【契約者専用】DEUX TOURS（ドゥ・トゥール） part.5

[匿名さん]

part.5です。引き続きよろしくお願いします。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/585058/

[スムログ 関連記事]
マン点流！裏ワザ（口コミを可視化する）
https://www.sumu-log.com/archives/2473

[8651: 住民板ユーザーさん5]

↑>>8649匿名さんに聞いてます。

[8652: 匿名さん]

>>8650 住民板ユーザーさん5さん

別に誤魔化してないですよ。
なんでマンションに法人を登記すると税金を誤魔化してて、外にオフィス借りたら誤魔化してないって事になるのですか？

[8653: 姫]

だから、聞いたのですが。
税金対策って、どういうことなのか、教えて。

なんで、法人活動していないくせに法人登記しているのか？

[8654: 匿名さん]

>>8653 姫さん
投資会社とか不動産所有法人とかで、個人で行ってて部屋を登記するのは問題ないんではないですか？
自宅兼事務所として。
別に誰を呼び入れて営業してるわけでもないので迷惑も掛けてるとは思えませんし。
そもそも管理規約、法律に照らしても看板を掲げて営業活動してる訳でもない法人登記に関して何か縛る効力があるとは思えませんが。。。

[8655: 姫]

税金対策について知りたいのですが。

[8656: 匿名さん]

【節税対策】自宅を事務所にする前に、考えておきたい税金への影響

2017-12-01

最近はフリーランスの仕事や副業をされる方も増えています。ここで、迷ってしまうことのひとつに、「自宅で仕事をすべきか、外に事務所を借りるべきか」というものがあるでしょう。

自宅を仕事場にすると、一部の光熱費や家賃などを必要経費とすることで所得税を下げることができますが、デメリットも存在します。今回の記事では、代表的なメリットとデメリットをご紹介しますので、自宅を事務所にするか検討されている方は、参考にしてください。

必要経費の原則

まず最初に、所得税における必要経費の原則的な考え方について説明します。ここを理解しておかないと、本来認められる以上の金額を必要経費にしてしまい、税務調査で指摘されかねません。

所得税の計算上、個人事業による事業所得や、副業による雑所得などに対し必要経費に算入できる金額を簡単にまとめると、実際にかかった費用のうち、以下のものとなります。

①売上の原価（商品の仕入額など） ②売上を得るために直接かかった費用（商品の発送費用など） ③販売費や一般管理費等（事務所の家賃など）

①や②は、この支払がなければ収入を得られないわけですから、あまり迷うことはありません。

問題は③です。売上に直接結びつかなくとも払っている費用は少なくありません。たとえば名刺を作る費用や、打合せをするときのお茶代など。こうした費用は、プライベートとビジネスのものが混在するため、判断を迷いがちです。

必要経費の申告誤りは多く、国税庁はホームページに掲載している「タックスアンサー」において、次のように説明しています。

「個人の業務においては一つの支出が家事上と業務上の両方にかかわりがある費用(家事関連費といいます。)となるものがあります。  (例)交際費、接待費、地代、家賃、水道光熱費  この家事関連費のうち必要経費になるのは、取引の記録などに基づいて、業務遂行上直接必要であったことが明らかに区分できる場合のその区分できる金額に限られます。」（下線は著者）

下線を付した部分に注意が必要です。家賃や水道光熱費は、原則は必要経費になりません。ただし、例外的に、”明らかに”業務に直接必要な金額だけ区分できる場合のみ、必要経費として認められるのです。

この原則を理解した上で、「自宅兼事務所」について考えてみましょう。

自宅兼事務所にするメリット

自宅の一部を事務所にするメリットは、「コストが少なくて済む」ことです。外に事務所を借りると家賃や光熱費などが別途発生しますし、収納やデスクなど新たに購入するものも出てきてしまいます。

そこで、自宅の空いたスペースを事務所として使えば、そうした追加のコストを避けられるだけでなく、家賃の一部などを必要経費に入れることで節税メリットを受けることもできます。

自宅兼事務所にかかるコストのうち、必要経費にできるものとして代表的なものを挙げます。これらのコストのうち、「業務遂行上直接必要な金額」が必要経費として認められます。

1　家賃 2　固定資産税 3　光熱費 4　通信費 5　減価償却費

このほかにも、事業として料理をするような場合は、水道代やガス代の一部も必要経費にできるなど、事業の内容次第で必要経費の範囲は変わってきます。

必要経費を算定するには、上に掲げたような費用を、「プライベート用」「事業用」に分けなくてはなりません（この割合を「事業割合」といいます）。事業割合の算定方法は、法律で定められているわけではないため、各自が自分なりに説明できる方法で算定しなくてはなりません。

とはいえ、一般的な計算方法も存在します。自宅のなかでオフィス部分と居住部分を分け、その床面積の割合を事業割合にするというものです。具体的に計算例を説明しましょう。


【事例】 事業用部分（オフィス用の部屋など）：10㎡ 居住用部分（寝室、キッチンなど）：30㎡ 共用部分（トイレ、廊下など）：20㎡ 合計　60㎡

まずは、事業用部分と居住用部分の割合を算定すると、 10／（10＋30）＝0.25となります。 この割合を共用部分の面積に掛けると、20×0.25＝5。 つまり、共用部分20㎡のうち、5㎡を事業用部分として加算できます。

自宅の床面積60㎡のうち、事業用部分は、10＋5＝15㎡ということになりますから、建物全体における事業割合は、15／60＝0.25とになります。

この0.25を家賃などの金額に掛けることで、必要経費とできる金額を算定することができます。家賃が10万円であれば、そのうち2万5千円が事業用として、必要経費として認められるというわけです。

ただし、この計算方法は、あくまでも一例です。家賃や固定資産税などは床面積に応じて配分するのが合理的でしょうが、たとえば電話代だと、床面積は関係ありません。正確に必要経費を算定するには、通話履歴などから事業に関する通話代金だけを抜き出すことになります。

とはいえ、頻繁に通話をする人は毎回の通話代金を個別に算定するのも面倒でしょう。その場合、毎月の通話の状況を踏まえて、およその事業割合を考えて、電話代の総額に事業割合を掛けるという方法でも、通常は問題になりません。

必要経費の算定にあたっては、どういう方法であれ、合理的に説明できる方法を選ぶようにしましょう。

自宅兼事務所にするデメリット

上記で説明したように、自宅兼事務所は家賃などを必要経費とすることにより節税効果が期待できますが、気をつけなければならないデメリットも存在します。場合によっては、自宅兼事務所にすることにより、むしろ税金が増えてしまうケースもあるのです。

税金の制度には、“居住用だからこそ”受けられる特例が存在します。代表的なものは「住宅ローン控除」です。住宅ローン控除は、年末時点で残る住宅ローン残高に応じた金額を所得税から差し引くことのできるもので、節税メリットが大きな特例です。

この住宅ローンは居住用部分に限って適用できる特例です。仮に本来の住宅ローン控除の金額が10万円あったとしても、年の途中から自宅の30％を事務所にした場合には、住宅ローン控除は10万円×70％＝7万円となってしまいます。

さらに、住宅ローン控除には、「床面積の2分の1以上が専ら自己の居住の用に供される家屋である」という条件がありますから、必要経費を増やそうとして、むやみに事業割合を増やすのも注意が必要です。

また、将来自宅を売却するときにも注意すべきことがあります。

不動産を売却し、購入したときより高く売れるなど利益が発生した場合は「譲渡所得」として所得税が課せられますが、「居住用財産の譲渡所得の特別控除」という特例の条件を満たせば最大3,000万円までの譲渡所得について、所得税は課せられません。

ただし、この特例も住宅ローン控除と同じく、居住用財産に限って使える制度です。たとえば譲渡所得が1,000万円あったとして、事業割合が20％あったとしたら、1,000万円×20％の200万円の譲渡所得については特例を受けることができません。

これらの特例を使うために、「自宅兼事務所を再び居住用に戻す」という方法もありますが、税務署からは「特例を使うために、居住用と偽装したのでは」という疑問をもたれかねません。

疑問を持たれないためには、実際に外部にオフィスを借りて、事業の拠点を移しておく必要があるでしょう。

今回紹介したように、自宅兼事務所にすることにはメリットもありますが、将来的にデメリットとなるリスクもあります。よく考えた上で仕事環境を作っていきましょう。

（フリーライター小林義崇）

[8657: 匿名さん]

>>8654匿名さん
それはあなた自身は分かり切ってることでも、ほかの第三者には
どうやってそれ（投資会社とか不動産所有法人とかで、個人で行ってて自宅兼事務所として部屋を登記していること。別に誰を呼び入れて営業してるわけでもないこと）を証明するのですか？

[8658: 匿名さん]

>>8654匿名さん
事務所として法人登記してれば、その部屋（〇号室）はあくまで法人所有として解釈されるのが普通ではないでしょうか？

[8659: 姫]

とりあえず、居住用住戸で法人登記している人たちは自分のことは棚に置いていい。
悪い想像を働かせて、いろんなケースをよく考えてほしい。
もし、そういう人が理事であったら何が目的か。目的などないのか。

[8660: 住民板ユーザーさん2]

台風、大接近中ですね。首都圏のタワマンの耐久性や価値が試されるのかな。

[8661: 住民板ユーザーさん4]

ミヤネ屋でこの前の台風の時、大阪のタワマン高層階は震度2から3が数時間続いたって言ってたけど。
ほんとかね。

[8662: 住民板ユーザーさん5]

関西での先般の台風の時にタワマン高層階が台風通過中の数時間、常時震度3ぐらいの揺れ続ける状況で、住人が1階フロアに避難して過ごしたそうだ。備品や非常食など設計想定外の被害に備えてもいいかも。エレベーターとか冷蔵庫とか停電がビンチだね。

[8663: 住民板ユーザーさん1]

瞬間的な暴風とか何か飛んで来て、窓さえ割れなければいいです。設計上は大丈夫だろうけど。

[8664: 住民板ユーザーさん5]

ここに限らず、都心の明日の被害報道が心配。これだけの規模の直接横断で、停電だの水害だの何が起きるやら。さらに明日の気温34度とか、エアコン動かないと過ごせない。

[8665: 住民板ユーザーさん3]

気象記録で都心での風速40m以上は過去3回のみ。記録はほとんどが40mまで。今回の台風は今でも最大50m! 平成3年以来初めて。タワマンがこの10年位のブームだから、耐久性初経験がほとんどかな。

[8666: 住民板ユーザーさん4]

所在地が別の場所で登記されている法人が、ここを所有しても構わない。
購入時は別の住所だったはず。(事務所可能な建物内)
引き渡し後に、法人の所在地をここに変更するやつが問題。
管理規約で事務所用途を認めてない限り。
理事はやってるならアウト。
規則違反なら、裁判で売却させることもできる。

[8667: 住民板ユーザーさん3]

今夜スパ入ってる猛者いるのか。

[8668: 住民板ユーザーさん9]

>>8654 匿名さん
居住用不動産さんは法人登記してはいけないのは常識ですよ。

自分のマンションを買った不動産屋に聞いてみれば？僕法人登記してるけど、違法かなって？笑

完全に違法です。

[8669: 姫]

>>8666 住民板ユーザーさん4さん

平成28年9月15日にここに住所変更し、20日が最終更新日になっている。
やっている、と考えられるだろう。

[8670: 住民板ユーザーさん5]

停電に備えてスマホだけはバッチリ充電してます。

[8671: 住民板ユーザーさん7]

リュックに防災品詰めた。別に揺れてないけど、上層部は大丈夫かな。

[8672: 姫]

誰か日曜大工でもやっているようなドンドンドンドンという連続音が聞こえる。
まさか、こんな夜に何かやる人はいないと思うが。
風で飛ばされないように釘打ちでもしているのか？

[8673: 姫]

んーなんだ？この音は。
換気の何かが風で振動しているのかもなあ。そうだ、それっぽい。

[8674: 住民板ユーザーさん7]

風以外の音も振動も揺れも何もないけど、明日会社行きたくないなぁ。

[8675: 姫]

>>8674 住民板ユーザーさん7さん

それはいいね。換気の風が逆流して弁が音を立てているようだ。
こういうのをわからない人が近隣の騒音だと勘違いしてクレーム入れるんだよなあ。

[8676: 姫]

同じく晴れても出勤したくない。心労だ。

[8677: 住民板ユーザーさん8]

暴風、収まったね。

[8678: 住民板ユーザーさん3]

やはり、快適なマンションです。

[8679: 住民板ユーザーさん3]

戸建てから転居して来て良かった―

[8680: 住民板ユーザーさん5]

夜中すごい音で目が覚めた。でもまた寝て今は過ぎ去ったようだ。

[8681: 匿名さん]

>>8668 住民板ユーザーさん9さん

常識かどうかわ知りませんが、住友の営業マンは不特定多数の客を出入りさせる営業活動をしないで、登記だけなら問題ありませんと言ってましたが。。。

[8682: 姫]

契約書に営業マンの名前が記載されているから
その営業マンに事実確認して責任問題か。

[8683: 住民板ユーザーさん9]

>>8681 匿名さん
もう一回スミフに聞いてください。
専ら住居の扱いなので、法人登記はできません。

なぜわざわざSOHOが同じマンションにあるか？
考えればわかること。

営業まんが言ってたなんて根拠のない情報はあてになりませんよ。

[8684: 匿名さん]

>>8683 住民板ユーザーさん9さん

専ら住居って、最近の判例でも解釈分かれるかららそれだけをもって駄目とはならないと思いますが？
グレーってやつでは？

[8685: 入居済みさん]

https://mscondo.com/ms-touki/
この知恵袋を参考にしてみて、ドゥトゥールマンション規約をよんでみては？

[8686: 入居済みさん]

分譲マンションは、「管理規約」「重要事項説明書」などに拘束されています。
国内で法律、県内や市内で条例を守るように、マンションではそのマンションの管理規約を守らなければなりません。
法律や条例を気に入らないといった理由で無視するということはできないのと同様に、管理規約も無視できません。
もし管理規約を変更したいのでしたら、組合員（所有者）を通し規約改正を管理組合総会にかける手続きが必要になります。
規約はマンションごとに違うので、ご確認ください。

[8687: 住民板ユーザーさん1]

>>8669 姫さん
それは理事の部屋ですか？
だとしたら、違反行為。
随分と舐めてるな。
売却させて追い出そう。

[8688: 姫]

>>8687 住民板ユーザーさん1さん

そうよ。
問題の第２期自治会監査役。

[8689: 住民板ユーザーさん1]

ひでぇな。それは。
違反はするわ、使い込みするわ。
許せん。

[8690: 姫]

>>8689 住民板ユーザーさん1さん

だから、怪しんでいるのだよ。
同じく法人登記している人たちが議論に必死だが
そんなことは二の次で、理事のポジションに就いていることを
最大級に警戒しなければならない。

もし、もしも理事長になる日が来たら
太刀打ちできなくなる。

[8691: 姫]

もう一つ、その人の本業は他にある。

[8692: 住民板ユーザーさん1]

管理規則で
専ら住居にしてあるなら、事務所や
民泊を認めてないのが原則。
そいつが理事長になると、自分に
都合のいい解釈をした使用細則など
を作る可能性があるな。
管理規則の変更は3/4 の同意が必要でハードル高いが、
使用細則なら1/2の同意ですむから、
議案に出されてしまうとほぼ可決してしまう。
その前に総会で吊るし上げてしまえ。

[8693: 住民板ユーザーさん1]

本業がある場合は、
こっちは節税対策だな。
例えば不動産収入が
ある場合、サラリーと合算されて
最高税率の50%になるが、
法人で賃貸物件を
持ってれば合算されないばかりか、
経費を自分の会社に計上しまくりだ。
賃貸にかかるリホーム代やローンの利息は
もちろん、ここの光熱費、食事代、車、
1/3は会社で使ってる事にしてるだろう。
うーむ。実態はあるのか。
税務署に報告するか。

[8694: 住民板ユーザーさん10]

悪いことやってる人って、大体全てにおいて悪いことを企むのが大得意。
法の抜け道ばかりを考えてはたどる毎日なのだろう。
こういう人が理事長に為ったら自分に都合の良いように規則を作ってホント最悪になるかも。

[8695: 住民板ユーザーさん1]

なかなかずる賢い奴だな。

[8696: 姫]

代表取締役社長だからね。

[8697: 姫]

社員のクチコミ情報を見ると
みんな決まってワンマン社長だと書いている。

[8698: 姫]

そうか、本業が他にあることがミソだったか。

[8699: 住民板ユーザーさん６]

二兎を追う者は一兎をも得ずで、まずは的を絞るべきだ。
イベントや自治会費の使い込みの方を先に追究した方が良いと思う。
事務所使用の法人登記が重要でないということではないが、
管理費使い込みは住民のお金のことだし将来のことがあるのでかなり重要。

[8700: 住民板ユーザーさん1]

しかし税務署の調査は実態がポイント。
家族との外食やら車の購入代やら経費で落としても、
その会社の事業のために使ってなければ経費過大計上により、
修正申告→過年度税金+ペナルティ(年間約20%)
ははは。