アルファグランデ千桜タワー<スターツ・千代田区一体複合開発>

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則として中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体

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[846: 匿名さん]

千桜小の跡地をどうするかっていうのは、10年以上前からずっと千代田区で議論されてきてるんだよ
その間、何回区議選があったと思ってるの
住民にメリットのない政策を進める議員はいないよ

[847: 匿名さん]

>>846
と信じたい。

[848: 匿名さん]

ブリリア浅草橋
台東区だけどここから近い。坪約290。

http://sumai.goodnews.jp/mansion/Sib150766/

[849: 購入検討中さん]

中堅所得が前提なら宝くじ物件ですね。
シティタワー品川ほどはいかないまでも不動産関係者が大量に申し込みしそうですね！楽しみです。

[850: 匿名さん]

マイナス金利時代突入。潮目変わるね。ここのスレ見てる不動産投資含む投資の専門家の皆さんどう動く？

[851: 匿名さん]

終わりの始まりですね。

[852: 匿名さん]

マイナス金利で住宅ローンの金利が更に下がるでしょうから、
不動産関連銘柄は、昨日は上がっていましたね。

マンション価格はインフレ傾向にこれからもなっていくとして
いつまでもそれが続くのかってことでしょうけど、
いま世の中ウケするマンションを持っているかたには
嬉しいニュースでしょう。

サラリーマンな私は
キャッシュで2軒３軒買えないので、
セカンドハウスローンが住宅ローン並みに下がってほしいですね。

[853: ﾏﾝｺﾐｭﾌｧﾝさん]

経済収支を改善しないで、こんな政策しても円が国外に出て行くだけのような。
そもそも銀行は日銀に預けている残高で、銀行が貸し出せる貸出高ってきまるんでしたよね？
この政策では寧ろ貸出量が減ってしまいませんか？

マイナス金利でお尻叩いて本当に穴からお金が出てくると思いますか？

[854: 匿名さん]

ブリリア浅草橋
ブリリア千代田左衛門橋
お互いに近いけど4年前のブリリア浅草橋は今からすれば安かったですね。当時は平均的価格でしたが。

[855: 匿名さん]

4年前はどこでも安かった。10年前はもっと安かった。時期はしょうがないよ。

[856: 匿名さん]

そうだよね。10年前にこの近くに買ったマンションは最近の査定だと+1500万だったけど、今の新築マンションもかなり上がっているから実需で住んでいると買い替え出来ないな。
転がせる家を持っているか、売って値上がりの緩やかな郊外に住むなら金になるけど。

[857: 匿名さん]

抽選当たれば良いですけど、千代田区民優遇なんですよね。
いまから、なんとかならないかな？

[858: 匿名さん]

千代田区に住んでいないのに住民票だけ移してここ買ったら詐欺だからね。犯罪だよ。

[859: 購入検討中さん]

千代田区民で完売するから他の人は買えないんじゃない？
この間他のマンションの営業が千代田区以外は買える可能性がないからやめた方がいいですよって言ってたけど。

[860: 匿名さん]

千桜タワー買えないから、うちのマンション買ってつて。営業トークだろ。

[861: 匿名さん]

千代田区民で完売するから他の人は買えないという営業トークで、ここの検討を止めてくれる人がいると嬉しい。

[862: 匿名さん]

千代田区の人しか買えなくても抽選になると思いますけどね。

品川の時と違って、宣伝がすごいですね。宣伝しなくても即日完売だろうに。なんでだろ？

[863: 購入検討中さん]

千代田区民でここ買う人ってそんなに居るかな？
ワテラスやパークコートから買い換える人なんていないだろうし。

[864: 匿名さん]

千代田区民の都営のひととかいるんじゃないか。

[865: 匿名さん]

一応ホームページではプレミアムプラン有りってなってるから最上階あたりは富裕層向け？

[866: 匿名さん]

>>863
いくらでもいるでしょう
千代田区内に賃貸で住んでる人だってたくさんいるんだから

[867: 匿名さん]

視野が狭いねー

[868: 匿名さん]

>>858
詐欺の意味も知らないのね。

ワンルームでも借りて住民票を移し、住民税も払う。立派な千代田区民ですわ。

[869: 匿名さん]

結局坪250以上とか出てきたりしてね。急に書き込みがなくなり、住民票がいくらか速やかに転出される。坪150できたら祭りだね。

[870: 匿名さん]

スターツが坪225で提案して採択されているのに坪150は確実にないでしょう。
一方で、見積もりの甘さを棚にあげて、建築価格の高騰を言い訳にした値上げはあるかも。

[871: 匿名さん]

>>869
ここは225でしょ？だから皆さんザワついてるんじゃんｗ
どういう契約になってるかは知らないけど、あの住不ですら、
提案通りの価格で叩き売った訳で・・・
簡単に約束を反故にできるんだったら入札なんか意味ないじゃん

構造部分では免震を謳ってて今のご時勢でコストカットは死活問題だから、
表に出てない設備仕様の部分で思いっ切りカットしてくる可能性は十分あると思う
ぶっちゃけエアコンなしでも驚かないｗ

[872: 購入検討中さん]

「マンション以外にも近隣も合わせて開発されます 」とありますが、どう開発されるのでしょうか

[873: 匿名さん]

>>871
そうだね。エアコンなんか自分で買うよ。

[874: 匿名さん]

ビルトインのエアコン希望なのですが…

そして2月になりましたね。
資料届いた方いらっしゃいますでしょうか。

[875: 匿名さん]

仕様は気にしないから、安くして。

[876: 匿名さん]

公式の免震の部分が更新されたから見てみたがスーゼネ大成建設の最新免震を期待してたが
スターツの免震か・・まぁ付いてるだけマシなんだろうけど。

[877: 匿名さん]

大成建設は「建設施工」会社ですね(笑)
免震の積層ゴムは

ブリジストン
東洋ゴム(偽装で話題の、)
オイレス工業

が有名ですが、スターツはオイレス工業が多いですね。

[878: 匿名さん]

入札時は中間免震構造でしたが、
画を見るに、現在の設計は地下のようですね。

１階から最上階までを貫くエレベーターを設置する場合、
中間免震だと水平相対変位に対応できるレール構造でないとならないので、
コストがかかるのでしょうね。
まぁ25階建てなので中間でなくても十分かと。

[879: 匿名さん]

>>876
大成建設のハイブリッドTASSとかじゃないんですね。
スターツCAM主体なのかな。

[880: 匿名さん]

2005年に開発した免震のコストダウン工法である「高床免震」の第一弾です。免震装置自体の低廉化と基礎工事を削減することでコストダウンを図りました。この時、一般の免震構造と「高床免震」による免震構造との建築費の比較を行ったところ、「高床免震」の大きなコストダウン効果が明らかとなりました。通常の免震構造で5億円程の規模で15～20％の建築費アップとなってしまうところ、「高床免震」工法では5％～8％程度に抑えることができたのです。この工法で特許も取得しました。

抜粋だけどスターツの免震って要はコスト削減免震ってことだよね。
効果があって価格が安くなるのなら別に構わないですが・・

[881: 匿名さん]

2005年に開発した免震のコストダウン工法である「高床免震」の第一弾です。

上記だけ引用すると、
まるでこの物件がそのように誤解されそうですが、
スターツCAMの主流の高床免震が始まった2005年の江戸川区の物件という意味ですよね。

大成建設のTASS構法は
積層ゴム支承と すべり支承を 使う構法ですよね。
アルファグランデ千桜の免震も同様の構法ですね。

免震装置(積層ゴム)がどこの製品なのかは
気になりますね。

[882: 匿名さん]

ここって大成の免震なの？公式見る限りスターツのものっぽいけど

[883: 匿名さん]

どうなんですかね。別に滑り支承を使った免震装置は大成だけのものってわけではないですからね。
スターツのものかもしれませんし大成のものかもしれません。
TASS構法とも書いてないしスターツの免震って書いてあるくらいなのでスターツのモノって感じもしますけど。

[884: 匿名さん]

山下設計 大成建設 設計
スターツCAM 大成建設 施工
ですね。物件概要のとおりかと。

免震装置は
ブリジストン
東洋ゴム
オイレス工業
などでしょうね。

東芝や三菱のエレベーターを
建築施工会社が取り付ける

と同種の話ではないでしょうか。

[885: 匿名さん]

間取りからタンクレストイレ手洗い付き、床暖房あり、スロップシンク無しまではわかるけどエアコンはついてなさそうだな。
ビルトインはプレミアム階のみ可で、後は壁掛けの予感。

[886: 匿名さん]

よく知らないんですが、
天井埋め込みを採用しているデベロッパーって
住友ぐらいですかね？

天井が低くなりそうで、あまりよいイメージがないです。
かといって最近の壁つけエアコンは奥行がありすぎて微妙ですしね…

二重天井であることは確実でしょうけど、
二重床かどうか心配(買える前からw)です。
床暖房があるので、
上がり框の分の高さを考えたら、
直床ということはなさそうですが…

限られた高さ制限のなかで、
主流の天井高2600を確保するのなら
プレミアム以外は壁つけでしょうね。

話それますが、
全熱交換器が着いてると、夏、冬の24時間換気も便利ですよね。
空気の汚い立地で、
自分で気軽に給気レジスターのフィルターを
メンテナンスできないのは悩ましいですが。

[887: 匿名さん]

＞全熱交換器
これは地味に良いよね
ただコストに対して検討者にはほとんど響かないから、
高額高仕様物件以外ではほとんど見られないのが現実
体感しようもないしね・・・

比較できる代物じゃないのは百も承知だけど食洗器ついてたほうが、
圧倒的に受けがいいと思うｗ

[888: 匿名さん]

あ、全熱交換器が付いているという意味でなく、
付いていたらという意味です。
あれが付いていると高級マンションって感じがします。

中間所得者(世帯収入700万円)向けマンションなので
付いてないと思いますが。

[889: 匿名さん]

キッチン天板や食洗機はオプションでしょうね。
地下２階にドレン槽が置ければ、
ディスポーザーも付けられるんでしょうけど、
もしかしたらシンク下で乾燥させるタイプかもしれませんね。

[890: 匿名さん]

天カセエアコンは、都心高級物件ならデベに関係なく必須でしょ。
といってもリーマンショック後は壁掛けが増えてるのも実感はしてるけど。

[891: 匿名さん]

おっしゃるとおりですね。

でもここは中流物件ですからね。

[892: 匿名さん]

>>868
居住実態がないのに住民票だけ移すのは違法だし、それを利用してここを買ったら詐欺たよ。補助金詐欺って知らないの？

[893: 購入検討中さん]

デべが居住実態なんていちいち調べないと思うけど。住民票か免許証のコピーで終わりでしょ。
補助金とかとは性質が違うし(笑)

[894: 匿名さん]

>>893
別の物件では本人名義の公共料金の支払い伝票等求められてましたね。
今から居を移しても税金は間に合わないと思いますけど。

[895: 匿名さん]

居住して1年以上経過してることが証明できる書類を提出するとかになれば良いんですけどね

[896: 匿名さん]

そうなったら、撤退だ。

[897: 匿名さん]

撤退ではなく一般枠で申し込めばいいのでは。

そもそも価格も決定してない状態ですが。

[898: 匿名さん]

車通りがうるさいって書いていたひと、ここは昭和通り、靖国通りから一本入っているから、そこまでうるさくはないんだけどな。
両方とも交通量はあるけれど。
首都高は、全然交通量無いからうるささはほとんど考えなくていいくらい。

[899: 匿名さん]

現地行ったけど糞うるさかったぞ笑。

靖国通りと昭和通り、首都高速の計16車線 + 線路でうるさくないってありえんだろ。

めっちゃ排ガス臭いし現地行ってない人は必ず行った方が良い。
窓はまず開けれないのと空気清浄機は必須。

[900: 匿名さん]

上層階ほどうるさいですからね。

靖国通り側も昭和通側も御前立(雑居ビルや区民住宅)がありますが、
そこに隠れた低層階でもうるさいでしょうね。

空気的にも音的にも窓は開けないでしょうけれど、
窓を開けないにしても、遮音等級 T-2 は必須ですね。
Low-Eも付いていてほしいですが…。

外壁の換気口も西邦工業製の T-2等級が良いですね…。

T-2は
80DB(街頭雑踏、交差点)→50DB（静かな公園）
です。
これでも気になる人は気になると思いますが。
神経質な私は気になりますね。

空気清浄機はBlue Air 450Eを使っていますが良いですよ。

[901: 匿名さん]

洗濯物とかは乾燥機と浴室乾燥機使うから問題ないけど、洗濯物干せない、空気も悪いのにバルコニーは要らないよ。
リビングをタワマン風っぽく出窓にして欲しかった。

あと下のスレッドも参考になると思う。

幹線道路、高速道路沿いのマンションはどうですか？
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3229/res/1-1000/

[902: 匿名さん]

現地行ったけど、そこまでうるさいとは感じなかったな。神経質じゃないからかね。
建物内ならもっと感じないだろうな。サッシはいいのが入るに越したことはないけど。
首都高はあんま走ってないよね。盲腸線だから。

[903: 匿名さん]

５年だけ住むだけだから騒音とかどうでも良くない？
まさか永住目的で買う人なんていないよね、ババ抜き物件なんだからさ。

[904: 匿名さん]

抽選をやって、結果抽選落ちたら、騒音なんて気にしていたのが馬鹿らしく思うだろう。

[905: 匿名さん]

騒音も排ガスも2年くらいだったら気にしないけど5年は流石に長いかな。

DINKSなので５年は２人で住んで、子供が出来たら転売して去りますよ。
子育てには危ないし汚いし臭いし残念なロケーションです。

早く価格発表して欲しいですね。

[906: 匿名さん]

>>905
そんなにネガったら、転売できないよ。想像してます？転売するときのこと。

[907: 匿名さん]

継続して住みたいと思う人がいない物件を誰が買うんだろう

[909: 匿名さん]

>>907
継続して住みたいと思うひといないの？あなたは？継続して住みたいの？

[910: 匿名さん]

5年は継続して住みたいですね。
マンションなんて、10年くらいで買い換えた方が得だよ。

[911: 匿名さん]

>>900
上層階は静かですよ。
理系でなくても、少しは想像力あれば分かるでしょうが、音源に近いほど五月蝿いもんです。
もちろん、間に遮蔽物があれば静か。

高層は遮蔽物が無いから五月蝿い場合が多いだけです。遮蔽物がない低層が一番うるさいのが正解。

[912: 匿名さん]

区が違うけど、割りと近くに三菱の大伝馬町(所有権物件)が発表されたね。
三菱は高そうだから、ここと比べて価格や何年住むかのコストで考えよっと。

[913: 匿名さん]

>>911
お互いにどこを上層階と考えているのか
静か とはなにかによりますね。

確かに音源に近い方がdbが大きいのは確かです。
遮蔽物があれば静かなことも確かですね。

この物件は10階程度の高さまでは
周囲に遮蔽物がありますね。

それより上は、遮蔽物がありませんよね。
20階程度なら、間取りにもよりますが、
首都高上野線、靖国通り、山手線、
中央線、東北上越新幹線が見下ろせる(遮蔽物が無い)
ますよね。

音の大小はともかく、色々な音が届くと思いますよ。
今の我が家は、商店街のただ中の20階で
遮音等級t2のサッシと吸気口ですが、
鉄橋のガタンという音、子供や女性の笑い声、
サイレンなどがよく聞こえます。
あまりうるさいとは思いませんが。

高さ100m(おおよそ30階)を越えると
聞こえないレベルの音に減衰するかもしれませんね。

100db(ガード下のような音量)は50m離れると
66db位に減衰するようです。
以下の計算式でググるとご自身の耐えられる目安の参考を計算できそうです。

L=L0－20log(r/r0)dB

[914: 匿名さん]

上階に行けば行く程反射波ではなく直接波で届くようになりますからねー

ここにいらっしゃる方は永住ではなく、5年間住んで転売か賃貸に出す方が多いだろうからあまり関係ないでしょう。
場所としては単身向けの方がヒットしそうなので1LDKも用意すればいいのに。

[915: 匿名さん]

抽選当たらないと始まらないけどね。

[916: 匿名さん]

>>914
高層階ほど反射波が減るだけなので、静かになる。

[917: 匿名さん]

>>915
抽選当たる前に価格
価格次第で倍率すら付かない住戸も出る

[918: 匿名さん]

全部で277戸。
予想ですが、
イラストを見ると3階から住戸っぽいですね。
１フロア12戸×22階=264戸 ＋25階が3フロア
10戸足りない…
3階4階5階辺りで、賃貸の非分譲65戸を用立ててあって…
みたいなことを考えると
6階西向き部屋が坪255の最低ラインで55平米4250万円。

同タイプで１階あがるごとに30万円あがるとすると、
23階辺りは23－6＝17×30＝510として、
4250万円＋510万円＝4750万円
4750万円÷55平米×3.3＝285万円(坪単価)

う～ん、
南向きや、角部屋上層階は
300オーバー＋地代ですかねぇ。

みなさんの予測を聞きたいです。

[919: 匿名さん]

なんで最低ラインが坪255の計算？

[920: 匿名さん]

>>919
225でしたね。

[921: 匿名さん]

業者選定時のスターツの提案では
>62−78㎡を専有面積とし、約4220万円から約5310万円で分譲する予定だ。
なので、本来は平均で坪225万くらいというニュアンスだと思うけどね。

まあ、もともと21階の提案で、それ（他案より高さが抑えられている）が大きな選定理由だったのにいつのまにか25階になっちゃってるから、坪単価も全くあてにならない気はするが。

[922: 匿名さん]

坪200程度だと宝くじだなぁ。

[923: 匿名さん]

そうか？
坪150くらいなら宝クジ物件だとは思うけれど

[924: 匿名さん]

千代田区のこの辺りの坪単価ってどのくらいなんでしょうか？

[925: 匿名さん]

>>924
準大手の免震タワマンと考えると、通常の分譲なら400万未満ってことは絶対ありえない
もちろん今現在の相場でね
山手線5分（しかもほぼターミナルの神田と秋葉原）を筆頭としたメガアクセス、
区内では僻地扱いだけど腐っても千代田区アドレス・・・坪450オーバーでも全然驚かない
山手線内側とはいえ文京区湯島のラブホ物件が坪400を楽に上回ってるしね
まあ数年前は港区の内陸でも坪400出せればそこそこ選べてたから、
あくまでも今現在の相場観ね

[926: 匿名さん]

>>921
確かにそうですね！

[927: 匿名さん]

宝くじは買わなきゃ当たらない。

[928: 匿名さん]

坪単価200万だと千葉でさえ買えないのでは？

[929: 匿名さん]

神奈川でも坪250ぐらいだよな。

[930: 匿名さん]

またこの話かよ

定借物件だっつーの

地代入れろバカども

[931: 匿名さん]

ガラ悪い。ヒエェ〜〜

[932: 匿名さん]

大阪なら、坪200万あれば所有権で三菱の免振タワマンを買えるわ。バカども。

[933: 匿名さん]

>>921
ニュアンスもなにも、平均坪単価225万円って明言してたでしょ
計画が変更になっているのはそのとおりだけど

[934: 匿名さん]

>>930
地代入れて土地分の固定資産税引いてね〜

[935: 匿名さん]

欲しいなー。早く価格発表しないかなー

[936: 匿名さん]

>>932
当たり前のことをなに偉そうに言ってんだ？
このスレ汚しが！
見にくんじゃねーよ、アホ。

[937: 匿名さん]

大阪ってw

[938: 周辺住民さん]

住環境としては子育て世代や老人には酷すぎるしDINKS向けの間取りにしたほうがよいのでは

[939: 匿名さん]

アドバイスありがとうございます。でも全く反映されないだろう。あと、関係者にも伝わらないだろう。

[940: 匿名さん]

>>938
行政の思惑としては真逆というかファミリーを増やしたいはずだから、
子持ちファミリー限定で縛ってもいいと思うよ、まあ無理だろうけどさｗ
子供がいれば土着率も上がるし、業者や引っ越し族を排除できるし、いいことだらけ
でもまあ無理だろうけどねｗ

[941: 匿名さん]

そもそも法人契約は出来んだろ
CT品川もそうだったし

[942: 匿名さん]

激安で出てくる物件だって話題になってきましたね。

[943: 購入検討中さん]

どこで話題になってるの？

[944: 匿名さん]

そんなに話題なら、優先販売の千代田区民でだけで販売終了なんてことになるかもね!

[945: 匿名さん]

千代田区民優先販売のみで完売するぐらい魅力的なら、ここまで大々的に広告しないよ。