アルファグランデ千桜タワー<スターツ・千代田区一体複合開発>

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則として中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体

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[701: 匿名さん]

>>699
だから、普通は借地権期間が長ければ長いほど月当たりの地代が安くないと、借主にとっては損なんだよ。
普通の賃貸だってそうでしょ。
一括で払えるのなら70年も借りるより買う方が安いのは当然でしょう。ローンの場合は金利次第。金利も地代も経済的には同じことだからね。

[702: 匿名さん]

>>699
矛盾でもなんでもないと思うけど。
借地権て半分は賃貸なんだから、70年も賃貸してたらそりゃ割高にもなるでしょう。
1000年間毎月3万円支払うくらいなら借金してでも所有権マンションを買った方がマシです。

[703: 匿名さん]

普通に激安じゃん。

[704: 匿名さん]

永住向きの立地環境じゃないと思ってるんですが、
みんさん結構、ローン年数と同じぐらい長いスパンで
地代を考えてるんですかね？？

[705: 匿名さん]

私は
子育て時代の通勤利便性と
最低限の広さだけ
を求めて10年以内の短期で考えています。

[706: 匿名さん]

マンションは10年住んで売却。
これを繰り返せば家賃無料で一生暮らせる。

[707: 匿名さん]

自分は5年住んで、売却か賃貸出します。5年間無料で住みたい！

[708: 匿名さん]

何で無料で住める前提なの？
意味が分からない笑。

[709: 匿名さん]

売るときにも買い手の地代負担分安くないと売れないから同じことなんだけど
5年で手放せば地代負担が少なくて済むと思っている人は、根本的にわかってないのかお勤めなのか

[710: 匿名さん]

賃貸需要はある場所だから、周りの物件と比較して安く出せれば売れるさ。
仕入れが十分安くできればどうとでもなる。

[711: 匿名さん]

新築購入者は地代の一括支払い分や
修繕積立て一時金もありますから、
短期で売り抜ける際には
上記金額が、
長期住居前提の方と比べて薄まってしまいますしね。

それを取り戻せるだけの売値がつけられるほど、
初値が安ければよいのですが…

と相変わらずぐるぐる(笑)

[712: 匿名さん]

>>711
修繕積立一時金は、所有権物件と同じはなしだな。地代一括支払いがいくらかによる。

[713: 匿名さん]

スターツが65戸くらいを賃貸に出すんだよね
いくらで貸すんだろう

[714: 匿名さん]

無料どころか利益出るでしょ。

[715: 匿名さん]

小学校の学区は千代田小だけど、いずみこども園に優先入園できる地域でもあるから、いずみこども園→和泉小に通う人も多いんじゃないかな。
ただ、このマンションができたらいずみこども園が激戦になって入れなくなるだろうね。

[716: 匿名さん]

欲張りは言いません。無料で満足デス。

[717: 匿名さん]

10年後に売って利益が出るって本気で言ってる？

78平米 5310万円
解体負担金 128万円
地代、管理費、修繕積立金 1344万円（61100×120）

売値6782万円なら仲介手数料3%も含めたら6991万円。次の人も10年住んで売ろうと考えたら、10年分の負担は6991＋1334で8325万円ですよ。

だったら新築所有権物件を探すと思うけどね。資産価値が全然違うんだし。

[718: 匿名さん]

あ、10年分の地代などの負担は7,332,000円ですね。計算間違えました、すみません。

[719: 匿名さん]

計算し直すと、10年後の買い手の取得費用は6356万円（その後10年間で733万円の負担あり）でした。

[720: 匿名さん]

10年後に6000万円以上で売れれば、利益出るんだ。78平米なら、6000万円以上で売れそう。

[721: 匿名さん]

地代は、所有権物件でいう固定資産税を分割で払っていると考えれば、気にならない。

[722: 匿名さん]

固定資産税より大分高い気が・・・

しかも定期借地権マンションでも建物の固定資産税はかかりますよね？

[723: 匿名さん]

>>717
ありがとうございます。
そのほか消費税や不動産取得税、
細かいですけど登録免許税、
売り手側の手数料3％と、
色々ありますよね。

新築から5年間は、
固定資産税の家屋部分は2分の１ですし、
ここは都市計画税もかからなそうですけどね。

[724: 匿名]

いずみこども園、特に0〜2歳は既に激戦で入れません。

[725: 匿名さん]

CT品川みたいに相場の半額くらいじゃなかったらがっかりというか期待はずれ。皆坪200くらいでしょ、期待は。じゃなきゃテイシャクだし、大した含み益もないのに五年もこんなとこ住みたくないから申し込まないかな、私は。

[726: 匿名さん]

CT品川は、3000万が6000万で売却の3000万プラスのお宝物件。そこまで行かなくても、1000万プラス程度でも買う価値あり。

[727: 匿名さん]

>>725
今の周辺相場って坪400とか500じゃないの？（もっとかな？）半値じゃん

[728: 匿名さん]

このへんの相場は今でもせいぜい400でしょ。
そして今がピークで、7年後には相当下がっている可能性が高い。

[729: 匿名さん]

>>728
数年後の価格下落リスクはどの物件でもあるよ。どの物件選ぶかが重要。

[730: 匿名さん]

７年後までは売れないという縛りは他物件にはない。

[731: 匿名さん]

>>730
7年でなくて5年ですね

[732: 匿名さん]

今から7年。

[733: 匿名さん]

入札時より賃貸個数が増えて65個になったり
→建設費を長期回収する事業方向性を明確に

販売代理を2社いれたりと、
→販売の長期戦を当初から視野に

物件概要はかく語りき！？
入札時の坪単価で出るとよいのですが…

[734: 匿名さん]

>>732
失礼しました。

[735: 匿名さん]

>>720
築10年間、残り60年の定借物件がいくらで売れるのかは未知数ですね。
所有権物件なら6000万円は十分ありうると思いますが、定借の場合は取り壊しに向けて加速度的に資産価値がなくなっていくので、「30年住んで手放そう」という人は買い手にはならないのです（さらに30年後には残り30年しかなくて値崩れ必至なので）

[736: 匿名さん]

建設コストが高騰してるから、坪225万は無理か。
250万までなら考えるが、300前後なら撤退かな。

[737: 購入検討中さん]

５年住んで、高値で売れれば売却、駄目なら残りは賃貸でまわそうと思いますがどうでしょうか。
坪２５０程度なら５％以上の利回りは出ますよね。
３００だと借地権無しの３年前の周辺相場だから永住目的で無いので撤退ですね。

[738: 匿名さん]

>>735
借りる人は定借とか関係ないからね
借り手が居る以上、常に相場は形成される

[739: 匿名さん]

>>737
全く同じ考えです。坪300だったら迷います。

[740: 匿名さん]

あの立地で賃貸相場はどのくらいになるのかな。
北西向きのパークタワーが54平米で21万円ででてるから、同じくらいかな。
ルネもけっこう強気の設定ででてますが、あの辺りでファミリー向けの需要が意外とあるんでしょうね。

[741: 匿名さん]

5年縛りがあるとはいえ、投資目的の方も多いのですね。
そういう方は現金で購入されるのでしょうか。
ローンで買っても利益が出るということなのでしょうか。
もちろん売り出し価格と地代次第でしょうけれど。

[742: 匿名さん]

ローンで購入予定。金利も気になる。

[743: 匿名さん]

これだけ安けりゃ10年住んでも売却すれば利益出るでしょうな。

[744: 匿名さん]

坪225万円、パークタワーと同じ賃料相場と仮定すると、利回り5.8%くらいです。地代と修繕積立金だけを費用に入れる緩い計算で。
坪300なら4.4%くらい。実質は赤字でしょうね。

[745: 匿名さん]

ちなみにそのパークタワー秋葉原は中古だと6230万円で売りにでてるね。54平米。

[746: 匿名さん]

実質は大儲けでしょ。
10年で払う家賃5000万が無料になり、利益まで出る。

[747: 匿名さん]

78平米で家賃50万円を想定してるの？
それってワテラスの南西向き28階より高いけど大丈夫？

[748: 匿名さん]

100平米です。
うちは子供二人いるからね。

[749: 匿名さん]

安かったら申込む、高かったら見送る。
価格発表まではなんともいえないですね。

[750: 匿名さん]

まあ、激安なのは確実でしょうし、静かに待ちましょう。

結局は買える人だけが買うのがマンション業界ですし、買えない人は去るのみかと。