アルファグランデ千桜タワー<スターツ・千代田区一体複合開発>

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則として中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体

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[521: 匿名さん]

このマンションの場合、70平米の部屋なら敷地は（共有だとすると）9平米くらいですよ。
9平米に対する地代が3万円なら、土地価格と比べて高すぎると思います。
実際には地代はもっと安くなるはずです。

[522: 匿名さん]

そもそも地代3万円って誰が言い出したの？

[523: 匿名さん]

千代田区の受け取る地代が月540万円だから、単純計算すると、たとえば80平米の部屋なら専有部分の地代は1万6000円くらい。
あとは共有部分がどのくらいあるのか次第でこれに上乗せされるわけだけど、それでもせいぜい2万円くらいじゃないとおかしい。

[524: 匿名さん]

今後70年間で千代田区が受け取る地代が45億円、1戸当たりは1620万円ですね。

[525: 匿名さん]

激安なのがバレるとマズイのかな？

[526: 匿名さん]

超楽観的なのかバカなのか

[527: 匿名さん]

頭の悪いレスばっか。
住民の質は最悪でしょうね。

[528: 匿名さん]

まあ、このあたりの価格を払えるくらいなら住人の質は問題にならないよ。

[529: 匿名さん]

>>519
権利金が0という前提？

[530: 匿名さん]

>>529
このマンションは権利金ではなくて保証金方式ですよ。
1戸あたり120万円くらいですね。

[531: 匿名さん]

建物代金（5000万円くらい）→全部スターツにいく
保証金（120万円くらい）→全部千代田区にいく ただしいずれ返ってくる
地代（当初案3万円だが2万円くらいに下がるかも）→全部千代田区にいく

スターツは土地の取得費用なしに坪225万円の建物を売って利益を上げる仕組み。それなりの仕様にしてほしいものです。

[532: 匿名さん]

地代1620万円で単純計算すると坪293万円
土地分の固定資産税がかからないことも含めて考えたら悪くないかもね
5年後に（実質）坪300以上で売れるというのは楽観的すぎると思うけど

[533: 匿名さん]

国交省のうたう定借シミュレーションがちょっとおもしろい。

■定期借地住宅の50年にわたるコスト比較
（前提条件）
・土地　60万円／坪×敷地面積60坪＝土地価格　3,600万円
・建物価格は2,600万円 ・借入条件は金利3.00%
・期間35年とし自己資金はゼロ
・定期借地権の賃貸条件は
　①保証金　700万円（土地価格の19.44%）
　②月額地代　3.5万円（年間地代の42万円は土地価格の1.17％）
修正所有権価格 定期借地住宅価格 割合
取得価格 62,000,000 33,000,000 53.2%
借入金 62,000,000 33,000,000
借入金年間返済額 2,863,284 1,524,000 53.2%
土地公租公課（年額） 86,800 無
年間地代 無 420,000
年間支払額 2,950,084 1,944,000 65.9%
ローン期間の支払額 103,252,940 68,040,000 65.9%
５０年間の支払額 104,554,940


50年借りて、7割の負担で済むと。もちろん70年も借りたら負担割合はもっと高くなる。でも土地は自分のものにはならずに建物を解体して返さないといけない（なぜか国交省は解体費用を計算に入れていない）。

地主がリスクなしに儲けるための制度だってことだよ。

[534: 匿名さん]

結論部分が抜けてた。

（定借の場合の50年間の支払額）
74,340,000 71.1%

[535: 匿名さん]

支払い総額で3千万円安いのなら定期借地権もアリかな。
比較としては50年間賃貸の場合も欲しい。

[536: 匿名さん]

219で、紹介されてたスレ読みました。
定借は絶対やめろとのこと。
でも結局、価格立地含めた条件が良けれは買いだよね。
定借だからといってシティタワー品川の販売当時、シティタワー品川の申し込みをやめたひといたら、今は激しく後悔だろう。



定期借地権付きのマンションってどうですか？
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25395/res/1-1000/

[537: 匿名さん]

だからシティタワー品川は坪120で相場の半額だったから宝くじ物件だったんだろ

ここが坪140位で売られるなら同じ状況になってたよ

[538: 匿名さん]

そうですね。坪120なら宝くじと言われるのもよくわかります。品川は地代の設定もここの予定額より安いですし。
ここは品川とはいろいろ条件が違いますからね。

[539: 匿名さん]

品川 坪120 相場 坪240
ここ 坪225 相場 坪400

こんな感じかな？
感覚的にはかなり安い。

[540: 匿名さん]

毎回地代抜くのに笑えてくる

[541: 匿名さん]

>>539
品川は定借物件の単価で、ここは所有権の坪単価で比較するのがおかしいと思うのですが…
あとここらの所有権の坪単価は370くらいです。

上の方のレスにもありましたが、定借225は所有権の350くらいなので、相場より少し安いくらいですね。

[542: 匿名さん]

普通に激安ですね。

[543: 匿名さん]

ちょっと安めかな？　くらいなもんだろ

[544: 匿名さん]

>>541
ここらの所有権の相場は、坪370？
駅1分であることと、駅前再開発であること、
タワーマンションであることは、考慮いれてる？

[545: 匿名さん]

倍率下げることに必死なだけ。
これほどの条件で坪単価370で買える所有権は皆無。

[546: 購入検討中さん]

事前案内会が４月下旬～ということで、それまでは価格も分からず、今と同じような話題が続くのでしょうね。
私は特に目新しい情報ないので暫くこのサイト見るの止めますが、有意義な情報ありましたらよろしくお願いします。
そのうちまとめて見ますので。その頃にはパート３くらいまで行っているかもしれませんね。それでは...

[547: 匿名さん]

パトロールお疲れさまです。4月楽しみだね。そのころはもう春だ。

[548: 匿名さん]

こんな激安なのにね。バレちゃ困る人？

[549: 匿名さん]

>>546
さようなら〜

[550: 匿名さん]

これだけ安けりゃ、誰でも激安だと分かる。

[551: 匿名さん]

ハイハイ激安激安
価格も地代も仕様もわからないけどとにかく激安
品川とは違うスキームだけどなんとなく似てるから激安

[552: 匿名さん]

>>541
この辺に住んでるなら岩本町はまず使わないよ。
山手線、京浜東北線、総武線、日比谷線は使うけど。
秋葉原徒歩5分は魅力的。

靖国通り、昭和通り、首都高速が相当近いのはかなりのデメリットだから差し引くと微妙ですね。

[553: 匿名さん]

でもこれだけ無駄に買い煽りするってことはスターツ側も売れないかもしれないと思ってるんでしょうね

[554: 匿名さん]

もうちょっと具体的なメリットを教えてほしい
スーパーも小学校も遠いし、保育園も千代田区だから入れるというわけではないんですよね
秋葉原駅徒歩5分はいいと思うのですが、それ以外にはどこが魅力ですか？
「激安」かどうかは価格が発表されない限りわからない、ということでしょうし
敷地内スーパーはいいですけれどミニスーパーなのですよね

[555: 匿名さん]

>>554
ミニスーパーでも敷地内にあったら便利でしょ。

[556: 匿名さん]

デベロッパーが買い煽りをしているかは兎も角として
スターツが他社へも販売代理の門扉を開いたのは、
自社のブランドや人員のみで売ることが厳しいと判断したからなのでしょうね。

平成22年の以下の事業者決定ではスターツのみ決定でした。
<https://www.google.co.jp/url?sa=t&source=web&rct=j&url=https:/...

入札条件の価格帯では
採算かなり厳しいんでしょうね。
内装の仕様がきになりますね。

協力住戸の数が多いのは
デベロッパーへのバーターなんでしょうかね。
地権者がこんなに多くいるわけはなく、
入札条件の価格帯をデベロッパが守るのと
建築予算を区としてはみ出せない制約の中で、
デベロッパ直の賃貸でxx年間で回収、みたいな。

しかし、
スーパーの敷地をスターツが取得して適切な金額で貸し出すうえに誘致も行うことが、
入札評価としてポイントが高かったわけですが、
200平米に縮小してしまったのはほんと残念ですね。
そもそも大型スーパーが採算とれるほどの立地じゃないでしょうしね。

[557: 匿名さん]

>>555
ほかの魅力を尋ねているのですが…

[558: 匿名さん]

>>556
ほとんど詐欺だよね
スターツが採用されたというよりスターツ案が採用されたはずだったのに、それをことごとく変更してるでしょ
戸数を増やして高さも増して吹き抜けもなし、大型スーパーといってたのにミニスーパーにしちゃって
暁星幼稚園と提携の話もなくなったのかな、これはどうでもいいけど

[559: 購入検討中さん]

もういっそ、10年転売禁止くらいにして、売却前提のハイエナを締め出してほしい

[560: 匿名さん]

>>558
消費者としては、
これからの情報がすべてですから、
詐欺とは思いませんが、
まぁ入札時の内容とはかなり変わっていますよね(笑)。

2008年のリーマンから２年目で
首都圏の新築分譲が底を打ってからの入札でしたけど、
ここまで資材、工費が上がるとは思わなかったんでしょうね。
デベロッパの肩をもつわけではないですが
同情に値する状況ではあります(笑)

[561: 匿名さん]

その結果、いろんな所でコストダウンが見えるような物件にならないことを祈っています。

[562: 匿名さん]

>>552
いや、この立地なら、新宿や新宿三丁目あたりに行くには、新宿線を利用するでしょう。
JR駅へは徒歩5分だから近いけど、人が多い道だし靖国通り渡るのに信号待ちあるし、書泉のとこの信号も引っかかると長いし。
ホンの数十円都営のほうが高いけど、気にならないし。
徒歩1分で岩本町駅の入口にたどり着くなら便利ですよ。

[563: 匿名さん]

あと都営新宿線はマイナー路線だから、朝ラッシュでも他の路線に比べたら空いているね。
急行は岩本町駅に停まらないけど、ラッシュ時は無いし。

[564: 匿名さん]

当初の価格は白紙に戻したなんて話も聞きましたが、果たしていくらになるのやら。
坪300くらいまでなら買いたいです。

[565: 匿名さん]

>>562
この辺住んでるけど新宿行く時は総武線、御茶ノ水で中央線快速に乗り換えが普通。
のんびり座って行きたい時は総武線一本。
乗り換えも新宿線よりJRの方が便利だし。

新宿三丁目とか新宿線沿いに職場がある人は便利なんじゃないの？
比率でみたら少ないだろうが。

岩本町駅が日比谷線秋葉原駅と地下で繋がれば信号も関係ないし雨の日も傘無しで行けるのになぁ
まぁ途中川があるので無理な話かな。

[566: 匿名さん]

激安くん

[567: 購入検討中さん]

マンションの周辺を歩いてみました。
確かに再開発前のこの周辺は古い雑居ビルが建て込んでおり昭和を感じますね。
特に神田駅への道中は子供には良くない印象を受けました。
また、千代田小と和泉小へも足を延ばしましたが、和泉小は大きな公園が隣接しており周囲の雰囲気も落ち着いており子供を通わせる環境は申し分ないですね。秋葉原駅から数分の場所にこんな環境があるのかと驚きました。
ちなみに公園横の日通が現在駐車場になってますが、ここに今後タワーマンションとかが建設された場合、ますます和泉小の生徒数が増えそうですね。
以上をもって通わせるのであれば絶対和泉小だと感じましたが、前スレで書かれている方がいましたが、靖国通りと昭和通りを子供に渡らせないといけないところが引っ掛かります。
皆さまは千代田小と和泉小のどちらを選択したいですか？
ご意見待ってます。

[568: 匿名さん]

>>564
坪単価を白紙に戻したって本当ですか？一番重要なポイントなのに。
戸数、構造、店舗規模に加えて「中所得層が購入できる価格」という条件まで応札したときの約束を全部破ることになりますね

何のための入札＆第三者による評価だったのか…

[569: 匿名さん]

>>559
第三者への転売を禁止するということは、買い戻し特約をつけるということだから、デベ側にも負担があるんだよ。

[570: 匿名さん]

>>567
今のところは、千代田小より和泉小の方が人気ですね。千代田小は1学年1クラス、和泉小は2クラスです。
和泉小は隣に和泉公園があるだけではなくて、同じ区画内に三井記念病院もあるし、その隣はライフだし、何かと便利です。

ただ、和泉小に通わせるのなら、わざわざ昭和通りの向こうに住まずに、和泉小学区に住んだ方が子どものためだと思います。
子どもが私立の中学校に通うくらいになったら、駅のそばに住むのが環境と利便性のいいとこ取りになっていい気がします。