アルファグランデ千桜タワー<スターツ・千代田区一体複合開発>

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則として中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体

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[681: 匿名さん]

>>674
千代田区が公式に事業主に代わって
坪単価を出すわけがないですね。
言いたいことは伝わりますが
言葉遣いは丁寧になさった方がよいですよ。
賢い方にはみえません。

[682: 匿名さん]

>>681
スターツが千代田区に坪225で提案したの。で、スターツがが選定された。
その選ばれたスターツ案の概要を千代田区は正式に公表してるんだよ。
公表されたのは5年くらい前だったはず。こちらは5年前から千代田区に住んでて、この売り出しをずっと待ってたの。
賢くみえなくて悪かったね。

[683: 682]

ちなみに、174も680も私の書き込みです
賢くなくても資料はたくさん集めていますので

[684: 匿名さん]

坪400でも買うのに坪225だったら激安ですね。

抽選当たるといいな〜

[685: 匿名さん]

>>682
ご丁寧にありがとうございます。
前言撤回します。申し訳ございません。
千代田区の入札条件と
スターツが選定された旨は理解があったのですが
肝心のスターツの入札時の子細をしりませんでしたので。
まさか680さんが貼り付けてくれたような、
入札時の提案書まで出回っているとは知りませんでした。

このスターツの提案書で
千代田区が選定した
という意味において
千代田区が公式に坪単価を出している
という意味と同義だと解釈します。

仕事柄言葉尻を細かく確認するもので…
すみません

[686: 匿名さん]

>>675
ブリリアの大井町の定借は、月払地代を抑えるために、前払地代を一定額含んでの価格。
それにしても超バブル価格なわけで、ここに期待している人には比較対象にも入らない物件だろ。

[687: 匿名さん]

坪単価225万円とは激安ですね。
これは申し込みするしかないね。

当たったら大儲けだよ。

[688: 匿名さん]

借地物件ですとジオ経堂も地代込み（権利金）の価格ですね。なので他で月々掛かるの
管理費+解体準備金+修繕積立金って感じですね
借地物件も色々あるようで中々理解為難いですね。

[689: 匿名さん]

ジオ経堂は地代の大部分を前払地代として含む価格なので、月額地代は700円～910円。大井町の定借は月額地代を約9000円と設定しているらしい。定借物件は所有権物件の何％とかいう議論は、物件によりさまざまなので、慎重に議論しよう。

[690: 匿名さん]

んで本当に壺２２５万円で売り出すのかい？

[691: 匿名さん]

もういい加減話題がずっとループしていて新たな情報はまったく出てこないですね。
2月頭の資料の送付で仕様がもう少しわかって、価格発表は4月みたいですね。

[692: 匿名さん]

壺w

[693: 匿名さん]

>>690
高い壺だなあw

[694: 匿名さん]

株価大暴落

[695: デベにお勤めさん]

業界筋ですが特別安くはないようです。

[696: 匿名さん]

どちらにせよ価格出てからの検討だからなあ。

[697: 匿名さん]

壺が225万！高い！！

[698: 匿名さん]

>>697
かなり幸せになれる壺ですから
仕方ありません！(笑)

[699: 購入検討中さん]

坪単価346とか言ってる人は、借地権の期間が長くなれば長くなるほど割高になるという矛盾に気づくべき。仮に1000年の借地権だと坪単価はいくらになるというのでしょうか。

[700: 匿名さん]

5年縛りがあるというのに、特別安くないとしたら、誰が買うというんだ。

[701: 匿名さん]

>>699
だから、普通は借地権期間が長ければ長いほど月当たりの地代が安くないと、借主にとっては損なんだよ。
普通の賃貸だってそうでしょ。
一括で払えるのなら70年も借りるより買う方が安いのは当然でしょう。ローンの場合は金利次第。金利も地代も経済的には同じことだからね。

[702: 匿名さん]

>>699
矛盾でもなんでもないと思うけど。
借地権て半分は賃貸なんだから、70年も賃貸してたらそりゃ割高にもなるでしょう。
1000年間毎月3万円支払うくらいなら借金してでも所有権マンションを買った方がマシです。

[703: 匿名さん]

普通に激安じゃん。

[704: 匿名さん]

永住向きの立地環境じゃないと思ってるんですが、
みんさん結構、ローン年数と同じぐらい長いスパンで
地代を考えてるんですかね？？

[705: 匿名さん]

私は
子育て時代の通勤利便性と
最低限の広さだけ
を求めて10年以内の短期で考えています。

[706: 匿名さん]

マンションは10年住んで売却。
これを繰り返せば家賃無料で一生暮らせる。

[707: 匿名さん]

自分は5年住んで、売却か賃貸出します。5年間無料で住みたい！

[708: 匿名さん]

何で無料で住める前提なの？
意味が分からない笑。

[709: 匿名さん]

売るときにも買い手の地代負担分安くないと売れないから同じことなんだけど
5年で手放せば地代負担が少なくて済むと思っている人は、根本的にわかってないのかお勤めなのか

[710: 匿名さん]

賃貸需要はある場所だから、周りの物件と比較して安く出せれば売れるさ。
仕入れが十分安くできればどうとでもなる。

[711: 匿名さん]

新築購入者は地代の一括支払い分や
修繕積立て一時金もありますから、
短期で売り抜ける際には
上記金額が、
長期住居前提の方と比べて薄まってしまいますしね。

それを取り戻せるだけの売値がつけられるほど、
初値が安ければよいのですが…

と相変わらずぐるぐる(笑)

[712: 匿名さん]

>>711
修繕積立一時金は、所有権物件と同じはなしだな。地代一括支払いがいくらかによる。

[713: 匿名さん]

スターツが65戸くらいを賃貸に出すんだよね
いくらで貸すんだろう

[714: 匿名さん]

無料どころか利益出るでしょ。

[715: 匿名さん]

小学校の学区は千代田小だけど、いずみこども園に優先入園できる地域でもあるから、いずみこども園→和泉小に通う人も多いんじゃないかな。
ただ、このマンションができたらいずみこども園が激戦になって入れなくなるだろうね。

[716: 匿名さん]

欲張りは言いません。無料で満足デス。

[717: 匿名さん]

10年後に売って利益が出るって本気で言ってる？

78平米 5310万円
解体負担金 128万円
地代、管理費、修繕積立金 1344万円（61100×120）

売値6782万円なら仲介手数料3%も含めたら6991万円。次の人も10年住んで売ろうと考えたら、10年分の負担は6991＋1334で8325万円ですよ。

だったら新築所有権物件を探すと思うけどね。資産価値が全然違うんだし。

[718: 匿名さん]

あ、10年分の地代などの負担は7,332,000円ですね。計算間違えました、すみません。

[719: 匿名さん]

計算し直すと、10年後の買い手の取得費用は6356万円（その後10年間で733万円の負担あり）でした。

[720: 匿名さん]

10年後に6000万円以上で売れれば、利益出るんだ。78平米なら、6000万円以上で売れそう。

[721: 匿名さん]

地代は、所有権物件でいう固定資産税を分割で払っていると考えれば、気にならない。

[722: 匿名さん]

固定資産税より大分高い気が・・・

しかも定期借地権マンションでも建物の固定資産税はかかりますよね？

[723: 匿名さん]

>>717
ありがとうございます。
そのほか消費税や不動産取得税、
細かいですけど登録免許税、
売り手側の手数料3％と、
色々ありますよね。

新築から5年間は、
固定資産税の家屋部分は2分の１ですし、
ここは都市計画税もかからなそうですけどね。

[724: 匿名]

いずみこども園、特に0〜2歳は既に激戦で入れません。

[725: 匿名さん]

CT品川みたいに相場の半額くらいじゃなかったらがっかりというか期待はずれ。皆坪200くらいでしょ、期待は。じゃなきゃテイシャクだし、大した含み益もないのに五年もこんなとこ住みたくないから申し込まないかな、私は。

[726: 匿名さん]

CT品川は、3000万が6000万で売却の3000万プラスのお宝物件。そこまで行かなくても、1000万プラス程度でも買う価値あり。

[727: 匿名さん]

>>725
今の周辺相場って坪400とか500じゃないの？（もっとかな？）半値じゃん

[728: 匿名さん]

このへんの相場は今でもせいぜい400でしょ。
そして今がピークで、7年後には相当下がっている可能性が高い。

[729: 匿名さん]

>>728
数年後の価格下落リスクはどの物件でもあるよ。どの物件選ぶかが重要。

[730: 匿名さん]

７年後までは売れないという縛りは他物件にはない。

[731: 匿名さん]

>>730
7年でなくて5年ですね

[732: 匿名さん]

今から7年。

[733: 匿名さん]

入札時より賃貸個数が増えて65個になったり
→建設費を長期回収する事業方向性を明確に

販売代理を2社いれたりと、
→販売の長期戦を当初から視野に

物件概要はかく語りき！？
入札時の坪単価で出るとよいのですが…

[734: 匿名さん]

>>732
失礼しました。

[735: 匿名さん]

>>720
築10年間、残り60年の定借物件がいくらで売れるのかは未知数ですね。
所有権物件なら6000万円は十分ありうると思いますが、定借の場合は取り壊しに向けて加速度的に資産価値がなくなっていくので、「30年住んで手放そう」という人は買い手にはならないのです（さらに30年後には残り30年しかなくて値崩れ必至なので）

[736: 匿名さん]

建設コストが高騰してるから、坪225万は無理か。
250万までなら考えるが、300前後なら撤退かな。

[737: 購入検討中さん]

５年住んで、高値で売れれば売却、駄目なら残りは賃貸でまわそうと思いますがどうでしょうか。
坪２５０程度なら５％以上の利回りは出ますよね。
３００だと借地権無しの３年前の周辺相場だから永住目的で無いので撤退ですね。

[738: 匿名さん]

>>735
借りる人は定借とか関係ないからね
借り手が居る以上、常に相場は形成される

[739: 匿名さん]

>>737
全く同じ考えです。坪300だったら迷います。

[740: 匿名さん]

あの立地で賃貸相場はどのくらいになるのかな。
北西向きのパークタワーが54平米で21万円ででてるから、同じくらいかな。
ルネもけっこう強気の設定ででてますが、あの辺りでファミリー向けの需要が意外とあるんでしょうね。

[741: 匿名さん]

5年縛りがあるとはいえ、投資目的の方も多いのですね。
そういう方は現金で購入されるのでしょうか。
ローンで買っても利益が出るということなのでしょうか。
もちろん売り出し価格と地代次第でしょうけれど。

[742: 匿名さん]

ローンで購入予定。金利も気になる。

[743: 匿名さん]

これだけ安けりゃ10年住んでも売却すれば利益出るでしょうな。

[744: 匿名さん]

坪225万円、パークタワーと同じ賃料相場と仮定すると、利回り5.8%くらいです。地代と修繕積立金だけを費用に入れる緩い計算で。
坪300なら4.4%くらい。実質は赤字でしょうね。

[745: 匿名さん]

ちなみにそのパークタワー秋葉原は中古だと6230万円で売りにでてるね。54平米。

[746: 匿名さん]

実質は大儲けでしょ。
10年で払う家賃5000万が無料になり、利益まで出る。

[747: 匿名さん]

78平米で家賃50万円を想定してるの？
それってワテラスの南西向き28階より高いけど大丈夫？

[748: 匿名さん]

100平米です。
うちは子供二人いるからね。

[749: 匿名さん]

安かったら申込む、高かったら見送る。
価格発表まではなんともいえないですね。

[750: 匿名さん]

まあ、激安なのは確実でしょうし、静かに待ちましょう。

結局は買える人だけが買うのがマンション業界ですし、買えない人は去るのみかと。

[751: 匿名さん]

「激安」連呼する人って口調が似ていますよね。
語彙が貧困というか。
同じ人なんでしょうか？
価格発表前なのに激安と決めてかかる理由が知りたいです。

[752: 匿名さん]

坪単価225万だよね。普通に激安かと。

[753: 匿名さん]

10年分の家賃5000万が無料になり、さらに売却利益まで出る物件はなかなか無いでしょう。

ほかにこんなお得な物件ありますか？

[754: 匿名さん]

>>753
そのような物件あるなら教えて下さい。

[755: 匿名さん]

自分で探しなさい。

[756: 匿名さん]

低能な人物が１人住みついていると、ほんと目障りですね。

[757: 匿名さん]

大人になれば、そういうのは気にならなくなるよ。
世の中には色んな人がいるって事がそのうち分かるようになるさ。

[758: 匿名さん]

仲良くやろうぜ。ところで、ここ検討してるのは、初めてマンション買う層じゃないよね。買い替えですか？もしかして買い増し？

[759: 匿名さん]

富久クロスからの買い替えです。

[760: 匿名さん]

私ははじめて。

[761: 匿名さん]

富久でも利益出して、ここでも利益出そうとしているんですか。コツを教えててもらいたいものです。

[762: 主婦さん]

当たる確率は、どうですかね？

[763: 匿名さん]

ベランダいらないんだけどなんとかならないかな

タワマンらしくガラス窓全面に出して欲しい

[764: 購入検討中さん]

千代田区在住で住み替えです。優先枠ってどれくらい優先して貰えるんでしょうか？

[765: 匿名さん]

>>760
はじめての購入でここを検討ですか。なかなかアンテナ高いですね。私も3軒目の購入検討ですが、はじめの購入が一番大事だったと感じてます。しっかり検討して下さいね。

[766: 不動産購入勉強中さん]

上から目線ありがとう！

[767: 匿名さん]

卑屈な人ですね

[768: 匿名さん]

若い人こそ検討してほしい物件。

マンションマニアさんのブログでも話題になってたよ。

[769: 買い換え検討中 [女性 30代]]

私も千代田区からの住み替えです。千代田区優先枠がどれだけあるの気になります。独身時代から千代田区住んでいますが、ここ数年で目に見えてファミリーが増えてるので、千代田区優先枠もかなりの倍率になるのではないかと思ってます。家族が増えて住み替え検討していますが、最近は千代田区のマンションは値段が上がり過ぎて、なかなか手がでません。

[770: 匿名さん]

当初案だと「全ての住戸を区民優先枠として優先販売」とうたっていたけど、どうなるんだろうね。
千代田区在住というだけではなくて、家族の数とか収入の要件もあるのかな？

[771: 匿名さん]

私は千代田区に住民票移しましたよ。
抽選で不利になると大損なので。。。

[772: 匿名さん]

1年とか縛りはないんですかね？
住民税○カ月以上、みたいな。
今年に入ってから移したのであれば
今年は前住所の自治体への納付になりますよね？

[773: 匿名さん]

まぁ普通はあるでしょうね

[774: 匿名さん]

>>773
なんだ普通って。シティタワー品川以外で縛りあった物件ないだろ。適当なこと書き込みするなよ。

[775: 匿名さん]

>>771
すごい気合いだね。それで坪300とかKY価格できたらかわいそう。

[776: 匿名さん]

>>775
釣りだから。

[777: 購入検討中さん]

質疑応答の資料には優先は一般的に２割り程度を想定と書いてありますね。
高い区民税払ってるので、ちゃんと優遇して欲しいですね。
２５０で出たら優先枠で全力で買いに行こうと思います。

個人的には、タワーなので共有設備が気になります。
高層階にラウンジや展望台があればいいんですが。

[778: 匿名さん]

◯小枝委員　その３者協定に書かれた丙の役割として、要するにデベ選で確認したことを遵守してくださいよと、そういうことなんですよね。で、デベ選の中でこの企画が評価をされたのは、高さが７０メートル台におさまっている。それがもう８０メートル台を優に超えている。生鮮三品の施設がどうこう、これも７２０平米が２００平米に減っている。吹き抜けがあって、非常に通風に配慮されている。吹き抜けはなくなって、駐車場をが出しになって。この、守りましょうよといったものに対して、これも、３者協定も契約ですよね。区とスターツが取り交わした契約の９条２項に、どこが沿っているんですか。

[779: 匿名さん]

◯小枝委員　全く変えてはいけないということを言っているのではなくて、７者なり８者が競って、その中でデベロッパー選定委員の皆さんが公平公正な審査の結果、ここがすぐれているからここにしましょうといったその要因を踏み越えてはならない一定の範囲というのが、もしかしたら落ちたほうが低く抑えていたかもしれないし、そういうふうなことが発生してしまうような選定審査の仕方というのは、これからもこういったデベロッパー選定をやった際に、それじゃあ入り口だけ、審査のときだけ、ちょっとよさそうに書いておいて、協議の過程でこうなりましたというふうに言えばいいんだ千代田区は、というふうになってしまうと思うんですね。そこの歯どめというのは、枠というのは何もないんですか、区の考え方の中に。じゃあ、これが８０じゃよくて９０じゃだめとか──９０でもよかったんですか、実は。全員一致で、二次審査で最高得点を得たんですよね。その理由にわざわざ書き上げられていることが変わってもいいとなると、何をもって選ばれたメリットがアピールできるのか、審査の公平性にもかかわってくると思います。まあ、ここはちょっと、そこだけ確認させてください。

[780: 匿名さん]

　計画発表からもう１３年たっているわけですけれども、さまざまなもめごとや問題が発生したことは古い議員はみんな知っているんですけど、それが公開制を担保をすることが必要だということで、デベロッパー選定委員会というのをつくって、８カ月間かな、７回にわたる公開の議論を行った末に、最も良質な提案であるということで、スターツコーポレーション、そのグループを選定しました。そして、幾つかの条件をクリアしたら貸しますよということで、基本協定を結んでいます。ところが、この基本協定に反する大きな２大違反があります。２分しかないので、ぺらぺらとしゃべります。