ブランズシティあべの王子町 Part2

[物件比較中さん [男性]]

ブランズシティあべの王子町についてのPart2です。
引き続き情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/418938/
公式URL：http://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/abeno318/
売主：東急不動産株式会社　関西支店
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：株式会社東急コミュニティー
販売会社：東急リバブル株式会社　関西支社(販売代理)

所在地　大阪府大阪市阿倍野区王子町四丁目1番34（地番）
交通 大阪市営地下鉄御堂筋線「西田辺」駅 から徒歩 13分
阪堺電気軌道上町線「北畠」駅 から徒歩 7分
総戸数　318戸
間取り　2LDK+F～4LDK(予定)
専有面積　64.09m2～94.73m2(予定)
バルコニー面積　10.40m2～21.40m2
構造および階数　鉄筋コンクリート造 地上15階建て
用途地域　第二種中高層住居専用地域・商業地域
建物竣工　平成27年8月下旬予定
お引渡し　平成27年9月下旬予定
備考
●駐車場／194台（機械式169台、平面19台（内、来客用3台）、専用6台）
●バイク置場／39台
●自転車置場／636台（平面44台、ラック式592台）

[251: 匿名さん]

こんな状況になってしまった場合、資産価値はどの程度下落しますか？

[252: マンション検討中さん]

転売では高値はつけにくいかと。
戸数が多いため、他に同じように売りにだされてるでしょうから

[253: 匿名さん]

>>250

竣工後〇1年経過すると「新築マンション」とは表記できなくなります。
しかし、誰も居住していない物件は、厳密には中古ではありません。

http://www.relax-life.info/2007/07/post_27.html

[254: マンション検討中さん]

SUUMOで価格表示されているのは、残り２８戸ですね。
以前よりは売りが進んでいますねー残っているのは中部屋、同じような間取り、高層階が多いみたいなのでここから苦戦が続くのかな

[255: 匿名さん]

ここはかなり苦戦していますが、東急は天六、御堂筋タワー、心斎橋タワーも苦戦しています。東急不動産、大丈夫でしょうか？

[256: マンション検討中さん]

タワーマンションは分かりませんが、天六も阿倍野も長谷工から土地＋間取りプランを提案されて販売してるので、同じ造りですよね。
プランを作成する必要がないですので価格を抑えられますが、間取りは同じ形になりやすい。
阿倍野は安くないですが。

[257: マンション比較中さん]

ブランズ天神橋は自走式平面駐車場ですからまだましですが。

[258: 匿名さん]

あまり階による価格の違いってないんでしょうか？あるようだろうと思っていたのですが、公式サイトを見るとあまり変わらなのが位になりました。
少しずつではありますが売れ始めているので、もしかしたらオマケが貰えたり、値引してもらえたりっっていうのもあるんじゃない？なんて期待もしたくなりますね。

[259: 匿名さん]

のこり２３戸？あと一息だ~

[260: 匿名さん]

今見たら先着順20戸になっていました。少しずつではあるけれど売れているということですね。でもまだあと一息というにはあるかなぁ…戸数。
２，３戸になったとき、初めてその辺りで値下げなどがあったりするのかなと思います。
そこまで待っている間にお目当ての部屋が無くなっちゃうだろうから、早めに動くのが結局は吉となりそうな感じですけれど。

[261: 匿名さん]

259さんの残り23戸ＵＰから260さんの残り20戸までほぼ1か月で売れたのは3戸だけってことですか？？

[262: マンション比較中さん]

そうですね・・慌てなくてもよさそうですね。

[263: 匿名さん]

流石に今の時点で売れ残ってる部屋はそれなりに残る理由があるんじゃないかと・・・

[264: 匿名さん]

もう10階以上しか空いてないようです。
最上階が比較的多いですがさすがにコスパが悪すぎますよね。
西田辺周辺も新築マンションラッシュかつどこも強気な価格なので、
ほぼ値下げせず、むしろ周りに合わせて値上げした部屋もあると聞きました。

[265: 匿名さん]

竣工ギャラリーを見てパーティールームとキッズルームが思いの外広かったので
驚きました。
ここなら小さな子供が走り回っても問題なさそうです。
中庭には滑り台のような遊具も設置されていて、その下にはマットが敷かれています。
子育て世帯に配慮のある共用施設でよろしいのではないでしょうか。

[266: マンション比較中さん]

実家が堺のため中百舌鳥大規模物件とここを比較しましたが中百舌鳥は500戸以上にもかかわらず早々に竣工前完売。ここも残り物件は高層階多く予算オーバー。完全出遅れました。やはり何らかの特色で絞り込みが上手い物件は早いんですかね。

[267: 匿名さん]

まあオールズは安いですからね。完売っても販売期分完売じゃないですか？

[268: 周辺住民さん]

後１５戸！！いよいよゴールが見えてきました。ライフに買い物に行きますが寒い日も入口で立っておられる女性がかわいそうです。

[269: 匿名さん]

購入検討中のみなさま。
竣工１年過ぎると新築マンションでなくなってしまいます。
新築購入の優遇税制の対象から外れてしまいますから。。
その分もしっかり値引き交渉の材料として持ち込んだ方が良いですよ！

[270: 評判気になるさん]

>>269 匿名さん

kwsk

[271: マンション比較中さん]

267さん、そうですね。500戸のうち今回は1棟270戸でしたが4ヶ月で完売です。
残りの1棟も250戸で年明け売り出しですがこちらもブランズ完売より早いのでは？

安いと言ってもブランズも団地風で隣はライフであまり高級には見えません。
ALLSのほうが個人的には好きです。ここ残りはコスパ？？な高層階ばかりですし・・

[272: 匿名さん]

まだ売れ残ってるんですか？

今更ここを買うメリットは…？

[273: 匿名さん]

年が変わりましたが、まだ15戸残っているようです。
最多価格帯が4,000万円台(5戸)のようですが、残っているのはどれも
高層階なのでしょうか。
平成27年8月竣工済ですとだいぶ経ちますが、今の時期だと値引き交渉も
普通にあるんでしょうか？

[274: マンション検討中さん]

竣工から半年以上経過して定価で買う人は
いないでしょう。
３月決算までには何としてでも目途をつけたい
でしょうから、しっかり値切って良い買い物をしてください。
駅から遠いので将来資産価値として大きく残る
可能性は低いですが安く買えて永住希望なら
良い買い物になるんじゃないでしょうか。

[275: 匿名さん]

どの程度の値引きを期待できそうですか？

[276: マンション検討中さん]

>>275

値引きの金額は一律ではありませんので
自身の交渉能力と相手次第・運次第みたいなところもありますが
竣工半年程度でしたら５％程度が相場でしょうかね。
決算期で相手が焦っているなら１０％くらいまでは
あるかもですが。
２割３割引く物件もあるようですが、そこまで行くと値引きで
得したんではなくて、元の値付けが間違っていたってことです。
いずれにしても相手のあることですから、相手方に値引きしてでも
売りたいと思わせる交渉能力が不可欠ということです。
ヤマダ電機で値切るのとは訳が違いますから、安くしてよー
なんて言って他の人より大きな値引きが出るわけがありません。

[277: 匿名さん]

ここは共用サービスとしてコンシェルジュがいるマンションになるんですね。
ホテルのようでカッコイイです。
注意書きにコンシェルジュサービスの受付時間は15時～22時となっていますが
コンシェルジュがいる時間がその時間帯になるんですか？

[278: 匿名さん]

> 注意書きにコンシェルジュサービスの受付時間は15時～22時となっていますが
> コンシェルジュがいる時間がその時間帯になるんですか？

はい、そうです。

[279: 匿名さん]

先日こちらのお部屋を見に行きましたが何組も訪れてました。
正直値引きもなく売れ残っているのは上層階ばかりでしたが値段は高い印象をもちました。
間取りも７０平米代で夫婦二人などではいいかもしれないが子供がいる家庭ではきついかなと。
上から見るとミニ戸建ての古い住宅ばかりがみえたのであまりいい地域ではないのかな？という印象をもちました。

[280: 匿名さん]

もう中古物件として売りに出てるね。
竣工して一年半だから、もう新築マンションじゃないよ。
この前の極寒の週末、入り口の販売のテントに女性が立ってたけど、気の毒すぎて見ていられなかった。

[281: マンション検討中さん]

>>280 匿名さん
これ、販売事務所のはずですよ。

[282: 匿名さん]

>>279 匿名さん

いいところは北畠ですからね。
ただ阿倍野区なのでそのミニ戸すらまずまずの値段はしますよ

[283: 匿名さん]

> 上から見るとミニ戸建ての古い住宅ばかりがみえたのであまりいい地域ではないのかな？という印象をもちました。

勉強不足ですね。
風致地区のため、ある時期まで建物の高さ規制があった影響です。風致地区とはどのような場所なのか、具体的にどこだったのか、勉強されるとよいと思います。
「いい地区=新しい高い建物が多い」と思っているならあらためるべきだと思います。

[284: 評判気になるさん]

>>276 マンション検討中さん

竣工後半年ではありませんよ

1年半です

[285: マンション検討中さん]

>>284

1年半も売れなくていろんな人が見学で触りまくった
手垢まみれの部屋を誰も定価で買いませんよね。
２割ー３割値引きして買い手がつくかどうかでしょう。
人件費も維持費もバカにならんでしょうから、最後は３－４割引きで
中古の専門業者に売るしか手はないでしょうね。

[286: 匿名さん]

もう新築マンションではないのですね。
私はこの地区はあまり詳しくはないので客観的に見た感じで古い町並みでミニ戸建てが多い地区だなという印象はもちました。やはり高級といわれる北畠や帝塚山付近かなと。

阿倍野区で風致地区だからといってもいい地区ではないと個人的には判断しました。あくまで個人的なので。

公団後地で前に老人施設。ライフ、駐車場の併設。
接近しすぎているしエアコンファンなどが夏・冬ともは２４時間稼働ですよね。
だから他と比べて安いのだと思いました。

[287: 匿名さん]

たしかに見栄えもUR似たり寄ったり。駐車場に至ってはURのほうが自走式平面。
のこり物件は高層階でお高めなので手が出ません・・というかここでこの値段は出せても出しません。
アベノミクスもいまいちで市内含めマンション建設だらけ・・
今後もっといい条件の物件が見つかることを期待して・・

[288: 通りがかりさん]

No.287さん
あの金額で買えないなら今後阿倍野区は無理やで。
悪いことは言わんから西成、生野、大正、港区あたりに引越して坪単価160前後の新築を探すか、それでも阿倍野区希望なら築15年前後の中古にしときなさい。

[289: マンション検討中さん]

85平米辺りを希望してますが、10平米我慢して75になっても、後10分駅寄りに住みたいですね

[290: 匿名さん]

>>289 マンション検討中さん
パークナードかな。
そうか駅前のエスリードでいいんじゃないかや

[291: 匿名さん]

気になっている部屋が有るのですが、今の時点では定価の1割引ぐらいが目標でしょうか？
もっといけそうですか？

[292: 名無しさん]

>>289 マンション検討中さん

マンションは駅近、立地が大切。
特に市内は。
駅から離れるなら戸建なども考えれますね。

[293: 匿名さん]

288さん　278です。ご助言ありがとうございます。
実家も近いのであびこのALLSにしようと思ってます。
早く行かないとこちらと違い即完売間違いないようです。
まあ竣工1年半たって売り余っている部屋よりよっぽどいいかと。

[294: 通りがかりさん]

>>291

竣工から1年半経過してるんやで？
１割引きなんかでほしいか？
最低でも２割、もしくは３割引きでないと買わない
くらいの強気で交渉してええと思うよ。
俺やったら３割行ったらラッキーやし、無理やったら
別の物件でもええわって気持ちで行くけどね。

[295: 周辺住民さん]

マンション自体が、小さな子供がいるファミリー向けなのに、駅からだいぶ遠い。
ディスってる訳ではなく、そこを理解していれば、ほぼほぼ中庸で妥当な物件。

[296: 周辺住民さん]

なかなかセントラルスクエアいいですよ。
ハンガリー国宝マンガリッツア豚、ラム肉も常備しています。
ワインからチーズまで。先日かったミモレットいい状態でした・・
買い物行った時こちら物件の販売員さんが入り口で寒いのにたってるのがかわいそうです。

[297: 匿名さん]

駅徒歩10分の距離なので許容範囲ではないかと感じましたが、これくらいの距離でも資産価値が下がる要因になります？

共用サービスの出張レッスンは2年間は無料で、その後は管理組合で協議して継続するかどうか決める事になるんですね。
ルーシーダットンも親子リトミックも利用者は限られそうですし、なかなか難しそうです。

[298: 戸建て検討中さん]

>>297

駅からの徒歩時間の中古価格については1分遠くなるごとにどれくらいの割合が下がっていくと
言うのが各駅ごとにほぼ決まっていますので、駅から徒歩４分よりは当然安くなりますし、
１５分よりは当然高くなります。
ただ新築でも駅からの距離を考慮に入れて値段付けをしていますので、資産価値よりも
ご自身のニーズに合う物件かどうかをお考えの方がよろしいかと。
残っているのは高層階だけのようですが、資産価値を考え出すと高層階は下落が激しいので
逆に十分値引きをしてくれるなら資産価値の維持にも有効ではないでしょうか。

[299: 匿名さん]

ゴミがドラム式になっているという事は、各階に捨てられる場所があるのでしょうか？
ゴミ収集室に入らなくてもポイッッと捨てられるようになっているのは便利です
自動車の出入り口と自転車、徒歩が分かれているのは安全ですし、子供が飛び出して危険という事がないのが良いですね
出張レッスンは二年間も無料で受けられるのはうれしいサービスですね。
継続するかどうか住民で決められるのも良いと思います

[300: 匿名さん]

> ゴミがドラム式になっているという事は、各階に捨てられる場所があるのでしょうか？
> ゴミ収集室に入らなくてもポイッッと捨てられるようになっているのは便利です

燃えるゴミのドラムは、マンションに1か所です。
カギを開けて放り込めば、ドラムで圧縮されます。

> 出張レッスンは二年間も無料で受けられるのはうれしいサービスですね。

はい、もう一年以上経過していることと、今のところ平日のみみたいです。
継続時に、土日もレッスンするような内容を協議することはできるのではないでしょうか。

もう残り少ないみたいなので、ご検討中でしたらお早めに。