プレミスト白金台ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 30代]]

プレミスト白金台についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/sirokanedai33/index.ht...

所在地：東京都港区白金台三丁目74-8、242-8（地番）
交通：東京メトロ南北線白金台駅から徒歩1分
　　　都営三田線白金台駅から徒歩1分
　　　山手線目黒駅から徒歩14分
間取：2LDK・3LDK
面積：75.24m2～90.24m2
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社フジタ
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[202: 匿名さん]

なるほど、面白いですね。
ありがとうございます。

全体的にセレブだとは思いますが、サラリーマンの部長クラスが多く住んでいる地域となると、政財界の方々の住む地域とは別れていそうですね。

[203: 匿名さん]

政財界の人達の住む地域（白金4丁目の三光坂上エリア）はまとまった売り地が出ない為に
よそからの新たな入居は極めて困難です。　 仮に出ても高額なので購入可能な層は財界の
オーナー等に限られてしまいます。　
環境や利便性やステイタスが高いので、どうしてもそのエリアに住みたい富裕層は是も
販売例が少ないけれど新規億ションを選択する事になります。　
築年数が数10年の中古マンションも中にはありますが、周囲の億ションとの対比（外観や
民度の差）で惨めになるので、数10年の中古マンション購入は熟慮した方が賢明です。

[204: 匿名さん]

そんなに凄いところには身分不相応で逆に住めませんね。白金台か白金の4丁目以外のほうが楽しく暮らせそう。

[205: 匿名さん]

借地じゃなければ最高なのにね。。。

[206: 匿名さん]

直ぐ近く（八芳園前）にマンション計画があるよ。
そこの土地は大聖寺の所有じゃないので借地にはならない筈。

しかも目黒通りに面していなくロケーション的には最高に近い。

[207: 匿名さん]

>>206 匿名さん

それは興味深いですね。
売主はどこのデベでしょうか？

[208: 匿名さん]

少し前にマンション見学行きましたが
うーん

１２階建てでエレベーター１つのみ
階段は非常用で普段使えず、セキュリティ上しょうがないか
駐車場は平置き６台のみ

いくら戸数少なくてもちょっとコスト削減しすぎじゃ？
駐車場も屋内はこの辺取り合いなんだからさ

その分、維持費が安くつくと思いきや、借地なので寺に何ちゃら料を相当取られる


モデルルームもオプションの嵐で、もはや原型を留めていなさすぎてよく分からない
数年前ならこの価格帯では標準だったような、例えば天井の間接照明とか、いちいちオプション

極めつけは裏の緑、実は墓場っていう、、
まあ寺だから当たり前か
低層階は墓丸見え

この内容で３年前の1.5倍の値段じゃね
素人意見だけど、言っちゃ悪いが売るの大変なのでは

[209: 匿名さん]

うーん　キツイご指摘ながら　的を射てる。

[210: 匿名さん]

借地じゃなければ欲しい物件です。
裏にあるというお墓は5階くらいなら見えないですかね？

[211: 匿名さん]

墓見えますよ。

[212: 匿名さん]

>>207
( 匿名さん それは興味深いですね。 売主はどこのデベでしょうか？ )

東急不動産です。　もう直ぐ既存家屋の解体が始まります。
マンション完成がいつ頃かは把握していない。

[213: 匿名さん]

本日時点で、先着順　販売戸数18戸となっているから
少しずつうれてるんじゃないですかね。

さすがにダイワの販売会社では富裕層に対応できないらしく
三井に販売代理で頼んでるけど、
白金台駅1分以外にアピールポイントがないから
売るのは大変だろうな。

[214: 匿名さん]

思い切って1フロア1戸にするとか、もしくはもう少し仕様落として安くした方がよかったかもねー
なんか中途半端なのかな。
地代も特段安くはないイメージだったし、更新料？もかかるし、、それなら販売価格をもう少し下げないと。

[215: 買い替え検討中さん]

>>212
八芳園正門向かいの解体工事の囲いがしてあった、割と大きめのお宅のところですね。

両隣のマンションと同じくらいの敷地はありそうです。

[216: 匿名さん]

そこなら低層で駅近で環境や景色（八芳園の四季が見れる）は抜群。

そのぶん値段もいいかもしれませんが、トータルクオリティは抜群
だと思われます。

[217: マンション掲示板さん]

>>216 匿名さん

ここと比べるとって感じですかね。あの道は車の通りが多いから煩いし。

[218: 匿名さん]

何たって幹線道路の目黒通りですからね。　ウーン残念！！

[219: 匿名さん]

八芳園正門前なので目黒通り沿いではないです。
白金小からの道沿いですよ

[220: ご近所さん]

７階建てのマンションみたいですよ。

[221: 匿名さん]

>>219 匿名さん

昔から地元に住んでいますが、白金小からの道沿いが
どうかしましたか？

[222: 買い替え検討中さん]

>>221
レスを順番によく読みましょうよ

[223: ご近所さん]

八芳園前の東急不動産のマンションは８階建てでした。
間違ってすみません。旧家屋の解体が８割方進みました。

道路から数メーターの石垣上の敷地で、以前の家屋は
大きな樹木に囲まれた雰囲気の良い日本邸宅でした。
大きな樹木が残ると趣あるﾏﾝｼｮﾝになると思います。

[224: 匿名さん]

木は八芳園にたくさんありますからね。
上階は借景も売りなんでしょ。
あの敷地面積で大きな木は難しいような。
石垣は取り壊すでしょうね。

[225: ご近所さん]

敷地と道路との高低さは数メーターあるので、現在のＧＬを保つと1階でも
八芳園の借景は充分に楽しめます。河津桜から染井へと移り行く春の桜と
秋の紅葉はここらでは群を抜き一見の価値ありで、ほぼそれらが室内や
道隔ての散策で楽しめるﾏﾝｼｮﾝになるでしょう。
私がデザイナーなら八芳園の石垣と対になっている同種の伊豆石っぽい
古色蒼然としたあの石垣は一部でも活かしたいですね。
（プレミストのガイドではなくすみません）

[226: 匿名さん]

ところでプレミスト白金台の売れ行きはどんな状況ですか？

[227: 匿名さん]

スレを見る限り大変悪いですよ。

[228: 匿名さん]

高過ぎですよね。
誰が買うの？
どういう人が買ってくれるのを想定してるんだろか

[229: 匿名さん]

借地権をあまり知らない人では。

[230: 匿名さん]

あんな大金を出せる人で
そんな人いますかw

[231: 匿名さん]

この辺に住んでいた経験から言うと、この坂下というのが結構不便なんだな。坂は結構急だし、駅やスーパー、薬局、レストランなどほとんど坂上でかつ駅の向こうなんだな。白金台で1番便利なのは目黒との間にある地帯が1番いい。まあ言っても仕方ないけど参考まで。

[232: 匿名さん]

>>231 匿名さん
コメントする物件間違えてますね。

[233: 匿名さん]

>>232さん

さすが、するどい。しかしなんでこんな事になるのかアンビリバだな！

[234: 匿名さん]

今は先着順販売になっているんですね

駐輪場の他にサイクルポートが1台分あるようですけれども、この1スペース分がすべてなのでしょうか。
それとも今空いているのが1スペースだけということなのでしょうか。
こういう立地でサイクルポートを作ること自体が極めて珍しいように思います。

[235: 坪単価比較中さん]

>>229
総戸数32戸、分譲29戸、完成まで残り2ヶ月なのに55％も売れ残ってるのは
やっぱり日本人が嫌いな借地権だからでしょうね
借地権って地主だけがお得になる制度ですものね


http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/sirokanedai33/gaiyo.ht...
先着順物件概要
販売戸数 16戸
一戸当たりの専有面積 75.24m2･80.95m2･81.03m2･90.06m2･90.24m2
バルコニー面積 13.64m2･13.96m2･15.06m2･18.86m2･19.47m2
販売価格（税込） 12,680万円～23,480万円
最多販売価格帯 13,700万円台･16,900万円台(各2戸)
間取り 2LDK(7戸)･3LDK(9戸)
管理費・維持費 管理費／月額 ： 62,500円･67,300円･67,400円･74,900円･75,000円
管理準備金／一括 ： 79,400円･85,400円･85,600円･95,200円
修繕積立金／月額 ： 13,500円･14,600円･16,200円
修繕積立基金／一括 ： 489,100円･526,200円･526,700円･585,400円･586,600円
インターネット使用料／月額 ： 2,052円
※上記管理費には賃料(地代)も含まれています。(賃料(地代)/月額：22,800円～27,400円)
※上記最多販売価格帯は100万円単位で表示しておりますが、1,000万円単位の場合、13,000万円台(5戸)となります。
※1201号室を購入いただいたお客様は、駐車場1区画の優先選択権があります。
［先着順申込受付場所］プレミスト白金台　ゲストサロン
［申込みの際にお持ちいただくもの］・印鑑（認印可）・平成27年・28年分の収入証明書（源泉徴収票など）・本人確認資料（運転免許証、パスポートなど）

[236: マンション検討中さん]

おっお買い得！と思ってよく見ると借地権てのはよくあるパターンだけど、ここはまぁこんなもんかなと思って見ると借地権で目玉飛び出るパターン

[237: 匿名さん]

間取りが酷い。

[238: 匿名]

>>236 マンション検討中さん

借地でこの値段？
目玉飛び出た？
久しぶりに大笑いさせてもろた！
ありがとう

[239: 通りがかりさん]

いくらなんでも高すぎる！
販売価格もさる事ながら、借地権の為、地代、管理費等の維持費が莫大！
おまけに駐車場は5万円から！

売れる訳ないねと近隣住民噂していたところ、案の定で港区内では珍しい「棟内モデルルーム」が開始されました
寒空の中に立つセールスマンによれば「半分残ってる」のだそう

しかし値引きがあっても無理ですね
維持費等で購入しても苦労しますし、マンション自治としては崩壊するのが明らかです

［一部テキストを削除しました。管理担当］

[240: 匿名さん]

ほんとだ。高すぎて他との比較対象にすら出来ない。
六番町もそうだけどやっちまったなぁー、プレミスト。

[241: 匿名さん]

笑ってたら、公式HPがなくなってる！
バルクで損切りしたか？？
それとも販売やめて自社所有のままで賃貸化？

[242: 匿名さん]

普通に公式サイトありますよ？
単に更新のタイミングだったんじゃないでしょうか…

今週末から棟内モデルルームができるというお話でした。
税金対策にどうですか？ということですが、
最近、その手の投資系のことは厳しくなってきているという話を耳にします。
税金対策に果たしてなり得るのでしょうか。

[243: 匿名さん]

ダイナースの会員に資料が送られてきた。
私は飼わないが！

[244: 匿名さん]

うひょー
1戸売れてた！

維持費考えずにちょいと買えるお金持ちいるんだろうねー

借地権のマンションって築30年くらいからガクンと中古売買の価値下がるっていうけど
そもそも例がないからどうなるか不明だよね


先着順物件概要
販売戸数 15戸
一戸当たりの専有面積 75.24m2･81.03m2･90.06m2･90.24m2
バルコニー面積 13.64m2･13.96m2･15.06m2･18.86m2
販売価格（税込） 12,680万円～23,480万円
最多販売価格帯 16,900万円台(2戸)
間取り 2LDK(7戸)･3LDK(8戸)
管理費・維持費 管理費／月額 ： 62,500円･67,400円･74,900円･75,000円
管理準備金／一括 ： 79,400円･85,600円･95,200円
修繕積立金／月額 ： 13,500円･14,600円･16,200円
修繕積立基金／一括 ： 489,100円･526,700円･585,400円･586,600円
インターネット使用料／月額 ： 2,052円

[245: 匿名さん]

ここだと賃貸投資にという人が出てくると思いますので、
立地としては最強だし、
借り手の需要はあり続けるのではという風に思います。

そういう意味では30年くらいで資産価値がということも書かれていますが
ある程度のところで上手くリフォームしてやったりすると
少なくとも借り手には困らないのではないかと思います。

マンションは立地が全てですから。

[246: 匿名さん]

中古の未入居転売の部屋売りに出てる
これで儲かるのかな？

借地代と維持費がすごいな


http://www.athome.co.jp/mansion/8729073602/?BKLISTID=030PPC
プレミスト白金台 4階 ２ＬＤＫ
価格 13,580万円 階建/階 12階建 / 4階
交通 東京メトロ南北線 / 白金台駅 徒歩1分 （電車ルート案内）
所在地 東京都港区白金台３丁目 （地図を見る）
築年月 2017年3月 専有面積 75.24m² 間取り ２ＬＤＫ

価格 13,580万円 平米単価 180.49万円
管理費等 39,700円 修繕積立金 13,500円
借地期間・地代（月額） 39年9ヶ月 22,800円 権利金 －
敷金 / 保証金 － / － 維持費等 地代・インターネット　24,852円
その他一時金 －


http://www.athome.co.jp/mansion/8729073502/?BKLISTID=030PPC
プレミスト白金台 7階 ２ＬＤＫ
価格 16,180万円 階建/階 12階建 / 7階
交通 東京メトロ南北線 / 白金台駅 徒歩1分 （電車ルート案内）
所在地 東京都港区白金台３丁目 （地図を見る）
築年月 2017年3月 専有面積 90.06m² 間取り ２ＬＤＫ

価格 16,180万円 平米単価 179.66万円
管理費等 47,600円 修繕積立金 16,200円
借地期間・地代（月額） 39年9ヶ月 27,300円 権利金 －
敷金 / 保証金 － / － 維持費等 その他　29,352円

[247: 匿名さん]

>>245
賃貸まだ埋まってなかった
こういう投資マンションを資産家が買うのってやっぱり相続税対策なのかな？

素人考えで考えてみた

この部屋の家賃から中古で売りに出てる同じ平米数の4階の部屋の管理費や維持費を参考にオーナーの利益を計算してみた

家賃38万円－（管理費等39,700円＋修繕積立金13,500円＋借地期間・地代22,800円＋持費等その他29,352円）
＝オーナー手取家賃274,648円

今度は仮に今募集してる新築家賃が古くなっても永遠に下がらずにかつ空き室にならずに続いたと仮定して
物件購入費をオーナー手取家賃で回収する計算してみた

価格1億3,580万円÷オーナー手取家賃274,648円
＝491ヶ月÷12ヶ月＝40年

実際にはここからさらに固定資産税がかかるし賃貸管理料も引かれるし内装費もかかるし老朽化して家賃も下がるだろうし空き室期間も出るだろうし

なかなか厳しいね


http://www.athome.co.jp/chintai/1099662220/?BKLISTID=030PPC
プレミスト白金台 7階 ２ＬＤＫ
賃料 38万円 管理費等 なし
敷金/保証金 2ヶ月/なし 礼金 1ヶ月
交通 東京メトロ南北線 / 白金台駅 徒歩1分 （電車ルート案内）
都営三田線 / 白金台駅 徒歩1分 （電車ルート案内）
ＪＲ山手線 / 目黒駅 徒歩14分 （電車ルート案内）
所在地 東京都港区白金台３丁目 （地図を見る）
築年月 2017年3月 専有面積 75.24m²
間取り ２ＬＤＫ 主要採光面 南東

[248: 名無しさん]

残り15戸
本体値引きしないなー
いつか売れると思ってんのかな？

http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/sirokanedai33/gaiyo.ht...
先着順物件概要
販売戸数
15戸
一戸当たりの専有面積
75.24m2･81.03m2･90.06m2･90.24m2
バルコニー面積
13.64m2･13.96m2･15.06m2･18.86m2
販売価格（税込）
12,680万円～23,480万円
最多販売価格帯
16,900万円台(2戸)
間取り
2LDK(7戸)･3LDK(8戸)

[249: 匿名さん]

さすがに厳しい

[250: 匿名さん]

場所も場所ですし、ブランド性を考えると特に値引きはしないんじゃないですかね。

お値段もきっちり出ているようですが、
坪単価で考えるとものすごいことになってきてしまいます。

間取り図を見ていて思ったんですが、Bタイプはドアの開閉が通路のじゃまになるというか、
家の中に人がいるときにはちょっと気を使わないとならない感じかなと感じました。
いきなりバーンって開けなければいいだけですけど。

[251: 匿名さん]

今のところは先着順で15戸みたいですね。

お値段的には普通借地であることを考えるともう少し下げても良いのではという意見があるのですね。ただブランド性がある立地という風に見ることも出来る。
借地だと、賃貸に出す時は地権者さんの了解を得ないといけないとかってあるのでしょうか。
又貸しみたいになってしまいますから。