ウエリス武蔵野関町

[物件比較中さん]

ウエリス武蔵野関町について語りましょう。

物件公式URL：http://www.wellith.jp/musashinosekimachi/index.html

所在地：東京都練馬区関町南四丁目698番6他1筆（地番）
交通：JR中央線「吉祥寺」駅よりバス約15分「慈雲堂前」バス停より徒歩3分
　　　JR中央線「三鷹」駅よりバス約12分「慈雲堂前」バス停より徒歩3分
　　　西武新宿線「武蔵関」駅徒歩12分
総戸数：78戸
間取り：3LDK・4LDK
住戸専有面積：68.84㎡～89.70㎡
売主：エヌ・ ティ・ティ都市開発株式会社
施工：西武建設株式会社
管理会社：エヌ・ ティ・ティ都市開発ビルサービス株式会社

[124: 住民板ユーザーさん5]

[当掲示板の趣旨に反する不適切な発言であると判断し、削除しました。管理担当]

[125: 匿名さん]

駅に行くのに大体バスを使うというような立地なのですか。
一番近くて武蔵関駅の徒歩12分となると、サラリーマンなど、
通勤のある人にとってはつらいところかもしれませんね。

そのかわり価格が安いとかはないのでしょうか。

[126: 匿名さん]

>>125 匿名さん

土地が定期借地権ですから物件自体の価格は押さえられてますよ、流石に。
ただ売却時はいっそう安値で売らなければならないことを意味しており資産性側面が低いので表層上の価格だけで見てると駄目でしょうね。

ランニングコストはなかなかの金額になります。人を選ぶ物件だと思いますね、ここは。って言うのは長く住めば住むほどここは普通の所有件付き物件よりも価値を失います。当然ですが償還期限があるからです。また長く住めば住むほど通常のマンションでも払う修繕基金に加えて解体費用を払い込むことになります。前者はマンションの資産性を維持するはずのものです。不具合だけではなく外装含めて綺麗に保つことで資産性を下げないように使います。が、ここは期限が来たら更地返却です。普通マンションと修繕費の考え方、形状が異なるはずですが普通に高いですよね。後者は解体費用ですね。別バジェットとして計上されて毎月徴収されます。
これも建て替え事業とか見てたらわかりますが修繕費からだしてますよね、普通。なので長い期間住むのは得策じゃない気がします。
逆に言えば15年程度であれば取得金額の安さが光ってくるのでお得だと思います。これぐらいで売却すれば価格を下げれば売れるでしょう。

[127: 匿名さん]

>>125 匿名さん
立地に関してですが、このあたりのエリアはちょっと事情が特殊です。
確かに最寄りの西武新宿線武蔵関からは遠いのですが、このへんは南に行けばいくほど高くなります。中央線、ないしは吉祥寺に近くなるからです。
そして西武新宿線よりも中央線ユーザが多いため両者を結ぶバスの本数が凄くあります。ここも徒歩で武蔵関いく人よりもバスで中央線向かう方が多いと思います。

[128: 匿名さん]

127さん、とても勉強になります。ありがとうございます。普段バスを使うよりは最寄り駅をつかう生活をしていると、そういう感覚がよくわからなくて。
バスの本数が多いならば特に障害になるというわけではないでしょうから、
終バスの時間だけ気をつけて行けば良いのかなというふうに感じました。
途中、激しい渋滞がなければ特段問題になることもないでしょう。

[129: 匿名さん]

うちの実家が築45年位のマンションなんですが、昔のマンションなんで老朽化が早く建替の話しが出てます。ただ建替資金の問題やうちの親含め高齢者は今更引越ししたく無いなどで意見がまとまらなくて大変みたい。一方共用部がボロくなり修繕費は高くなる。地震の度ヒビが増えて恐怖、組合の話し合いで揉めたり、ついには他の部屋のバルコニーのコンクリートの一部が剥がれて下に落ちて車に当たって賠償を全世帯で負担とかの話しも出てきてます。所有権のマンションをずっと持ち続けられても将来こんなことに年取ったらなるのであれば定期借地でいいと思いました。

[130: 中古マンション検討中さん]

定期借地なら植物人間状態でも退去して次探さないとね。

[131: 中古マンション検討中さん]

>>128さん

いえ、その渋滞が毎日普通に起こってますよ。
あと雨の日などはバスは満員なのに、
バス停ごとに毎回止まってものすごく時間が掛ります。

駐輪場もどこに行っても満車で、土日は駐輪待ちをしている人が多いです。
一度ご自分の目で確かめることをお奨めします。

[132: 匿名さん]

結局、普通のサラリーマンが２３区内西側のファミリータイプを買おうと思ったら、
定期借地くらいしかないんだよね。
リセールやトータルコスト考えるとお得とはいえないけど、仕方ない選択だと思います。

[133: 匿名さん]

>>132

そんなことはないと思いますよ。練馬区とか北区、板橋区だったら普通サラリーマンでも
所有権付き物件が買えると思います。

[134: 匿名さん]

>>133 匿名さん

足立区や江戸川区辺りでもあるでしょうね。
ただ132さんは２３区西側でとおっしゃっていますよ。
まあここは練馬なので微妙ですが中央線に近いので西側ということなんでしょうけどｗ

[135: 匿名さん]

練馬区って西側になるのかな？イメージ的には北だよなぁ。
北関東３県とおなじで、練馬区、板橋区、北区ってかんじ。
杉並区、世田谷が西側じゃない？　杉並区や世田谷も最西側の区境目あたりになると普通サラリーマンでも
十分手がとどく範囲かなっておもうけどね。5000万未満で買えるわけですし。
もちろん、絶対額の販売価格だけでみたらそりゃやすいよね。でも買って終わりじゃないのが不動産だし、
買った後の維持費まで考え得ると果たしてどこまでお得といえるだろうかってところだね。

[136: 匿名さん]

練馬、杉並、中野を城西地区ということが多いようです。
諸説あって絶対的なものではないようですが。

[137: マンション検討中さん]

竣工まであと3ヶ月弱になり、それまでに完売できるか心配になってきましたね。あと何部屋くらいが未契約なんでしょうか。スーモを見ると、あと6部屋は残っていそうです。

[138: 匿名さん]

>>137
まだ完売まではだいぶ先だと思いますよ。
借地権のこともあるでしょうが、やはり立地が厳しいかと。
徒歩だと武蔵関ですが実質青梅街道渡らないといけないのもあるので駅まで15分です。
高田馬場まで直通15分とHPでうたってますが朝の通勤時間だと準急、急行、各停が途中から
詰まってノロノロ運転なので実際は15分ではつかず平均19分です。そこから高田馬場乗り換えで
＋2分つかって山手線乗り換えて6分で新宿駅。
マンション→15分→武蔵関 待ち1分→高田馬場 19分→乗り換え+2分→新宿6分、合計 43分。
って感じでかなり厳しい。。。
帰りは高田馬場からの接続本数が減るので＋10分は多目にかかると思います。

なのでやはり現実的にはバスを使うほうが良いように思えます。
職場が吉祥寺とか三鷹であればいいんですけどね。
あと、子供の学校のことも考えておいたほうがいいでしょう。ずっと地元の公立でいくなら
別にいいのでしょうが私立とかいくなら電車代に加えてバス代もかかりそうです。
電車と違ってバスって高いんですよね。割引率が悪い。
やはりファミリーってよりかは、隠居世帯向けかなっておもいます。

若い世帯からしたら、この時代（せっかく集合住宅なのに）インターネット代が月額2,376とか
無料のはずの地デジ視聴になぜか月額520円、これだけで月額3000円ですよね... 年間36000円です。
NTTグループ企画だからあれなんでしょうが、今時賃貸だって共同アンテナあてて地デジ・BS・CSは
ブースターつけてそのままチューナーさえあれば見られる（もちろん、有料チャネルは別途契約が必要。それはここも同じ）
のに。
他はネットは1000円未満が多いです。（990円とか）

[139: 匿名さん]

あと6部屋なんですか？
売り出したのが半年位前なのでこの界隈のマンションでは大分売れ行き早くないですか？完成する前に完売したマンションは最近無かった記憶です。

[140: 匿名さん]

この場所にしてはかなり早いですよね。
まあこの後どうなるかですけど。
やっぱり２３区内西側で３千万台の３ＬＤＫってそうそうありませんからね。
お得な物件とは思えませんが、現実問題として需要があるのでしょう。

[141: 匿名さん]

まぁやすいから15年すむ分には賃貸すむよりは全然安いよね

[142: 匿名さん]

このプロジェクトはなかなかいいですよね。
これからの時代を反映してるというか。
定借も70年あれば全然問題ないですよね。

[143: 匿名さん]

定借だとある種ゴールが見えているからいいのかなぁ。いずれは自分たちの手から離れてしまうものなのだけれども…
でも70年経ったマンション、建替えるのお金かかるし、資産価値はないしということになってきますから、揉めずに住むんじゃないかしらと思うのですよ。
ただ資産価値に関してはかなり年数浅いうちから期待はしないほうがいいのかなぁという印象です。

[144: 匿名さん]

ホームページで最終期の告知が始まりましたね。実際売れているんですねぇ。確かに安いくて広さもあるし、高齢者サービスも将来を考えると需要あるのかもしれないですね。

[145: 匿名さん]

安いから売れるでしょうね。

[146: 匿名さん]

地代は月額10,354円〜13,146円だそうですが、3年毎に価格改定があるみたいですね。
価格の決定は、家主さんが独断で値付けするのでしょうか？
それから、解体準備金の他に修繕積立金が発生するようですが、一般的なマンションと同じように大規模修繕があるという事ですよね。

[147: 匿名さん]

>>146 匿名さん
借主との合意は必要ですから独断かつ強制的に上げられませんが、逆にいくらにしないといけないと言う規制があるわけでもないので地権者は実費(税金)に想定運用利回りを乗じた金額で請求します。３年ごとってのはちょうど固定資産税の評価額見直しがその間隔だからでしょう。
また、借主との合意が必要とは言いましたがこれも借主個人の意志だけで強制的に拒否出来るものじゃないです。合理的拒否理由があるならそれを持って裁判調停するしかないので嫌だっていえばいいだけではありません。

修繕はその通りです。一般マンションと同様に修繕されますし期日が来たら解体されます。
本来、期日の運命があり解体日まで決まっているならばそれに応じた修繕計画とその費用で十分なはずですが期日の運命のない普通マンションと同じ以上の金額を徴収してますね。まぁ残り25年あたりか
本格的なババ抜きレースが始まるのでスラム化を懸念してそこは普通にやる計画なのでしょう。

[148: 匿名さん]

期限が決まっていると最後の最後はもう壊すことは決まっているのですからそのあたりで揉めるということはないですが（分譲だと建て替え派と現状維持派で揉めるとききます）、
期限が近づくにつれて修繕するのは正直もったいないように感じてしまったりなんてことありますでしょうね。あまり手をかけないと資産価値も更に維持しにくくなりますし。
最後がわかっている分気楽ではあるけれど、その前の段階で手を打たねばならないというのはあるのだろうなぁ。

[149: 匿名さん]

>>148 匿名さん
それはあるでしょうね。
ただ解せないのは解体準備金の高さですかね。
70年後の78戸から集める準備金が総額3億4千万近く。１戸あたり400万を超えますがそんなに解体費用がかかるのか疑問です。
解体費用含めた月額修繕費はかなりの額です。

[150: 匿名さん]

解体費用の相場自体が正直分からないからなんとも言えないですね…
壊したときの残骸の処分まで含まれていると思いますし、
上モノ壊すだけじゃなくって、マンションの場合は地下に杭を沢山打ち込んであるので
そういったものを除去するのにも手間がかかりそうだなとは推測できます。
解体費用は足りないくらいじゃだめだろうけれど、仮に余った場合はどういう風にする予定なんでしょう？

[151: 匿名さん]

>>150
余らないです。もともと「余る、余らない」っていう概念自体が存在しません。
みなさん、ちょっと考えればわかる話ですが、修繕費にしろ、解体費用にしろ、
これいったい誰に支払ってるのだと思いますか？これが、借地と所有権の違いなんですよ。
借りてる人の場合、すべては地権者にそれがいくわけです。
土地を借りてる、っていいますけど、土地ってなんでしょうか？更地に返すっていうけど更地にするってことの意味は？
ようは、賃貸物件で原状回復するっていう理屈をそのまま土地に当てはめた結果なんでしょうが、賃貸でもガイドラインと本来的な意味はおいといて、ようは賃借人は賃借人に対して借りることによる対価、に加えて借りてる物件そのものの価値の維持にまつわる本来賃貸人が行うべき費用も負担してるわけですよね。面白い話です。
なので、余る、あらまらないなんてことは存在しませんよ。だって賃貸マンションを返却する場合だってそうじゃありませんか？鍵交換費用、エアコンクリーニングに居室クリーニング、クロス張替え、補修費用。
さて、これってなぜ一方的に相手が決められるのかな？そして、業者すらも相手が決めてきますよねー。
自分が選定した業者、または自分で心底丁寧にきれいに清掃、修繕、補修してもそれは認められないことが
一般的な賃貸では通常です。なぜなら、鍵交換なり居室クリーニングっていう「名目」ってのはただの名目なんですね。
後付けであり、賃借人からお金を引き出すための「口実」として使われてるだけだから。だから、自分で選定した業者なり
自分でやった場合にケチをつけられて認められない。解体費用もおなじです。ただの口実です。
でもこれ、マンションだと都合がよい。なぜならここを新築で購入した人が全員住み続け７０年の償還期限を迎える
ことはありません。７０年後には中古等で売買した人達がただ残ることになるでしょう。その人たち自体が
７０年間そのお金を払い続けてきたわけではありませんから別に気にもしない。土地の運用ってのはそういうことです。

[152: 匿名さん]

>>151 匿名さん 不思議でこんな頑張って長文書く方って確実に普通の検討している一般の方では無いですよね。こういう掲示板って一般の方の投稿はほぼ無いと考えた方がよいのでしょうか？ただ買わなければいいだけなのだから笑

[153: 匿名さん]

>>152 匿名さん

不動産関係者だと思います。このスレに限らないですけどね。きっとお客さんが来ないので暇なのではないでしょうか？

[154: 匿名さん]

>>153 匿名さん 152です。そうですよね。長文書いても正直面倒で読まないのでこちらの物件の競合されている他者の方も骨折り損のくたびれもうけですね。。個人的には興味ある物件です。

[155: 検討板ユーザーさん]

借地権なんて後のこと考えると怖くて買えません。ら

[156: 匿名さん]

借地権物件、多いですね。何年の借地になるんでしょうか。

収入が将来的に上がるかわからない現在、ローンも怖いし、借地権も怖いです。将来的に出ていかなくてはいけなくなった時、元手があるかどうか。60歳の定年後、貯金を切り崩しながら生活していく中で出ていかなくてはいけないのは辛いな。

価格は4000万円台が一般的なようでした。これは安いですか？

[157: 匿名さん]

借地権にしても賃貸にしても考え方次第ですかね
持家でも維持費や地域のつながりなどしがらみはあります。
でも選択する自由はありますからライフスタイルに合わせて考えればということですね。
このあたりはアドレスが欲しいという人もいるでしょうし、ある程度したらまた永住できるところを探してもいいでしょう

[158: 匿名]

[広告・宣伝目的の投稿のため、削除しました。管理担当]

[159: 匿名さん]

ウエリス武蔵野関町はもう完成したのですか？
教えて下さい。

[160: 匿名さん]

もうほとんど完成ですねぇ　外から外観が見えますよ

[161: 匿名さん]

もう5戸か。売れているんですね。
ここは悪くないと思いますよ。転勤が長引かなければかなり前向きに検討してたと思う。

[162: 匿名さん]

キャンセル住戸も発生したみたいですね。どのプランなんだろう？
今のところ、申し込みできるプランが５つ掲載されています。
もう流石にこれだけというところまで来ているのでしょう。

今出ている中で一番専有面積がないとされているDタイプでも７１㎡あり収納もマンションとしては十分すぎるほどあるかと思います。
キッチンも単独で３畳以上ありますから、子どもたちと一緒にお料理ということになっても狭苦しくないですね。

[163: 匿名さん]

皆さま、内覧会に行かれたでしょうか。当方は、重大な指摘箇所はありませんでした。

[164: 匿名さん]

意外と売れ行きが良いみたいですが、注目を浴びる理由はどういう点なのでしょうか。
武蔵関駅であれば徒歩でいける距離ですが、その他はバスを使わなければならないので、
立地が良いかといえば難しいところだと感じました。

[165: 評判気になるさん]

購入者ですが入居はまだ1カ月くらい先ですが完成してます。指摘というのは無く綺麗な仕上がりでしたよ。販売はあと2、3戸と言ってました。
このエリアでは入居前に完売すれば圧倒的に早い売行きみたいですね。満足してます。

[166: 匿名さん]

借地権だとしても全体的に価格は安かった。それが勝因ですかね。

[167: 匿名さん]

ウォールドアプランはありそうでなさそうなサービスですが、
子供が増えたりあるいは巣立ったりする事を考えたらとても便利ですね。
一部の部屋は除くと書かれていますが、あんまり多くないのでしょうか。

[168: 通りがかりさん]

昨日、新聞に同物件のチラシが入ってた。のこり4邸です。近隣は売れ残り物件か多い中、大健闘だとおもいます。

[169: 匿名さん]

何度か実際歩いてみましたがやはり駅遠なのと周りに何もないのでやめました。
さすがに青梅街道沿いはきつかったのが残念です。価格にはとても魅力を感じただけにあとひと押しでした。

[170: 匿名さん]

マンション周りは、学校、病院、公園、スーパー、コンビニ、ドラッグストアと一通り揃っていますよ。
よっぽど贅沢な生活を求めるなら不満な部分はあるかもしれませんが、庶民的な生活には十分だと思います。
また、青梅街道沿いではありますが、道から一区画奥にマンションが建てられていますので、騒音もそこまで気になりませんでした。実際の部屋に入室してみましたが、部屋の防音対策がしっかりしているので窓を閉めると外の音はほとんど聞こえませんでした。

駅からの距離については、たしかに武蔵関駅は確かにちょっと距離がありますね。ただし、JR三鷹駅や吉祥寺駅行きのバス停は徒歩数分なので、JRユーザにとっては便利です。

長文失礼しました。もうすぐ入居なので楽しみです＾＾

[171: 匿名さん]

170さんが購入者さんなんですね。情報ありがとうございます。恐らく、音の点を気にされている人が多いのではないかしらと思いましたものですから、窓を締めておけばそこまで気にならないというお話、皆さん参考になってのではないでしょうか。
駅から決して近くないのに（むしろ遠い）売れているというのは、バス前提でと考えている人が多くなってきているからということになってきそう。

[172: 匿名さん]

引渡し後、現地に行ってみたところ、部屋の鍵がかかっていない状態でした。
同じ状態だった方はいらっしゃいますか？これが普通なんでしょうか？

[173: 匿名さん]

>>172
いったどちらの部屋のことをいってるんですか？このマンションの自分の部屋？それとも引っ越した後の元自分の部屋？
引き渡しを受けた後、であればその部屋の所有権はあなたに移ってるわけで部屋の鍵含めてその部屋の管理責任はあなたですよ。
このマンションの部屋が空いてたのだったらそれはあなたの責任です。引き渡しを受けた後にきちんと鍵をかけないあなたが悪い。