アルファグランデ千桜タワー<スターツ・千代田区一体複合開発>

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則として中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体

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[601: 購入検討中さん]

まだ抽選で当たってもいないのに、小学校の学区で考えてしまうのも確かに変な話なのですが。
290さんのコメントですと、和泉小は千代田区以外が約半数、また千代田小の学区からも来ているとの事なので越境はどういう基準なんでしょうかね？？
同じ千代田区の隣の学区であれば、越境という程ではないと思うので、ハードルは低いと勝手に思うのですが。
どなたか詳しい方いらっしゃいますか？

[602: 匿名さん]

>>598
アルファグランデ新小岩という物件はありません。小岩の誤りですね。私は江戸川区民で当マンションの住人です。

区民優先分譲の期間にモデルルームに行きました。地権者住戸を除く全ての住戸がオープンになっていて、価格は百万円以下は切り捨てで伝えられました。
手書きで控える形でした。
その後、第一期で正式価格がでましたが、価格表が上がることは無かったように思います。
消費税5％のうちに決めきれず、手付けを入れて一年近く決めず、結局8％になってから買いましたが変動は無かったように思います。

ちなみに、
小岩の物件も再開発ものですが土地は所有権です。
坪単価は平米や階によりますが230～ といった感じで、明らかに小岩の周囲の物件よりは高値でした。
小岩のアルファは江戸川区から30億円ほど拠出されています。この辺はあと3棟立つ予定です。
うちはサミットと24時間のマシンジム、小さめの病院も入っていて快適ですよ。豊洲の大規模マンションのような豪華さはないですが、清潔感があって私は好きです。物足りない方はいると思いますが。
内装はキッチンの天板などはオプション変更しないと、
タカラスタンダードのプラスチッキーな天板でしたね。
二重床のパーティクルボードは20ミリが二枚重ねでその上に遮音等級LL45(１級)がひかれていて、見えないところが良心的で好感がもてました。

[603: 匿名さん]

>>602
ありがとうございます。サミット、ジムも入って便利そうなマンションですね。
区民優先販売と一般販売の割合はどれくらいですか？あと、区民優先販売の区民の条件は、住民票提出とかでしょうか？

[604: 匿名さん]

みなさん、住民票移されました？
私はやっと先週移しました。

[605: 匿名さん]

>>604
どうやって移したの？

[606: 匿名さん]

>>603
時期的なことはマンション販売によくある、第一期、第二期、という前に区民優先期があるようなものです。
戸数の割当てについては、よくある「第一期○○戸」という感じでなく、優先分譲の期間は全部から選び放題でした。
優先枠(世帯数)は制限が無かったように思います。それほど人気殺到なものでもなかったですし、江戸川区は住民数増えていますからね。
住民票の提出などは求められませんでした。免許証を見せたような気もしますがよく覚えていません。あとで(購入時)バレる嘘をはじめから工数をかけて確認するほど、人気でもなかったでしょうし、スターツはそういうところがおおらかという感じですかね。
同じやり方を千代田区の坪単価に制限を設けた物件でやったら、千代田区民のみで埋まってしまうかもしれませんね。仮に、安ければの話ですが。
千代田区外からの流入も区としての課題のひとつでしょうから、優先分譲枠といえど、数を設けるのが普通でしょうね。
という感じですので、小岩の件は参考にならないですね、書いといてすみません。
伊藤忠も東京建物もあるので調整難しそうですね。

[607: 匿名さん]

優先分譲の居住条件もわかっていないなかで、皆さん住民票を移したりするんですね。身軽でいいなぁ。あまり工数かからないのですか？

[608: 匿名さん]

丁寧で詳しい説明ありがとうございました。とても参考になりました。

[609: 匿名さん]

>>608
606さんへのメッセージです。

[610: 匿名さん]

地域優先住戸があるとしても、千代田区に1年以上住んでる人とかにして欲しいですね。

この物件を買うためだけに住民票を移すようなハイエナの方には売らないで欲しいものです。

[611: 匿名さん]

>>609
ご丁寧にありがとうございます。

[612: 匿名さん]

>>610
詳細決まっていないなかで
あれこれ書くのもなんですが、
仮に、入居後5年、譲渡、転貸禁止といった条項が
本当に千代田区として可能ならば、
(財産を処分する自由を制約できるものなのですかね？
良くて違約金とかじゃないですかね？よく実例を知りませんが)
投資向けに考えている方は
リスク(坪単価の下落)が見越せないので嫌でしょうね。
そんなものを ものともしない単価ならば別ですが。

うちのマンションもそうですが、
買って住まずに、寝かせてある住戸や
貸しに出してもそれなりの値段が払える方が住まうので、
投資向け購入もあながち悪くないかなぁと
私は思っていますよ。

ワンルームが多いような、
まさしく投資物件！みたいなマンションは
荒れやすいように思いますが、
55平米で4000万円はするような物件(勝手な感覚です)では
あまりご心配は無用かもしれませんよ。

古くからその土地に愛着をもって、
大事に過ごされている方の方が
今までの勝手が変わってしまうこともあり、
新参者に対する根拠のないプライドみたいなものも手伝い、
何かとトラブルの種になりそうだなぁ
というのも勝手な妄想としてあります。

[613: 匿名さん]

シティタワー品川は5年賃貸禁止にして、違反した場合は販売価格の9割で買い取りだった気がする。

[614: 匿名さん]

>>613
実際にいたの？そうなった人。

[615: 匿名さん]

確か1〜2件規約違反なかったっけ？

5年以内にシティタワー品川の売買もあったし。

ソースはググってね、多分簡単にヒットするはず。

[616: 匿名さん]

ブログのソースで悪いけど。
3件くらい競売に出てたらしいね。

http://condo.seesaa.net/article/310333652.html

[617: 匿名さん]

販売価格の9割で買い取り

というのはどういったことでしょう？

既に買った人が貸しに出すのが投資賃貸ですが、

違反規則として、
新築約定価格の9割(新築時より安い価格で)で
自分の財産を買い取られてしまう。

ということでしょうか？

新築時より5年後でも
明らかに高く売れることが前提となった規則ですが、
本当にそんなこと(ルール設定)が可能なのでしょうか？

買う側の法人格は
デベロッパでしょうか、品川区でしょうか？

[618: 匿名さん]

>>617です。
ながながと書いているうちに答えが。
ありがとうございます。そういうことできるんですね。

[619: 匿名さん]

5年間寝かすより、5年間住んでから売却した方が利益としては大きいと思います。

[620: 匿名さん]

http://www.sutekicookan.com/%E3%82%B7%E3%83%86%E3%82%A3%E3%82%BF%E3%83...

このページの最後の方にシティタワー品川の時の買い戻し特約の内容が全部出てますよ。
これと同じではないでしょうが準じた条件にはなるでしょうね。

[621: 匿名さん]

凄いなこのスレ。勉強になる。

[622: 匿名さん]

5年後に同じ価格以上で売れるかどうかは微妙。
株価も絶賛大暴落中かつオリンピックの2年後だからね。

それよりも買戻特約による10%の違約金だけで済むのがミソだね。
仮に5年後の相場がかなり下がってたとしても新築の90%の価格で買い取って貰えるなら、損失の上限が10%ってことだからね。

[623: 匿名さん]

入居が2018年7月、5年後で2023年7月か。
東京オリンピックの3年後だから、相場が読みにくいよね。
実需で考えたほうがよさそう。

[624: 匿名さん]

>>622
いざそうなったら、買い戻しも拒否されそうですね。

[625: 匿名さん]

>>619
それはおっしゃる通りですが、
実儒としての家は間に合っているお金持ちが、
修繕積立てだけ支払って、
賃貸で汚れるリスクやトラブルも取っ払って
○年で○％のリターン
と金融商品と同じく考える方がいるのだと思いますよ。

果たしてこれからの時勢で通用するかは懐疑的ですが。

[626: 匿名さん]

>>620
ありがとうございます。勉強になりました。

[627: 匿名さん]

>>625
必ず居住する条件がつきますから、そこではねられちゃいますね。

[628: 匿名さん]

620さんのリンクでシティタワー品川のコメントが。
このスレの書き込みと同じ。



定借マンションの取得費用は同じエリアの一般物件の60%程度とのこと。つまり定借じゃなく一般として売り出す場合には250万円/坪相当ということになるので、港南としてはバッチリ適正価格ですよ。定借は半分賃貸みたいなものなので、一般物件のつもりで分譲価格だけで検討するとキケンです。

[629: 匿名さん]

オリンピック選手村も改装されて大量に放出されるみたいなので、
5年後のマンション価格は下落している気がする。

[630: 匿名さん]

だから微妙なんだよなー
坪225は迷うレベル

さっさと価格発表すれば変な書き込みも減るのに

[631: 匿名さん]

>>628
意外に同じひとの書き込みかも。シティタワー品川検討してて、キケンだから、申し込み止めて、激しく後悔。ここも検討はじめたひと。

[632: 匿名さん]

激しく後悔って何度言うんでしょうね笑。

本当に同じ口調が多くて質が酷い自演が多い。

[633: 匿名さん]

>>601
学区内に親の勤務先があれば通えますよ。
区をまたぐ越境と区内の別学区に通うのとはもちろんハードルは違います。
和泉小学区にもマンションが次々できているので、生徒数はさらに増えると思います。

[634: 匿名さん]

千代田区民優先販売について、当初は、「全ての住戸を区民優先枠として優先販売」と明記されていました。

変更になったのかどうかは知りません。

[635: 匿名さん]

>>634
そこはポイントです。千代田区民しか買えない条件であれば即撤退。いつ発表になるのでしょうか？

[636: 匿名さん]

優先販売って、単に倍率優遇ということではなくて、
先に千代田区民だけに売って、千代田区民が申し込まなかった住戸だけ千代田区民以外にも販売するという意味でしょうか？

それだと絶望ですね…。

[637: 購入検討中さん]

やはり同じ千代田区ですとハードル低いはずですよね。
それと今まさに思いついたのですが、マンション最寄りの岩本町駅のA1から入り靖国通り／昭和通りを渡ったA4で出れば大通りを渡らなくて良いですよね！
後はそれ程車が通る通りはないので安心です。どうしてもマンションから神田駅／千代田小方面の雰囲気が子供には良くないと感じてますので。
当選してもないのになんか嬉しくなってきました。

[638: 匿名さん]

>>637
それはいい考えですね。
雨の日にもちょっと便利かも。

[639: 匿名さん]

現地を上から見たところ

昭和通りと線路に近いビル街で子どもを育てるというのがあまり想像できないでいるのですが、工夫次第でなんとかなるでしょうか。
自分が地方の一軒家で育ったので違和感があるだけかもしれませんが…

[640: 匿名さん]

みなさん、住民票移されないんですか？

[641: 匿名さん]

もともと千代田区民なので

[642: 匿名さん]

住民票を移すと言っている人は子どもがいない方でしょうか。
子どもが区立の保育園・幼稚園・小学校に通っていたら、そう簡単に住民票を移すわけにはいかないですよね。
子どもがいないのにファミリー向けの物件を探す人も珍しいと思いますが。

[643: 匿名さん]

私は住民票移しましたよ。

[644: 匿名さん]

みなさん、何区に住んでますか？

[645: 匿名さん]

スーパーはなにが入るんだろう

まいばすけっとは岩本町2丁目と3丁目にあってすでに飽和状態なのにさらにまいばすけっとができたりするんだろうか

[646: 匿名さん]

うちは台東区かな
DINKSだけど１人増えるのでファミリー向け検討してます
住民票移すとかはしてないけど
便利な場所だし、うちみたいなDINKSとかも結構いるのでは？

[647: 匿名さん]

今日みたいな雪の日は、駅まで行くのが大変。いまのマンションも駅から5分で近いけど、雪が5センチくらい積もっていて、駅までたどり着くのに苦労した。駅1分は魅力。

[648: 匿名さん]

都営新宿線、こんな日でも割りと普通に動いていたよ。ダイヤは乱れていたけど、普通に来たわ。
混雑もいつもの朝より少し混んだくらいでした。
岩本町駅8時25分くらいの笹塚行き電車。

[649: 匿名さん]

645
まいばすけっととかのミニスーパーは、コンビニの出店と同じ戦略なので飽和状態ではないかな。
同じチェーンのコンビニが近所にあるのと同じ。
むしろ近くにあったほうが配送とかが近隣で済んでコスト的にいいんじゃない。
まいばすけっとがいいか悪いかは別として。

[650: 買い換え検討中]

>>644
港区在住の20代DINKS。
現在70㎡台の3LDKなので、同じかもう少し広い間取りを希望。
今の持ち家が含み益+2,000万弱なので、買換えで利益確定したい。

[651: 匿名さん]

含み益が2000万ですか。羨ましい。。

[652: 匿名さん]

>>649
なるほど、そうなんですね。
このマンション280戸に加えて隣の区営住宅もありますし、平日は近隣オフィスの方のお弁当需要もあるはずなので、もう少し大きなスーパーが入ってくれるといいのですけれど。

[653: 匿名さん]

マイバスケットが入るなら正直コンビニが入った方がまし

[654: 匿名さん]

今千代田区民でここをほしがる人ってどのくらいいるんだろう
千代田区に賃貸で住んでるファミリー層？買い替えもあるのかな
麹町地区や御茶ノ水界隈の人は興味ないだろうから神田地区の人たち限定だよね

[655: 匿名さん]

興味あるんじゃ無い？
超激安だし。

[656: 匿名さん]

麹町地区に住んでいる層が神田地区のしかも道路と線路の谷間に興味なんかないでしょう

[657: [男性 40代]]

麹町はともかく御茶ノ水エリアの人は価格によっては買うと思うよ。

それと、中央区の小伝馬町、人形町エリアの人もね。

[658: 匿名さん]

ほんと価格によるな。
今の市況だと右肩下がりになりそうだから、定期借地ということと、賃借料含めても安く感じないと買いではないだろうな。
シティタワー品川みたく価格にインパクトが欲しい。

[659: 匿名さん]

普通に価格にはインパクトあるのでは？

[660: 匿名さん]

スーパーやら戸数やら、当初の計画にくらべて変更点が多いのに、価格だけは変更ないってのはなさそうですよね。
営業にも価格は白紙に戻したと言われたのに。

けっきょくのとこの価格が発表されないと不毛な話し合いが続くんでしょうね。

[661: 匿名さん]

価格には縛りがあるから、変えようにも変えられないと言うのが実情でしょう。

[662: 匿名さん]

品川とは全然違うスキームだからね
あんな価格にしたらスターツは赤字でしょ

[663: 匿名さん]

地代は千代田区に支払う→千代田区の政策として市価より安くすることはあるかもしれない
建物の代金はスターツに払う→民間企業であるスターツが「激安」で売る理由はどこにもない
「原則として中堅所得者が購入可能」であればいいわけだから「激安」縛りなんかないよ

[664: 匿名さん]

>>663
同意。
安いかもしれないという話が一人歩きしてるだけでしょ。坪300くらいじゃないかな。

[665: 匿名さん]

上記千代田区のページの各書類へのリンクで注視すべき点を抜粋して
以下に記載しておきますので参考にしてください。

【参照元】（仮称）神田東松下町計画民間住宅棟の開発事業者が決定しました
<https://www.city.chiyoda.lg.jp/koho/machizukuri/sumai/jigyosha.html>...


▼（仮称）神田東松下町計画民間住宅棟開発事業者選定結果報告書（PDF：1,067KB）
<https://www.city.chiyoda.lg.jp/koho/machizukuri/sumai/documents/d00119...

▼質問回答（千代田区回答、協議会回答、区営住宅棟参考図、協議会会則）（PDF：1,895KB）
<https://www.city.chiyoda.lg.jp/koho/machizukuri/sumai/documents/d00119...


＊事業者選定結果報告書のP25
（１）民間住宅等
ア　住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅とし、原則として中堅所得者が購入できる限度内の価格で計画していただきます。

→質問回答No5～11に具体的な想定の記載があります。
中堅所得者層＝年収700万円(千代田区の想定)
面積55平米以上、分譲価格は5000万円程度（千代田区の想定）
→とありますので、仮に「55平米で5000万円」とするならば、坪単価は300万円。


＊事業者選定結果報告書のP26
②月額賃料の改定　月額貸付料は３年ごとに見直すものとし、物価変動その他経済事情の変動に伴い千代田区が必要と認めた場合、開発事業者との協議により千代田区が必要とする手続きを経て決定する額に改定します。

→質問回答No51に改定根拠の参照先が記載されています。
「公示地価・基準地価・相続税路線価・固定資産評価額・消費者物価指数等」
固定ではなく、インフレになれば地代も上がるということですね。


＊事業者選定結果報告書のP27
３買い戻し特約の設定と転売・転貸禁止
住宅の購入者との不動産売買契約には買い戻し特約を設定することとします。
（中略）５年間に限り転売及び転貸禁止とし、購入者本人が住むこととします。

→5年は決定事項ですね。


＊事業者選定結果報告書のP29
提案書提出書類一覧「I.住宅価格」に住戸面積及び価格の内訳（分譲価格、借地料、管理費等）を具体的に記載してください。

→とありますので入札時の価格から大きく変えることはできないでしょう。
（事業者選定において価格面も評価の対象の為）


千代田区民への優先分譲期間設置などの入札条件は見受けられませんでした。

[666: 匿名さん]

この辺は坪500なので坪300でも激安ですね

[667: 匿名さん]

そんなにしないだろ・・・

CONOE秋葉原万世橋 6470万円（3LDK／65.31m2）

http://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc=...

[668: 匿名さん]

↑
これだと坪327万円ですね。

坪327万円×0.7（定期借地権の減価）＝坪229万円

仕様も低そうだし、妥当な価格ですね。

[669: 匿名さん]

坪300だったら微妙。

[670: 匿名さん]

買戻特約を付けて５年間の転売と転貸禁止を入札条件に盛り込むということは、
相場の坪単価から、定期借地権分の割引をするという証左になるかもしれませんが、
掛け率がどの程度かはまだわかりませんよね？？
0.7掛けは品川の事例であって。

「坪単価◯◯◯なら買い」というのは、
「(5年以上)何年住むか（何年地代を払うか）」と
「いくらで売りたいと想定するか」
によって人それぞれですね。

私は子供を私立小学校に入れるのが惜しい貧乏人なので、
少しでもクラスメイトや親の質が高い(であろう)この辺で、
10年住めれば良い、
子供が中学になる頃には都落ちしようと考えています。


ちなみに、坪単価の話ですと、
神田近辺のフラッグシップ？マンションで、
以下が売りに出ていますが、坪単価725万円です。

▼ワテラスタワーレジデンス
1億5980万円（2LDK）25階/SRC41階
72.76平米÷3.3＝22.04坪
坪単価＝725万円
<https://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc...


しかし、分譲時の価格は
36階75平米　9,260万円
坪単価408万円ですね。
売主がかなり乗っけていることが伺い知れます。

ブログなので価格の真偽の程は確かではないですが、
愛読していると自分が見た物件と同じ価格で出ているので
私は信頼しています。
<http://mansion-madori.com/blog-entry-1585.html>



そのほかの参考値、

▼ザ・パークハウスアーバンス御茶ノ水
7階55平米6,990万円
坪単価417万円
<http://mansion-madori.com/blog-entry-2907.html>

[671: 匿名さん]

坪300って…
坪225といって選定されたのに、そんなに値上げするのが許されるものなの？
建物だけで坪300ってどんな豪邸なのか想像できないんだけど

[672: 匿名さん]

>>671
失礼ですが、

坪225で選定された

というのはどこからの情報でしょうか？

[673: 匿名さん]

>>672
>>80

個人ブログだけど、ソース元は建設通信
千代田区の議事録かなんかも探せばあると思う

[674: 匿名さん]

…え？
坪225の当初案なんかさんざんこのスレでも出てきてますが…個人ブログって…
当初案も知らずにここであーだこーだいって意味あるの？
何情報ですかって…そりゃ千代田区の公式情報ですよとしかいいようがない（ほかに何があるの？）

[675: 匿名さん]

ブリリアの大井町が定借で坪330とか350とかだから、300でも高くはないかな。

個人的には350でもよいから、仕様をケチらないでほしい。

[676: 匿名さん]

ワテラスが坪700ならここが
坪500以上でも違和感ないな

坪300なら瞬殺でしょう

[677: 匿名さん]

正直坪400なら迷わず申し込むな

千代田区駅徒歩1分大規模タワーって他にないからね

[678: 匿名さん]

>>673
ありがとうございます。

[679: 匿名さん]

どうぞどうぞ。
坪400出すならパークタワーとかタイムズタワーの中古を買うなぁ。
立地も仕様も明らかにこちらが劣るし、資産価値が全然違うし、管理費と修繕積立金のほかに地代と解体準備金を毎月支払わないといけないんでしょ

[680: 匿名さん]

はい、坪225の情報源

[681: 匿名さん]

>>674
千代田区が公式に事業主に代わって
坪単価を出すわけがないですね。
言いたいことは伝わりますが
言葉遣いは丁寧になさった方がよいですよ。
賢い方にはみえません。

[682: 匿名さん]

>>681
スターツが千代田区に坪225で提案したの。で、スターツがが選定された。
その選ばれたスターツ案の概要を千代田区は正式に公表してるんだよ。
公表されたのは5年くらい前だったはず。こちらは5年前から千代田区に住んでて、この売り出しをずっと待ってたの。
賢くみえなくて悪かったね。

[683: 682]

ちなみに、174も680も私の書き込みです
賢くなくても資料はたくさん集めていますので

[684: 匿名さん]

坪400でも買うのに坪225だったら激安ですね。

抽選当たるといいな〜

[685: 匿名さん]

>>682
ご丁寧にありがとうございます。
前言撤回します。申し訳ございません。
千代田区の入札条件と
スターツが選定された旨は理解があったのですが
肝心のスターツの入札時の子細をしりませんでしたので。
まさか680さんが貼り付けてくれたような、
入札時の提案書まで出回っているとは知りませんでした。

このスターツの提案書で
千代田区が選定した
という意味において
千代田区が公式に坪単価を出している
という意味と同義だと解釈します。

仕事柄言葉尻を細かく確認するもので…
すみません

[686: 匿名さん]

>>675
ブリリアの大井町の定借は、月払地代を抑えるために、前払地代を一定額含んでの価格。
それにしても超バブル価格なわけで、ここに期待している人には比較対象にも入らない物件だろ。

[687: 匿名さん]

坪単価225万円とは激安ですね。
これは申し込みするしかないね。

当たったら大儲けだよ。

[688: 匿名さん]

借地物件ですとジオ経堂も地代込み（権利金）の価格ですね。なので他で月々掛かるの
管理費+解体準備金+修繕積立金って感じですね
借地物件も色々あるようで中々理解為難いですね。

[689: 匿名さん]

ジオ経堂は地代の大部分を前払地代として含む価格なので、月額地代は700円～910円。大井町の定借は月額地代を約9000円と設定しているらしい。定借物件は所有権物件の何％とかいう議論は、物件によりさまざまなので、慎重に議論しよう。

[690: 匿名さん]

んで本当に壺２２５万円で売り出すのかい？

[691: 匿名さん]

もういい加減話題がずっとループしていて新たな情報はまったく出てこないですね。
2月頭の資料の送付で仕様がもう少しわかって、価格発表は4月みたいですね。

[692: 匿名さん]

壺w

[693: 匿名さん]

>>690
高い壺だなあw

[694: 匿名さん]

株価大暴落

[695: デベにお勤めさん]

業界筋ですが特別安くはないようです。

[696: 匿名さん]

どちらにせよ価格出てからの検討だからなあ。

[697: 匿名さん]

壺が225万！高い！！

[698: 匿名さん]

>>697
かなり幸せになれる壺ですから
仕方ありません！(笑)

[699: 購入検討中さん]

坪単価346とか言ってる人は、借地権の期間が長くなれば長くなるほど割高になるという矛盾に気づくべき。仮に1000年の借地権だと坪単価はいくらになるというのでしょうか。

[700: 匿名さん]

5年縛りがあるというのに、特別安くないとしたら、誰が買うというんだ。

[701: 匿名さん]

>>699
だから、普通は借地権期間が長ければ長いほど月当たりの地代が安くないと、借主にとっては損なんだよ。
普通の賃貸だってそうでしょ。
一括で払えるのなら70年も借りるより買う方が安いのは当然でしょう。ローンの場合は金利次第。金利も地代も経済的には同じことだからね。

[702: 匿名さん]

>>699
矛盾でもなんでもないと思うけど。
借地権て半分は賃貸なんだから、70年も賃貸してたらそりゃ割高にもなるでしょう。
1000年間毎月3万円支払うくらいなら借金してでも所有権マンションを買った方がマシです。

[703: 匿名さん]

普通に激安じゃん。

[704: 匿名さん]

永住向きの立地環境じゃないと思ってるんですが、
みんさん結構、ローン年数と同じぐらい長いスパンで
地代を考えてるんですかね？？

[705: 匿名さん]

私は
子育て時代の通勤利便性と
最低限の広さだけ
を求めて10年以内の短期で考えています。

[706: 匿名さん]

マンションは10年住んで売却。
これを繰り返せば家賃無料で一生暮らせる。

[707: 匿名さん]

自分は5年住んで、売却か賃貸出します。5年間無料で住みたい！

[708: 匿名さん]

何で無料で住める前提なの？
意味が分からない笑。

[709: 匿名さん]

売るときにも買い手の地代負担分安くないと売れないから同じことなんだけど
5年で手放せば地代負担が少なくて済むと思っている人は、根本的にわかってないのかお勤めなのか

[710: 匿名さん]

賃貸需要はある場所だから、周りの物件と比較して安く出せれば売れるさ。
仕入れが十分安くできればどうとでもなる。

[711: 匿名さん]

新築購入者は地代の一括支払い分や
修繕積立て一時金もありますから、
短期で売り抜ける際には
上記金額が、
長期住居前提の方と比べて薄まってしまいますしね。

それを取り戻せるだけの売値がつけられるほど、
初値が安ければよいのですが…

と相変わらずぐるぐる(笑)

[712: 匿名さん]

>>711
修繕積立一時金は、所有権物件と同じはなしだな。地代一括支払いがいくらかによる。

[713: 匿名さん]

スターツが65戸くらいを賃貸に出すんだよね
いくらで貸すんだろう

[714: 匿名さん]

無料どころか利益出るでしょ。

[715: 匿名さん]

小学校の学区は千代田小だけど、いずみこども園に優先入園できる地域でもあるから、いずみこども園→和泉小に通う人も多いんじゃないかな。
ただ、このマンションができたらいずみこども園が激戦になって入れなくなるだろうね。

[716: 匿名さん]

欲張りは言いません。無料で満足デス。

[717: 匿名さん]

10年後に売って利益が出るって本気で言ってる？

78平米 5310万円
解体負担金 128万円
地代、管理費、修繕積立金 1344万円（61100×120）

売値6782万円なら仲介手数料3%も含めたら6991万円。次の人も10年住んで売ろうと考えたら、10年分の負担は6991＋1334で8325万円ですよ。

だったら新築所有権物件を探すと思うけどね。資産価値が全然違うんだし。

[718: 匿名さん]

あ、10年分の地代などの負担は7,332,000円ですね。計算間違えました、すみません。

[719: 匿名さん]

計算し直すと、10年後の買い手の取得費用は6356万円（その後10年間で733万円の負担あり）でした。

[720: 匿名さん]

10年後に6000万円以上で売れれば、利益出るんだ。78平米なら、6000万円以上で売れそう。

[721: 匿名さん]

地代は、所有権物件でいう固定資産税を分割で払っていると考えれば、気にならない。

[722: 匿名さん]

固定資産税より大分高い気が・・・

しかも定期借地権マンションでも建物の固定資産税はかかりますよね？

[723: 匿名さん]

>>717
ありがとうございます。
そのほか消費税や不動産取得税、
細かいですけど登録免許税、
売り手側の手数料3％と、
色々ありますよね。

新築から5年間は、
固定資産税の家屋部分は2分の１ですし、
ここは都市計画税もかからなそうですけどね。

[724: 匿名]

いずみこども園、特に0〜2歳は既に激戦で入れません。

[725: 匿名さん]

CT品川みたいに相場の半額くらいじゃなかったらがっかりというか期待はずれ。皆坪200くらいでしょ、期待は。じゃなきゃテイシャクだし、大した含み益もないのに五年もこんなとこ住みたくないから申し込まないかな、私は。

[726: 匿名さん]

CT品川は、3000万が6000万で売却の3000万プラスのお宝物件。そこまで行かなくても、1000万プラス程度でも買う価値あり。

[727: 匿名さん]

>>725
今の周辺相場って坪400とか500じゃないの？（もっとかな？）半値じゃん

[728: 匿名さん]

このへんの相場は今でもせいぜい400でしょ。
そして今がピークで、7年後には相当下がっている可能性が高い。

[729: 匿名さん]

>>728
数年後の価格下落リスクはどの物件でもあるよ。どの物件選ぶかが重要。

[730: 匿名さん]

７年後までは売れないという縛りは他物件にはない。

[731: 匿名さん]

>>730
7年でなくて5年ですね

[732: 匿名さん]

今から7年。

[733: 匿名さん]

入札時より賃貸個数が増えて65個になったり
→建設費を長期回収する事業方向性を明確に

販売代理を2社いれたりと、
→販売の長期戦を当初から視野に

物件概要はかく語りき！？
入札時の坪単価で出るとよいのですが…

[734: 匿名さん]

>>732
失礼しました。

[735: 匿名さん]

>>720
築10年間、残り60年の定借物件がいくらで売れるのかは未知数ですね。
所有権物件なら6000万円は十分ありうると思いますが、定借の場合は取り壊しに向けて加速度的に資産価値がなくなっていくので、「30年住んで手放そう」という人は買い手にはならないのです（さらに30年後には残り30年しかなくて値崩れ必至なので）

[736: 匿名さん]

建設コストが高騰してるから、坪225万は無理か。
250万までなら考えるが、300前後なら撤退かな。

[737: 購入検討中さん]

５年住んで、高値で売れれば売却、駄目なら残りは賃貸でまわそうと思いますがどうでしょうか。
坪２５０程度なら５％以上の利回りは出ますよね。
３００だと借地権無しの３年前の周辺相場だから永住目的で無いので撤退ですね。

[738: 匿名さん]

>>735
借りる人は定借とか関係ないからね
借り手が居る以上、常に相場は形成される

[739: 匿名さん]

>>737
全く同じ考えです。坪300だったら迷います。

[740: 匿名さん]

あの立地で賃貸相場はどのくらいになるのかな。
北西向きのパークタワーが54平米で21万円ででてるから、同じくらいかな。
ルネもけっこう強気の設定ででてますが、あの辺りでファミリー向けの需要が意外とあるんでしょうね。

[741: 匿名さん]

5年縛りがあるとはいえ、投資目的の方も多いのですね。
そういう方は現金で購入されるのでしょうか。
ローンで買っても利益が出るということなのでしょうか。
もちろん売り出し価格と地代次第でしょうけれど。

[742: 匿名さん]

ローンで購入予定。金利も気になる。

[743: 匿名さん]

これだけ安けりゃ10年住んでも売却すれば利益出るでしょうな。

[744: 匿名さん]

坪225万円、パークタワーと同じ賃料相場と仮定すると、利回り5.8%くらいです。地代と修繕積立金だけを費用に入れる緩い計算で。
坪300なら4.4%くらい。実質は赤字でしょうね。

[745: 匿名さん]

ちなみにそのパークタワー秋葉原は中古だと6230万円で売りにでてるね。54平米。

[746: 匿名さん]

実質は大儲けでしょ。
10年で払う家賃5000万が無料になり、利益まで出る。

[747: 匿名さん]

78平米で家賃50万円を想定してるの？
それってワテラスの南西向き28階より高いけど大丈夫？

[748: 匿名さん]

100平米です。
うちは子供二人いるからね。

[749: 匿名さん]

安かったら申込む、高かったら見送る。
価格発表まではなんともいえないですね。

[750: 匿名さん]

まあ、激安なのは確実でしょうし、静かに待ちましょう。

結局は買える人だけが買うのがマンション業界ですし、買えない人は去るのみかと。

[751: 匿名さん]

「激安」連呼する人って口調が似ていますよね。
語彙が貧困というか。
同じ人なんでしょうか？
価格発表前なのに激安と決めてかかる理由が知りたいです。

[752: 匿名さん]

坪単価225万だよね。普通に激安かと。

[753: 匿名さん]

10年分の家賃5000万が無料になり、さらに売却利益まで出る物件はなかなか無いでしょう。

ほかにこんなお得な物件ありますか？

[754: 匿名さん]

>>753
そのような物件あるなら教えて下さい。

[755: 匿名さん]

自分で探しなさい。

[756: 匿名さん]

低能な人物が１人住みついていると、ほんと目障りですね。

[757: 匿名さん]

大人になれば、そういうのは気にならなくなるよ。
世の中には色んな人がいるって事がそのうち分かるようになるさ。

[758: 匿名さん]

仲良くやろうぜ。ところで、ここ検討してるのは、初めてマンション買う層じゃないよね。買い替えですか？もしかして買い増し？

[759: 匿名さん]

富久クロスからの買い替えです。

[760: 匿名さん]

私ははじめて。

[761: 匿名さん]

富久でも利益出して、ここでも利益出そうとしているんですか。コツを教えててもらいたいものです。

[762: 主婦さん]

当たる確率は、どうですかね？

[763: 匿名さん]

ベランダいらないんだけどなんとかならないかな

タワマンらしくガラス窓全面に出して欲しい

[764: 購入検討中さん]

千代田区在住で住み替えです。優先枠ってどれくらい優先して貰えるんでしょうか？

[765: 匿名さん]

>>760
はじめての購入でここを検討ですか。なかなかアンテナ高いですね。私も3軒目の購入検討ですが、はじめの購入が一番大事だったと感じてます。しっかり検討して下さいね。

[766: 不動産購入勉強中さん]

上から目線ありがとう！

[767: 匿名さん]

卑屈な人ですね

[768: 匿名さん]

若い人こそ検討してほしい物件。

マンションマニアさんのブログでも話題になってたよ。

[769: 買い換え検討中 [女性 30代]]

私も千代田区からの住み替えです。千代田区優先枠がどれだけあるの気になります。独身時代から千代田区住んでいますが、ここ数年で目に見えてファミリーが増えてるので、千代田区優先枠もかなりの倍率になるのではないかと思ってます。家族が増えて住み替え検討していますが、最近は千代田区のマンションは値段が上がり過ぎて、なかなか手がでません。

[770: 匿名さん]

当初案だと「全ての住戸を区民優先枠として優先販売」とうたっていたけど、どうなるんだろうね。
千代田区在住というだけではなくて、家族の数とか収入の要件もあるのかな？

[771: 匿名さん]

私は千代田区に住民票移しましたよ。
抽選で不利になると大損なので。。。

[772: 匿名さん]

1年とか縛りはないんですかね？
住民税○カ月以上、みたいな。
今年に入ってから移したのであれば
今年は前住所の自治体への納付になりますよね？

[773: 匿名さん]

まぁ普通はあるでしょうね

[774: 匿名さん]

>>773
なんだ普通って。シティタワー品川以外で縛りあった物件ないだろ。適当なこと書き込みするなよ。

[775: 匿名さん]

>>771
すごい気合いだね。それで坪300とかKY価格できたらかわいそう。

[776: 匿名さん]

>>775
釣りだから。

[777: 購入検討中さん]

質疑応答の資料には優先は一般的に２割り程度を想定と書いてありますね。
高い区民税払ってるので、ちゃんと優遇して欲しいですね。
２５０で出たら優先枠で全力で買いに行こうと思います。

個人的には、タワーなので共有設備が気になります。
高層階にラウンジや展望台があればいいんですが。

[778: 匿名さん]

◯小枝委員　その３者協定に書かれた丙の役割として、要するにデベ選で確認したことを遵守してくださいよと、そういうことなんですよね。で、デベ選の中でこの企画が評価をされたのは、高さが７０メートル台におさまっている。それがもう８０メートル台を優に超えている。生鮮三品の施設がどうこう、これも７２０平米が２００平米に減っている。吹き抜けがあって、非常に通風に配慮されている。吹き抜けはなくなって、駐車場をが出しになって。この、守りましょうよといったものに対して、これも、３者協定も契約ですよね。区とスターツが取り交わした契約の９条２項に、どこが沿っているんですか。

[779: 匿名さん]

◯小枝委員　全く変えてはいけないということを言っているのではなくて、７者なり８者が競って、その中でデベロッパー選定委員の皆さんが公平公正な審査の結果、ここがすぐれているからここにしましょうといったその要因を踏み越えてはならない一定の範囲というのが、もしかしたら落ちたほうが低く抑えていたかもしれないし、そういうふうなことが発生してしまうような選定審査の仕方というのは、これからもこういったデベロッパー選定をやった際に、それじゃあ入り口だけ、審査のときだけ、ちょっとよさそうに書いておいて、協議の過程でこうなりましたというふうに言えばいいんだ千代田区は、というふうになってしまうと思うんですね。そこの歯どめというのは、枠というのは何もないんですか、区の考え方の中に。じゃあ、これが８０じゃよくて９０じゃだめとか──９０でもよかったんですか、実は。全員一致で、二次審査で最高得点を得たんですよね。その理由にわざわざ書き上げられていることが変わってもいいとなると、何をもって選ばれたメリットがアピールできるのか、審査の公平性にもかかわってくると思います。まあ、ここはちょっと、そこだけ確認させてください。

[780: 匿名さん]

　計画発表からもう１３年たっているわけですけれども、さまざまなもめごとや問題が発生したことは古い議員はみんな知っているんですけど、それが公開制を担保をすることが必要だということで、デベロッパー選定委員会というのをつくって、８カ月間かな、７回にわたる公開の議論を行った末に、最も良質な提案であるということで、スターツコーポレーション、そのグループを選定しました。そして、幾つかの条件をクリアしたら貸しますよということで、基本協定を結んでいます。ところが、この基本協定に反する大きな２大違反があります。２分しかないので、ぺらぺらとしゃべります。

[781: 匿名さん]

　１つは、この七、八カ月かけてつくった、この計画が優良であるという、その論点が全てないがしろにされているということです。３０秒で言います。
　これは区民の説明会で使った資料なんですけれども、高さを７０メートル台に抑えてまちなみに配慮したというけれども、これはもう今変更して、８３メートルになっています。広場が非常にできがよいというけれども、入り口の北側の広場のところの有権者は、（ベルの音あり）もう排除して、その分、１００平米、入り口、建物がふさいでいます。それでその面積を区営住宅棟のところを削り取って数字を合わせたと言っています。そして、吹き抜けで通風がいいというのも大変大きな要素だったんですけども、もう、この吹き抜けはありません。全部埋まっています。そして、このスーパーマーケット７２０平米というのもありますけれども、これはもう２００平米、３分の１以下です。

[782: 匿名さん]

◯小林たかや委員　了解です。
　６月５日に、スターツコーポレーションと定期借地権契約が完了しておりますね。それで、地代が月額約５４０万。（発言する者あり）月額ですね、５４０万。保証金が２億８,０００万ということで、契約書、決まっておりましたよね。これは契約した時点で、全てもう収入としていただいているんですか。

[783: 匿名さん]

◯小林たかや委員　違いますよ。借地料というのは、このときに、２２年のときだって今だって、鑑定して決まった金額になるわけでしょう。千代田区の持っている土地というのは、定期借地権で貸す。じゃあ、何平米か違うかもしれないけど、確定しますよね。だけれども、確定していないのは──住宅は、数ですよ。この２８０になっちゃったわけですよね。そうしたら、当然、これは、千代田区は、当然、確定する金額は、５４０万だったら５４０万プラス５５０万になるかもしれないか、減るかもしれないというのはわかるよ。だけれども、一般の人に売り出されたときの借地の金額は、それを割り算するんだから、当然安くなるのが当たり前ですよね。だけど、それが今安くならないと言っているんだ。だから、僕らが心配しているのは、スターツさんは、それで、ひょっとしたら、利益を得ているようなことになったら大変じゃないですか。そのことの心配を言っている。（発言する者あり）安くなるに決まっている。

[784: 購入検討中さん]

端的に言うと、部屋数を増やしたんだから地代は安くなるってことをいってる？

[785: 匿名さん]

検討者には、良いニュースです。だが、抽選になったら抽選当たるかどうか。

[786: 匿名さん]

坪200だったらCT品川の再来だね。戸数少ないから倍率は平均で100とかあり得る。

[787: 匿名さん]

CT品川は平均倍率はどれくらいだったの？

[788: 匿名さん]

たしか平均30倍(笑)。30倍ですら当たる気しねー、昔から雑誌の景品ですら当たったことない俺が当たる気は正直しない(笑)まあイベントに近い、楽しく盛り上がれればいい。

[789: 匿名さん]

>>785
ニュースでもなんでもないです。昨年6月の記事です。

[790: 匿名さん]

>>788
まさに宝くじだな。

[791: 匿名さん]

インターネットのせいで、噂が広まるのがはやいから、早めに抽選してほしいな。
どんどん検討者が増えてる。

[792: 匿名さん]

人間小さい。

[793: 匿名さん]

CT品川より宣伝量が段違いだから、宝くじとは思わないなぁ・・・

[794: 匿名さん]

品川より倍率高そうだけどね。

[795: 不動産購入勉強中さん]

千代田区に勤務していますか？

[796: 購入検討中さん]

千代田区の勤務とは関係あるの？住んでいればいいんじゃないの？

[797: 購入検討中さん [男性 40代]]

とりあえず資料請求しました。ここ周辺環境どうなんだろ...

[798: 匿名さん]

小伝馬町に住んでますが、いわゆる都心であり、休日なんかは静かで住みやすいです。
スーパーさえなんとかなれば、最高ですね。

[799: 匿名さん]

小伝馬町って…
ここは昭和通りとJRに挟まれていてどう考えても静かだはないだろ

[800: 匿名さん]

上の階ほど音が気になるでしょうね。
電車はリズムがあるのでなれそうですが、昭和通りと首都高上野線はどうでしょうね。
私が買えたなら、春も秋も窓は閉めっぱなしで、洗濯物は乾燥機と屋内のみでしょうね。