ザ・パークハウス 浦和タワーってどうですか？ PART2

[匿名さん]

浦和駅近、便利な立地が魅力のザ・パークハウス 浦和タワーについての情報交換をしましょう。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-urawatower/

所在地：埼玉県さいたま市浦和区仲町1丁目30番1（地番）
交通：京浜東北線、高崎線、東北本線 「浦和」駅
　　（北口）徒歩3分（ＩＣカード専用、利用時間・7：00～24：15）
間取：2LDK～4LDK
面積：57.55平米～90.30平米
売主・販売代理：三菱地所レジデンス
売主：大栄不動産
施工会社：株式会社フジタ東京支店
管理会社：管理組合成立後、三菱地所コミュニティ株式会社に管理委託

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[84: 匿名さん]

残り何戸ですか？二期は3月？

[85: 物件比較中さん]

そもそもリーマン向けでなく富裕層向けマンション
相場より高くて当たり前

[86: 匿名さん]

>83さん
ん？地権者の部屋の価格をマンション価格に上乗せはないでしょう。
そもそも地権者が選べる部屋は土地との等価交換なので、上層階だけとは限らないように思います。
価格が高い事に異存はありませんが、それが原因ではないのでは？

[87: 匿名さん]

上層2階だけ特別な仕様となっていて、一番利益率が高いのに地権者が半分を占めている。
そこで三菱が儲け損なっている分を下層階が負担してる形になってるという意味ではないでしょうか。

不動産市況自体も陰りが見えてきましたし、ここも検討しましたが、値段の割に貧相という印象だったのでやめましたが、結果的にここを買わなくて良かった。

[88: 浦口史帆]

選ばれし者が住めるマンションですね。
私は駄目でした…(°.°)

[89: 匿名さん]

駅前タワーも最上階２億超えるのは確実ですね。

[90: 匿名さん]

サラリーマン向けとしては上限ギリギリの価格かと思う
小杉とか豊洲の三井と同じくらい。
大企業勤務2馬力でどうにかというのが7000万

小杉豊洲より大企業勤務リーマンは少なそうだから
結局、親からの援助額などが大きい準富裕層以上みたいな感じなんだろうね、地元の。

[91: 匿名さん]

浦和は昔からの高級住宅地ですよ…

[92: 匿名さん]

日曜の新聞記事。
浦和駅西口ビルが月内着工、１８年春に開業予定。
再開発のマンション等のタワービルが１８年度末の着工予定。
と言う事は１９年の２～３月、工期は規模を考えると３年位？
早くても２２年が竣工かな。
はてさてマンション市況はどのようになっているのやら？

[93: 匿名さん]

再開発は来年着工で2020春に完成だよ

[94: 購入検討中さん]

いや、むりだろ
発表後、すぐ竣工2年後ろ倒しにした案件だぞ

[95: 匿名さん]

再開発は少なくとも5年は着工延期と聞きましたよ。開発エリアのビルも賃貸契約を更新したそうです。

[96: 匿名さん]

>>95
ソースはありますか？

[97: 匿名さん]

ごめんなさい、

[98: 匿名さん]

うそはあかん

[99: 物件比較中さん [男性 40代]]

いま、もし売り出していれば1000万ずつ安かったかな？
三菱さんはいいタイミングで売り抜けましたねえ。

[100: 匿名さん]

タワークレーンがいよいよ設置!

[101: 匿名さん]

駅ビルができるそうですよ

[102: 匿名さん]

超高層がどんどん増えますね

[103: 契約済みさん]

>>96
再開発地区に事務所を借りていますが、ある事情で再開発はもう無理だろうと、地権者の方に聞いています。

[104: 匿名さん]

>>103
ある事情とは

[105: 契約済みさん [男性 50代]]

移転を拒否しているビルがあるらしいですよ。
ちなみにウチの事務所は、2018年8月までの契約になっています。

[106: 匿名さん]

移転を拒否しているビルがあるって、そのビルがどくと、新しいマンションが建つってことでいいのかな。

今となっては、街に住むとなるとマンションの様に、上へ上へと行くしかないですからね。
もう横にはスペースも少なくなってしまったから。

[107: 匿名さん]

購入者の声の夫婦たち、見るからに収入ありそうで奥さんがきれい。駅前の開発が遅れるならまた別の場所にタワーが建つかもしれませんね。

[108: 契約済みさん [男性 50代]]

>>106
そのビルだけが問題らしいですよ。
少なくともウチの事務所の契約終了までは取り壊しに入れないでしょうから、95の方が言っている通りですね。

[109: 匿名さん]

1月24日の駅ビルの記事には西口再開発は2018年度着工とありましたが情報が古いってことですか？

[110: 匿名さん]

あくまで計画とのことで反対してる権利者がいて目処がたっていなくて、西口駅前整備も遅れそうだと聞きました。

[111: 匿名さん]

駅ビルには何が入るかな？

[112: 匿名さん]

購入者の声がなくなってた。

[113: 匿名さん]

次々と超高層ビルが建つから眺望はどうなるかわからん

[114: 匿名さん]

超高層マンションとは、何階建てくらいになっているんでしょうか。

将来のこの街の様子がどうなっていくのかと思うと、
もう高層ビルだらけな地域になってしまうのだろうな。
そうなると、売れる物件は最上階のみということになてしまいそう。

[115: 匿名さん]

この物件買って駅前タワーに買い換えって思ってる人多そうだけど、コスタやエイペックスでも条件良い部屋じゃないと売れてないし、駅前は人気で買い換え特約とか嫌がられるかもしれないし、下手すると買い換えも上手く出来ないかもね。手付け放棄でキャンセルがいいのかはまだ竣工前にならないとわからないけど、駅前が出来たら眺望は尚更遮られるだろうし、結構色々とキツいね、このマンション…

[116: 匿名さん]

駅前はどうなるかわからないみたいですよ。

[117: 物件比較中さん]

なくなるかもしれない

[118: 匿名さん]

二期はどうなったかな？

[119: 匿名さん]

こっそりと、物件概要に
第2期2次登録受付期間:2016年2月16日(火)10:00～18:00
抽選2016年2月16日18:30と告知してある。

[120: 匿名さん]

第２期１次も抽選になった？

[121: 匿名さん]

どうだったんでしょうね。
かなり細かく販売しているので、要望があった部屋を販売しているのかなという風に思っておりましたので…。
もし抽選が出るみたいな感じになるのなら、
重ならないようにいろいろと調整したほうが、チャンスロスを無くすことができるしなぁなんて。
聞いてみて、教えてくれるものなのかな？

[122: 匿名さん [男性 40代]]

ホームページの物件概要が更新されています。残り3戸のようですよ。

[123: 匿名さん [男性]]

枠ができてきてますが、力の方にかなり近いですね。
低層階はかなり賑やかになりそうです(^-^;。

[124: 物件比較中さん]

無理して低層買うのはあほ
富裕層だらけだから組合の計画変更で苦労するぞ
駐車場もスカスカ

[125: 契約済みさん]

>>124
ウチは東海大学産婦人科の文献を見て、高層階から低層階に変更しました。
イギリスでも若い女性や子供は高層階に住まない方が良いと言っているらしい。

[126: 物件比較中さん]

2階3階はさすがに避けないと

[127: 申込予定さん]

学区が変わってしまうリスクはどれくらいなんだろうか

[128: 物件比較中さん]

年収1600万30年確保くらいで、7800万の部屋買って、普通の生活が送れる感じか
浦和も、まぁまぁリッチになった

[129: 匿名さん]

駐車場は81台(タワー型80台、身障者用1台)だそうですが
空きが多い状態なのですか？
駅からこれほど近いので、皆さん車が不要と判断されての
事なのでしょうか。

[130: 物件比較中さん]

でしょうね。駅近いし、車だしにくいところだし。
タワーマンション複数もつ主要顧客は別に駐車してるんはじゃないかな
普通のマンションなら負担額が懸念になるけど富裕層タワーなら関係ないでしょ

[131: 匿名さん]

第1期で浦和タワー買いたいと思ってて結局諦めたけど、今思うと正解だったかも。庶民よりチョイ上レベルで富裕層の集団に身を置くのは肩身が狭くて嫌だから。

[132: 匿名さん]

販売残り個数が5戸になっていました

[133: 匿名さん]

もうそこまでになっていましたか。
早いなぁ。

駐車場、空きが多いのですか。
ここなら買物だって歩いて行けちゃうし、普段の生活も基本は電車や徒歩などで済むし、
たまに自転車があればいいかな？ていどなんですよね。　
便利。
だから空いてしまうのでしょう。
駐車場料金ありきの管理費設定していると厳しいかなぁ。
組み直しが必要になってくると思いますがこちらはどうなっているのでしょうか。

[134: 匿名さん]

ここは50パーセント駐車場がうまれば管理費には問題ない設定と営業さんが言っていましたよ。なので50パーセント切ってガラガラだと困るかもしれませんね。

[135: 匿名さん]

岸町の物件も規模が似てるので、弾みがつきますね。

[136: 匿名さん]

1期3次後に先着順？？？

[137: 匿名さん]

年収5000万はないと富裕層とはいえない
庶民よりちょい上ってどんくらい？
3000万以下くらいか
年収3000万以上、かつ、経費計上できる人間でないと肩身狭い

[138: 匿名さん]

年収500万の底辺には無理でした

[139: 匿名さん]

車を持っている方少ないんですか？
確かに駅からは近いですが、車を所持していない方が多いのは意外だなと思いました。
将来的に駐車場利用する方が少なくなった場合、
住民以外に貸し出すということはあるのでしょうか？

[140: 不動産業者さん]

住民以外に貸し出す事はほぼ困難ですよ。管理組合が営利事業主と見なされて課税されます。国税庁のHPに例が書いてあるのでご参照下さい。
稼働率50％でも管理費は大丈夫でしょうが修繕費がショートするでしょうね、タワー機械式なので修繕は高いです…

コスタの南向きの20階後半の条件の良い部屋も直近で坪270万程の成約なので、ここの高値掴み感が半端ないですね…、ここだと中古で3割減ぐらいの成約のイメージでしょうか。
駅前もオリンピック後になってしまいましたし、販売開始時期によってはここと同程度か安くなる可能性もありそうですね。
まぁ完売も見えてるでしょうし、デベ的には大成功ですね。

[141: 契約済みさん]

さいたまだし、もともと適正価格は３割減の価格なのだから駅前もそれくらいで売り出すでしょう。

[142: 匿名さん]

ここの坪単価はいくらですか？
真ん中の10階くらいで。

[143: 匿名さん]

先着順6戸、第3期の最終期で5戸。

[144: 匿名さん]

最高坪450、平均坪330。

1001号は坪342
1002号は坪316
1005号は坪344
1008号は坪346

10階は坪310～ぐらいが多いです

[145: 不動産業者さん]

新築時　　坪330　　　　　　8000万/80m2
1～5年　　坪270（2割減）　 6500万/80m2
5～10年　 坪250（3割減） 　6000万/80m2
10～15年　坪230（4割減）　 5500万/80m2
ぐらいのイメージ？かなり楽観的すぎかな？

[146: 匿名さん]

2割減の金額なら中古で買ってみたい
だからそこまで落ちないんじゃないかな？

[147: 物件比較中さん]

浦和駅徒歩3分で高砂小学区。予算の関係で今の300万円オーバーでは買えないけど、5年後250万〜280万円だったら買いたい。
東京駅まで直通だし、本当に西口再開発があるなら、さらに街の価値上がる。
高い今の時期に買える人が羨ましい。。

[148: 物件比較中さん]

>>147
ほんとに探してる？エイペックスタワーやコスタタワーの中古だと今でも240前後で成立してるよ。
コスタタワーの中古は売れなくて賃貸にまわしてるし。
ここの物件の良さって＝浦和駅＆高砂小学区の良さしかないし、何故浦和タワーがいいのかは営業も説明出来なかったしね。

[149: 匿名さん]

それは、あなたと富裕層の考えが天と地程の違いか有るからです。死ぬまで貴方には分からないよ！

[150: 匿名さん]

あ、間違えた❗貴方は死んでも分からない。

[151: 申込予定さん]

ここは三菱反対したけど免震することになって、値段決めるときもさすがに売れねーよwと完売なんか最初から視野にいれてなかったが金余りの浦和富裕層が買ってくれてラッキーて物件でしょ。なにが良いってタイミングがよかったんだよ。それだけ。西口開発で買い換えれば良いって口車にのったやつはアホだと思うけど。西口開発が危ういのは内部で共有していたはずだし

[152: 匿名さん]

みなさんはここを高い高いと言いますが、今の不動産相場と浦和駅徒歩3分の立地を考えると、それほどではないのではと思います。70平米でいくらまで出すかは人それぞれと思いますが、駅徒歩10分超で5500万円にするより、6500万円出して徒歩3分の方が資産価値という面ではリーズナブルだと思います。

[153: 申込予定さん]

資産価値考えるなら今買うのが駄目
住むためならその考えでいいんじゃない？相場とか関係ないもんね

[154: 匿名さん]

まあ買う金ないもんね153

[155: 匿名さん]

ここのポジ（営業？契約者？）って思考停止してるね。
冷静な情報指摘されると「富裕層の考えは～」とか「買う金ない」とか…
一応売れてるんだから自信持てば良いのに。

[156: 物件比較中さん]

地所レジは本当にタイミング良いね。ここに住むような人達は高いことを分かってる、けどそれでも買う。通常時の価格水準を分かっているから、どれだけ下がるかも分かっている、けどそれでも買う。当たり前だけどそんなこと、お金がないと無理だね↓

[157: 匿名さん]

価格が下がるのが分るならその時に買いたいかな。
でもいつ下がるのかが分らない。
まあ、値が下がるのは普通だけど、それを狙うのが難しい。

もし下がるなら半額とかになるかなぁ？
今の半額になったらびっくりかなぁ。

[158: 匿名さん]

そこまで下がるかよ
徒歩3分だぞ

[159: 匿名さん]

このマンションが高値掴みとはいえ、周辺相場を考えると
築10年で3割減、20年で4割減くらいが妥当な気がします。半額になるころには建て替え問題が出てきているでしょう。

[160: 匿名さん]

>>157　中古物件買って背伸びして浦和に住んだら周囲との所得落差で浮きそうな気もしますけど・・・

[161: 物件比較中さん]

中古で安くなってから買うのは良いと思うよ。
格差で浮くなんて無いから。（断言）

ここは高級感うたってる割に天井高２４５ｃｍが低すぎ。
１９階にして２６５ｃｍにしなかったのは、浦和をなめている証拠。

[162: 申込予定さん]

舐められても仕方ないかも。浦和はデベのドル箱だから。仕様弱くても値段に比べ劣る立地でも売れる

[163: 物件比較中さん]

デベが高額な値付けをしているのに、物をその値段に見合うようにしないのは、消費者が悪いんですよね。

[164: 匿名さん]

>163さん
ん？どういう意味でしょう？
消費者がマンションをその値段に見合うようにしないとは？

マンションを検討しはじめて間もない初心者なので仕組みが理解できず、良かったら詳しい解説をお願いいたします！

[165: 163]

>>164
コストかけないしょぼいマンション作って高値吹っかけてもバカな消費者が言い値で黙って買うからいけないんでしょっていう意味だよ。

[166: 匿名さん]

いいな～と思いましたが価格帯は高すぎます。
だからといって、高級感があるエントランスや外観かというと疑問。
完売には時間がかかりそうな気がします。

[167: 物件比較中さん]

完売はすると思いますよ。割と早くに。
もう残り少ないですから。

驚いたのは、こんなに高額なものを買える人がいるんだ。ということではなく
これだけのお金を出してまで欲しいと思ってる人が、こんなにたくさんいるんだと。

億近く出すほど良い立地かなぁ？
飲み屋が多くてうるさいと思うし、車の通りが多くてうるさいと思うし、近くに公園は無いし、緑は少ないし。
力の客がうるさくて、苦情問題になることは目に見えてるよねー。

エイペックスやコスタからの買い替え組が多いと聞いたけど。エイペックスやコスタの方がずっと環境良いところだよ。

[168: 匿名さん]

>>166　1期、2期即日完売で、残り4戸ですよ・・・

[169: 匿名さん]

>>167　2億もするってアホだよね。レッズの三菱だからじゃない？三菱の社長が浦高出身者になってから浦和にパークハウス建ちすぎ。

[170: 匿名さん]

2億？1億6千万ですよね。

[171: 匿名さん]

1億7000万ですよ。

[172: 匿名さん]

>>168
完売したのは1期1次だけですよ。
１期1次、1期2次、先着順、2期1次、2期2次、先着順、3期（最終期）。
でも3月中に完売できれば人気物件と言えるのではないでしょうか。

[173: 匿名さん]

1期で140戸売れたんでしたっけ？そうすると残った部屋は条件が悪いところだけって感じなんですかね？

[174: 匿名さん]

1期に140戸売れてたらこんなに期を分けたり先着順にならないでしょ。146戸しかなくその内4戸は地権者の住戸なんだから。
140戸申し込みがあったが契約しないでキャンセルが多かったか、特定住戸に申し込みが重なり抽選で落ちた人は他の間取りを申し込まなかったか。

[175: 匿名さん]

いい加減な情報を書くと後々まずいことになりますよ。1期に登録があったのは141戸です。おそらく審査でサラリーマン家庭がはじかれたんでしょうね。

[176: 匿名さん]

登録と契約は違うということだね。
キャンセルなのか弾かれたのかは売主にしかわからないこと。
ただ一般的にはローン審査が落ちるような人には申し込みさせない。だからキャンセルが多かったのだろう。

[177: 匿名さん]

>>174　1期登録は141戸でした。なので全戸即日完売なのかな？と思いましたが、おっしゃる通り部屋がかぶったり、年収不相応の方達がはじかれたりで、今に至ります。億越えの部屋はもうないので、比較的安い価格の部屋が残ってるのが特徴ですよね。ところで1億7000万の部屋を買われた方はどんな車持ってるんでしょうね、駐車場が気になる！！

[178: 匿名さん]

高額物件は買えない人に申し込ませないよ。
だって買う気があって、買える人を逃すことになるのだから。年収低い人はやんわりお断りするのが普通。
よって特定住戸に申し込みが集まって、抽選落ちた人は他の住戸を申し込まなかった。またキャンセルも多かったんだと思う。
登録と申込は別なんだよね。

[179: 匿名さん]

まさか源泉出さずに申込るの？

[180: 匿名さん]

現金で買う場合、源泉は必要ないです。

[181: 契約済みさん]

担当の方は、マンパワーか足らないので最初から2期分数十戸残すと言っていたのですが、あまりにも申し込みが多くて数戸しか残らなかった、と言っていましたよ。

[182: 物件比較中さん]

駅から近い以外、人気の理由がわからない。
リキは確かにうるさいね。

[183: 匿名さん]

>>181
ということはやはりキャンセルが多数だったということでしょうか？
1期1次以降30戸弱売り出してますよね。
登録総数が141戸なので実際は110戸程だと思ってたのですが。