匿名さん [更新日時] 2015-12-28 13:51:35
前スレッド1000件を超えていたので、part12です。
湾岸エリアのタワーマンションについて話し合うスレッドです。
購入を検討していないけれど、湾岸のタワーマンションについて物申したい！という方のためのスレッドです。
エリアや地域相場、周辺物件の話題…もちろん都心湾岸エリアのタワーマンションであればタイトル以外の物件の話題もOK！！
有意義な情報交換しましょう。
DEUX TOURS CANAL＆SPA （ドゥ・トゥール）
本スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/DEUX%20TOURS%20CANAL%EF%BC%86SPA...
KACHIDOKI THE TOWER（勝どきザ・タワー）
本スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/KACHIDOKI%20THE%20TOWER/
パークホームズ豊洲ザ レジデンス
本スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%91%E3%83%BC%E3%82%AF%E3%8...
BAYZ TOWER＆GARDEN(ベイズ タワー&ガーデン)
本スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/BAYZ%20TOWER%EF%BC%86GARDEN/
クレヴィア豊洲
本スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%AF%E3%83%AC%E3%83%B4%E3%8...
[スレ作成日時]2015-12-14 13:49:16
＼専門家に相談できる／
湾岸タワーマンション総合スレ（ドゥ・トゥール、勝どきザ・タワー、パークホームズ豊洲、クレヴィア豊洲 他）part12
| No.101 |
by 匿名さん 2015-12-14 22:07:57
削除依頼
＞No.91
＞ここは勝どき、晴海、豊洲、東雲、有明のスレだよ。 ＞他の地域のことは他のスレでやってくれ。 湾岸エリアのタワーマンションについて話し合うスレッドです。 購入を検討していないけれど、湾岸のタワーマンションについて物申したい！という方のためのスレッドです。 エリアや地域相場、周辺物件の話題…もちろん都心湾岸エリアのタワーマンションであればタイトル以外の物件の話題もOK！！ 有意義な情報交換しましょう。 |
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|---|---|---|
| No.102 |
by 匿名さん 2015-12-14 22:36:51
みんな港南いじりに飽きてきたw
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| No.103 |
by 匿名さん 2015-12-14 22:46:21
＞102
豊洲無理ポジ君か港南無理ネガ君は、調子に乗りすぎてレス全部削除されてアク禁になったんじゃない？急に静かになった。 |
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| No.104 |
by 匿名さん 2015-12-14 23:15:38
前スレからの流れを見る限りだと発狂してアク禁なったのは芝浦アイランドの人っぽいんだよな。
なんでそんな良い所住んでるのにあんなに余裕がないのあろうか。 |
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| No.105 |
by 匿名さん 2015-12-14 23:33:55
豊洲に住んでいる勘違い君が港区湾岸地区をコケにするような発言を繰り返すからなんじゃない？事実ならまだしも嘘ばっか。むりやり品川駅を生活圏じゃないと言ってみたり、出入国管理局があるから治安が悪いと言ってみたり、芝浦港南はうす汚い悲惨な街と言ったり。ま、アクセス禁止になったみたいだから当分は静かになると思うけどね。
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| No.106 |
by 匿名さん 2015-12-14 23:37:48
芝浦港南は良いけど今は高騰しているから中古でも条件の良い部屋は9000万とかでとても手が出ない。6000万くらいの部屋もないわけじゃないけどタワーマンション低層の60平米の2LDKに6000万は出せないし。それなら、豊洲の新築買ったほうが私は良いな。
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| No.107 |
by 匿名さん 2015-12-15 00:06:26
でも資産性考えたら多少無理してでも港南芝浦に勝った方が間違いないのは確かだし、でもお金は有限だし難しいですよね。
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| No.108 |
by 匿名さん 2015-12-15 00:15:51
日常生活犠牲にしても港区に住みたいなら
仕方ないんじゃない |
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| No.109 |
by 匿名さん 2015-12-15 00:19:58
港南芝浦ともに豊洲より不便ということはないと思います。そういう無理な意見がスレを荒らす理由でしょうね。
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| No.110 |
by 匿名さん 2015-12-15 00:20:24
＞107
死ぬまで永住するわけじゃないし、永住するつもりでもどう人生が変わるか分からないですからね。たぶん、港区湾岸ならこれから大規模再開発目白押しだし、悪くて資産価値ちょっと減、良ければかなりプラスで将来売却しても買った値段以上で売れる＝維持費を除いて住んでいた間の家賃はタダ、という可能性まである。豊洲の70㎡6000万を選択するか港区の70㎡7500万を選択するか、手が全く届かないわけじゃないので悩ましいところ。 |
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| No.111 |
by 匿名さん 2015-12-15 00:32:25
港南芝浦で新築で７０平米７５００万では買えなくない？中古の話かな。
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| No.112 |
by 匿名さん 2015-12-15 00:33:16
＞77
たしかに、豊洲もどこもおかしな数字が出る。トヨスタワーから豊洲駅の最寄り出入り口まで5分なのに9分とか。分速53mって設定がおかしすぎ。画像貼ればすぐに解決する話なのにWCTから品川駅までの時間で争っていたのはこれが原因か？23分は困るが普通に歩いて13分、サクサク歩いて10分ならちょっと遠いけど十分に利用できる距離。まあ、WCTの人は歩かないんだろうけど。 
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| No.113 |
by 匿名さん 2015-12-15 00:45:49
>>110
豊洲で70平方メートル6000万で買えるタワマンはないし（正確にはキャナルワーフは買えるが）、港区でも豊洲より安いタワマンはあるだろ |
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| No.114 |
by 匿名さん 2015-12-15 00:49:56
＞111
中古の話です。芝浦港南にはもう新築はないわけじゃあないですがクラッシィハウス芝浦が＠360万円、東京ベイシティタワーの残っている最後の部屋が＠350万円、ハーバーテラス品川が＠340万円、ハーバーテラスなら70㎡が6980万円からあるみたいですが。新駅できたら値上がり間違いなしなんでしょうけど、ハーバーテラス、ベイシティは新駅できるまで不便極まりないし、クラッシィは駅8分ですけど360万は完全予算オーバー。WCTかグローブのほうが新築より間取りや建物自体の仕様が良さそうです。 |
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| No.115 |
by 匿名さん 2015-12-15 01:03:19
>>105
勘違いとかじゃなく、実際に港区湾岸の現地に行って感じる街の雰囲気の感想を述べてるだけだと思うけど。 芝浦のアイランドはいいなと思うけど、やっぱり港南は嫌だし。 高輪に住んでる友達も同じ感じのこと言ってたよ。 |
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| No.116 |
by 匿名さん 2015-12-15 01:04:48
＞113
豊洲には70㎡6000万選べばありますよ。＠280万くらいですよね。港区であるなら良かったら教えてください。 シティタワーズ豊洲ザ・ツインサウスタワー 71.17m2 6,180万円 15階 東 シティタワーズ豊洲ザ・シンボル 5,880万円 間取り2ＬＤＫ 専有面積69.18m2 所在階17階 |
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| No.117 |
by 匿名さん 2015-12-15 01:11:29
＞115
googlemapストリートビューで品川駅からWCTやコスモポリス方面を見ても広い道が整備されていて豊洲と同じにしか見えないけど。内陸の狭小道路が入り組んでいるところに比べれば港南も芝浦も豊洲もきれいな街です。まあ、人の感じ方は人それぞれってことで。 |
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| No.118 |
by 匿名さん 2015-12-15 01:16:41
港南って実は豪華な共有施設があるような４００戸規模以上の所謂タワーマンションってＶタワー、ＷＣＴとベイクレストタワーしかないんだよね。わずか３つ、シティタワーは定借だからまたちょっと違うから。ベイクレストタワーは結構安いけど築１２年に突入するし徒歩１３分でシャトルバスなし、仕様もＷＣＴよりかなり劣る。
芝浦も所謂タワマンはアイランド２棟とｷｬﾋﾟﾀﾙﾏｰｸﾀﾜｰ、パークタワーしかないがどれも良い値段します。 港南芝浦では築１０年までの共有施設があるタワマンだと豊洲の築浅中古より安いところがないのが実情ではある。築１１年越えや共有施設ないマンションなら同じかより安いところあるよ。 |
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| No.119 |
by 匿名さん 2015-12-15 01:23:51
＞86
このサイトのアクセス数ランキングも評価もむちゃくちゃ。これじゃあ全く参考にならないね。 |
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| No.120 |
by 匿名さん 2015-12-15 01:43:43
＞116
港南芝浦で70平米6000万は基本無理だと思うが、築11年でいいならベイクレストタワーならあると思う。芝浦もケープタワーの低層で北，西向きとかなら坪290くらいのものもあるはず。ただ、アイランドは70平米ってあんまりない、大体80平米以上の広さがあるのでグロスは7000万はないと厳しいかな。ケープは駅歩12分とちょいと遠いが、築10年と思えないくらい内装いいし、良いマンションだけどね。あとは400戸以下で共有施設はないか、ちょこっとしかないマンションなら坪290で選択枝それなりにあると思われる。 |
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| No.121 |
by 匿名さん 2015-12-15 02:16:15
では70平米6000万の壁が港南と豊洲の間にあり購買層が重ならないということでいいでしょ。
江東区民はアドレスやブランドなどたいして気にしないので築年数やタワマンに拘らず東雲・辰巳・潮見まで対象を広げてゴロゴロある75平米5000万未満を選ぶか千葉か埼玉に引っ込むよ。 住み分けが出来てめでたしめでたし。今後はスレも分かれて別々の道を。 |
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| No.123 |
by 匿名さん 2015-12-15 06:52:12
江東区や中央区湾岸は物件も人口も増えて生活感が増してきてるのに、港区湾岸はいつまでたっても荒涼とした雰囲気が抜けないから湾岸全体のイメージ向上の脚を引っ張ってる気がする。
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| No.124 |
by 匿名さん 2015-12-15 08:11:28
ネームバリューで移住してくる人の限界はいつくるか？
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| No.125 |
by 匿名さん 2015-12-15 08:21:01
>>116
シティタワー品川だと坪240くらいからあるはずです。ワールドシティタワーズも低層階なら坪280くらいであるかと。 |
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| No.126 |
by 匿名さん 2015-12-15 08:22:07
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| No.127 |
by 匿名さん 2015-12-15 08:26:20
>>119
だ、か、ら、３つのタワマンの力を１つに合わせて１位とかじゃ実力が計れなかったんだよ。 １００点満点で１００点をとれば偏差値７０かもしれんが、３人で１００点だった場合、 １人あたり３３点じゃ各々は偏差値４０そこそこってこと。少なくともアクセス数は。 |
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| No.129 |
by 匿名さん 2015-12-15 08:42:50
>>127
ほう。なるほど！では、そのサイトのアクセス数による人気ランキングは絶対に正しいということ？あり得ないと思うが。 |
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| No.130 |
by 匿名さん 2015-12-15 08:49:46
>>128
いますよ！ここに。昨日削除されたのも、ほとんど港南無理ネガばかり。 |
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| No.131 |
by 匿名さん 2015-12-15 09:13:20
前スレからずっとgoogle検索ワードで騒いでた人も完璧なブーメランくらっていなくなったし。
落ち着きましたね。 芝浦アイランドってケープとグローブであんなに価格差あるのはなぜですか？ |
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| No.132 |
by 匿名さん 2015-12-15 09:23:11
>>127
そのサイトの人気ランキングを正しいと受け入れましょう。では、豊洲地区の人気ランキングNo.1マンションは東京フロントコート(総合20位)、2位はプライブブルー東京(総合22位)、3位はスターコート豊洲(総合33位)、4位はキャナルワーフ(総合40位)ということですね？ で、豊洲中古人気No.1マンションと目されていたバークシティ豊洲AはWコンフォートE(総合87位)よりはるかに劣る総合124位。タワーBは126位。加えて、ワールドシティタワーのアクアタワー100位より劣るということで確定ですね？ 私は豊洲の東京フロントコートよりパークシティ豊洲がはるかに下などになっているので散々信用出来ないと言いましたが、サイトを持ち出したのもあなた、絶対に正しいと言い張ったのもあなた。いまさら、都合の良い言い訳や屁理屈は一切無し。これ以上の問答は無用。棟別人気ランキングはワールドシティタワーアクア>パークシティ豊洲AB。これで、私も一切異論はありません。以上。 |
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| No.133 |
by 匿名さん 2015-12-15 09:29:43
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| No.134 |
by 匿名さん 2015-12-15 10:02:02
人気ランキングなんてどうでもよくないか…？
変な所にこだわるね。 |
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| No.135 |
by 匿名さん 2015-12-15 10:07:02
>132
駅まで２３分なんだからランキングなんか気にしても仕方ないじゃない。 通勤の必要がない人(デイトレーダーとか退職した老人)に人気が１位でも、 現役世代には見向きもされてないことに早く気付こうよ、ＷＣＴくん。 あ、今は未だ中年世代が買ってたとしても、リニアの頃には定年って計算も含む。 |
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| No.136 |
by 匿名さん 2015-12-15 10:36:20
>>135
駅(港南口)までは13分(不動産表記)、早足10分、シャトルバス5分。議論の余地なし。毎朝、車通勤やハイヤー送迎やリタイア組も目立つので確かにサラリーマンは少ない可能性(推論)。 |
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| No.137 |
by 匿名さん 2015-12-15 10:38:59
>>134
127は口角泡を飛ばして拘ってるな。 |
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| No.138 |
by 匿名さん 2015-12-15 11:14:11
>>136
これから来る超高齢化。あくせく働く必要なくリタイア人生を旅行しつつ楽しみたい人が退職金でマンション買うとしたら空港や新幹線にアクセス抜群の港南は大人気になるかもね。売却も簡単で換金性も高いから遺産としても良いし。 |
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| No.139 |
by 匿名さん 2015-12-15 11:54:02
>>133
6から11や24、28は削除されず、豊洲信者の港南への誹謗中傷だけが削除されてるな。サイトの管理者もまともな判断してる？ |
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| No.141 |
by 匿名さん 2015-12-15 12:29:48
>>120
ありがとうごさいます。急いでいるわけじゃないので、じっくり情報収集します。だけど、ケープもそうですけどタワーマンションって10年でも古さを感じさせませんよね。管理状態が良いからなんでしょうね。わざわざ中古を選ぶんだったら、やはり豪華なアイランドやワールドシティみたいなのが良いです。いろいろ検討します！ |
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| No.143 |
by 匿名さん 2015-12-15 13:11:36
>138
だから、港南(品川駅近や新駅開発)は人気でも、港南４丁目はその陰に隠れるのでは？ 珍しいサウスゲートエリアでは、駅から遠い不便なマンションとして、全くの格下に 落ちる物件なわけでしょ？ 新駅開発で明暗をわける。それがわかってるから、 この豊洲勝どきスレに来てまで宣伝に頑張ってるんだろうし（苦笑）おつかれさまです。 あと数年で明暗の「暗」に突入だね。天王洲周辺は、何も未来がない。計画もない。 |
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| No.144 |
by 匿名さん 2015-12-15 13:13:58
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| No.145 |
by 匿名さん 2015-12-15 13:22:54
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| No.147 |
by 匿名さん 2015-12-15 13:32:27
もう港南押し以外の人が出てくのが早いな。そうしよう。
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| No.148 |
by 匿名さん 2015-12-15 13:35:02
>>144
正当な評価でパークシティ豊洲は東京フロントコートやプライブブルー東京よりもはるかに劣り、パークシティ豊洲は豊洲民が蔑むワールドシティアクアタワーより劣ることも同時に判明。 |
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| No.149 |
by 匿名さん 2015-12-15 13:36:50
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| No.150 |
by 匿名さん 2015-12-15 13:41:06
こんなゴミ溜スレでアク禁食らうって、どれだけ暴れたらできるの？
見逃したのが残念・・ |
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| No.151 |
by 匿名さん 2015-12-15 13:57:21
>144
なるほど。 ワールドシティタワーは拠点性(交通利便性、生活施設充実度、街の発展性)で4.1ポイント、パークシティ豊洲は大きく劣る3.3ポイント。しかも、拠点性に関する将来変化予測で[生活施設充実度][街の発展性]はパークシティ豊洲はさらに将来ダウン↘︎予想、ワールドシティタワーはさらに将来アップ↗︎予想。 住環境はワールドシティタワーは全棟3.6ポイント、パークシティ豊洲はAが3.2、Bが3.4ポイントてワールドシティタワーの方が住環境good なるほど正当な評価だ！ありがとう！ |
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| No.152 |
by 匿名さん 2015-12-15 14:16:54
住環境(WCT3.6、PCT3.2)も、WCTの閑静な住環境基準は10年後さらに↗︎、パークシティ豊洲は10年後も全項目→だね。これから論争が起こった場合はここで裁定するとイイね。豊洲さんもちゃんと根拠やソース示せば役に立つじゃん。これからはこういう風に行こうぜ。納得！
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| No.153 |
by 匿名さん 2015-12-15 14:36:20
まぁ評価サイトは色々ありますからね！
結果の一つとしては面白いですよね。 物件としての評価は確実にWCTの方が上なので。 でも住友ってWCTの一発屋感がありますよね。 他に評価高い物件ってどこかあります？ |
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| No.154 |
by 匿名さん 2015-12-15 14:39:28
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| No.155 |
by 匿名さん 2015-12-15 14:45:15
どうですかね
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| No.156 |
by 匿名さん 2015-12-15 14:46:58
>>153
大崎ウエストシティタワーやシティタワー麻布十番は？でも、何と言っても広尾ガーデンヒルズでしょう。あそこは三井との共同開発だけど。 |
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| No.157 |
by 匿名さん 2015-12-15 14:49:47
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| No.158 |
by 匿名さん 2015-12-15 14:50:45
広尾ガーデンヒルズはどっちかといえば三井センスじゃないすか？
すみふさん主導ならいつものブラック外装テカテカ照明マンションになるはずなんで。ＣＴ麻布十番は誰もが認める超便利立地の高級マンションだが、既に専有部内装が古臭さを感じますね。芸能人の数は半端ないけどね。でもＰＣ麻布十番のが人気高めというのもちょいとね。 |
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| No.159 |
by 匿名さん 2015-12-15 14:51:49
大崎ウエストシティタワーは知名度なさすぎじゃない？ある程度名が通ってないとさすがに。
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| No.160 |
by 匿名さん 2015-12-15 14:59:39
なんか152レス以降、必死に話題を方向転換してる？スレの奥へレスを押し流そうとどーでもいい話題に変えて。笑
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| No.161 |
by 匿名さん 2015-12-15 14:59:40
＞１５３
あんたも３大財閥のデベに対して一発屋とはまあ失礼な言い方ですね。 でもよーーーく考えてみたら確かに他に思い当たらない(笑) ＤＴがＷＣＴ以来の超大規模物件だけど、基礎工事やり直しや資材高騰の時期と被った結果、フラグシップ物件でＭＲでは湾岸ナンバーワンですと言われたが、湾岸で最低ランクの階高、低天井、天カセはオプションですらつけれなかったり，玄関の大理石や食洗機けちったりとちょっと中途半端なんだよな。外観や緑豊富なランドスケープ、共有施設の充実度、眺望などはＷＣＴの断然いいと思う。豊洲さんが嫌がるかもしれないが（別に港南押しじゃないから）スミフ会心の作品はＷＣＴだし、引き続きフラグシップだろうね。 |
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| No.162 |
by 匿名さん 2015-12-15 15:04:55
>>161
DEUXのモデルルームで住友不動産のフラッグシップマンションで資産価値が上がってるマンションのトップはWCT、DEUXは同じ位高い評価を目指してると住友不動産の営業さん自身が言ってましたね。 |
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| No.163 |
by 匿名さん 2015-12-15 15:09:51
＞１６２
まあそりゃ当然そういう営業の仕方はするんじゃないですか、当然だと思いますし実際そういうつもりで作ったのだとおもいますが、いつもの普通のスミフ物件なんですよね。総合的にみてＷＣＴの方がいろんな部分で優れていると思います。あれを１０年前に作ったわけだからやっぱり会心の一撃でしょう。 値上がり率なら定借ＣＴ品川が日本一だけどね。まああれば特殊な物件だから比較にはならないが。 |
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| No.164 |
by 匿名さん 2015-12-15 15:33:16
>>131
グローブは8分 ケープは12分 これでだいぶ差がついてるね 眺望はケープのほうがキレイなんだけどね。とはいえ駅まで12分はキツイ。WCTみたいに天王洲アイルみたいなサブ駅があるわけじゃないからねー。 |
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| No.165 |
by 匿名さん 2015-12-15 15:37:25
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| No.166 |
by 匿名さん 2015-12-15 16:50:23
>>163
最近分譲された大規模マンションは資材価格高騰、人件費高騰、地価上昇の煽りで平米あたりの建設コストが上がってるので、部屋を狭くしたり仕様を落としたりして消費者が買える価格に抑えてますからね。アイランドもWCTもパークシティ豊洲も80平米から100平米が当たり前でしたが、今は60平米から70平米が中心。新築マンションのHP見れば一目瞭然です。それでも販売価格はアイランドやCMTなどの分譲時よりはるかに高い。いま、マンション購入を検討するなら新築に拘らないことも必要かもしれません。壁紙や調度品、水周りは取り替えできますからね。 |
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| No.168 |
by 匿名さん 2015-12-15 17:56:29
豊洲ってもう再開発は駅前にビル二本建って終わりでしょ？
現時点で、港南に資産価値で負けてるのに これから勝てる見込みあるの、むしろ五輪後は ＊＊＊になるんじゃ無いかな⁈ これから東湾岸の開発中心地は勝どき晴海に移るし。 |
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| No.169 |
by 匿名さん 2015-12-15 17:57:29
>>166
分譲時比較では現新築が高くても現時点ではそれら中古の方が高いですからね。面積が大きいから地価上昇で尚更。消費者が買える価格に抑えてる新築より高いので買えない高嶺の花ですね。 |
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| No.170 |
by 匿名さん 2015-12-15 18:30:36
タワマンじゃない方のスミフの代表作と言ったら目白ガーデンヒルズでしょう。
WCTと同じく、マンション内格差が大きいマンションですので注意。 |
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| No.171 |
by 匿名さん 2015-12-15 18:48:22
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| No.172 |
by 匿名さん 2015-12-15 19:23:38
＞171
どうだろ？すでに橋は完成してマッカーサー道路（環状2号）の有明延長が完成間近。オリンピック関連施設に合わせて、いろいろ整備するんじゃないかな？たった3週間とはいえ海外からのお客さんが多数来るのに、21世紀のオリンピックであのシャビーな街は恥ずかしいしお客さんを迎える感じじゃないから。私は勝どき関係ないけど応援してます。 |
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| No.173 |
by 匿名さん 2015-12-15 19:38:46
>>163
WCTの後のスミフのタワマンは、どれもWCT程の思い切りがないのですね。大崎しかり豊洲しかり。 だからこそWCTがオンリーワンな訳です。内覧する時にロビーに初めて入った時の驚きは忘れられません。 （結局買いませんでしたが） |
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| No.174 |
by 匿名さん 2015-12-15 19:52:13
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| No.175 |
by 匿名さん 2015-12-15 20:15:56
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| No.176 |
by 匿名さん 2015-12-15 20:33:07
＞163
当時は湾岸マンションの始まりだったので購入者の興味を引くように豪華な仕様にしたんでしょうね。 |
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| No.177 |
by 匿名さん 2015-12-15 20:38:47
オフィスビルや劇場出来るらしいですよ。もちろんマンションも。
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| No.178 |
by 匿名さん 2015-12-15 20:38:50
＞174
豊洲の開発は良いですけど、土地がいっぱいあるのでこれからもマンションできますよね？ 不動産としての希少性はますます薄れるし、中古物件も常に大量に流通するように なるでしょうから資産価値としてはあんまり期待できないかも。港区湾岸は、もう新規の 供給は少ないので中古供給が限定されるのでレア感は維持されて価格にも影響するでしょう けど。 |
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| No.179 |
by 匿名さん 2015-12-15 20:39:51
有明、ちょっと見直しました。
5つのマンション住民で区を動かす！ 江東区・有明連合軍 | スーモジャーナル これは素晴らしい取り組み！ http://suumo.jp/journal/2015/12/15/102828/ |
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| No.180 |
by 匿名さん 2015-12-15 20:41:14
>>178
豊洲は人気ありますから坪単価600万円くらいまでには数年以内に上がりますよ。 |
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| No.181 |
by 匿名さん 2015-12-15 21:23:32
スミフはWCTがフラッグシップなんでしょ？
じゃあ三井のフラッグシップって言えるマンションはどこなんだろうか？ |
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| No.182 |
by 匿名さん 2015-12-15 21:47:08
>>181
パーマンです。すべてにおいて格が違う。我々のような貧乏人には無縁のマンション。 |
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| No.183 |
by 匿名さん 2015-12-15 22:29:17
＞180
あえてマジレスしましょう。 坪単価600、ファミリータイプの標準が80㎡として1億4500万。ブランド立地の低層高級マンションなら希少性が高くて、それだけの金を出す富裕層もいるでしょうけど、湾岸のしかも何千戸もある大規模タワーなんてサラリーマンやそんなに富裕ではない層が買う場所。 1億4500万のマンションを買えるのは年収3000万くらい以上の人たちでしょう。いま日本の労働者のうちで3000万以上の年収を得ているのは0.3％（17万人）。全国で、ですよ？そういう人はすでにブランド立地に高級マンションを所有しているか戸建てを構えているでしょう。新たに年収3000万に到達する人も毎年6000人くらい（仮に東京は半分の3000人）いるとしましょう。 そういう人が、わざわざ都心3区を捨てて江東区豊洲を買うと思いますか？人気というのは需要と供給のバランスです。マンションの価格を上げると買える人が急速に減りますので、人気というものは一気になくなります。だから、日本にハイパーインフレが訪れない限り豊洲が1億4500万円になることはありません。仮にハイパーインフレが訪れて1億4500万円になったときは、すべての物価が上がり貨幣の価値が下がり金利が急上昇しますので実質的な儲けはありません。 さらに言うなら、豊洲にはマンション余地が多く、新規のマンション供給が続いています。これらは、築10年目以降に一気に市場に中古マンションとして供給されます。需要が変わらないのに供給が増えるとどうなるかは、大学出てればご存知ですよね？価格を上げれば（上がればではありません）、さらに需要も減ります。そうなるとどうなるかわかりますね？ もちろん、マーケットがわざわざ価値が下がるような動きにはなりません。結論は、豊洲は良くて現在の価格維持です。いま、分譲マンションの価格が上がっているのはなぜか？と聞かれるかもしれません。それは、建設資材の高騰、東日本大震災後の人件費の高騰、景気回復による地価の上昇、加えて誰もあまり言いませんが消費税の増税です。さらに、中国投資マネーの流入もあります。いったん、個人の持ち物になった後は市場の論理で中古価格が動きます。 個人的な見解ですが、湾岸で価格が維持できる可能性が高いのは山手線新駅設置、リニア開通、それらに向けた大規模再開発が進み投資が集中する港南、芝浦です。これらの立地は、多少景気が悪くなっても利便性から希少価値が高まり、価格は維持される可能性もあるとみています。あくまで「可能性もある」です。ご納得いただけましたか？ |
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| No.184 |
by 匿名さん 2015-12-15 22:53:20
人口増えて街並みの整備も利便性も活気も向上する事で需要が継続するでしょうが。
いつまでも港区の僻地で荒涼感が抜けない港南は今も認知度低いけど将来さらに僻地的な扱いに |
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| No.185 |
by 匿名さん 2015-12-15 23:43:53
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| No.186 |
by 匿名さん 2015-12-15 23:46:54
183と184のコメントの差…。
豊洲が嫌いではないですが、これは恥ずかしい。 184さんは、もう少し考えた方が良いかと。 |
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| No.187 |
by 匿名さん 2015-12-15 23:47:51
需要は継続するでしょう。供給が豊富な豊洲で2年で坪600万とか価格が暴騰するためには、需要が継続ではなく需要も今よりもはるかに暴騰することが必要です。新規マンション出せば即日または数日で完売が続くような、行列ができるなんとらやみたいに。目黒駅前のタワーが坪600万以上にも関わらずあっという間に売り切れました。人気があるとはそういうことを言うのです。パークホームズ豊洲のように坪300万－320万でも先着順受付住戸が残るようでは残念ながら人気とは言えません。坪600万になるためには、80㎡14500万の価格帯が中心のマンションでも千客万来ですぐに売り切れるくらいの人気が必要です。豊洲がそうなることを想像できますか？
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| No.188 |
by 匿名さん 2015-12-15 23:51:14
東京ｲﾝﾅｰﾊｰﾊﾞｰ計画は一体どうなったのかな？
あの未来ｼﾞｵﾗﾏが現実的になってくれば超凄いんだけど |
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| No.189 |
by 匿名さん 2015-12-15 23:52:19
>183
だ、か、ら、ＷＣＴは港南と言っても４丁目だから天王洲だってば。 品川の新駅に駅直結タワマンが乱立したら明暗の暗に転落する。 もう駅遠の時代は終わる、というか、タワーなのに駅から1.2kmって、どういうこと？って感じ。 以上 |
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| No.190 |
by 匿名さん 2015-12-15 23:57:49
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| No.191 |
by 匿名さん 2015-12-16 00:00:13
WCTだとマルエツしかないから、彼らは週末に豊洲ビバ＆ららぽーとに来てると思う。
WCTの１期の坪単価は豊洲ザツインや晴海クロノより低いから年収もそれ相応だろうし。 |
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| No.192 |
by 匿名さん 2015-12-16 00:02:19
豊洲は実需メインのマーケットだと思うので、坪400を超えるとは思っていませんが、20年たっても坪270くらいを保っていると予想しています。
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| No.193 |
by 匿名さん 2015-12-16 00:46:45
同じ地区に新築と中古がある場合、一次取得者の93％は新築を選択するというデータもあります。豊洲はここ10年で47500人人口が増加しました。つまり、新たにこのエリアに新築マンションを買って流入した人は年間平均4750人、部屋数でいうと1900部屋になります。現在の”人気”が継続するとして、豊洲、新豊洲、東雲、有明に大規模新築分譲が続く場合、1900人のうち1800人弱は新築を買い、中古を買う人は200人ちょっとということになります。ただし、これまで豊洲を検討した人は有明は眼中になかったでしょうが、有明が発展すると200人の中古検討者のうち一部は中古検討者は有明も視野に入れるでしょう。
今、豊洲という住所にある築10年以内のマンション戸数は約9000戸あります。新豊洲や東雲、辰巳も加えると10000戸を超えます。今後、さらに増えるでしょう。仮に、10年経過くらいから毎年10％が事情で転売や転出を考えるとすると新規の中古売り出しは年1000戸。少なくとも毎年800戸以上が売れ残り中古として積みあがってゆくことになります。あくまで、アサンプションを置いて考えていますが、私は当たらずとも遠からずだと思っています。 10％の売り出し比率が高すぎると感じるかもしれませんが、江東区のマンション総戸数のうち中古市場に出る割合は平均10.76％（リンク先）。これでも23区内では低いほうです。住み始めて日が浅い人が多い豊洲では、まだそんなに売り物件は多くありませんが、建築時期が近いので築10年くらいに一気に増加することが見込まれます。湾岸東は地区のポテンシャルの割に新規供給が多すぎるのです。私はそう見ています。 https://smtrc.jp/useful/knowledge/market/2014_12.html |
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| No.194 |
by 匿名さん 2015-12-16 01:18:56
＞189
183氏の文の中にWCTとは一言も書いていないし、きちんとロジカルに論じているだけなのにあんたは何と戦っているの？港南芝浦には、ほかにも、芝浦アイランドとかコスモポリスとかブランファーレとかCMTとかGFTとか同格の有名マンションいっぱいあるのに、そんなにWCTにコンプレックスあるん？不思議な奴だな。 ＞191 おそらく、築10年経つWCTの住民はすでに半数以上が分譲購入組じゃなく中古購入組だよ。分譲組はすでに含み益を得て移住している。部屋の場所にもよるけどWCTは坪330万～350万くらいが査定価格で査定通りの値付けなら価格交渉なしで数か月以内に成約するそうだ。品川駅が使える利便性からファミリー需要が根強く、購入者が両親のためにもう一戸買ったり、マンション内で新たな部屋に引っ越しという事例も多いらしい。再開発による値上がり期待も人気を後押ししているとか。本当に値段が下がるかどうか、そのうち分かるからそんなにカッカしなくてもいいじゃん。 |
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| No.195 |
by 匿名さん 2015-12-16 01:23:46
＞192
そのくらいなら可能性は高いと私も思います。都心に近い住宅適地でサラリーマンでも買える立地として一定の人気はありますからね。豊洲が坪200万前半に戻ることはないでしょう。そうなったときはバブル直後のように日本経済全体が崩壊するときです。 |
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| No.196 |
by 匿名さん 2015-12-16 01:24:25
>>191
結局購物件入の平均専有面積が最近の物件より10-20%広いですからグロスはそれなりに高いですよ。また、当時より不動産が上がってしまい、最近買ってる人はWCT時代よりやや負担のある資金計画になってる人が多い。 |
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| No.197 |
by 匿名さん 2015-12-16 01:32:09
港区値上げになっちゃった。でも便利に。
東京4区のシェアサイクルをまたいで利用、来年2月から実験 http://k-tai.impress.co.jp/docs/news/20151215_735436.html |
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| No.198 |
by 匿名さん 2015-12-16 01:39:57
>>195
15-20年後は怪しいと思うよ。東京の人口もかなり減り、何よりもマンション買ってくれる若い人の数はかなり少ないからね。より都心回帰がすすみ三区以外は厳しい可能性は十分ある。またこれだけ短期間に沢山建てたタワマンが築15-25年になる古びたタワマンに対してあほみたいに高い管理修繕費を払って住んでくれる人がいるとはどうしても思えない。豊洲だけではないが老巧化したタワマンは社会問題になることは必須だと思う。行く末は越後湯沢の別荘マンションと変わらないのでは。 |
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| No.199 |
by 匿名さん 2015-12-16 01:41:53
＞196
第一次湾岸戦争時の湾岸マンションの最多価格帯の部屋は80㎡から90㎡だったからね。いまは最多価格帯は60㎡から70㎡が中心。結果、分譲価格グロスはあまり変わっていないね。 |
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| No.200 |
by 匿名さん 2015-12-16 02:00:20
＞197
これはショック。港区はリッチだから他の区より利用料が安いと思ってたのに他の区に合わせるのか！シェアサイクル便利だよね。うちのマンションのそばにもポートがあるから休日の運河沿い電動サイクリング楽しかったのに。でも、引き続き使うけどね。 |
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by 管理担当
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