年収に対して無謀なローン その33

[匿名さん]

その33です。
下記テンプレを参考に書き込みをお願いします。


【テンプレ】

■世帯年収（できれば手取り月○○万円、ボーナス年○○万円等も明記）
　本人　　税込500万円　正社員
　配偶者　税込400万円　正社員

■家族構成　※要年齢
　本人　30歳
　配偶者　30歳
　子供１　0歳

■物件価格・種類（マンションか戸建てかを明記）
　3000万円　新築マンション

■管理費・修繕積立金・駐車場代（マンションの場合）
　11000円・5600円・10000円 ／月

■住宅ローン
　・頭金　200万円（諸経費別途200万円用意有）
　・借入　2800万円
　・変動　30年・3.00%

■貯蓄　(購入後の残貯金)
　200万円

■昇給見込み
　無し

■定年・退職金
　60歳
　2000万程度見込み
　定年後、5年間の再雇用制度有り（年収300万程度）　

■将来の家族構成の予定（特に現在子供無しの場合）
　子供２年以内にもう１人欲しい

■その他事情
　・車のローン（月3万円、あと1年）
　・親からの援助100万円
　・妻は産休、育休が取りやすい職場。近隣に妻実家有り、育児協力が見込める。


※前スレ:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/571250/

[1627: 匿名さん]

>>1618 匿名さん
10年に一度専門家の診断を受けて、屋根葺き替えや外壁再塗装などの適切なメンテナンスを繰り返せば、一生建て替えは不要の可能性が高いと思います。10年ごとに100万円単位で費用はかかりますけどね。

構造躯体は、雨漏りで腐食したりしなければ100年経っても大丈夫でしょうが、巨大地震に見舞われ、素人目にはわからない傾斜が発生していたら、特に木造住宅は要注意です。

熊本地震でも、1回目の震度7で一見無傷であった木造住宅が、2回目を受けたら新耐震基準の木造住宅であっても倒壊したものがありましたので。

[1628: 匿名さん]

>>1627 匿名さん
30年もしたら建て替えですね

[1629: 匿名さん]

>>1628
建物だけならたいした費用はかからない。

[1630: 匿名さん]

>>1623 匿名さん
子供が生まれたら、仕事は継続するつもりであった奥さんが「やっぱ無理！」と翻るケースも多いので、やはり住宅ローンは旦那さんの収入だけで検討するのが鉄則です。

年収450万で借入2800万を仮に25年で返すとしたら、かなり厳しいでしょう。旦那さんの収入だけでは貯蓄もできないです。

ただし、残貯蓄1900万から住宅ローン控除が終わる10年後を目処に1000万程度繰上げ返済すれば、何とかなる借入額に落ち着くと思います。

子供が2人でき、2人とも中学以降私立に入れるようなことがない限り、ギリギリやっていける水準だと思われます。

退職金が1500万程度もらえ、60歳までに老後資金1500万の貯蓄ができればオッケーです。あとは奥さんがどこまで子育てと仕事を両立できるかでしょう。

[1631: 匿名さん]

>>1628 匿名さん
30年で建て替えが必要になるような昭和時代のようなお家は、最近の基準で建てられたお家であれば新築時からの欠陥住宅であった場合でない限り、なかなか見当たらないでしょうね。

時代錯誤ってとこですかね。

[1632: 匿名さん]

そういう意味で、固定資産評価の木造住宅の減価償却年数20年は、そろそろ見直されてしまう予感がします。あまりにも古い基準で設定されたままなので。

[1633: 通りがかりさん]

ローコストや建売なら、大手のハウスメーカーの6～7割の費用で家を買える。ローコストや建売でも20～30年は殆どのメンテなしでも住めるはずなんで、メンテ必要になってきたら家売ってマンションでも買って住めば良い。老後に２階建ての広い家なんて必要ないし

[1634: 匿名さん]

>>1633 通りがかりさん
メンテは必要。15年目安で特に屋根瓦より其の下の防水シートの交換は経年劣化で必要。外壁塗装、コーキングは建て売りなら10年目安、大手HM注文なら15～30年目安。

[1635: 匿名さん]

>>1633
不動産は思ったような価格で簡単に売れるものではないです。
買い手側に相当の割安感がないと、ただの古家のまま長期間売れ残り。
叩き売るならマンションなんて買わないで、リバモで介護施設に入所するほうが早い。

[1636: 匿名さん]

>>1633 通りがかりさん
築30年で建て替えが必要な状況にいたらしめて良いなら100万単位の屋根・外壁の防水面でのメンテは不要。ただし、給湯器やキッチン、ユニットバス等の設備機器は10〜15年で交換しないと住宅そのものの機能停止や火災の原因になりかねない。

中古住宅で売る際は、土地に希少性がない限り、壁紙全交換、設備機器も全交換、屋根・外壁の防水処理はやらないと買い手が付かないので、通常は叩き売りになる。

要は、ローコスト住宅だろうが大手HMだろうが、メンテを適切に行えば60年と言わず100年でも持つし、売りたいときに建物にも値が付く可能性が高いというとこかな。

スムストック住宅がいい例だね。

[1637: 匿名さん]

工務店は昔よりローコストで作った家を長持ちすると売っているってことかな？

[1638: 匿名さん]

>>1637 匿名さん
その通り。建材メーカーの廉価な普及商品の性能からして、昔と比べて随分グレードアップしてます。

[1639: 通りがかりさん]

>>1636 匿名さん

>>1635 匿名さん
汚れを気にしなければ最低20年は間違いなくノーメンテで住める。ローコストだと諸費用込みで建物だけだと1500～2000万で建ててる。築20年で土地だけの評価額になることはまずないかと思うけど、最悪そうなっても1500～2000万円で20年住めれば十分。

大手はスムストックをおしてくるけど、キチンとした査定してもらったとことで、買い手がいないと意味がない。

築10年の大手の中古物件と新築のローコストが同じ値段なら、間違いなく新築のローコスト選ぶし普通は。

[1640: 匿名さん]

中古は土地付きだろ、新築ローで建てるなら土地を所有していないと。それとも建て売りの事か？

[1641: 匿名さん]

>>1639 通りがかりさん
私的には大手の築10年を選ぶかもな。総タイル張り等のハイグレードな物件に限るけどね。中古は立地が奇跡的な物件がたまにあるから、そういうのに絞って狙う。出会うかも運が必要だけどね。

[1642: 匿名さん]

いつだったかテレビのローン破綻でやってたな、公務員で息子が結婚すれば同居見込みでカネ掛けて建てたが、いざ息子が結婚し嫁が嫌がったんだろうな、息子夫婦はマンション買って同居せず、親子ローンも出来ず手放す羽目になった破綻を思い出した。

[1643: 匿名さん]

そんなレアケース主張する程度なんだね？

[1644: 通りがかりさん]

借入額が多くて一人の審査では通らず夫婦で借りるって形をとるとヤバい気がする。どちらかが病気や大怪我で入院となるとまず支払いが出来なくなるので

[1645: 匿名さん]

>>1644 通りがかりさん
子供がまだいない夫婦が奥さんの収入あてにした住宅ローン組んで、いざ子供が産まれると育児の過酷さを思い知って専業主婦になり、入居数年で安く売却する事例の多いこと。面白いほど見込みが甘い輩が多いよね。

[1646: 匿名さん]

住宅ローンの借入額は、よく言われるように、旦那の年収の手取り額の5倍以内が目安ですよね。子供の就職と同様、返済期間は遅くとも定年までに。