ウエリス武蔵野関町

[物件比較中さん]

ウエリス武蔵野関町について語りましょう。

物件公式URL：http://www.wellith.jp/musashinosekimachi/index.html

所在地：東京都練馬区関町南四丁目698番6他1筆（地番）
交通：JR中央線「吉祥寺」駅よりバス約15分「慈雲堂前」バス停より徒歩3分
　　　JR中央線「三鷹」駅よりバス約12分「慈雲堂前」バス停より徒歩3分
　　　西武新宿線「武蔵関」駅徒歩12分
総戸数：78戸
間取り：3LDK・4LDK
住戸専有面積：68.84㎡～89.70㎡
売主：エヌ・ ティ・ティ都市開発株式会社
施工：西武建設株式会社
管理会社：エヌ・ ティ・ティ都市開発ビルサービス株式会社

[64: 匿名さん]

定期借地権、駅遠、バス便、幹線沿い、老人ホーム併設、非財閥、小規模、関町南、価格高って言う条件から見れば厳しいコメントになるのもしょうがないんじゃ?
売り手も厳しい事わかってるから業界での営業最強とも言われる野村に営業販売を委託してんでしょうし。
この条件の場合はあとは圧倒的な安さ勝負でいくしかないんじゃないかなって思います。3500万なら買う人も出てくるかと。4500万円以上は無いですね。

[65: 匿名さん]

>>55
自転車で吉祥寺に行っても置くところ無くて大変だよ
あと土日の午後なんて駐輪場の前に長蛇の列が出来てて、いつ帰ってくるか分からない人を延々待ち続けてるってかなり苦痛だよ
駅から遠くて将来の問題は山積み

住んでから気付いても遅いかもね

[66: 匿名さん]

サ高住って略語なんですね。最近気が付きました。そのサ高住のマンションに住みながら受けられるシニアサービスがいつからでも開始出来るのはとても良いと思いました。

[67: 匿名さん]

人気が無ければ値下げ交渉もしやすいのでそれによってはかなりお買い得な物件に化けるかもですね。
定借の場合は土地は手に入らず代わりに賃貸として地代を払うわけなので必要なのは本来上物だけ。
70平米3000万円が適正でしょうからまだ600以上高い

[68: 匿名さん]

値下げ交渉どうぞどうぞ
次に自分が売る時もそうなるね

[69: 匿名さん]

>>68 匿名さん
もちろん定借物件ですから売る時も大変ですよ。ましてや駅遠ですし候補客を見つけるのも大変だと思います。故に新築で買うときもそれを見越して買わないと本当にただの耐久消費財の側面だけになってしまいますよ。売り手がここを賃貸物件にしなかった、っていうかできなかったのもそれが理由かと

[70: 匿名さん]

>>68 匿名さん

業者乙

[71: 匿名さん]

業者じゃあないけど(笑)

[72: 匿名さん]

第１期が６月下旬販売ということ。
だから、今はちょうど要望を出してもらっているという段階なんでしょうか。
どんな感じなんでしょう、反応って。

駅までの距離を考えれば、
利便性って言う感じの土地にはなりにくい。

ただ、マンション自体の標準設備がとても良く、
オプションをつけないから不便というかんじではないのかなーなんて思いました。

[73: 匿名さん]

標準設備って普通じゃないですか？

[74: 匿名さん]

>>72 匿名さん

今日初めて説明聞きに行きましたけど、要望が出てる所には花が貼ってありましたよ、半分くらい。
これが一般的に多いのか少ないのか分かりませんけど。

[75: 匿名さん]

キッチンがIHクッキングヒーターなんですね。
ガスじゃないのですが、どうなんでしょう？使い勝手とかってどうなのかなと感じました。
ここってオール電化なのですか？
あえてキッチンがIHクッキングヒーターになっていたのでそのように感じました。
高齢になっても住みやすいということをコンセプトにしているので
それで配慮されているのかなぁとも思いました。

[76: 匿名さん]

販売が始まるからか詳細な価格が出てきましたね。3400万円程度からの販売で最多価格が3800万円て表示されてました。定期借地だからさすがに割安感出してきましたね。

[77: 匿名さん]

そう？
どっちにしても要らない。

[78: 匿名さん]

>>76 匿名さん

ですね～！3400万台であればお買い得になると思ってます。
逆に3500以上は無いですね

[79: 匿名さん]

そんなこと言ってると、いつまでたっても、どこも決められないよ。まぁ資金もないでしょうし。

[80: 匿名さん]

とにかくバスアクセスが豊富であることをアピールしていますね。
そんなに本数が多いのか！？

値段のリーズナブルさを考えると、
バスアクセスが豊富なら…と思う人も出てくると思います。

お値段については第２期は３５００万円〜ということです。
スレッドの話からすると少し高めにという感想を抱く方が多いのかもしれないです。

[81: ご近所さん]

80さん、「とにかくバスアクセスが豊富であることをアピールしていますね。」 とは、誰がアピールされているんでしょうか？見学記のことでしょうか？教えて頂けると幸いです。

[82: 匿名さん]

モデルルーム見学記と投稿した者です。ご近所さんの質問に対し、８０の方に変わって答えるとしましょう。おそらく、このスレや見学記やホームページなどを見て仰っているのではないでしょうか。見学記を投稿される方の多くは、事実を投稿しているかと思いますので、８０の方は、自分が思ったことをアピールしていることになると思います。もし、このスレを見て気分を害されたというのであれば、削除依頼して頂けます様、お願い致します。

[83: 通りがかりさん]

バスの本数は多いんじゃないでしょうか。
中央線方面なら関東バスが三鷹駅、荻窪駅行きが多いと思います。
三鷹駅行きは北裏で乗れば始発バスがあります。
吉祥寺駅行きは西武バスがありますが本数は少ないですね。

この辺りは緑町を含め住宅街で、近くに西友があったりと生活面では良い気がします。

[84: 匿名さん]

駅までの距離を考えなければ純粋に暮らしやすいんじゃないかなと思います。駅まで行くにしてもどうやらバスが多くなっているということですから、困りすぎるというほどでもないのかも。

８２さん、情報の投稿ありがとうございます。
みなさんありがたいと思っていますよ。
モデルルーム自体行ったことないと、どんな感じなのかしらなんて不安になったりするものですから。
それに行く前に事前に情報を予習しておけるのもいいです。

[85: マンション検討中さん]

駅までの距離を考えずに買う人がどれ位いるのだろうか？

売れてないから必死な業者の自演みえみえだよ。
そうで無いのなら、何の目的で書き込んでいるんのだろうか？

[86: 匿名さん]

だよね。駅遠はキツイ

[87: 匿名さん]

駅まで遠い分価格にうーんとその条件分のものが織り込まれていれば需要はあるんじゃないかと思います。
マンションの仕様はきちんとしていてというのが大前提だと思いますけれど。

リセールや賃貸にする可能性がある場合には考えてしまう条件だと思います。
元々この辺りが地元だったりするんだったら、
メリットが多いだろうから駅までの距離は気にしないのだろうなと感じました。

[88: 購入経験者さん]

でも、駅から遠いマンションでも売れているところは売れてるみたいですよ。業者の場合、こういうところにわざわざ書き込みなんかしないですよ。（笑）それと、恐らく、見学記を投稿してい頂いている方のことではないと思います。検討スレも見学記も併せて読ませて頂きましたが、こちらの検討スレのやり取りで「業者」とか、「自演」とかいうことを言われているんじゃないでしょうか。客観的な視点からみても、私ならそう思います。

[89: 匿名さん]

所詮、こんな書き込みを参考にして、高い不動産購入はしないよ。
こういう書き込みは買わない口実探しの場。買う人は自分の意思で、相談せず自分自身で決断する。人生と一緒だよ

[90: 匿名さん]

駅遠マンションで生活が成り立つのは通勤の必要がなく、
近くに大型SCがあるような立地か完全に車が足がわりになっているような
自家用車の保有率が高い地域だと思います。
バスがあるから何とかなるだろうと永住マンションを購入するのは
リスクが大きいのではないでしょうか。

[91: 匿名さん]

>>89 匿名さん

100%同意します。
ここの掲示板の情報を鵜呑みにしてたら一生マンションなんて買えない。

[92: 匿名さん]

ただ、自分では気が付かない考えなどは知ることができるし、情報として新しいものも入ってくるのですから
うまく利用していけばいいだけなんじゃないかなと思いますよ。

自分で情報収集しながら、補完するような形で使うとか。

お互いに情報を共有しあって行けるのが本当はベストかなーなんて思いますが、まあ使い方は人それぞれですよ。

[93: 匿名さん]

[ご本人様からのご依頼により削除しました。管理担当]

[94: 匿名さん]

あまりスレッドが動かなくなりましたが、売れてるんでしょうか。。。

営業さんの話では好調らしいのですが、購入した身としては売れ行きを心配してます。

[95: 匿名さん]

契約者さんって売れ行きの情報って入ってこないのですか？
まだこれから検討する人のほうが価格表を見ることが出来たりするので情報が入ってくるということになってくるのか！？

第2期2次で販売は5戸ということです。
ゆっくりなペースでの販売になっているのではないかと思われます。
1期の一番最初の段階でどれくらい売れたかによって判断が変わるかも。

[96: 匿名さん]

そうですね、情報は入ってこないですね。もうモデルルームにも行く機会ないですから。。
三鷹行きバスがすごくたくさん来るので、バス通勤を検討しています。実際に何度かバスにも乗りましたが、乗り降りが始発終点なので座りやすいし良いです。
「武蔵関徒歩12分」よりも「三鷹バス10分」の方が聞こえがいいですし。笑

[97: 匿名さん]

11月30日まで、吉祥寺で人気のカフェの優待券がプレゼントになります。1店舗のみの限定優待券。多奈加亭はそこまで有名なんでしょうか。モデルルームに行って見学した後に、このカフェに立ち寄れってことなんでしょうけれど。嬉しい人には嬉しいだろうけれど、使わない人もいそうですね。

デパート商品券2000円分の方がありがたかったりして。

価格を見てみましたが、私みたいに5000万円予算でも4LDKが買えるのでお得な気がします。3LDKが月々6万円から購入できるのもいいです。割安な気がします。売れ行きはわかりませんが、バス利用さえ慣れればいい気がします。

[98: 匿名さん]

7月に第1期販売だったみたいですが既に現在で50戸以上が決まっているみたいで売れ行きは良いですね。他の武蔵関のマンションみたいに完成しても販売してることは無さそうですからやはり見に行ってみようかと思ってます。

[99: 匿名さん]

あまりバスを使うような地域に住んだ事がありませんので、
少々考えてしまいそうです。
複数の路線があるようなので便利は便利なのでしょうが、駅に比べるとどうなのだろうかと感じます。

[100: 匿名さん]

最近オープンした物件かと思いのんびりしていたのですが行ってみたらお花がいっぱい着いていてびっくり。
お客さんも結構来ていて、注目してた部屋ももう希望者がいたので反省。借地権って売れるもんなんですかね？

[101: 匿名さん]

借地権だと普通に所有権よりはお安くなっているという話は聞いたことがあります。
ただメリットやデメリットが数十年後にならないとわからないっていうのがありますから、そこをどう考えるか…でしょうか。
駅は遠いですよね。皆さんやはり自転車ではなく、バスでという方がほとんどかな？

[102: 匿名さん]

おっしゃる通りだと思います。今組むローンの額は割安感がすごくありますが、一方で取り壊し費用やら地代やらのランニングコストがかかる点だとか、売りにくいだろうなあとか（サ高住のおかげで貸す分には困らなそうだと思ってますが）、メリット・デメリットが普通の物件よりも読みにくいところはありますよね。自分以外の購入者さんと交流する機会があったら、そういうところも聞いてみたいですね。

[103: 匿名さん]

取り壊しの費用ですか…所有権のマンションだとない発想ですね。年数が経てば経つほどリセールはしにくくなってくるなぁと思います。賃貸に出すことって可能なのでしょうか。よくよく考えると、土地を借りてマンションを建てていて、さらにその部屋を貸しに出すと又貸しみたいな感じになってしまうのではないかしら、と思いまして…。こういうのも所有権者さんに許可を得て、何かしらの手数料を支払わなければならないのでしょうか。

[104: 匿名さん]

所有権のマンションでも同様で、建て替え時には取り壊し費用が生じると聞いたことがあります(法令上、区分所有者の負担のようです)。おそらく、積み立てているか否かの違いかと。

[105: 匿名さん]

物件価格を見ていると
内訳：権利金／7,207,291円・建物価格／36,733,990円・消費税／2,938,719円
とあります。
権利金っていうのは一体何なのでしょう？
これが地代みたいなものなんでしょうか。それにプラス月々の地代もかかりますよ、というお話なのでしょうか。それに管理費・修繕積立金・解体積立金などなど。
そう考えると、月々のローン以外にかかる諸経費はかなりかかりますね。

[106: 匿名さん]

>>105
権利金は賃貸でいうところの「礼金」だとおもってもらえればいいです。
「この土地をお借りして、その上に建物を長期間おかせてもらう許可をいただいたことに対する謝礼金」とでも言えばいいでしょうか。
「地代」は、名前の通りで、「その土地を借りてる間の対価」であって権利金とは別です。これは毎月かかります。


> 月々のローン以外にかかる諸経費はかなりかかりますね。
もともとマンションは月々のローン以外に管理費、修繕費がかかります。またマンションに関わらず不動産では固定資産税、都市計画税
がかかります。そして、それは賃貸でも実は変わりませんよ。
要は名目が変わっているだけです。

普通の分譲マンションの場合、「販売価格」には「土地代と建物代」が含まれて表示されます。
このマンションのように借地権マンションの場合はその権利体系によって様々ですが、土地部分は所有者のものであり
そこは賃貸借契約になり、建物部分が売買契約になるわけです。
ゆえに、土地と建物を完全に分離しての値付けにしなければなりません。その土地部分が「権利金」という形で
表示されているとおもえばよいかとおもいます。普通の分譲マンションでも、やろうとおもえば、内訳（土地代 XXX 建物代XXXX）と
出せなくもないですが「売り手にそれをするメリットが皆無（むしろそこはうやむやしにして調整しておきたいところ）」なのでそうして
いないだけです。

なので、別に借地権マンションだから余計に何かがかかっている、というもんでもありませんよ。
「権利金」に相当する部分は分譲では、「土地代」です。ですが、分譲の場合は区分所有とはいえ所有権が移転するのに対し
借地権の場合は使う権利だけを利用するわけですから、金額的には「権利金」< 「土地代」になります。

「地代」は分譲でいうところの「土地部分の固定資産税・都市計画税」に相当するものです。
借地権の場合は「地代」として所有者に払う、所有権の場合は税金として国に収める。
ただ、一般的に「地代」には所有者が支払う税金＋所有者の利益が上乗せされるため、「地代」> 「固定資産税・都市計画税」
になるでしょう。

って感じで、支払う名目が違うだけで分譲も借地権も支払わないといけない物に関してはさほど違いがありません。
そして同じことが、分譲か賃貸か、と同じ話でも言えます。
ようは、
「借りることによる気軽さ（＝所有することによるリスクをとらない）かわりに、貸主に対して実費＋貸主の利益を対価として支払う」
か、
「買い取ってしまうことによる自由さ（＝所有することによって自分の意思決定で制御可能）のかわりに、所有することによるリスクをすべて背負う」
かの違いでしかありません。
故に、損得の話ではなく、自分にとっては何が大事なのか？（何に価値を見出すのか）ってだけの話です。


で、この物件に限った話をしますと、一般的には不動産の借地権物件ってのは所有権物件とはちがって価格が２−3割は安くないと
割にあいません。なぜなら借地権物件ってのは本来不動産がもつ「耐久消費財としての側面」「資産性としての側面」のうち、
後者の比率が圧倒的に低いからです。リセールでは売却価格もそうですがそもそも買い手を見つけるのも苦労するぐらいです。
その「デメリット」を相殺してくれるのが販売価格なわけですが、ここは随分と（中身の割に）高くてぜんぜん相殺できていません。
実際のところ、これ普通に「所有権マンション」として販売していたとしても「全然お得じゃありません」。

なのでそのあたりはしっかりとリスクを考えてご購入検討した方が良いと思います。
なお、言わずも知れた話ですが、いくら建物部分の所有権（マンションなので区分所有）をもっていても土地部分の
所有権をもっていなければ自由になにかをできるわけではありません。オセロでいうところの四隅をすでに抑えられて
しまっている状態である、ってことは肝に命じておいた方が良いです。
なので、普通は不利になるので、買い手がつきにくいのです。（物件検索でも、所有権、借地権でチェックがあるでしょ）

後もう一つ、地代についてです。最初は買い手をつけるために、「売主（デベや不動産販売会社）が直接地権者（所有者）と交渉し、可能な限り
安い金額＝ほぼ損をしない税金相当部分」にして出してます。なので名目が税金→地代っていうのに変わるだけで実質的な負担は
さほどでもありませんが、これは定期的に見直されますし、基本的には「地主の言いなりにならざるをえません」。
地主の人も管理してる人が企業なのか、個人なのかによってもかわってきますが基本的に慈善事業でやってるわけではなく運用してる
わけですから当然ですけど。

[107: 匿名さん]

販売価格が高いというご意見がありますが、いまの市況を考えれば「やや高い」くらいではないですかね。別にこの物件を擁護するわけじゃないですけど。
定借のマンションは所有権のそれに比べて7〜8割の販売価格が妥当と言われていますが、大体その上限に収まっているように思います。

あと、所有権のマンションとは言っても、土地は区分所有ですので、一人の区分所有者の好きに出来ることは何も無いですよね。土地に限って言えばですが。

[108: 匿名さん]

>>107 匿名さん

いえ、やはり高いですよ

[109: 匿名さん]

普通に購入する瞬間の買いやすさも実際は重要では？なんかいろんな理屈をこねて借地なのに高いとか言っている人ってここの検討者なんですかね？
価格が表面的に安いのは安いと思います。売ること前提にしてないですし、69年あるから単純に良いと思いました。ランニングコストは地代がかかるけど、それが嫌だからといって所有権の物件だとローン額が上がり単純に払えない&利息上昇時のリスクあるから新築でこのエリアで買うならここしかないと思ってますが。

[110: 匿名さん]

うーん、ですが借地権だと結構厳しいですしこの駅遠だと所有権物件だとしても高いですよ

[111: マンション検討中さん]

わたしも109さんの考えとまるで同じです。このエリアでこの価格では買えないと思いました。

[112: 匿名さん]

物件概要の地代の項目に、引渡時に保証金として地代の24ヶ月分を預託いただくと
書かれていますが、この費用は現金で準備する必要がありますか？
1ヶ月の地代が13,146円なので結構な額になりますが、これはどのような
目的があるのでしょう？

[113: 匿名さん]

>>112 匿名さん
現金です。保証金は敷金みたいなもんです