ウエリス武蔵野関町

[物件比較中さん]

ウエリス武蔵野関町について語りましょう。

物件公式URL：http://www.wellith.jp/musashinosekimachi/index.html

所在地：東京都練馬区関町南四丁目698番6他1筆（地番）
交通：JR中央線「吉祥寺」駅よりバス約15分「慈雲堂前」バス停より徒歩3分
　　　JR中央線「三鷹」駅よりバス約12分「慈雲堂前」バス停より徒歩3分
　　　西武新宿線「武蔵関」駅徒歩12分
総戸数：78戸
間取り：3LDK・4LDK
住戸専有面積：68.84㎡～89.70㎡
売主：エヌ・ ティ・ティ都市開発株式会社
施工：西武建設株式会社
管理会社：エヌ・ ティ・ティ都市開発ビルサービス株式会社

[101: 匿名さん]

借地権だと普通に所有権よりはお安くなっているという話は聞いたことがあります。
ただメリットやデメリットが数十年後にならないとわからないっていうのがありますから、そこをどう考えるか…でしょうか。
駅は遠いですよね。皆さんやはり自転車ではなく、バスでという方がほとんどかな？

[102: 匿名さん]

おっしゃる通りだと思います。今組むローンの額は割安感がすごくありますが、一方で取り壊し費用やら地代やらのランニングコストがかかる点だとか、売りにくいだろうなあとか（サ高住のおかげで貸す分には困らなそうだと思ってますが）、メリット・デメリットが普通の物件よりも読みにくいところはありますよね。自分以外の購入者さんと交流する機会があったら、そういうところも聞いてみたいですね。

[103: 匿名さん]

取り壊しの費用ですか…所有権のマンションだとない発想ですね。年数が経てば経つほどリセールはしにくくなってくるなぁと思います。賃貸に出すことって可能なのでしょうか。よくよく考えると、土地を借りてマンションを建てていて、さらにその部屋を貸しに出すと又貸しみたいな感じになってしまうのではないかしら、と思いまして…。こういうのも所有権者さんに許可を得て、何かしらの手数料を支払わなければならないのでしょうか。

[104: 匿名さん]

所有権のマンションでも同様で、建て替え時には取り壊し費用が生じると聞いたことがあります(法令上、区分所有者の負担のようです)。おそらく、積み立てているか否かの違いかと。

[105: 匿名さん]

物件価格を見ていると
内訳：権利金／7,207,291円・建物価格／36,733,990円・消費税／2,938,719円
とあります。
権利金っていうのは一体何なのでしょう？
これが地代みたいなものなんでしょうか。それにプラス月々の地代もかかりますよ、というお話なのでしょうか。それに管理費・修繕積立金・解体積立金などなど。
そう考えると、月々のローン以外にかかる諸経費はかなりかかりますね。

[106: 匿名さん]

>>105
権利金は賃貸でいうところの「礼金」だとおもってもらえればいいです。
「この土地をお借りして、その上に建物を長期間おかせてもらう許可をいただいたことに対する謝礼金」とでも言えばいいでしょうか。
「地代」は、名前の通りで、「その土地を借りてる間の対価」であって権利金とは別です。これは毎月かかります。


> 月々のローン以外にかかる諸経費はかなりかかりますね。
もともとマンションは月々のローン以外に管理費、修繕費がかかります。またマンションに関わらず不動産では固定資産税、都市計画税
がかかります。そして、それは賃貸でも実は変わりませんよ。
要は名目が変わっているだけです。

普通の分譲マンションの場合、「販売価格」には「土地代と建物代」が含まれて表示されます。
このマンションのように借地権マンションの場合はその権利体系によって様々ですが、土地部分は所有者のものであり
そこは賃貸借契約になり、建物部分が売買契約になるわけです。
ゆえに、土地と建物を完全に分離しての値付けにしなければなりません。その土地部分が「権利金」という形で
表示されているとおもえばよいかとおもいます。普通の分譲マンションでも、やろうとおもえば、内訳（土地代 XXX 建物代XXXX）と
出せなくもないですが「売り手にそれをするメリットが皆無（むしろそこはうやむやしにして調整しておきたいところ）」なのでそうして
いないだけです。

なので、別に借地権マンションだから余計に何かがかかっている、というもんでもありませんよ。
「権利金」に相当する部分は分譲では、「土地代」です。ですが、分譲の場合は区分所有とはいえ所有権が移転するのに対し
借地権の場合は使う権利だけを利用するわけですから、金額的には「権利金」< 「土地代」になります。

「地代」は分譲でいうところの「土地部分の固定資産税・都市計画税」に相当するものです。
借地権の場合は「地代」として所有者に払う、所有権の場合は税金として国に収める。
ただ、一般的に「地代」には所有者が支払う税金＋所有者の利益が上乗せされるため、「地代」> 「固定資産税・都市計画税」
になるでしょう。

って感じで、支払う名目が違うだけで分譲も借地権も支払わないといけない物に関してはさほど違いがありません。
そして同じことが、分譲か賃貸か、と同じ話でも言えます。
ようは、
「借りることによる気軽さ（＝所有することによるリスクをとらない）かわりに、貸主に対して実費＋貸主の利益を対価として支払う」
か、
「買い取ってしまうことによる自由さ（＝所有することによって自分の意思決定で制御可能）のかわりに、所有することによるリスクをすべて背負う」
かの違いでしかありません。
故に、損得の話ではなく、自分にとっては何が大事なのか？（何に価値を見出すのか）ってだけの話です。


で、この物件に限った話をしますと、一般的には不動産の借地権物件ってのは所有権物件とはちがって価格が２−3割は安くないと
割にあいません。なぜなら借地権物件ってのは本来不動産がもつ「耐久消費財としての側面」「資産性としての側面」のうち、
後者の比率が圧倒的に低いからです。リセールでは売却価格もそうですがそもそも買い手を見つけるのも苦労するぐらいです。
その「デメリット」を相殺してくれるのが販売価格なわけですが、ここは随分と（中身の割に）高くてぜんぜん相殺できていません。
実際のところ、これ普通に「所有権マンション」として販売していたとしても「全然お得じゃありません」。

なのでそのあたりはしっかりとリスクを考えてご購入検討した方が良いと思います。
なお、言わずも知れた話ですが、いくら建物部分の所有権（マンションなので区分所有）をもっていても土地部分の
所有権をもっていなければ自由になにかをできるわけではありません。オセロでいうところの四隅をすでに抑えられて
しまっている状態である、ってことは肝に命じておいた方が良いです。
なので、普通は不利になるので、買い手がつきにくいのです。（物件検索でも、所有権、借地権でチェックがあるでしょ）

後もう一つ、地代についてです。最初は買い手をつけるために、「売主（デベや不動産販売会社）が直接地権者（所有者）と交渉し、可能な限り
安い金額＝ほぼ損をしない税金相当部分」にして出してます。なので名目が税金→地代っていうのに変わるだけで実質的な負担は
さほどでもありませんが、これは定期的に見直されますし、基本的には「地主の言いなりにならざるをえません」。
地主の人も管理してる人が企業なのか、個人なのかによってもかわってきますが基本的に慈善事業でやってるわけではなく運用してる
わけですから当然ですけど。

[107: 匿名さん]

販売価格が高いというご意見がありますが、いまの市況を考えれば「やや高い」くらいではないですかね。別にこの物件を擁護するわけじゃないですけど。
定借のマンションは所有権のそれに比べて7〜8割の販売価格が妥当と言われていますが、大体その上限に収まっているように思います。

あと、所有権のマンションとは言っても、土地は区分所有ですので、一人の区分所有者の好きに出来ることは何も無いですよね。土地に限って言えばですが。

[108: 匿名さん]

>>107 匿名さん

いえ、やはり高いですよ

[109: 匿名さん]

普通に購入する瞬間の買いやすさも実際は重要では？なんかいろんな理屈をこねて借地なのに高いとか言っている人ってここの検討者なんですかね？
価格が表面的に安いのは安いと思います。売ること前提にしてないですし、69年あるから単純に良いと思いました。ランニングコストは地代がかかるけど、それが嫌だからといって所有権の物件だとローン額が上がり単純に払えない&利息上昇時のリスクあるから新築でこのエリアで買うならここしかないと思ってますが。

[110: 匿名さん]

うーん、ですが借地権だと結構厳しいですしこの駅遠だと所有権物件だとしても高いですよ

[111: マンション検討中さん]

わたしも109さんの考えとまるで同じです。このエリアでこの価格では買えないと思いました。

[112: 匿名さん]

物件概要の地代の項目に、引渡時に保証金として地代の24ヶ月分を預託いただくと
書かれていますが、この費用は現金で準備する必要がありますか？
1ヶ月の地代が13,146円なので結構な額になりますが、これはどのような
目的があるのでしょう？

[113: 匿名さん]

>>112 匿名さん
現金です。保証金は敷金みたいなもんです

[114: 匿名さん]

一か月の地代1万円弱となると一年で15万円もしますね
固定資産税とあまり変わらない気がするのですが、どうでしょう。
固定資産税と変わらない金額となると、借地権のメリットがなくなってしまいそうな気がします。
24か月分を現金で30万程度用意しなければならないというのも、負担になってくるなと感じます。

[115: 匿名さん]

>>114 匿名さん
何か根本的な所を勘違いされてる気がします。
普通の分譲マンションは土地代込みでマンションを買います。
土地を持っていた人、地権者はは土地を売り変わりに現金を得る。そこで終わり。
ここみたいな借地物件では地権者は土地は貸すだけで売ってない。
だから地権者は自分でここの土地の固定資産税を払わないと行けない。
なので当然その分は損しないように地代に含める。が、それだけでは収支トントンでタダで貸してるのと同じで地権者になんのメリットもない。だからそれに加えて貸し賃(地権者の利益)を上乗せしてそれを地代として回収し、利回りを得る。地権者にとっては売却に比べてドカンと大きなお金は入ってこないが土地(資産)を失わずに細く長く運用出来るメリットがある。これが地権者のメリット。

借地物件を買う側のメリットは物件価格に土地代が含まれないので安く買えると言うメリットがある。が、ここが実は落とし穴。
普通の分譲マンションでもそうだがもともと土地分でいくら、建物部分でいくらときっちりわけられて表示されない。つまり売主都合である意味いかようにも配分が変えられてしまう。すると土地分を払わなくて良い割には結構売価が高いことに気づく。つまり買い手のメリットが怪しくなってる。

借地権着マンションは完全に地権者有利ですよ。賃貸マンションであれば家主は土地も建物も負担しなければならず耐えず空き室リスクを負うし建物自体の資産管理もしないといけない。土地だけ貸せば手出し不要で地代だけが入ってくる。地代は賃料だから値上げだってできる。今はマンション売るために損しないギリの値段だけどしばらくしたら上がります。

[116: 匿名さん]

>地代は賃料だから値上げだってできる。

これこそ根本的な勘違いでは。一般定期借地権の契約では、地代の見直しに双方の合意が必要な認識です。たとえ値上げに合意できなかったとしても、土地の賃借人が所有する建物が建っている以上、契約を解除することはできないと思われます。
(もし賃貸人の意思だけで契約を解除できる、すなわち賃借人を追い出すことができるという根拠があれば、条文や判例を明示していただけると納得できます。)

あと、「土地と建物の売価の割合が表示されているから、買主のメリットが怪しくなってくる」というのは、論理的な繋がりが無いように思えます。

ま、いずれにしましても、マンション購入を検討している人のための前向きな意見交換の場ですので、そうでない方は利用を遠慮されてはいかがでしょうか。

[117: 匿名さん]

補足ですが、一般定期借地権は賃貸人にもメリットがありますよ。土地の固定資産税が1/6(六分の一)になります。

[118: 匿名さん]

更に補足ですが、賃借人が支払う権利金も賃貸人の収入になりますよ。
これで収支トントンでも賃貸人にメリットがあることがご理解いただけたでしょうか。

[119: 匿名さん]

>>118 匿名さん
賃貸人にメリットがある事はわかってるしそう説明してるのになぜそんなに噛み付くのか不思議。重要なのは賃借人側がどうかって話では?

それに地代の値上げについてですが貸主による一方的かつ非合理的な値上げは当然できませんし合意も必要ですよ。誰も好き勝手に二倍も三倍もあげられるといってはいません。しかし逆に言えば賃借人の方も無下に拒否など出来やしないということが同時発生するわけです。おわかり? 相手が正当な手続きを取り合理的説明でもって値上げを要求してきたらそれを自分だけの気持ちで拒否もまた出来ないという事ですよ。

相手が値上書面で持って値上げ要求してきたならば、それは合意して払うか、さもなければ調停や裁判に行くわけです。結果云々の前にまずそれが来た時どうします？ってことに少しは想像力を働かせてほしいですね。今のご時世なんだから誰が見ても無効で暴利な事はしてきませんよ。少なくとも書面上での請求はまともなものでしょう、ちゃんと士業に人だって入ってるんだし。そこですぐに裁判なり突っ返しますかね？ほとんどしないと思いますよ。
もう一つ、裁判で勝つかどうかとか裁判費用の心配以上にそういう係争になる可能性自体がリスクと受ける人だって多いのですよ。ネットで事例で漁れば沢山出ますよ。それも含めてデメリットだと言ってます。

あと前向きな検討のためには借地権の特徴とリスクは把握して納得しておくのは常識です。契約するわけですから。知らなかった、では済まないわけです。

[120: 匿名さん]

急に荒れてきましたね。笑
入居まであと半年くらいですかね。楽しみです！

[121: 匿名さん]

借地権云々の前にランニングコストの割高ポイントだけは押さえた上で検討したほうがいいかもです。
具体的には
1. インターネットコストが（今時マンションと比較して）倍額以上
　NTT資本傘下のNTT都市開発だからでしょうが、月額2,376円もかかる。
HPでは個人でマンションタイプを契約した場合より半額ですよという触れ込みですが
　現実的に最近のマンションは法人契約でBフレッツプロバイダ混み1000円以下なのが実情。
　それを個人契約した場合の定価Bフレッツマンションタイプと比較されてお得と言われても...
2. 地デジの視聴になぜか有料
これもNTT傘下がゆえの費用増。一般的なマンションは屋上に地デジアンテナ＋BS/CSアンテナを
設置、ブーストして各戸に供給。当然視聴自体は無料（BS/CSの有料チャネルは別途契約）
が、ここはフレッツテレビ、ということで光ファイバ（ネット回線共用）を利用してのサービス
　を使うので無料の地デジに540円を毎月支払い。
3. 解体費用の負担
定借なので定める期間がきたら更地（建物解体）にして返すという契約上毎月解体費用を積立するため
支払う。4,512円〜5,879円. もちろん途中で他者に売却してもこれはもどってこない
4. 実質戻ってこない保証金(預託金)
地代の24ヶ月分(約31万)を預託するわけですが、戻ってくるのは期間満了時に全額返還。
つまり実質戻ってはこないお金
5. 随分と高い修繕積立一括金＋修繕積立金
一括金が536,990円〜699,400円とかなりの高額。さらに月額修繕費も初期値が8,260円〜10,760円と
同規模・設備の一般的所有権付きマンションと比べて高い。定めのない所有権物件とはちがって期間限定
建物なのに...

6. 地代
土地分のみの固定資産税＋都市計画税＋貸主対価で10,354円～11,827円なわけですが、
仮にここが 所有権付の場合で考えた場合、土地分の固定資産税＋都市計画税だと年間4万未満（月額3500円未満）
　 になるなるのでその分負担は増えることになる
当たり前だが、建物分の固定資産税＋都市計画税は普通に別途支払う必要がある。減税の恩恵期間中でも建物部分だと
ざっくり年間12万円(月1万)が必要。
なので、地代＋建物部分の税金で毎月2万円（減税期間中）は払うことになる。


以上概算まとめてみると、駐車場借りず、駐輪場は一つ借りるとした場合、月額的に、

+ 200円（駐輪場一つ。上段）
+ 540円（テレビ）
+ 2340円（ネット）
+ 26000円（地代＋建物税金、保証金、減税期間終了後含めた平滑化）
+ 16000円 (修繕費。一括基金も含めて平滑化)
+ 15500円（管理費。中央値）
+ 5000円 (解体費用。中央値)
-----------------------------------
約65500円/月

って感じでなかなかの額になります。ローンを月額8万円程度におさえても約15万ですか。
所有権付き分譲でも似たような金額になりそうです。が、所有権付きですと土地・建物含めて資産に投資ですが、
定借地権だと土地分は掛け捨て、建物部分は解体費用も払ってのことなので扱いは異なります。

もちろんこういう費用増もありますが、販売価格自体は所有権付き分譲に比べればお安くなってますので、
あとは費用対効果を考えての判断でしょう。

例えば204号室は約3700万だそうです。所有権分譲だったらたぶん4500万ぐらいでしょう。
差額800万。所有権だったら+800万負担増の代わりに月額ランニングコストが約3万減。逆転するまで22年。
が、資産性観点でみたら仮に22年たってしまったら総支払額がトントンになるものの、借地権と分譲だと
その売却価格（資産性）が違う。前者は売りにくく後者と同等の価格では売れない。なので実際にはもう少し早い
15-8年程度がブレークイブンだと思います。
なのでこのあたりの期間で売却を考えてる人にとっては優位性があると思いますし、
逆にそうじゃない人にとっては考えものかもしれないです。

[122: 住民板ユーザーさん5]

なんかいろいろ面倒くさそうだし、普通のマンションの方が良いな。

[123: 匿名さん]

>>122
通常は賃貸マンション→借りるだけ、所有権付き分譲マンション→買うだけ、ですからね。
両方の方式がハイブリッドになったのが借地権分譲マンションですからどうしても複雑に
なりますよね。ついでに期限の定めがある定期着地件ですから貸す方は解体費用も
含まれますしね。

ただ名目上は通常の分譲、または通常の賃貸にはないいろんな名目のものがあるものの、
名前が変わってるだけで対応させてみるのは比較的簡単です。

簡単にまとめてみました。左から、普通の賃貸、普通の分譲（所有権）、そして定期借地分譲マンションの順です。
　　　　　　　賃貸マンション　　　　　　　　　　　　　分譲マンション　　　　　　借地権マンション
・敷金　　　　あり（物件による。大抵家賃２ヶ月分）　　なし　　　　　　　　　　　あり（土地分　預託金として地代24ヶ月分）
・礼金　　　　あり（物件による。大抵家賃１ヶ月分）　　なし　　　　　　　　　　　あり（土地の権利金として650万〜720万　部屋による）
・賃料　　　　あり（家賃として。建物・土地両方を含む）なし　　　　　　　　　　　あり（土地の地代として）
・管理費　　　あり（共益費として）　　　　　　　　　　あり（建物管理費として）　あり（建物管理費として）
・固定資産税　なし　　　　　　　　　　　　　　　　　　あり（建物・土地）　　　　あり　（建物部分のみ）
・解体準備金　なし　　　　　　　　　　　　　　　　　　なし　　　　　　　　　　　あり　（定借地特有）
・修繕積立金　なし　　　　　　　　　　　　　　　　　　あり　　　　　　　　　　　あり　
・所有権　　　なし　　　　　　　　　　　　　　　　　　あり　　　　　　　　　　　限定　（建物のみ。ただし譲渡時に地主への承諾＋諸経費が必要）

こんな感じです。
借地権マンションは賃貸と分譲両方をうけるので払うべき項目「数」が一番多くなります。
ただ、「数」が多いからといってトータルコストがどうなるかは別の話です。

[124: 住民板ユーザーさん5]

[当掲示板の趣旨に反する不適切な発言であると判断し、削除しました。管理担当]

[125: 匿名さん]

駅に行くのに大体バスを使うというような立地なのですか。
一番近くて武蔵関駅の徒歩12分となると、サラリーマンなど、
通勤のある人にとってはつらいところかもしれませんね。

そのかわり価格が安いとかはないのでしょうか。

[126: 匿名さん]

>>125 匿名さん

土地が定期借地権ですから物件自体の価格は押さえられてますよ、流石に。
ただ売却時はいっそう安値で売らなければならないことを意味しており資産性側面が低いので表層上の価格だけで見てると駄目でしょうね。

ランニングコストはなかなかの金額になります。人を選ぶ物件だと思いますね、ここは。って言うのは長く住めば住むほどここは普通の所有件付き物件よりも価値を失います。当然ですが償還期限があるからです。また長く住めば住むほど通常のマンションでも払う修繕基金に加えて解体費用を払い込むことになります。前者はマンションの資産性を維持するはずのものです。不具合だけではなく外装含めて綺麗に保つことで資産性を下げないように使います。が、ここは期限が来たら更地返却です。普通マンションと修繕費の考え方、形状が異なるはずですが普通に高いですよね。後者は解体費用ですね。別バジェットとして計上されて毎月徴収されます。
これも建て替え事業とか見てたらわかりますが修繕費からだしてますよね、普通。なので長い期間住むのは得策じゃない気がします。
逆に言えば15年程度であれば取得金額の安さが光ってくるのでお得だと思います。これぐらいで売却すれば価格を下げれば売れるでしょう。

[127: 匿名さん]

>>125 匿名さん
立地に関してですが、このあたりのエリアはちょっと事情が特殊です。
確かに最寄りの西武新宿線武蔵関からは遠いのですが、このへんは南に行けばいくほど高くなります。中央線、ないしは吉祥寺に近くなるからです。
そして西武新宿線よりも中央線ユーザが多いため両者を結ぶバスの本数が凄くあります。ここも徒歩で武蔵関いく人よりもバスで中央線向かう方が多いと思います。

[128: 匿名さん]

127さん、とても勉強になります。ありがとうございます。普段バスを使うよりは最寄り駅をつかう生活をしていると、そういう感覚がよくわからなくて。
バスの本数が多いならば特に障害になるというわけではないでしょうから、
終バスの時間だけ気をつけて行けば良いのかなというふうに感じました。
途中、激しい渋滞がなければ特段問題になることもないでしょう。

[129: 匿名さん]

うちの実家が築45年位のマンションなんですが、昔のマンションなんで老朽化が早く建替の話しが出てます。ただ建替資金の問題やうちの親含め高齢者は今更引越ししたく無いなどで意見がまとまらなくて大変みたい。一方共用部がボロくなり修繕費は高くなる。地震の度ヒビが増えて恐怖、組合の話し合いで揉めたり、ついには他の部屋のバルコニーのコンクリートの一部が剥がれて下に落ちて車に当たって賠償を全世帯で負担とかの話しも出てきてます。所有権のマンションをずっと持ち続けられても将来こんなことに年取ったらなるのであれば定期借地でいいと思いました。

[130: 中古マンション検討中さん]

定期借地なら植物人間状態でも退去して次探さないとね。

[131: 中古マンション検討中さん]

>>128さん

いえ、その渋滞が毎日普通に起こってますよ。
あと雨の日などはバスは満員なのに、
バス停ごとに毎回止まってものすごく時間が掛ります。

駐輪場もどこに行っても満車で、土日は駐輪待ちをしている人が多いです。
一度ご自分の目で確かめることをお奨めします。

[132: 匿名さん]

結局、普通のサラリーマンが２３区内西側のファミリータイプを買おうと思ったら、
定期借地くらいしかないんだよね。
リセールやトータルコスト考えるとお得とはいえないけど、仕方ない選択だと思います。

[133: 匿名さん]

>>132

そんなことはないと思いますよ。練馬区とか北区、板橋区だったら普通サラリーマンでも
所有権付き物件が買えると思います。

[134: 匿名さん]

>>133 匿名さん

足立区や江戸川区辺りでもあるでしょうね。
ただ132さんは２３区西側でとおっしゃっていますよ。
まあここは練馬なので微妙ですが中央線に近いので西側ということなんでしょうけどｗ

[135: 匿名さん]

練馬区って西側になるのかな？イメージ的には北だよなぁ。
北関東３県とおなじで、練馬区、板橋区、北区ってかんじ。
杉並区、世田谷が西側じゃない？　杉並区や世田谷も最西側の区境目あたりになると普通サラリーマンでも
十分手がとどく範囲かなっておもうけどね。5000万未満で買えるわけですし。
もちろん、絶対額の販売価格だけでみたらそりゃやすいよね。でも買って終わりじゃないのが不動産だし、
買った後の維持費まで考え得ると果たしてどこまでお得といえるだろうかってところだね。

[136: 匿名さん]

練馬、杉並、中野を城西地区ということが多いようです。
諸説あって絶対的なものではないようですが。

[137: マンション検討中さん]

竣工まであと3ヶ月弱になり、それまでに完売できるか心配になってきましたね。あと何部屋くらいが未契約なんでしょうか。スーモを見ると、あと6部屋は残っていそうです。

[138: 匿名さん]

>>137
まだ完売まではだいぶ先だと思いますよ。
借地権のこともあるでしょうが、やはり立地が厳しいかと。
徒歩だと武蔵関ですが実質青梅街道渡らないといけないのもあるので駅まで15分です。
高田馬場まで直通15分とHPでうたってますが朝の通勤時間だと準急、急行、各停が途中から
詰まってノロノロ運転なので実際は15分ではつかず平均19分です。そこから高田馬場乗り換えで
＋2分つかって山手線乗り換えて6分で新宿駅。
マンション→15分→武蔵関 待ち1分→高田馬場 19分→乗り換え+2分→新宿6分、合計 43分。
って感じでかなり厳しい。。。
帰りは高田馬場からの接続本数が減るので＋10分は多目にかかると思います。

なのでやはり現実的にはバスを使うほうが良いように思えます。
職場が吉祥寺とか三鷹であればいいんですけどね。
あと、子供の学校のことも考えておいたほうがいいでしょう。ずっと地元の公立でいくなら
別にいいのでしょうが私立とかいくなら電車代に加えてバス代もかかりそうです。
電車と違ってバスって高いんですよね。割引率が悪い。
やはりファミリーってよりかは、隠居世帯向けかなっておもいます。

若い世帯からしたら、この時代（せっかく集合住宅なのに）インターネット代が月額2,376とか
無料のはずの地デジ視聴になぜか月額520円、これだけで月額3000円ですよね... 年間36000円です。
NTTグループ企画だからあれなんでしょうが、今時賃貸だって共同アンテナあてて地デジ・BS・CSは
ブースターつけてそのままチューナーさえあれば見られる（もちろん、有料チャネルは別途契約が必要。それはここも同じ）
のに。
他はネットは1000円未満が多いです。（990円とか）

[139: 匿名さん]

あと6部屋なんですか？
売り出したのが半年位前なのでこの界隈のマンションでは大分売れ行き早くないですか？完成する前に完売したマンションは最近無かった記憶です。

[140: 匿名さん]

この場所にしてはかなり早いですよね。
まあこの後どうなるかですけど。
やっぱり２３区内西側で３千万台の３ＬＤＫってそうそうありませんからね。
お得な物件とは思えませんが、現実問題として需要があるのでしょう。

[141: 匿名さん]

まぁやすいから15年すむ分には賃貸すむよりは全然安いよね

[142: 匿名さん]

このプロジェクトはなかなかいいですよね。
これからの時代を反映してるというか。
定借も70年あれば全然問題ないですよね。

[143: 匿名さん]

定借だとある種ゴールが見えているからいいのかなぁ。いずれは自分たちの手から離れてしまうものなのだけれども…
でも70年経ったマンション、建替えるのお金かかるし、資産価値はないしということになってきますから、揉めずに住むんじゃないかしらと思うのですよ。
ただ資産価値に関してはかなり年数浅いうちから期待はしないほうがいいのかなぁという印象です。

[144: 匿名さん]

ホームページで最終期の告知が始まりましたね。実際売れているんですねぇ。確かに安いくて広さもあるし、高齢者サービスも将来を考えると需要あるのかもしれないですね。

[145: 匿名さん]

安いから売れるでしょうね。

[146: 匿名さん]

地代は月額10,354円〜13,146円だそうですが、3年毎に価格改定があるみたいですね。
価格の決定は、家主さんが独断で値付けするのでしょうか？
それから、解体準備金の他に修繕積立金が発生するようですが、一般的なマンションと同じように大規模修繕があるという事ですよね。

[147: 匿名さん]

>>146 匿名さん
借主との合意は必要ですから独断かつ強制的に上げられませんが、逆にいくらにしないといけないと言う規制があるわけでもないので地権者は実費(税金)に想定運用利回りを乗じた金額で請求します。３年ごとってのはちょうど固定資産税の評価額見直しがその間隔だからでしょう。
また、借主との合意が必要とは言いましたがこれも借主個人の意志だけで強制的に拒否出来るものじゃないです。合理的拒否理由があるならそれを持って裁判調停するしかないので嫌だっていえばいいだけではありません。

修繕はその通りです。一般マンションと同様に修繕されますし期日が来たら解体されます。
本来、期日の運命があり解体日まで決まっているならばそれに応じた修繕計画とその費用で十分なはずですが期日の運命のない普通マンションと同じ以上の金額を徴収してますね。まぁ残り25年あたりか
本格的なババ抜きレースが始まるのでスラム化を懸念してそこは普通にやる計画なのでしょう。

[148: 匿名さん]

期限が決まっていると最後の最後はもう壊すことは決まっているのですからそのあたりで揉めるということはないですが（分譲だと建て替え派と現状維持派で揉めるとききます）、
期限が近づくにつれて修繕するのは正直もったいないように感じてしまったりなんてことありますでしょうね。あまり手をかけないと資産価値も更に維持しにくくなりますし。
最後がわかっている分気楽ではあるけれど、その前の段階で手を打たねばならないというのはあるのだろうなぁ。

[149: 匿名さん]

>>148 匿名さん
それはあるでしょうね。
ただ解せないのは解体準備金の高さですかね。
70年後の78戸から集める準備金が総額3億4千万近く。１戸あたり400万を超えますがそんなに解体費用がかかるのか疑問です。
解体費用含めた月額修繕費はかなりの額です。

[150: 匿名さん]

解体費用の相場自体が正直分からないからなんとも言えないですね…
壊したときの残骸の処分まで含まれていると思いますし、
上モノ壊すだけじゃなくって、マンションの場合は地下に杭を沢山打ち込んであるので
そういったものを除去するのにも手間がかかりそうだなとは推測できます。
解体費用は足りないくらいじゃだめだろうけれど、仮に余った場合はどういう風にする予定なんでしょう？

[151: 匿名さん]

>>150
余らないです。もともと「余る、余らない」っていう概念自体が存在しません。
みなさん、ちょっと考えればわかる話ですが、修繕費にしろ、解体費用にしろ、
これいったい誰に支払ってるのだと思いますか？これが、借地と所有権の違いなんですよ。
借りてる人の場合、すべては地権者にそれがいくわけです。
土地を借りてる、っていいますけど、土地ってなんでしょうか？更地に返すっていうけど更地にするってことの意味は？
ようは、賃貸物件で原状回復するっていう理屈をそのまま土地に当てはめた結果なんでしょうが、賃貸でもガイドラインと本来的な意味はおいといて、ようは賃借人は賃借人に対して借りることによる対価、に加えて借りてる物件そのものの価値の維持にまつわる本来賃貸人が行うべき費用も負担してるわけですよね。面白い話です。
なので、余る、あらまらないなんてことは存在しませんよ。だって賃貸マンションを返却する場合だってそうじゃありませんか？鍵交換費用、エアコンクリーニングに居室クリーニング、クロス張替え、補修費用。
さて、これってなぜ一方的に相手が決められるのかな？そして、業者すらも相手が決めてきますよねー。
自分が選定した業者、または自分で心底丁寧にきれいに清掃、修繕、補修してもそれは認められないことが
一般的な賃貸では通常です。なぜなら、鍵交換なり居室クリーニングっていう「名目」ってのはただの名目なんですね。
後付けであり、賃借人からお金を引き出すための「口実」として使われてるだけだから。だから、自分で選定した業者なり
自分でやった場合にケチをつけられて認められない。解体費用もおなじです。ただの口実です。
でもこれ、マンションだと都合がよい。なぜならここを新築で購入した人が全員住み続け７０年の償還期限を迎える
ことはありません。７０年後には中古等で売買した人達がただ残ることになるでしょう。その人たち自体が
７０年間そのお金を払い続けてきたわけではありませんから別に気にもしない。土地の運用ってのはそういうことです。

[152: 匿名さん]

>>151 匿名さん 不思議でこんな頑張って長文書く方って確実に普通の検討している一般の方では無いですよね。こういう掲示板って一般の方の投稿はほぼ無いと考えた方がよいのでしょうか？ただ買わなければいいだけなのだから笑

[153: 匿名さん]

>>152 匿名さん

不動産関係者だと思います。このスレに限らないですけどね。きっとお客さんが来ないので暇なのではないでしょうか？

[154: 匿名さん]

>>153 匿名さん 152です。そうですよね。長文書いても正直面倒で読まないのでこちらの物件の競合されている他者の方も骨折り損のくたびれもうけですね。。個人的には興味ある物件です。

[155: 検討板ユーザーさん]

借地権なんて後のこと考えると怖くて買えません。ら

[156: 匿名さん]

借地権物件、多いですね。何年の借地になるんでしょうか。

収入が将来的に上がるかわからない現在、ローンも怖いし、借地権も怖いです。将来的に出ていかなくてはいけなくなった時、元手があるかどうか。60歳の定年後、貯金を切り崩しながら生活していく中で出ていかなくてはいけないのは辛いな。

価格は4000万円台が一般的なようでした。これは安いですか？

[157: 匿名さん]

借地権にしても賃貸にしても考え方次第ですかね
持家でも維持費や地域のつながりなどしがらみはあります。
でも選択する自由はありますからライフスタイルに合わせて考えればということですね。
このあたりはアドレスが欲しいという人もいるでしょうし、ある程度したらまた永住できるところを探してもいいでしょう

[158: 匿名]

[広告・宣伝目的の投稿のため、削除しました。管理担当]

[159: 匿名さん]

ウエリス武蔵野関町はもう完成したのですか？
教えて下さい。

[160: 匿名さん]

もうほとんど完成ですねぇ　外から外観が見えますよ

[161: 匿名さん]

もう5戸か。売れているんですね。
ここは悪くないと思いますよ。転勤が長引かなければかなり前向きに検討してたと思う。

[162: 匿名さん]

キャンセル住戸も発生したみたいですね。どのプランなんだろう？
今のところ、申し込みできるプランが５つ掲載されています。
もう流石にこれだけというところまで来ているのでしょう。

今出ている中で一番専有面積がないとされているDタイプでも７１㎡あり収納もマンションとしては十分すぎるほどあるかと思います。
キッチンも単独で３畳以上ありますから、子どもたちと一緒にお料理ということになっても狭苦しくないですね。

[163: 匿名さん]

皆さま、内覧会に行かれたでしょうか。当方は、重大な指摘箇所はありませんでした。

[164: 匿名さん]

意外と売れ行きが良いみたいですが、注目を浴びる理由はどういう点なのでしょうか。
武蔵関駅であれば徒歩でいける距離ですが、その他はバスを使わなければならないので、
立地が良いかといえば難しいところだと感じました。

[165: 評判気になるさん]

購入者ですが入居はまだ1カ月くらい先ですが完成してます。指摘というのは無く綺麗な仕上がりでしたよ。販売はあと2、3戸と言ってました。
このエリアでは入居前に完売すれば圧倒的に早い売行きみたいですね。満足してます。

[166: 匿名さん]

借地権だとしても全体的に価格は安かった。それが勝因ですかね。

[167: 匿名さん]

ウォールドアプランはありそうでなさそうなサービスですが、
子供が増えたりあるいは巣立ったりする事を考えたらとても便利ですね。
一部の部屋は除くと書かれていますが、あんまり多くないのでしょうか。

[168: 通りがかりさん]

昨日、新聞に同物件のチラシが入ってた。のこり4邸です。近隣は売れ残り物件か多い中、大健闘だとおもいます。

[169: 匿名さん]

何度か実際歩いてみましたがやはり駅遠なのと周りに何もないのでやめました。
さすがに青梅街道沿いはきつかったのが残念です。価格にはとても魅力を感じただけにあとひと押しでした。

[170: 匿名さん]

マンション周りは、学校、病院、公園、スーパー、コンビニ、ドラッグストアと一通り揃っていますよ。
よっぽど贅沢な生活を求めるなら不満な部分はあるかもしれませんが、庶民的な生活には十分だと思います。
また、青梅街道沿いではありますが、道から一区画奥にマンションが建てられていますので、騒音もそこまで気になりませんでした。実際の部屋に入室してみましたが、部屋の防音対策がしっかりしているので窓を閉めると外の音はほとんど聞こえませんでした。

駅からの距離については、たしかに武蔵関駅は確かにちょっと距離がありますね。ただし、JR三鷹駅や吉祥寺駅行きのバス停は徒歩数分なので、JRユーザにとっては便利です。

長文失礼しました。もうすぐ入居なので楽しみです＾＾

[171: 匿名さん]

170さんが購入者さんなんですね。情報ありがとうございます。恐らく、音の点を気にされている人が多いのではないかしらと思いましたものですから、窓を締めておけばそこまで気にならないというお話、皆さん参考になってのではないでしょうか。
駅から決して近くないのに（むしろ遠い）売れているというのは、バス前提でと考えている人が多くなってきているからということになってきそう。

[172: 匿名さん]

引渡し後、現地に行ってみたところ、部屋の鍵がかかっていない状態でした。
同じ状態だった方はいらっしゃいますか？これが普通なんでしょうか？

[173: 匿名さん]

>>172
いったどちらの部屋のことをいってるんですか？このマンションの自分の部屋？それとも引っ越した後の元自分の部屋？
引き渡しを受けた後、であればその部屋の所有権はあなたに移ってるわけで部屋の鍵含めてその部屋の管理責任はあなたですよ。
このマンションの部屋が空いてたのだったらそれはあなたの責任です。引き渡しを受けた後にきちんと鍵をかけないあなたが悪い。

[174: 匿名さん]

>>173
172です。このマンションの部屋です。
173さんは購入者でないのだと思いますが、引渡しは、現地ではない別の場所で引渡し会として行われています。その引渡し会で鍵を受け取り、現地に行って鍵を開けようとしたら、鍵が掛かっていなかったという意味でした。

[175: 匿名さん]

>>174

そういう話ですか、それだったらそれはクレームで済まされる話ではないですよ。
内覧会や確認してその後に鍵開きっぱなしで状態が変わってしまえばその確認（これが現状引き渡しとしての合意）
の意味がなくなってしまうから鍵は（引き渡し前までは管理責任があるのは売主）必ず施錠しなければなりません。
これは封書での親展厳封と同じで封が開けてある状態で渡されれば「意味がない」からです。
その場でいいましたか？入居した後ではあなたの錯誤でしょ？とか言われてしまいますよ。
新築マンションとして最も大事な部分な引き渡しが満足にできてない会社ってどうなんですかね。
それは単純なミスで済まされる話ではないです。
医療行為でいえば開胸手術をしたのに閉胸しなかったとかそういう次元のレベルであり、不動産取引においては
最もやってはいけないものです。あなたもこんなところで書き込んでないで明日一番にでも話すべきだと思います。

[176: 匿名さん]

間取りのページに出ている浴室の手摺、緊急コールボタン、ライフリズムセンサー、IHクッキングヒーターは標準装備になりますか？
もしそうだとすれば、シニア層、また永住向けに購入する層が多くなると見込した対応かと思いますが、実際に契約されている年齢層はシニアが多いのでしょうか。

[177: 匿名さん]

>>176 匿名さん 多分全て標準だと思います。

[178: 匿名さん]

あと2戸なんですね。南角で80m2の良い部屋の販売していて価格も安いからすぐ完売ですかね？

[179: 匿名さん]

ここ完成してたの気がつきませんでした。道路の奥に入ったらつなぐカフェというお店が見えましたが住民専用のカフェなんですかね？いいですね。

[180: 匿名さん]

緊急コールボタンのようなセキュリティ装置があるのは安心ですね。
老後の事を考えたり、将来的に親と暮らす事を考える場合でしたら、
こういう安全のための装置は絶対に必要だと思います。

[181: 匿名さん]

つなぐカフェに初めて入ってみましたけど、思ってたよりも雰囲気が良くてよかったです。
メニューの種類と値段もなかなかでした。また利用したいと思います。

ちなみに、マンション居住者でなくても利用できるようですよ。

[182: 匿名さん]

カフェは一般の方も利用可能なんですね。
公式ホームページのつなぐタウンのランドスケープ図に出ている
カフェテラススペースとレストランがそうでしょうか。
人のつながりが深まるようなプランニングだそうですし、
住人専用だと採算が取れないのかもしれませんね。

同じ敷地にあるサービス付き高齢者向け住宅の優先入居権は、
自分ではなく親族が対象となりますか？

[183: 匿名さん]

同じ敷地にあるサービス付き高齢者向け住宅の優先入居権は、自分だけでなく「親族も」対象となるようです。

[184: 匿名さん]

なんだか騒音など沢山のクレームがあるようですね。集合住宅なので、難しいところですね。

[185: 匿名さん]

>>180 匿名さん

もしインターホンが鳴るだけなら、独り世帯には意味ないのですが。

[186: 匿名さん]

高齢者向けに考えている住宅ということなので、このあたりの立地のことを思うと、戸建てからの買い替え需要なども考えているのでしょうか。
キッチンの熱源もガスではなくてIHクッキングヒーターというお話でしたから。
シニア世代だが暮らしていくにはいいのかな。
ただ、それにしては専有面積が広すぎてしまうかもしれません。
あまりに狭くても子供に残しにくいので、そういうのってちょうどいいっていうのがなかなかないですけれどね。

[187: 匿名さん]

完売したんですねー

[188: 匿名さん]

三井氏がこの物件をレポートしていますね。

https://sumai-stadium.com/secondhand/?p=411