の少なくとも年収数百万を自分たちが払ってると思うと複雑な気分・・
宅配はBOXあるでしょうしクリーニングなんて自分で出せるし、第一スマホでタクシなんていくらでも呼べますし。
下手なゴージャス感出すためだけに数百万はどう考えてももったいないと思います。

[72: 匿名]

>>71
阿倍野区ではグラントゥールがあります。
高級志向でいくのであれば、コンシェルジェはあってもいいかと思いますがここはそういう志向ではないですよね。コスト面がかかるのであれば、少しでも物件価格を下げてもらったほうがいいです。キッズ、パーティールームなど付加価値をつけるマンションが増えていますが、利用回数に見合った使い方ができるか疑問です。

[78: 匿名さん]

マンション購入時には、間取りや平米数に気を取られがちです
ゆとりの有る高さこそが資産価値につながったり、上下の住民とのトラブルを最小限に抑える事が出来ます

>>71さんが仰るようにコンシェルジェ等の見せかけだけの高級感に騙されたくないですね

[79: 物件比較中さん]

依然もらった資料によると、リビングの天井高は約2450とありますよ。モデルルームを見学した際も、窓が大きいのもあるせいか広く感じました。

こちらのマンションはゲストルームやレンタルサイクルがあるので、手続きなどの際にコンシェルジェも必要なのではないでしょうか。受付に持っていけば、宅配も持ち込み料金で送ることができるそうですよ。

朝からは管理人、昼から夜はコンシェルジェと受付に人がいるというだけでも防犯面で少し安心できるのかな、と思っています。このご時世、子供の通学や外出も心配なところがありますから。

[80: 物件比較中さん]

>>79

依然→以前、でした

[81: 物件比較中さん]

部屋中の天井高が2450は高いか？普通か？低いか？
は、横に置いておいて…。

総建物高を15件（15階）で割った場合個人の天井裏、床下が少ない事には変わり無いです。

当然遮音面でも影響が出てきますし、何より
【15階建てマンション】
とネット検索してみると、色々な事が分かると思います。

[82: 匿名さん]

今現在住んでいるマンションは階高3010で、室内天井高2500です。
それでも天井が高いと感じたことはない。
そう考えると50ｃｍ低くなるこの物件への買い替えはあり得ないですね。

[83: 81です]

>>82
建築用語の単位はミリなので、50ミリ（5センチ）の差ですよ
室内の天井高は、感覚の個人差も有るし、小柄な方と大柄な方とでは圧迫感も違う事でしょう

問題なのは快適を求めるには14階しか建たない建物を少しずつ隙間を端折ってワンフロアーにし、15階分建ててしまってるという事実ですね

特別格安なら理解出来ますが、将来の資産価値を考えると現状の販売価格ではコスパが悪すぎでは無いかと思います

今まで物件を比較してまわり、勉強し、個体差や好み立地など意見が分かれるところですが、ひとつの簡単な基準として15階建には儲け主義のデベロッパーだなと思う私の私見です

[84: 買い換え検討中]

コンシェルジュさん以外に管理人さんはいないのでしょうか？

[85: ご近所さん]

そうですよね～うちは管理人さんが１日掃除したり来客駐車場やゲストルーム、キッズルームなどの管理もして走り回ってますね。当然宅配ボックスあるので受け取りは各々。そもそもコンビニで荷物出せる時代わざわざそれだけでコンシェルジュ置くのもなんだかな～タクシー呼ぶも携帯で十分。って貧乏人は１日玄関に座ってるだけで給与払うのもったいないと思うだけですが・・

[86: 匿名さん]

79さんによると朝から管理人、昼～夜コンシェルジュなんですかね。
まあ３００世帯すべてうまったら必要かも？

[87: 購入検討中さん [ 30代]]

そういうば近所のシャリエも確か15階だよね。

[88: 物件比較中さん [女性 30代]]

じゃあ14階建て以下なら高級という事ですか？

[89: 匿名さん]

まあ結果そういう事になりますよね。天井が５ｃｍでも高く防音効果もいいでしょうから・・

[90: 匿名さん]

現地見学に行って来ました。
よくも悪くも長谷工物件ですね。
天井高もだけど、典型的な羊羹型間取り、団地のような棟のレイアウト。
個性を求めるような高級マンションではないですが、維持管理はしやすそう。
新築の綺麗さには、ちょっと惹かれるのも事実です。
これで価格的な面でスケールメリットがあれば完売したんだろうけど、立地の割にはお得感がないですね。
駐車場も予定よりかなり空きが多いそうで、将来の管理費に跳ね返ってくると思います。

隣のＵＲの家賃と、ここのローン＆管理費＆積立金＆固定資産税を冷静に比べてみます。

[91: 物件比較中さん]

同じブランズで長谷工物件、天神橋という市内ど真ん中でも2,590万円～4,890万円とこちらより安いですからね～
しかも自走式平面駐車場ですから維持費もここより低い。まあ隣に墓地がありますがね。
流石に１次、２次完売とありますから４００戸以上で超大型物件ですがこちらより完売早い気がします。

[92: 匿名さん]

天神橋と阿倍野を比較するのは意味がありませんよ。なぜ阿倍野の不動産が高いのか？ それは地盤や水害に対する強さですよ。大阪は杭だおれと言われ、元々、海川水湖のような場所が多く、湿地帯だったからですよ。今は下水が発達していますが、昔はすぐに床上浸水したそうですよ。

[93: 匿名さん]

日本各地、世界を股に掛けて仕事をする方は、梅田、新大阪、伊丹空港、等に近い居は便利だと思います

自営業や、特に遠方に出る事の無いお仕事の方はバスや自転車で天王寺に簡単に出る事の出来る利便性に十分満足だと思います

結局はライフスタイルに合っていて、購入に無理のない資金力が有り、羊羹型の平均的で無個性な間取りに日本人特有の安心感を感じる方が購入されるのでしょうね

[94: 匿名]

確かに、ウチのマンションは12階建てだから床が厚いのか隣、上下の音、一切聞こえてこないな～
ラッキー！

[95: 物件比較中さん]

>>92さん
なるほど。別に場所で比較したわけでなく同じ大規模ブランズシテイだったので比較したわけです。
要するに東急さんの土地の仕入れ価格が違うってことですね？

[96: 匿名さん]

>>95

補足ありがとうございます。よくわかりました。土地分を差し引いて比較すると、設備や駐車場や駅距離とかが懸念されますね。本来は戸建てエリアなのかもしれませんね。

[97: 物件比較中さん]

晴れの日は気になりませんが、最近のような寒い日、真夏の酷暑はちょっと西田辺はつらいですね。特に土砂降りの日は・・ここ自走式駐車場なら検討するんですが・・・

[98: 匿名さん [男性 40代]]

HPのスタッフブログにある夕刻の写真見る限りいまだくらいお部屋が多いですね～

販売戸数も５６のまま減りませんし。

私も車生活なので駅からの距離は気にしませんが機械式はね～

悩んでます。

[99: ご近所さん]

静かですね～とうとうコメントもなくなった・・

[100: 匿名さん]

マイナス金利効果？売れだしましたね~早く完売してほしいものです。

[101: 物件比較中]

>>100　
入居者さんですか？
売れ出したというのはどちらで確認されているのでしょうか？

比較中なので少し焦ります。

[102: 匿名さん]

>>100さん
いえ、近所住民です。上の販売戸数が以前は５６だったのに今日は４７になってるので・・・
最近全く減らなかったのに一気に減ったから最近の住宅ローン金利低下が後押ししたのかなと・・

[104: 現物見てきましたが。。。]

東は高層住宅地で圧迫感を感じ西は大通りで騒音と空気の悪さを感じる。長谷工の低コストマンションなのに販売価格が高い。以上の理由より残念ながら我家の候補にはランクインしませんでした。スミマセン。

[105: 匿名さん]

わざわざありがとう

[106: 匿名さん]

価格が下がった訳ではないのに売れ行きが良くなったのは、住宅ローンの金利が下がったからもあるかもしれません。
あるいは秘密裏に値引交渉が成立しているとか？少なくてもモデルルームのガラポン抽選会で家電や商品券が当たるからではないでしょう。

[107: 買い換え検討中]

確かにこれだけ停滞したら多少の有利な販促条件付ける可能性ありますね。
そこに来て低金利のフォロー風。
まあ隣のURとなんら変わらない外見、バス停の阪南団地前を変えてもらわないと・・・

[108: 匿名さん]

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20160222-00000106-jij-bus_all
今売り出し中の物件はバブル期以上に高値だそうです。
アベノミクスも腰折れ、景気も停滞気味ですからこれからはオリンピックのある東京以外は今をピークに下がり傾向と推察します。

[109: 入居済み住民さん [ 20代]]

西側、ほとんど騒音感じません
また夕方になるととても暖かいです

[110: 周辺住民さん]

＞＞１０９さん
うちがそうなんですが西日は夏は暑いですよ～