ウエリス武蔵野関町

[物件比較中さん]

ウエリス武蔵野関町について語りましょう。

物件公式URL：http://www.wellith.jp/musashinosekimachi/index.html

所在地：東京都練馬区関町南四丁目698番6他1筆（地番）
交通：JR中央線「吉祥寺」駅よりバス約15分「慈雲堂前」バス停より徒歩3分
　　　JR中央線「三鷹」駅よりバス約12分「慈雲堂前」バス停より徒歩3分
　　　西武新宿線「武蔵関」駅徒歩12分
総戸数：78戸
間取り：3LDK・4LDK
住戸専有面積：68.84㎡～89.70㎡
売主：エヌ・ ティ・ティ都市開発株式会社
施工：西武建設株式会社
管理会社：エヌ・ ティ・ティ都市開発ビルサービス株式会社

[104: 匿名さん]

所有権のマンションでも同様で、建て替え時には取り壊し費用が生じると聞いたことがあります(法令上、区分所有者の負担のようです)。おそらく、積み立てているか否かの違いかと。

[105: 匿名さん]

物件価格を見ていると
内訳：権利金／7,207,291円・建物価格／36,733,990円・消費税／2,938,719円
とあります。
権利金っていうのは一体何なのでしょう？
これが地代みたいなものなんでしょうか。それにプラス月々の地代もかかりますよ、というお話なのでしょうか。それに管理費・修繕積立金・解体積立金などなど。
そう考えると、月々のローン以外にかかる諸経費はかなりかかりますね。

[106: 匿名さん]

>>105
権利金は賃貸でいうところの「礼金」だとおもってもらえればいいです。
「この土地をお借りして、その上に建物を長期間おかせてもらう許可をいただいたことに対する謝礼金」とでも言えばいいでしょうか。
「地代」は、名前の通りで、「その土地を借りてる間の対価」であって権利金とは別です。これは毎月かかります。


> 月々のローン以外にかかる諸経費はかなりかかりますね。
もともとマンションは月々のローン以外に管理費、修繕費がかかります。またマンションに関わらず不動産では固定資産税、都市計画税
がかかります。そして、それは賃貸でも実は変わりませんよ。
要は名目が変わっているだけです。

普通の分譲マンションの場合、「販売価格」には「土地代と建物代」が含まれて表示されます。
このマンションのように借地権マンションの場合はその権利体系によって様々ですが、土地部分は所有者のものであり
そこは賃貸借契約になり、建物部分が売買契約になるわけです。
ゆえに、土地と建物を完全に分離しての値付けにしなければなりません。その土地部分が「権利金」という形で
表示されているとおもえばよいかとおもいます。普通の分譲マンションでも、やろうとおもえば、内訳（土地代 XXX 建物代XXXX）と
出せなくもないですが「売り手にそれをするメリットが皆無（むしろそこはうやむやしにして調整しておきたいところ）」なのでそうして
いないだけです。

なので、別に借地権マンションだから余計に何かがかかっている、というもんでもありませんよ。
「権利金」に相当する部分は分譲では、「土地代」です。ですが、分譲の場合は区分所有とはいえ所有権が移転するのに対し
借地権の場合は使う権利だけを利用するわけですから、金額的には「権利金」< 「土地代」になります。

「地代」は分譲でいうところの「土地部分の固定資産税・都市計画税」に相当するものです。
借地権の場合は「地代」として所有者に払う、所有権の場合は税金として国に収める。
ただ、一般的に「地代」には所有者が支払う税金＋所有者の利益が上乗せされるため、「地代」> 「固定資産税・都市計画税」
になるでしょう。

って感じで、支払う名目が違うだけで分譲も借地権も支払わないといけない物に関してはさほど違いがありません。
そして同じことが、分譲か賃貸か、と同じ話でも言えます。
ようは、
「借りることによる気軽さ（＝所有することによるリスクをとらない）かわりに、貸主に対して実費＋貸主の利益を対価として支払う」
か、
「買い取ってしまうことによる自由さ（＝所有することによって自分の意思決定で制御可能）のかわりに、所有することによるリスクをすべて背負う」
かの違いでしかありません。
故に、損得の話ではなく、自分にとっては何が大事なのか？（何に価値を見出すのか）ってだけの話です。


で、この物件に限った話をしますと、一般的には不動産の借地権物件ってのは所有権物件とはちがって価格が２−3割は安くないと
割にあいません。なぜなら借地権物件ってのは本来不動産がもつ「耐久消費財としての側面」「資産性としての側面」のうち、
後者の比率が圧倒的に低いからです。リセールでは売却価格もそうですがそもそも買い手を見つけるのも苦労するぐらいです。
その「デメリット」を相殺してくれるのが販売価格なわけですが、ここは随分と（中身の割に）高くてぜんぜん相殺できていません。
実際のところ、これ普通に「所有権マンション」として販売していたとしても「全然お得じゃありません」。

なのでそのあたりはしっかりとリスクを考えてご購入検討した方が良いと思います。
なお、言わずも知れた話ですが、いくら建物部分の所有権（マンションなので区分所有）をもっていても土地部分の
所有権をもっていなければ自由になにかをできるわけではありません。オセロでいうところの四隅をすでに抑えられて
しまっている状態である、ってことは肝に命じておいた方が良いです。
なので、普通は不利になるので、買い手がつきにくいのです。（物件検索でも、所有権、借地権でチェックがあるでしょ）

後もう一つ、地代についてです。最初は買い手をつけるために、「売主（デベや不動産販売会社）が直接地権者（所有者）と交渉し、可能な限り
安い金額＝ほぼ損をしない税金相当部分」にして出してます。なので名目が税金→地代っていうのに変わるだけで実質的な負担は
さほどでもありませんが、これは定期的に見直されますし、基本的には「地主の言いなりにならざるをえません」。
地主の人も管理してる人が企業なのか、個人なのかによってもかわってきますが基本的に慈善事業でやってるわけではなく運用してる
わけですから当然ですけど。

[107: 匿名さん]

販売価格が高いというご意見がありますが、いまの市況を考えれば「やや高い」くらいではないですかね。別にこの物件を擁護するわけじゃないですけど。
定借のマンションは所有権のそれに比べて7〜8割の販売価格が妥当と言われていますが、大体その上限に収まっているように思います。

あと、所有権のマンションとは言っても、土地は区分所有ですので、一人の区分所有者の好きに出来ることは何も無いですよね。土地に限って言えばですが。

[108: 匿名さん]

>>107 匿名さん

いえ、やはり高いですよ

[109: 匿名さん]

普通に購入する瞬間の買いやすさも実際は重要では？なんかいろんな理屈をこねて借地なのに高いとか言っている人ってここの検討者なんですかね？
価格が表面的に安いのは安いと思います。売ること前提にしてないですし、69年あるから単純に良いと思いました。ランニングコストは地代がかかるけど、それが嫌だからといって所有権の物件だとローン額が上がり単純に払えない&利息上昇時のリスクあるから新築でこのエリアで買うならここしかないと思ってますが。

[110: 匿名さん]

うーん、ですが借地権だと結構厳しいですしこの駅遠だと所有権物件だとしても高いですよ

[111: マンション検討中さん]

わたしも109さんの考えとまるで同じです。このエリアでこの価格では買えないと思いました。

[112: 匿名さん]

物件概要の地代の項目に、引渡時に保証金として地代の24ヶ月分を預託いただくと
書かれていますが、この費用は現金で準備する必要がありますか？
1ヶ月の地代が13,146円なので結構な額になりますが、これはどのような
目的があるのでしょう？

[113: 匿名さん]

>>112 匿名さん
現金です。保証金は敷金みたいなもんです

[114: 匿名さん]

一か月の地代1万円弱となると一年で15万円もしますね
固定資産税とあまり変わらない気がするのですが、どうでしょう。
固定資産税と変わらない金額となると、借地権のメリットがなくなってしまいそうな気がします。
24か月分を現金で30万程度用意しなければならないというのも、負担になってくるなと感じます。

[115: 匿名さん]

>>114 匿名さん
何か根本的な所を勘違いされてる気がします。
普通の分譲マンションは土地代込みでマンションを買います。
土地を持っていた人、地権者はは土地を売り変わりに現金を得る。そこで終わり。
ここみたいな借地物件では地権者は土地は貸すだけで売ってない。
だから地権者は自分でここの土地の固定資産税を払わないと行けない。
なので当然その分は損しないように地代に含める。が、それだけでは収支トントンでタダで貸してるのと同じで地権者になんのメリットもない。だからそれに加えて貸し賃(地権者の利益)を上乗せしてそれを地代として回収し、利回りを得る。地権者にとっては売却に比べてドカンと大きなお金は入ってこないが土地(資産)を失わずに細く長く運用出来るメリットがある。これが地権者のメリット。

借地物件を買う側のメリットは物件価格に土地代が含まれないので安く買えると言うメリットがある。が、ここが実は落とし穴。
普通の分譲マンションでもそうだがもともと土地分でいくら、建物部分でいくらときっちりわけられて表示されない。つまり売主都合である意味いかようにも配分が変えられてしまう。すると土地分を払わなくて良い割には結構売価が高いことに気づく。つまり買い手のメリットが怪しくなってる。

借地権着マンションは完全に地権者有利ですよ。賃貸マンションであれば家主は土地も建物も負担しなければならず耐えず空き室リスクを負うし建物自体の資産管理もしないといけない。土地だけ貸せば手出し不要で地代だけが入ってくる。地代は賃料だから値上げだってできる。今はマンション売るために損しないギリの値段だけどしばらくしたら上がります。

[116: 匿名さん]

>地代は賃料だから値上げだってできる。

これこそ根本的な勘違いでは。一般定期借地権の契約では、地代の見直しに双方の合意が必要な認識です。たとえ値上げに合意できなかったとしても、土地の賃借人が所有する建物が建っている以上、契約を解除することはできないと思われます。
(もし賃貸人の意思だけで契約を解除できる、すなわち賃借人を追い出すことができるという根拠があれば、条文や判例を明示していただけると納得できます。)

あと、「土地と建物の売価の割合が表示されているから、買主のメリットが怪しくなってくる」というのは、論理的な繋がりが無いように思えます。

ま、いずれにしましても、マンション購入を検討している人のための前向きな意見交換の場ですので、そうでない方は利用を遠慮されてはいかがでしょうか。

[117: 匿名さん]

補足ですが、一般定期借地権は賃貸人にもメリットがありますよ。土地の固定資産税が1/6(六分の一)になります。

[118: 匿名さん]

更に補足ですが、賃借人が支払う権利金も賃貸人の収入になりますよ。
これで収支トントンでも賃貸人にメリットがあることがご理解いただけたでしょうか。

[119: 匿名さん]

>>118 匿名さん
賃貸人にメリットがある事はわかってるしそう説明してるのになぜそんなに噛み付くのか不思議。重要なのは賃借人側がどうかって話では?

それに地代の値上げについてですが貸主による一方的かつ非合理的な値上げは当然できませんし合意も必要ですよ。誰も好き勝手に二倍も三倍もあげられるといってはいません。しかし逆に言えば賃借人の方も無下に拒否など出来やしないということが同時発生するわけです。おわかり? 相手が正当な手続きを取り合理的説明でもって値上げを要求してきたらそれを自分だけの気持ちで拒否もまた出来ないという事ですよ。

相手が値上書面で持って値上げ要求してきたならば、それは合意して払うか、さもなければ調停や裁判に行くわけです。結果云々の前にまずそれが来た時どうします？ってことに少しは想像力を働かせてほしいですね。今のご時世なんだから誰が見ても無効で暴利な事はしてきませんよ。少なくとも書面上での請求はまともなものでしょう、ちゃんと士業に人だって入ってるんだし。そこですぐに裁判なり突っ返しますかね？ほとんどしないと思いますよ。
もう一つ、裁判で勝つかどうかとか裁判費用の心配以上にそういう係争になる可能性自体がリスクと受ける人だって多いのですよ。ネットで事例で漁れば沢山出ますよ。それも含めてデメリットだと言ってます。

あと前向きな検討のためには借地権の特徴とリスクは把握して納得しておくのは常識です。契約するわけですから。知らなかった、では済まないわけです。

[120: 匿名さん]

急に荒れてきましたね。笑
入居まであと半年くらいですかね。楽しみです！

[121: 匿名さん]

借地権云々の前にランニングコストの割高ポイントだけは押さえた上で検討したほうがいいかもです。
具体的には
1. インターネットコストが（今時マンションと比較して）倍額以上
　NTT資本傘下のNTT都市開発だからでしょうが、月額2,376円もかかる。
HPでは個人でマンションタイプを契約した場合より半額ですよという触れ込みですが
　現実的に最近のマンションは法人契約でBフレッツプロバイダ混み1000円以下なのが実情。
　それを個人契約した場合の定価Bフレッツマンションタイプと比較されてお得と言われても...
2. 地デジの視聴になぜか有料
これもNTT傘下がゆえの費用増。一般的なマンションは屋上に地デジアンテナ＋BS/CSアンテナを
設置、ブーストして各戸に供給。当然視聴自体は無料（BS/CSの有料チャネルは別途契約）
が、ここはフレッツテレビ、ということで光ファイバ（ネット回線共用）を利用してのサービス
　を使うので無料の地デジに540円を毎月支払い。
3. 解体費用の負担
定借なので定める期間がきたら更地（建物解体）にして返すという契約上毎月解体費用を積立するため
支払う。4,512円〜5,879円. もちろん途中で他者に売却してもこれはもどってこない
4. 実質戻ってこない保証金(預託金)
地代の24ヶ月分(約31万)を預託するわけですが、戻ってくるのは期間満了時に全額返還。
つまり実質戻ってはこないお金
5. 随分と高い修繕積立一括金＋修繕積立金
一括金が536,990円〜699,400円とかなりの高額。さらに月額修繕費も初期値が8,260円〜10,760円と
同規模・設備の一般的所有権付きマンションと比べて高い。定めのない所有権物件とはちがって期間限定
建物なのに...

6. 地代
土地分のみの固定資産税＋都市計画税＋貸主対価で10,354円～11,827円なわけですが、
仮にここが 所有権付の場合で考えた場合、土地分の固定資産税＋都市計画税だと年間4万未満（月額3500円未満）
　 になるなるのでその分負担は増えることになる
当たり前だが、建物分の固定資産税＋都市計画税は普通に別途支払う必要がある。減税の恩恵期間中でも建物部分だと
ざっくり年間12万円(月1万)が必要。
なので、地代＋建物部分の税金で毎月2万円（減税期間中）は払うことになる。


以上概算まとめてみると、駐車場借りず、駐輪場は一つ借りるとした場合、月額的に、

+ 200円（駐輪場一つ。上段）
+ 540円（テレビ）
+ 2340円（ネット）
+ 26000円（地代＋建物税金、保証金、減税期間終了後含めた平滑化）
+ 16000円 (修繕費。一括基金も含めて平滑化)
+ 15500円（管理費。中央値）
+ 5000円 (解体費用。中央値)
-----------------------------------
約65500円/月

って感じでなかなかの額になります。ローンを月額8万円程度におさえても約15万ですか。
所有権付き分譲でも似たような金額になりそうです。が、所有権付きですと土地・建物含めて資産に投資ですが、
定借地権だと土地分は掛け捨て、建物部分は解体費用も払ってのことなので扱いは異なります。

もちろんこういう費用増もありますが、販売価格自体は所有権付き分譲に比べればお安くなってますので、
あとは費用対効果を考えての判断でしょう。

例えば204号室は約3700万だそうです。所有権分譲だったらたぶん4500万ぐらいでしょう。
差額800万。所有権だったら+800万負担増の代わりに月額ランニングコストが約3万減。逆転するまで22年。
が、資産性観点でみたら仮に22年たってしまったら総支払額がトントンになるものの、借地権と分譲だと
その売却価格（資産性）が違う。前者は売りにくく後者と同等の価格では売れない。なので実際にはもう少し早い
15-8年程度がブレークイブンだと思います。
なのでこのあたりの期間で売却を考えてる人にとっては優位性があると思いますし、
逆にそうじゃない人にとっては考えものかもしれないです。

[122: 住民板ユーザーさん5]

なんかいろいろ面倒くさそうだし、普通のマンションの方が良いな。

[123: 匿名さん]

>>122
通常は賃貸マンション→借りるだけ、所有権付き分譲マンション→買うだけ、ですからね。
両方の方式がハイブリッドになったのが借地権分譲マンションですからどうしても複雑に
なりますよね。ついでに期限の定めがある定期着地件ですから貸す方は解体費用も
含まれますしね。

ただ名目上は通常の分譲、または通常の賃貸にはないいろんな名目のものがあるものの、
名前が変わってるだけで対応させてみるのは比較的簡単です。

簡単にまとめてみました。左から、普通の賃貸、普通の分譲（所有権）、そして定期借地分譲マンションの順です。
　　　　　　　賃貸マンション　　　　　　　　　　　　　分譲マンション　　　　　　借地権マンション
・敷金　　　　あり（物件による。大抵家賃２ヶ月分）　　なし　　　　　　　　　　　あり（土地分　預託金として地代24ヶ月分）
・礼金　　　　あり（物件による。大抵家賃１ヶ月分）　　なし　　　　　　　　　　　あり（土地の権利金として650万〜720万　部屋による）
・賃料　　　　あり（家賃として。建物・土地両方を含む）なし　　　　　　　　　　　あり（土地の地代として）
・管理費　　　あり（共益費として）　　　　　　　　　　あり（建物管理費として）　あり（建物管理費として）
・固定資産税　なし　　　　　　　　　　　　　　　　　　あり（建物・土地）　　　　あり　（建物部分のみ）
・解体準備金　なし　　　　　　　　　　　　　　　　　　なし　　　　　　　　　　　あり　（定借地特有）
・修繕積立金　なし　　　　　　　　　　　　　　　　　　あり　　　　　　　　　　　あり　
・所有権　　　なし　　　　　　　　　　　　　　　　　　あり　　　　　　　　　　　限定　（建物のみ。ただし譲渡時に地主への承諾＋諸経費が必要）

こんな感じです。
借地権マンションは賃貸と分譲両方をうけるので払うべき項目「数」が一番多くなります。
ただ、「数」が多いからといってトータルコストがどうなるかは別の話です。