アルファグランデ千桜タワー<スターツ・千代田区一体複合開発>

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則として中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体

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[561: 匿名さん]

その結果、いろんな所でコストダウンが見えるような物件にならないことを祈っています。

[562: 匿名さん]

>>552
いや、この立地なら、新宿や新宿三丁目あたりに行くには、新宿線を利用するでしょう。
JR駅へは徒歩5分だから近いけど、人が多い道だし靖国通り渡るのに信号待ちあるし、書泉のとこの信号も引っかかると長いし。
ホンの数十円都営のほうが高いけど、気にならないし。
徒歩1分で岩本町駅の入口にたどり着くなら便利ですよ。

[563: 匿名さん]

あと都営新宿線はマイナー路線だから、朝ラッシュでも他の路線に比べたら空いているね。
急行は岩本町駅に停まらないけど、ラッシュ時は無いし。

[564: 匿名さん]

当初の価格は白紙に戻したなんて話も聞きましたが、果たしていくらになるのやら。
坪300くらいまでなら買いたいです。

[565: 匿名さん]

>>562
この辺住んでるけど新宿行く時は総武線、御茶ノ水で中央線快速に乗り換えが普通。
のんびり座って行きたい時は総武線一本。
乗り換えも新宿線よりJRの方が便利だし。

新宿三丁目とか新宿線沿いに職場がある人は便利なんじゃないの？
比率でみたら少ないだろうが。

岩本町駅が日比谷線秋葉原駅と地下で繋がれば信号も関係ないし雨の日も傘無しで行けるのになぁ
まぁ途中川があるので無理な話かな。

[566: 匿名さん]

激安くん

[567: 購入検討中さん]

マンションの周辺を歩いてみました。
確かに再開発前のこの周辺は古い雑居ビルが建て込んでおり昭和を感じますね。
特に神田駅への道中は子供には良くない印象を受けました。
また、千代田小と和泉小へも足を延ばしましたが、和泉小は大きな公園が隣接しており周囲の雰囲気も落ち着いており子供を通わせる環境は申し分ないですね。秋葉原駅から数分の場所にこんな環境があるのかと驚きました。
ちなみに公園横の日通が現在駐車場になってますが、ここに今後タワーマンションとかが建設された場合、ますます和泉小の生徒数が増えそうですね。
以上をもって通わせるのであれば絶対和泉小だと感じましたが、前スレで書かれている方がいましたが、靖国通りと昭和通りを子供に渡らせないといけないところが引っ掛かります。
皆さまは千代田小と和泉小のどちらを選択したいですか？
ご意見待ってます。

[568: 匿名さん]

>>564
坪単価を白紙に戻したって本当ですか？一番重要なポイントなのに。
戸数、構造、店舗規模に加えて「中所得層が購入できる価格」という条件まで応札したときの約束を全部破ることになりますね

何のための入札＆第三者による評価だったのか…

[569: 匿名さん]

>>559
第三者への転売を禁止するということは、買い戻し特約をつけるということだから、デベ側にも負担があるんだよ。

[570: 匿名さん]

>>567
今のところは、千代田小より和泉小の方が人気ですね。千代田小は1学年1クラス、和泉小は2クラスです。
和泉小は隣に和泉公園があるだけではなくて、同じ区画内に三井記念病院もあるし、その隣はライフだし、何かと便利です。

ただ、和泉小に通わせるのなら、わざわざ昭和通りの向こうに住まずに、和泉小学区に住んだ方が子どものためだと思います。
子どもが私立の中学校に通うくらいになったら、駅のそばに住むのが環境と利便性のいいとこ取りになっていい気がします。

[571: 匿名さん]

激安とまでは行かなくてもちょっと安ければ買いって思ってる層からしたら真相も分からない情報で検討止めてくれるなら
願ったり叶ったり

[572: 匿名さん]

誰かが検討をやめたんですか？
購入を検討しているからこそ、デメリットにも目をつぶらずに情報交換をしているのでは？

[573: 匿名さん]

流石に地代が高い高い連呼してる人は買う気ないんじゃないの？

[574: 匿名さん]

結局地代含め少し安いくらいでまとまっても結構な人気になりそうだな。期待値高いから予測も含めスレも盛り上がってるのでしょうし、なんだかんだで高倍率で買えないパターンか

[575: 匿名さん]

スーゼネ施工の駅近再開発免震マンションだもの。仕様などは不明ながら、外れ要素の方が少ないでしょう。
価格もお宝までいかなくても、地代含めそれなりの価格帯ならバカ売れするよ。
現状価格面での期待値と当初案からの変更ばっかが注目されてるけどね。

[576: 匿名さん]

これだけ安けりゃ目立ちますからね。
安いのがバレたら困るんでしょうかね。

[577: 匿名さん]

高い高い連呼→買う気満々
安い安い連呼→買う気なし

だろ。

[578: 匿名さん]

>>577
両方買う気満々だろ。自分は買う気満々。

[583: 匿名さん]

こんな美味しい物件、なかなか出てこないよ。10年に一度あるか無いか。

[584: 匿名さん]

いやいや、100年に一度くらいでしょう。
嘘はいけませんよ。

[585: 匿名さん]

>>575

同感、宝くじマンションまでいかなくても、結構な人気物件になりうるくらいのパフォーマンスは今でも感じる。

[586: 匿名さん]

こんないい物件他にないだろww

知り合い全員に教えてあげよっと

[587: 匿名さん]

100年というか、今後こんな話が出てくるかどうか分からないもんな。
行政の闇の部分だよな。

[588: 匿名さん]

今度現地見学行ってこよう。

[589: 匿名さん]

すみません、基本的なことかもしれないのですが、途中で地代が払えなくなってしまったらどうなるのですか？
ローンが払えなければ最終的には差押え→競売ですよね
地代はどうなのでしょうか？

[590: 匿名さん]

管理費や地代も払えないと差し押さえの対象だと思いますよ。うちのマンションでもありました。
そうなるまでにはそれなりの警告期間が設けられてましたが

[591: 匿名さん]

住所って住んでないところにも移せるので、今からダミーで千代田区民になった方が良いのかな。。
それか、郵便物もしっかり受け取るためにポスト代わりに激安のワンルームを借りるか…。
ネットで検索すると面積が5m2(!)で光熱費込み月4.5万円の賃貸物件があるので、仮に抽選まで半年分としても30万円出せば千代田区民の実績が作れますね。

お得度は30万円どころではないと思うので、競争率を高めるためだけの投資をすべきか否か…悩みます。

[592: 匿名さん]

>>591
居住実績がそれなりに必要ですから今からはねぇ。
抽選までもう3ヵ月..納税もできてないんでしょ？

[593: 匿名さん]

千代田区の保育園に申込むには、水道料金の領収証など、現に居住していることを証する書類が必要です。不正な住民票の移動が横行したからです。
ちなみに、保育園の入園のための点数が同点のときには、千代田の居住期間が長い世帯が優先されます。

千代田区民優先販売店というのもそれなりに厳格にやると思いますよ。

[594: 匿名さん]

>>593
だったら諦めよ。別物件探す。そんなに手間けるつもりない。

[595: 匿名さん]

>>592-593

>>591です。ありがとうございます。
確かに納税実績という意味では昨年末に住民票移動しておけば来年度以降の納付は確定できましたね。
今からでは確かに遅いかも知れません。
水道代の領収書は、ワンルームに住めば確保は可能ですが（無駄に水道流すとか…？（笑））
いずれにしても、この作戦は諦めざるを得ないようですね。。

>>594
別に非千代田区民が申し込めない訳ではないですよ。何故諦める話になるのか意味が分かりません。
少なくとも私は諦める予定はないです（もちろん坪単価が当初予定より大幅に値上がったら話は別ですが）。
宝くじと違って、登録申込みは無料ですからね。当たろうが外れようが、申し込まない手はないです。

[596: 匿名さん]

>>595
千代田区区民しか申し込みできなかったら、やめますと言いたかったです。住民票は手間だから移しませんと言いたかった。

[597: 匿名さん]

アルファグランデ新小岩は地域優先住戸と一般住戸で分かれてましたよ。

地域優先住戸を低価格で先に販売して、一般住戸は価格を上げて後に販売してました。

[598: 匿名さん]

>>597
参考になる情報ありがとうございます。どれぐらい一般住戸は価格が上がったのですか？

[599: 匿名さん]

お得感無ければ、申し込んで当たっても買わないだけさ〜

[600: 匿名]

>>567
和泉小の広くて緑のある公園には感動しますよね。
ただ、周辺は綺麗ですがマンションからの通学路は交通量が多く距離がありますね。和泉小狙いなら、570さんの仰る通り学区内に住むのがいいのかなと思います。
千代田小はこじんまりとした印象を受けます。
学区内でもマンションが増えているようですし、児童数が増えたらパンクしないのか気になります。
そもそも、千代田区は最近越境に厳しいと聞くので選べないですよね？

[601: 購入検討中さん]

まだ抽選で当たってもいないのに、小学校の学区で考えてしまうのも確かに変な話なのですが。
290さんのコメントですと、和泉小は千代田区以外が約半数、また千代田小の学区からも来ているとの事なので越境はどういう基準なんでしょうかね？？
同じ千代田区の隣の学区であれば、越境という程ではないと思うので、ハードルは低いと勝手に思うのですが。
どなたか詳しい方いらっしゃいますか？

[602: 匿名さん]

>>598
アルファグランデ新小岩という物件はありません。小岩の誤りですね。私は江戸川区民で当マンションの住人です。

区民優先分譲の期間にモデルルームに行きました。地権者住戸を除く全ての住戸がオープンになっていて、価格は百万円以下は切り捨てで伝えられました。
手書きで控える形でした。
その後、第一期で正式価格がでましたが、価格表が上がることは無かったように思います。
消費税5％のうちに決めきれず、手付けを入れて一年近く決めず、結局8％になってから買いましたが変動は無かったように思います。

ちなみに、
小岩の物件も再開発ものですが土地は所有権です。
坪単価は平米や階によりますが230～ といった感じで、明らかに小岩の周囲の物件よりは高値でした。
小岩のアルファは江戸川区から30億円ほど拠出されています。この辺はあと3棟立つ予定です。
うちはサミットと24時間のマシンジム、小さめの病院も入っていて快適ですよ。豊洲の大規模マンションのような豪華さはないですが、清潔感があって私は好きです。物足りない方はいると思いますが。
内装はキッチンの天板などはオプション変更しないと、
タカラスタンダードのプラスチッキーな天板でしたね。
二重床のパーティクルボードは20ミリが二枚重ねでその上に遮音等級LL45(１級)がひかれていて、見えないところが良心的で好感がもてました。

[603: 匿名さん]

>>602
ありがとうございます。サミット、ジムも入って便利そうなマンションですね。
区民優先販売と一般販売の割合はどれくらいですか？あと、区民優先販売の区民の条件は、住民票提出とかでしょうか？

[604: 匿名さん]

みなさん、住民票移されました？
私はやっと先週移しました。

[605: 匿名さん]

>>604
どうやって移したの？

[606: 匿名さん]

>>603
時期的なことはマンション販売によくある、第一期、第二期、という前に区民優先期があるようなものです。
戸数の割当てについては、よくある「第一期○○戸」という感じでなく、優先分譲の期間は全部から選び放題でした。
優先枠(世帯数)は制限が無かったように思います。それほど人気殺到なものでもなかったですし、江戸川区は住民数増えていますからね。
住民票の提出などは求められませんでした。免許証を見せたような気もしますがよく覚えていません。あとで(購入時)バレる嘘をはじめから工数をかけて確認するほど、人気でもなかったでしょうし、スターツはそういうところがおおらかという感じですかね。
同じやり方を千代田区の坪単価に制限を設けた物件でやったら、千代田区民のみで埋まってしまうかもしれませんね。仮に、安ければの話ですが。
千代田区外からの流入も区としての課題のひとつでしょうから、優先分譲枠といえど、数を設けるのが普通でしょうね。
という感じですので、小岩の件は参考にならないですね、書いといてすみません。
伊藤忠も東京建物もあるので調整難しそうですね。

[607: 匿名さん]

優先分譲の居住条件もわかっていないなかで、皆さん住民票を移したりするんですね。身軽でいいなぁ。あまり工数かからないのですか？

[608: 匿名さん]

丁寧で詳しい説明ありがとうございました。とても参考になりました。

[609: 匿名さん]

>>608
606さんへのメッセージです。

[610: 匿名さん]

地域優先住戸があるとしても、千代田区に1年以上住んでる人とかにして欲しいですね。

この物件を買うためだけに住民票を移すようなハイエナの方には売らないで欲しいものです。