プレミスト白金台ってどうですか？

[物件比較中さん [男性 30代]]

プレミスト白金台についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/sirokanedai33/index.ht...

所在地：東京都港区白金台三丁目74-8、242-8（地番）
交通：東京メトロ南北線白金台駅から徒歩1分
　　　都営三田線白金台駅から徒歩1分
　　　山手線目黒駅から徒歩14分
間取：2LDK・3LDK
面積：75.24m2～90.24m2
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社フジタ
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[242: 匿名さん]

普通に公式サイトありますよ？
単に更新のタイミングだったんじゃないでしょうか…

今週末から棟内モデルルームができるというお話でした。
税金対策にどうですか？ということですが、
最近、その手の投資系のことは厳しくなってきているという話を耳にします。
税金対策に果たしてなり得るのでしょうか。

[243: 匿名さん]

ダイナースの会員に資料が送られてきた。
私は飼わないが！

[244: 匿名さん]

うひょー
1戸売れてた！

維持費考えずにちょいと買えるお金持ちいるんだろうねー

借地権のマンションって築30年くらいからガクンと中古売買の価値下がるっていうけど
そもそも例がないからどうなるか不明だよね


先着順物件概要
販売戸数 15戸
一戸当たりの専有面積 75.24m2･81.03m2･90.06m2･90.24m2
バルコニー面積 13.64m2･13.96m2･15.06m2･18.86m2
販売価格（税込） 12,680万円～23,480万円
最多販売価格帯 16,900万円台(2戸)
間取り 2LDK(7戸)･3LDK(8戸)
管理費・維持費 管理費／月額 ： 62,500円･67,400円･74,900円･75,000円
管理準備金／一括 ： 79,400円･85,600円･95,200円
修繕積立金／月額 ： 13,500円･14,600円･16,200円
修繕積立基金／一括 ： 489,100円･526,700円･585,400円･586,600円
インターネット使用料／月額 ： 2,052円

[245: 匿名さん]

ここだと賃貸投資にという人が出てくると思いますので、
立地としては最強だし、
借り手の需要はあり続けるのではという風に思います。

そういう意味では30年くらいで資産価値がということも書かれていますが
ある程度のところで上手くリフォームしてやったりすると
少なくとも借り手には困らないのではないかと思います。

マンションは立地が全てですから。

[246: 匿名さん]

中古の未入居転売の部屋売りに出てる
これで儲かるのかな？

借地代と維持費がすごいな


http://www.athome.co.jp/mansion/8729073602/?BKLISTID=030PPC
プレミスト白金台 4階 ２ＬＤＫ
価格 13,580万円 階建/階 12階建 / 4階
交通 東京メトロ南北線 / 白金台駅 徒歩1分 （電車ルート案内）
所在地 東京都港区白金台３丁目 （地図を見る）
築年月 2017年3月 専有面積 75.24m² 間取り ２ＬＤＫ

価格 13,580万円 平米単価 180.49万円
管理費等 39,700円 修繕積立金 13,500円
借地期間・地代（月額） 39年9ヶ月 22,800円 権利金 －
敷金 / 保証金 － / － 維持費等 地代・インターネット　24,852円
その他一時金 －


http://www.athome.co.jp/mansion/8729073502/?BKLISTID=030PPC
プレミスト白金台 7階 ２ＬＤＫ
価格 16,180万円 階建/階 12階建 / 7階
交通 東京メトロ南北線 / 白金台駅 徒歩1分 （電車ルート案内）
所在地 東京都港区白金台３丁目 （地図を見る）
築年月 2017年3月 専有面積 90.06m² 間取り ２ＬＤＫ

価格 16,180万円 平米単価 179.66万円
管理費等 47,600円 修繕積立金 16,200円
借地期間・地代（月額） 39年9ヶ月 27,300円 権利金 －
敷金 / 保証金 － / － 維持費等 その他　29,352円

[247: 匿名さん]

>>245
賃貸まだ埋まってなかった
こういう投資マンションを資産家が買うのってやっぱり相続税対策なのかな？

素人考えで考えてみた

この部屋の家賃から中古で売りに出てる同じ平米数の4階の部屋の管理費や維持費を参考にオーナーの利益を計算してみた

家賃38万円－（管理費等39,700円＋修繕積立金13,500円＋借地期間・地代22,800円＋持費等その他29,352円）
＝オーナー手取家賃274,648円

今度は仮に今募集してる新築家賃が古くなっても永遠に下がらずにかつ空き室にならずに続いたと仮定して
物件購入費をオーナー手取家賃で回収する計算してみた

価格1億3,580万円÷オーナー手取家賃274,648円
＝491ヶ月÷12ヶ月＝40年

実際にはここからさらに固定資産税がかかるし賃貸管理料も引かれるし内装費もかかるし老朽化して家賃も下がるだろうし空き室期間も出るだろうし

なかなか厳しいね


http://www.athome.co.jp/chintai/1099662220/?BKLISTID=030PPC
プレミスト白金台 7階 ２ＬＤＫ
賃料 38万円 管理費等 なし
敷金/保証金 2ヶ月/なし 礼金 1ヶ月
交通 東京メトロ南北線 / 白金台駅 徒歩1分 （電車ルート案内）
都営三田線 / 白金台駅 徒歩1分 （電車ルート案内）
ＪＲ山手線 / 目黒駅 徒歩14分 （電車ルート案内）
所在地 東京都港区白金台３丁目 （地図を見る）
築年月 2017年3月 専有面積 75.24m²
間取り ２ＬＤＫ 主要採光面 南東

[248: 名無しさん]

残り15戸
本体値引きしないなー
いつか売れると思ってんのかな？

http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/sirokanedai33/gaiyo.ht...
先着順物件概要
販売戸数
15戸
一戸当たりの専有面積
75.24m2･81.03m2･90.06m2･90.24m2
バルコニー面積
13.64m2･13.96m2･15.06m2･18.86m2
販売価格（税込）
12,680万円～23,480万円
最多販売価格帯
16,900万円台(2戸)
間取り
2LDK(7戸)･3LDK(8戸)

[249: 匿名さん]

さすがに厳しい

[250: 匿名さん]

場所も場所ですし、ブランド性を考えると特に値引きはしないんじゃないですかね。

お値段もきっちり出ているようですが、
坪単価で考えるとものすごいことになってきてしまいます。

間取り図を見ていて思ったんですが、Bタイプはドアの開閉が通路のじゃまになるというか、
家の中に人がいるときにはちょっと気を使わないとならない感じかなと感じました。
いきなりバーンって開けなければいいだけですけど。

[251: 匿名さん]

今のところは先着順で15戸みたいですね。

お値段的には普通借地であることを考えるともう少し下げても良いのではという意見があるのですね。ただブランド性がある立地という風に見ることも出来る。
借地だと、賃貸に出す時は地権者さんの了解を得ないといけないとかってあるのでしょうか。
又貸しみたいになってしまいますから。

[252: 匿名さん]

賃貸募集まだありますね。
http://air-premium.jp/building/%E3%83%97%E3%83%AC%E3%83%9F%E3%82%B9%E3...

[253: 匿名さん]

これだけマンションが増えてきてまだ需要があると言ってもどんどん新しいマンションが建つとやっぱり賃貸も新築に集中すると思います。マンション購入も中古物件より新築でしょうし。投資用と聞こえはいいですが管理して継続して行くにはそれなりのリスクもありそうです。

[254: 匿名さん]

先着順が14戸/32戸(地権者住戸3戸含む)なので、まだまだ先は遠そうですね。
毎月10万近く払う必要があるし、修繕積立金はどんどん上がるだろうから、支払いに無頓着でこの立地サイコーって方でないと買えない。

ダイワも維持費を払い続ける必要があるから大変だね。年間1000万を軽く越えますし。

[255: 匿名さん]

駅から1分、そして白金台。写真で見ましたが、かなり近くでした。ただ借地権なんですね。これをメリットとデメリットととるか。

借地権だと土地評価額70％になるから、相続税対策として有効とありました。本当でしょうか。今住んでいる家から住み替えにしても、価値はどうなんだろうと思ったりします。
先着順が14戸で毎月10万円なので、お金に余裕がある人向けなのかもしれないですね。

どういった人が購入向きですか？

[256: 匿名さん]

>>255 匿名さん

理屈抜きで惚れ込んだ人。

[257: 匿名さん]

借地権って土地の評価額って7掛けなんですか。知らなかった。
相続税対策として有効と言っても、リセールなどをするときには借地権だと所有権と比べるとあまり高く売りにくいとは聞いたことがありますし、どうなんでしょう。
ずっと所有し続けて例えば賃貸に出すとか、そういう方面で考えていくということになってくるのですか？

[258: 匿名さん]

それより、40年ごとの借地権更新だと、将来の建て替えとのからみで面倒くさそう。80年後までは建物がもたないだろうから。

[259: マンション検討中さん]

羽田新ルートはどうお考えですか？

[260: 匿名さん]

目から鱗です。

[261: 匿名さん]

新航路は真上ではないものの、騒音がどの程度するのかは気になりますね。