ウエリス武蔵野関町

[物件比較中さん]

ウエリス武蔵野関町について語りましょう。

物件公式URL：http://www.wellith.jp/musashinosekimachi/index.html

所在地：東京都練馬区関町南四丁目698番6他1筆（地番）
交通：JR中央線「吉祥寺」駅よりバス約15分「慈雲堂前」バス停より徒歩3分
　　　JR中央線「三鷹」駅よりバス約12分「慈雲堂前」バス停より徒歩3分
　　　西武新宿線「武蔵関」駅徒歩12分
総戸数：78戸
間取り：3LDK・4LDK
住戸専有面積：68.84㎡～89.70㎡
売主：エヌ・ ティ・ティ都市開発株式会社
施工：西武建設株式会社
管理会社：エヌ・ ティ・ティ都市開発ビルサービス株式会社

[1: 匿名さん]

サ高住付きマンションというのは斬新ですね。
ここもＮＴＴの社宅跡地でしょうか。

三鷹吉祥寺からバス、武蔵関から徒歩12分。
四方をマンションに囲まれた立地。
どう判断していいのか迷います。

[2: 匿名さん]

交通アクセスを考えると通勤族にはちょっと敷居が高い。
バスは時間が読めないし、電車や最寄り駅まで徒歩10分以上かかる。
ベランダは多分、南西だと思うけど日当たりは確保できそうだね。

[3: 匿名さん]

駅までワンクッションあるというのは若干気が重くなってしまうかもしれないですね。
バス停まで近いのはせめてものポジティブポイントだと思います。
一応武蔵関までは徒歩12分とありますので歩けなくはない距離だと思います。
時間を気にしなければならないのなら歩きが一番確実そう。
JRじゃなくて西武線の駅になるのが通勤経路によっては不便かもしれません。

[4: 匿名さん]

同じ武蔵関のライオンズ、住友のマンションに比べたら買いやすい価格だね。

[5: 匿名さん]

武蔵関駅から距離が近いプラウド(販売済み)とは同じくらいの価格みたいですね。

[6: 匿名さん]

この近く隣のコーヅ関町スカイハイツに昔１５年ほど住んでいた者です。
ここは仰るとおり、元・ＮＴＴ社宅で定期借地権の権利関係があります。
裏は築古のグリーンパーク、また築１２年ほどの分譲マンションが建っています。
西友は２４時間営業で目の前の青梅街道を渡るとローソンもあり慈雲堂病院も薬局
も何でも周辺に揃っています。ドンキ・ホーテの珍しい薬局も５年位前に出来ました。
学区は関町小学校と石神井西中学校です。徒歩５分、徒歩１０分です。
角を曲がって直ぐ近くにさんかく公園という公園や、関町児童園もあり子育てには
抜群の環境良いエリアです。ただ、定期賃借権の土地関係でこの値段は少し高くは
感じます。。吉祥寺も近いので多少は仕方ないところでしょうかね。

[7: 匿名さん]

6さん詳しく有難うございます。
とても暮らしやすい場所であることがわかりました。
子供がいる人には特に素晴らしい地域なんでしょうね。

定借でこの強気価格…というのは気になりますよね。
全体的に市場が強気な点があるのかもしれませんが、
所有権物件よりも割安感がないとバリューを感じにくいのではないかと思いました。

[8: 匿名さん]

借地権かぁ 残念！
結構便利でしょここ
バス多いしスーパー安いし
吉祥寺チャリで行けるし
狙ってたのに。

[9: 匿名さん]

70年の一般定期借地権マンションですか。
期間はある程度長めだと思いますが正直なかなか微妙なところです。
そこまで経ったら建物は建て替えにはなるのでしょうけど。

生活環境は良さそうなので小さめの部屋を最低価で買ったならお得感あるかも。
とりあえずサイトにもうちょっと情報欲しいです。

[10: 匿名さん]

所有権のマンションだと老朽化した際、自分はここで一生を終えると言い張り建替えに反対する方が出てくるそうですが、もし定期借地権マンションで自分が亡くなってしまった場合はどうなるのでしょう？
モデルルームではそのような疑問も解消していただけるのでしょうか？

[11: 匿名さん]

定期借地権だけど、権利としては変わらないから相続対象なだけだと思いますよ

[12: 匿名さん]

>定期借地権
最近、多いですよね。70年ならいいかと思いますが、例えば、30歳で35年の定期借地権なら、老人になった時に困りそうな気がしてしまいます。

年金も期待できないので、収入もない時に住むところも失ったら……。お金に余裕があるのならいいですが、がんばって貯めておかないとキケンなことになるなとか思っています。

[13: 匿名さん]

借地権物件は、いくに物件が良くても考えてしまいます。
永住することを目的で購入しようとしているので、困ってしまいます。

[14: 匿名さん]

>>借地権物件
かなり長期だといいかなと思うんですけどね（例えば70年間とか）。

自分が亡くなる前に借地権が切れてしまうと、どこに住めばいいか路頭に迷うのではないかと思ってしまいます。
実際はどうなんでしょうか。賃貸よりかは長期で住めて、永住権よりかは短いと考えるのが一般的なのでしょうか。

[15: 匿名さん]

3,000万円台で70㎡以上あるのであれば、最近この辺で出てきているマンションの中ではに安いですね。
ここらへんはスーパー等の買い物施設とか関町小も近しい、児童館や公園も近いので子育てには良いと
思います。安い理由は定期借地なんですね。
私が住んでいた頃はＮＴＴの社宅だったので信頼はあるのかな？
期間が70年であれば借地でなくても70年間持ち続けることはなさそうだから良いと思います。
転勤で東京に戻ることがあれば結構良いと思いますが、私は時期あわないですね。
青梅街道より吉祥寺寄りなのでは自転車ならすぐサンロードとかロフトには10分かからずいけますよ。

[16: 購入検討中さん]

業者にここの話を聞いたら、定借が打たれているので固定資産税が安いとか。
そのかわり、70年後の解体に向けた積立金を毎月払うことになるって話で
修繕積立金＋解体積立金がいくらになるか次第かな。

[17: 匿名さん]

武蔵関駅から遠くて、中央線の駅までは吉祥寺、三鷹、荻窪行きのバス。
西友と道を隔てたローソンくらいしか無いんだけど、この辺りって便利なのかな？

[18: 匿名さん]

もしも売却するとき次に購入する人は借地権期間も短くなる？それとも元の期間にもどる？
戻らないとすると次に購入した人が売るときには残期間少なくて誰も検討しなくなったり
しないですか？　安いのは魅力なのですが、この考え方は間違いですか？

[19: 匿名さん]

定借はいろいろと難しいなと思う面はあります。
70年だと建て替えるかどうかという話になるかとは思います。
所有権物件だと建て替えで揉める可能性がありますが、
定借だと返してしまおうという感じの流れになってくることが多くなってくるのかなとも思います。
でもせっかくお金をかけたのに、資産として形に残らなくなるのかという思いもあり…。
判断に迷いますよ…（汗）

[20: 購入検討中さん]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理担当】

[21: 購入検討中さん]

>>17さん
現地に行けばわかりますが、はっきり言って不便です。
スーパーが徒歩3分なのが救いですが、青梅街道が目の前ですし、駅までの道も車の交通量が多く、
落ち着いて歩けるような場所ではありません。

周辺のお店についてもトピックに挙がるのが、「バス○分」や「自転車○分」と
遠方の吉祥寺のお店を推している点でお察しです。
西友が撤退でもしようものなら、買い物はどうにもならなくなるでしょうね。

ここに住むなら、定借のことも理解のうえ、割りきった方がいいと思いますよ。

[22: マンション検討中さん]

私も定期借地権が気になってやめました。
あと毎回青梅街道を渡って武蔵関駅まで歩くには距離がありすぎです。

また誰が考えたのか「住みやすい街吉祥寺」に踊らされてる人々が多いような気がします。
西友の裏や周りにもたくさんマンションがありますが、もう供給過剰のような気がしなくもないです。

[23: 匿名さん]

定期借地権のことや、隣接サービス高齢者住宅について質問しましたが、営業さんが上手く説明できなかったのが残念でした。

[24: 匿名さん]

そうなんですか。
定借のことなんて、誰もが質問することですので、想定の問答集みたいなものを作ってあったりするものだと思っていましたが…
メリットデメリットそれぞれあると思います。
自分にとってどちらが上回るかっていうのは
説明を聞いた上で考えたい、という人は多いんじゃないかしら。

[25: 匿名さん]

私も定期借地権の質問をしましたが、なんだかごまかされているような受け答え。営業さんがよく理解していない感じでした。
私たちだけではなかったんですね。

[26: 匿名さん]

私も見に行きましたが否定的な方が多いのでしょうか？武蔵関や吉祥寺に行ける界隈を希望して他にもかいくつか見ましたが、ここ以外は価格が似たり寄ったりで、設備やサービス面で他と違いがあるという説明を受け妙に納得しました。まだ購入する事まで決められてはいないですが、良い点、悪い点の説明が明快だったことで前向きに検討してますけど。
気になることって皆さん主に何ですか？

[27: 申込予定さん]

申し込み用紙へ記入して提出してきました。定期借地権についてもたくさん調べましたし、担当の方にもしっかりお話して頂いて納得したので。抽選は形だけするようですが、実際は先着順のようですね。

[28: 匿名さん]

抽選は形だけで先着順とは存じ上げませんでしたが本当ですか？
そのお話は担当さんからお聞きしたのでしょうか？
既に引き渡しが済んでいるウエリス物件の抽選は、申し込みした
人立会のもとで公開代理抽選されているようで、ちょっと
信じられないお話です。

[29: 申込予定さん]

担当の方は、はっきりとは言いませんでしたが…抽選は出来ればしたくないそうです。公開代理抽選のお話も聞きましたが、来なくて良いと言われました。
そういった点も含めて、先着順なのかと思いました。
間違っていたら、すみません。

[30: 匿名さん]

定期借地マンションを決断できた理由を教えて下さい。

[31: 匿名さん]

購入を検討していますが、定期借地権マンションを購入する理由はやはり価格だと思います。ランニングコストもかかりますけど、それでも普通の物件に比べれば支払い少なく新築マンションが購入出来るから購入するんじゃないですか？
あと私が一番良いと思ったのは将来的に賃貸だすと利回り高いという資産価値的な面ですかね。

[32: 購入検討中さん]

うちは定借自体は構わないのですが、周辺環境があまりに悪すぎるので購入をやめました。
ここにお金を出すのなら、もう少し頑張って便利なところのほうがいいかなと。
営業さんから再開発の話をされたのですが、いつになるのかわかりませんし、
マンションの付近まで影響あるかもわかりませんでしたし。

[33: 匿名さん]

やはり価格じゃないですか？
あの場所であの価格はまずないと思います。
近くにスーパーとドラッグストアはあるし、バスや自転車で吉祥寺へも行ける距離なので私は環境が悪いとは思いませんでした。

[34: 匿名さん]

将来賃貸に出すと利回りが高いというのは、ほとんど空き部屋が出ないという意味ですか？
周辺の環境がよくないという話も出ていますが実際借り手がつくでしょうか？
ここは駅から徒歩12分ですし、間取り的にも賃貸の需要はどうかいまひとつ不安を感じます。それと、分譲ならいざしらず、感覚的に定期借地権マンションと資産価値という言葉が結びつきません。

[35: 匿名さん]

青梅街道がきになりますね。交通量が多いのと外環のインター出来たらさらに増えそうです

[36: 匿名さん]

ここでは不評のようですが、結構購入希望多いようですよー

[37: 匿名さん]

正直その辺りは供給過剰気味で20年後に借り手もいなく買い手もいない状態にならなければ良いのですが。
メリットは安いだけですか？
デメリットは多そうですが。

[38: 匿名さん]

【ご本人からの依頼により削除しました。管理担当】

[39: 匿名さん]

借地の場合の注意点。
その１
地代が基本的に値上がっていくこと。
当たり前だが売り手は何故借地にするのか。
当然だが資産を手放さず、かといって維持費でマイナスにもさせず、
そして利益を産ませるため。ジワジワとあげられていく。3年毎に。

その２
売る時に買い手を非常に見つけづらい
新築であっても借地の場合は普通抵抗がある。なので価格が所有権に比べると
やや安くなるが、これ売却時はこんなもんでは済まない。
かといって安くしすぎると借地権ってことを逆に変に取られて余計に客が
つかない。

借地権を買う場合は、ほんと駅近とか人気のエリアで借地権も止むなし
（ってか借地権付きがあたりまえの立地）ってところにしておいたほうが良いです。
最多4200万円っていいますが武蔵関で考えれば所有権とおなじぐらいの感じ。

[40: 匿名さん]

何でそんなに長文で攻めるの。
その辺にしておいて。

[41: 匿名さん]

地代に関してですが、地権者が地代を個人で設定されるのでしょうか？
だいたい、固定資産税と地代はどちらのほうが価格が安いか気になるところ。
地代は固定資産税よりもたかくなることはあるの等ご存知の方ご教授ください
借地権はメリットもありますが、もし、売却を考えているとしたらそれが
デメリットになってしまうということもあるんですね

[42: 匿名さん]

>>41
> 地代に関してですが、地権者が地代を個人で設定されるのでしょうか？
個人かどうかは、その土地の所有権を誰が（個人なのか法人なのか）所有しているかによります。
個人所有地であればその個人が設定するでしょう。

> だいたい、固定資産税と地代はどちらのほうが価格が安いか気になるところ。
わざわざ借地権として長期間貸し出す場合は当然この期間の土地の賃料での運用をしているんですから
固定資産税よりも高くなりますよ。最初（新築分譲時）は「若干」程度でしょうがすぐ値上がります。
それで揉める原因になります。相手が個人の場合はもっとめんどくさいことになります。
何れにしても賃料ってのは貸し手が公序良俗に反しない限りは原則自由に決められるわけですからね。

> 地代は固定資産税よりもたかくなることはあるの等ご存知の方ご教授ください
むしろ、高くなるのが当たり前です。利益を載せてるんですよ？
基本的に賃貸マンションと同ランクの分譲買うのだったら後者のほうが賃料にしたほうが安いでしょ？
それは「誰がリスクを背負ってるか」ってところによります。当然借主ではなく貸主がリスクを背負ってます。
ものを持ってるのは貸主なので逆にリスクも背負い込むことになる。
なのでその分のリスクをペイするために賃料という形で借主に負担させるのです。

> 借地権はメリットもありますが、もし、売却を考えているとしたらそれが
> デメリットになってしまうということもあるんですね
一応マジレスをしておきますが、不動産の「借地権」物件に「メリットは一切ございません」。
これは既に申し上げた通りです。
取得価格が安くなる、と言いますがそれはメリットにはなりえません。
本来土地・建物の所有権を買う（マンションの場合は区分所有法による区分所有権）、っていうのが
建物はそれで、土地だけ借りるっていうのだから、取得単価が分譲より安くなるのは「当然」です。
その安くなった分、今度は賃料として所有者に払わないといけなくなりますがその金額は一生固定であることはなく
マンションの管理費や修繕費のように基本値上がっていくわけでそれ自体が損得にはならないです。
メリットにはなりえないが、デメリットになり得るのは既に申し上げた通り「資産性の側面」では
圧倒的に不利だからです。
いうまでもなく、不動産っていうのは「耐久消費財（実利用）」という側面とは別に資産性もありますが
借地権設定不動産は、いうなれば「抵当権つき」を購入するのとほとんど同じです。
こうなると、所有すること自体には何もメリットがなく（自分の自由にできないから）、あとは
その不動産を借りることによるメリットのみになります。それこそが「超絶利便性の立地」です。
大体借地権設定されてるのはそういう土地が多いです。恵比寿駅徒歩5分とか。
そういうエリアはそもそも土地売却がほとんどされず借地権設定が当たり前ですが、それ自体が
デメリットにはなりません。なぜなら土地を手に入れることよりも、そこを使えるメリットのほうが
圧倒的に上だからです。さて、ここはどうでしょうか？その辺りを考えることが大事だと思います。

[43: 匿名さん]

地代は上がっていくことが当たり前、は嘘ですよ。少なくとも、それは違う。
わたくし自身が現在底地権者ですから。上がるかもしれないし、下がることもあり得ます。

[44: 匿名さん]

結局上がるリスクがあるわけですね　

[45: 匿名さん]

基本的には上がらない。賃貸マンションと同じイメージで良いよ。賃貸マンションも、途中で賃料上がること無いでしょ。

[46: 匿名さん]

>>45
そういうわけにはいかないですよね。
契約書にそうかいてないですしね。「地代は原則上がりません」とはね。
それに賃貸マンションはあがらないって？あがりますよ、人気があるところはね。
そこは需要と共有ですから。定借分譲マンションの場合は賃貸マンションと事情が違いますよね。
賃貸マンションでは借主が値上げに応じなければ出て行けば済む話。貸主からみたら「次の入居者」
が「即座に見つかること」と、加えて「他の入居者との兼ね合い（値上げはともかく値下げした場合に
他の人がそれをみつけて自分たちも値下げしろという圧力）」の両方を勘案しなければならないですね。

が、分譲マンションは違う。地代を値上げしても、借主ができることは「じゃあ出て行く」っという選択肢が
事実上ない。土地は借りてるけど建物は区分所有してるからね。だから世の中には地代で揉めるケースが
たくさんある。賃貸マンションと同じだなんて全然違いますよ

[47: 匿名さん]

定期借地権について否定的な意見でしたら、書き込みされない方がいいのではないでしょうか？
こちらは、購入するかどうか検討している方の意見を投稿する場所だと思うので。
私は購入する予定なので、見ていて不快です。

[48: 匿名さん]

定期借地権に関して否定的な意見ではなく、リスクを勘案して総合的に考えるほうがよいのではないかと個人的な見解を述べています。定借マンションの実情をきちんと知らない人もいるのだとおもいますよ。
実際、金額はさほど上がらない、とか地代は賃貸マンションと同じ感覚である、みたいないい加減な話があるのがその良い証拠ではないでしょうかね？
住宅は購入するにしろ賃貸するにしろどのみちお金はかかります。ただ、そのお金を誰が誰に対して何の対価のために支払うのかを理解することによってその特徴が見えてきますし、リスクヘッジもできるのだと思いますよ。

普通に考えれば土地・建物全部を賃貸にする、すなわち普通の分譲賃貸マンションにするか、その逆で分譲マンションにするかってのがやはりオーソドックスなセオリーだとおもいます。権利関係がわかりやすく単純化されていることに加え、その形態での実施例がたくさんありますから価格も運用面においても十分こなれていて安定感と安心感は強いですから。

一方の定借マンションはまだまだ出始めもいいところだと思います。土地部分のみが賃借であり、しかもその地代が実質貸主の意向に逆らえない（個人で契約してる賃貸マンションにおいては納得できないなら退去で済む）。
住宅ローン借りるのも土地部分が担保にならず、また、解体費用積立金みたいなものも積み立てなければならない場合もある。

もともとこの定借ってのは見て分かる通り土地所有者にとって最も都合のよい契約です。土地（資産）を手放さず安定的に土地活用ができるうえ、
マンションの場合はそこに住む住人すべてを総合して対契約相手にすることができるため、例えば個人の定借で上物を解体せずに夜逃げしたり
いい加減なことをしたり、っていう心配もこれまたありません。

が、日本でこれがあまり流行らないのは言うまでもなく借り手側にとってみれば特段のメリットが何もないからです。
しいていえば、取得単価が安くなるっていうところのはずなんですが、みてわかるとおりおまけ程度しか安くなっていないのがわかりますね、ここでは。

[49: 匿名さん]

いや、あなたの個人的な見解は必要ないですよ(笑)
買う、買わないは個人の自由なんですから

[50: 匿名さん]

色々教えて下さり、ありがとうございます。
話を聞いても、購入する気持ちには変わりないですね。