アルファグランデ千桜タワー<スターツ・千代田区一体複合開発>

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則として中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体

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[451: 匿名さん]

>>449
2件目買っても払えないですよ（笑）

[452: 匿名さん]

>>444
このコメントに尽きると思う。

[453: 匿名さん]

>>450
坪200だったら買いですか？さすがに坪180はないでしょう。

[454: 匿名さん]

250とかだったら普通に激安じゃん。

[455: 匿名さん]

>>454
だよねー。坪225で激安じゃないといいきる人は、相場感ないよね。

[456: 匿名さん]

>>439
シティタワー品川とは価格が倍ぐらい違うと思う。

[457: 匿名さん]

>>456
回答になってないよ。

[458: 匿名さん]

普通に激安でんがな。

[459: 匿名さん]

地代の負担を無視して坪いくらなら激安だとか、ちょっと心配になるレベルだな
当初案の坪単価225だって＋月最低6万円なのわかってるんだろうか
これが理解できないなら地代に関係なく問答無用で申し込んだらいいと思うよ

[460: 匿名さん]

>>453
坪225より下がることはまずないと思います。
当初案で225と言ってるのに、下げる理由ないでしょ

[461: 匿名さん]

坪225が激安と言い切る人は、なんで、450の

「土地なしの三流デベ建物のみの価格」

というのを無視するのかな？理解できないのか？工作員なのか？

[462: 匿名さん]

この物件に引き合わせて下さいまして、ありがとうございます。

アッラーにお祈りを。

[463: 匿名さん]

客観的に見るとスレも盛況で注目度高いのかな？って感じる。相場観がないので高いのか安いのかはイマイチ分からないが。

[464: 匿名さん]

これを期に定期借地権について勉強したほうがいい
そのほかにも非分譲住戸ぶんの管理費修繕費解体金などのありかた
勝手に売れないから買ったあと後悔しても遅い

ここで安い安いって騒いでる怪しい人はどこの人なんだろ

[465: 匿名さん]

これも壮大な牽制合戦なのかな。あちこちで宝くじマンションって言われてるからつい勘ぐってしまうわ。

[466: 匿名さん]

どう考えても激安じゃん。
ここより良くて安い物件出してみなよ。

[467: 匿名さん]

シティタワー品川の再来ですからね。
宝くじみたいなもんでしょうけど。当たれば大儲け。

[468: 匿名さん]

上3件の書き込みでよくわかりました。
あえて無視しているんですね。お疲れさまです。

[469: 匿名さん]

さんざんスレあげてるのに牽制もなにもないでしょうに

[470: 匿名さん]

465だが別に無視してはいないぞ。現状高いとも安いとも言えんとは思うがね。ただあちこちで煽られてる物件だから
お宝なのかなって思ってしまうだけで。。下２件の書き込みは知らん。

[471: 匿名さん]

当たれば良いけどね。
一般人には当たらない仕組みだったりして

[472: 匿名さん]

みんな借地権であることでどれくらい割り引いて、他のマンションと比較して安いって話なんだろ
個人的には2、3割ぐらい引いて坪225は所有権の280～320ぐらいのイメージ
安いとは思うけど、宝くじというほどじゃないと思うけどね

[473: 匿名さん]

ローンの他に月最低6万円もかかるのか。
年月経って修繕積立金が増額されると7～8万くらいになるのかな。
マンション本体の建物は買ってるにもかかわらず、毎月のその支出は俺にはムリです。

[474: 匿名さん]

本当に人気になるなら不人気と思わせたい層が出る可能性もあるわな。爆安とは行かなくてもちょっと安いくらいでも
今のご時世ありがたいものですし。180戸しかパイがないのですから、言われてる価格程度なら買いたい層もいるでしょう。

[475: 匿名さん]

お宝まで行かなくてもかなりの人気物件になり得るくらいの、ポテンシャルというか期待感はあるので盛り上がってるってことなんじゃないかしら。

[476: 匿名さん]

相場だが、駅1分非財閥デベ、タワマンで坪400。定借なので1割引いて坪360万円。坪225だったら安い。あくまで私の主観。

[477: 匿名さん]

定借一割の根拠が不明

俺が申し込んで当たったら>>476に坪400で売りたいんだけど

[478: 匿名さん]

>>473
さようなら。他にムリじゃないひと沢山いるよ。

[479: 匿名さん]

完全に宝くじ物件。
シティタワー品川の駅再来ですよ。

[480: 匿名さん]

宝くじマンションとか、安い安いってここで騒いでる人の目的って、なんなんだろ。
盛り上げ隊ですかーー？？

[481: 匿名さん]

>>477
定借1割の根拠、シティタワー品川の今の相場考慮。周りの所有権マンションの3割も下がっていないこと。

[482: 匿名さん]

定期借地権は普通３～４割引きなのに１割引きで買ってくれるのか

[483: 匿名さん]

シティタワー品川は7掛けしてもさらにその半値の価格だったから宝くじ物件であっただけ。

ここの周辺相場は坪350〜400。
7掛けして坪245〜280。
想定通りの坪225だとしたら確かに相場より安いが、決して宝くじと言われるような価格帯ではない。

メリットは、駅近(JR秋葉原駅5分、岩本町1分)、坪225なら多少安い、中型タワー(この付近にタワーは少ない)、広い間取り(ファミリー向け)

デメリットは、定借物件、恐らく5年居住、騒音&排ガス、大型スーパーが遠い、マンションバブル弾けそう、子育てには環境が悪い。

坪225なら今の所割安だし、MRのグレードが多少低くても売れるでしょう。
ただデメリットがかなり多い物件なので居住目的ならともかく投資目的には慎重になった方が良いでしょう。

[484: 匿名さん]

普通に激安やんけ。
独り占めすんなや。

[485: 匿名さん]

結論。坪225だったら安い。

[486: 匿名さん]

激安である事がバレたら困る人でもいるの？？

[487: 匿名さん]

安いどころか激安じゃん。

[488: 匿名さん]

結論、坪225だったら安いけどまだ価格と内装が決定していない。
だから価格(地代•解体積立金含め)とMR待ちなんでしょ。

何度ループさせる気なの？

[489: 匿名さん]

とりあえず買う側の人はこのスレを>>1から全部読み通すこと。

買い煽りするおバカさんはスルーすることをオススメします。

[490: 匿名さん]

皆さん、取り敢えず千代田区に引っ越しするのかな？

私も優遇狙いで引っ越し予定ですが、、、

[491: 匿名さん]

激安やんけ。

[492: 買い換え検討中]

>>449
ほんとですか？でも2件なんて怖いよー

[493: 匿名さん]

>>490
優遇措置があるとしても千代田区に住民票移して一年経過してる人とかになるのではないでしょうか。

というか本当に買う気あるなら去年のうちに住民票移しておくべきだったね。
優遇措置があるかどうかもわからないけど、今からでも遅くないと思うなら移すべき。

[494: 匿名さん]

私は住民票移しましたが、優遇あるのかなあ？

[495: 匿名さん]

明らかにネタと思われるポジ投稿に釣られるから、余計な投稿が増えるのにね。
スルーするってこと出来ないのかね、まぁ別にお互い楽しんでるなら止めはしないけど。

[496: 匿名さん]

倍率下げ目的のネガの書き込み。坪225でも定借だから安くない。定借のお勉強してね。初心者が「定借よく分からないが、詳しい人が安くないと言っているから申し込み止めておこう。」と思って、倍率が下がることを期待。
ネガ書き込みに注意。

[497: 匿名さん]

普通に激安だと思うのですが。。。

[498: 匿名さん]

ここまで話の噛み合わないスレも珍しいですね
地代の支払いのことをどうしてここまで無視して話ができるのか
不思議な書き込みが増えましたね

[499: 匿名さん]

建物のみ225万円が普通に激安ねぇ
定借だから何割引とかいう問題じゃなくて、土地利用権は分割だからその地代の負担は当然重いよって話なんだけど
何回ループするんだこの話題

[500: 匿名さん]

それを、勘案しても激安やんけって話でしょ。

[501: 匿名さん]

坪単価225万なら激安でしょ。

[502: 匿名さん]

>>499
申し込みしないでね。というか何故このスレ見てるの？

[503: 匿名さん]

パトロールでしょ。

人気ですぎて買えなくなると困る人なんじゃない？
さっさと千代田区にある住民票移さないと買えないよ。

[504: 購入検討中さん]

資産性は置いといて、居住性について検討しています。
地下階がないことから、駐車場は屋外の立体なのでしょうかね。
また、バイク置き場が2台しかないため、激戦のような気がします。
共用設備は2Fあたりに集中して、キッズルームや集会場、ゲストルームあたりでしょうか。
展望ラウンジは出来れば欲しいところですね

[505: 匿名さん]

居住性？住むつもりなの？
5年寝かして売った方が儲かると思うけどな。

[506: 匿名さん]

倍率下げ工作なんぞ意味あんのかね
ここは、絶対買いやろ
品川の再来なんでしょ
東洋経済で、品川は中古価格が2倍にってほんとかね

[507: 匿名さん]

>>506
シティタワー品川は3000万円が6000万円になってるよ。東洋経済に記事でてるの？

[508: 匿名さん]

CT品川の分譲って坪120くらいだから凄かったわけで、220だと安いけど品川と比べると、って感じな気がします。

[509: 匿名さん]

そりゃ港南よりゃ高いやろ。
宝くじには違いないが。

[510: 匿名さん]

このスレのおかげで定期借地権の仕組みがよくわかった。
所有権だった場合の何割引きとかいう議論は、まったく不毛。

[511: 匿名さん]

>>510
不毛でもない。一体何が分かったの？

[512: 匿名さん]

荒い計算ではあるけど坪単価326万円だって何度も言われてるのに無視してひたすら激安！を連呼してる人はそういう仕事なのか？

坪225は建物価格であって、千代田区とか駅近とか無関係に建物の仕様「だけ」を考えて安いか高いかが決まるんだよ
立地はわかってるけど仕様はほとんどわかってないのに激安といえるはずないだろう

[513: 匿名さん]

>>510
「所有権だった場合の何割引きとかいう議論は、まったく不毛」

そのとおりだと思う。

建物のグレードが高ければ高いほど所有権物件との価格差は縮まるし、逆に土地の価値が高ければ高いほど所有権物件との価格差は開く。
土地と建物を両方買う価格と、建物だけを買う価格とを比べてるんだから当たり前のことなんだけどね。

[514: 匿名さん]

今住んでるマンションは土地所有物件なんですが、持ち分比率を掛けると14m2くらいしか持ってないんですよね。
正直、10m2前後の土地を所有だ賃貸だ騒いでも仕方がないと思っています。

70m2で地代が3万円/月でも10年間でたかだか360万円。坪単価にして17万円程度。
免震構造でタンクレストイレを採用する程度の品質で本当に坪225万で供給されるなら間違いなくお得です。

ただ、あらゆるサイトで本物件が取り上げられているので、知ってる人も知らない人も殺到しそうなのでネガには倍率下げるよう頑張って欲しいです。

というか、デベからみると千代田区との約束で坪単価を上げられない一方で、注目されるとパンフや営業等の販売管理費が上がって利益率が悪化するので、デベみずからネガってんじゃないのか、と思っているのですが…。

[515: 匿名さん]

地代3万円で70年なら2,520万円だけどね
解体準備金もかかるんでしょ

[516: 匿名さん]

土地所有マンションでも固定資産税かかりますよね。固定資産税年額の70年分たさないと比較にならないと思いますが、固定資産税は無視できるレベルなのですか？

[517: 匿名さん]

敷地面積÷戸数×路線価をやると、単純計算で1戸あたり1120万円くらい。8掛けと考えて公示価格は1400万円くらい。
もちろんテナント分とか考えてない簡単な計算だけど、土地価格は無視できるほど安くはないよ。
しかもこのマンションができることで地価は跳ね上がるはず。周辺の路線価をみればそれがわかるよ。

[518: 匿名さん]

>>516
このスレを1から読んでから書き込んでね
さんざん既出ですよ

[519: 匿名さん]

70平米で敷地が1000万円、建物が5000万円なら、
所有権物件は坪単価283万円、定借物件は坪単価236万円

敷地2000万円建物5000万円なら、
所有権 坪330万円、定借 坪236万円

「定借は所有権の◯掛け」が無意味だってやっとわかったかな？

[520: 匿名さん]

>>518
ハードル高いな。今日は寝るので明日このスレの1から読んでから書き込みすることにします。

[521: 匿名さん]

このマンションの場合、70平米の部屋なら敷地は（共有だとすると）9平米くらいですよ。
9平米に対する地代が3万円なら、土地価格と比べて高すぎると思います。
実際には地代はもっと安くなるはずです。

[522: 匿名さん]

そもそも地代3万円って誰が言い出したの？

[523: 匿名さん]

千代田区の受け取る地代が月540万円だから、単純計算すると、たとえば80平米の部屋なら専有部分の地代は1万6000円くらい。
あとは共有部分がどのくらいあるのか次第でこれに上乗せされるわけだけど、それでもせいぜい2万円くらいじゃないとおかしい。

[524: 匿名さん]

今後70年間で千代田区が受け取る地代が45億円、1戸当たりは1620万円ですね。

[525: 匿名さん]

激安なのがバレるとマズイのかな？

[526: 匿名さん]

超楽観的なのかバカなのか

[527: 匿名さん]

頭の悪いレスばっか。
住民の質は最悪でしょうね。

[528: 匿名さん]

まあ、このあたりの価格を払えるくらいなら住人の質は問題にならないよ。

[529: 匿名さん]

>>519
権利金が0という前提？

[530: 匿名さん]

>>529
このマンションは権利金ではなくて保証金方式ですよ。
1戸あたり120万円くらいですね。

[531: 匿名さん]

建物代金（5000万円くらい）→全部スターツにいく
保証金（120万円くらい）→全部千代田区にいく ただしいずれ返ってくる
地代（当初案3万円だが2万円くらいに下がるかも）→全部千代田区にいく

スターツは土地の取得費用なしに坪225万円の建物を売って利益を上げる仕組み。それなりの仕様にしてほしいものです。

[532: 匿名さん]

地代1620万円で単純計算すると坪293万円
土地分の固定資産税がかからないことも含めて考えたら悪くないかもね
5年後に（実質）坪300以上で売れるというのは楽観的すぎると思うけど

[533: 匿名さん]

国交省のうたう定借シミュレーションがちょっとおもしろい。

■定期借地住宅の50年にわたるコスト比較
（前提条件）
・土地　60万円／坪×敷地面積60坪＝土地価格　3,600万円
・建物価格は2,600万円 ・借入条件は金利3.00%
・期間35年とし自己資金はゼロ
・定期借地権の賃貸条件は
　①保証金　700万円（土地価格の19.44%）
　②月額地代　3.5万円（年間地代の42万円は土地価格の1.17％）
修正所有権価格 定期借地住宅価格 割合
取得価格 62,000,000 33,000,000 53.2%
借入金 62,000,000 33,000,000
借入金年間返済額 2,863,284 1,524,000 53.2%
土地公租公課（年額） 86,800 無
年間地代 無 420,000
年間支払額 2,950,084 1,944,000 65.9%
ローン期間の支払額 103,252,940 68,040,000 65.9%
５０年間の支払額 104,554,940


50年借りて、7割の負担で済むと。もちろん70年も借りたら負担割合はもっと高くなる。でも土地は自分のものにはならずに建物を解体して返さないといけない（なぜか国交省は解体費用を計算に入れていない）。

地主がリスクなしに儲けるための制度だってことだよ。

[534: 匿名さん]

結論部分が抜けてた。

（定借の場合の50年間の支払額）
74,340,000 71.1%

[535: 匿名さん]

支払い総額で3千万円安いのなら定期借地権もアリかな。
比較としては50年間賃貸の場合も欲しい。

[536: 匿名さん]

219で、紹介されてたスレ読みました。
定借は絶対やめろとのこと。
でも結局、価格立地含めた条件が良けれは買いだよね。
定借だからといってシティタワー品川の販売当時、シティタワー品川の申し込みをやめたひといたら、今は激しく後悔だろう。



定期借地権付きのマンションってどうですか？
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25395/res/1-1000/

[537: 匿名さん]

だからシティタワー品川は坪120で相場の半額だったから宝くじ物件だったんだろ

ここが坪140位で売られるなら同じ状況になってたよ

[538: 匿名さん]

そうですね。坪120なら宝くじと言われるのもよくわかります。品川は地代の設定もここの予定額より安いですし。
ここは品川とはいろいろ条件が違いますからね。

[539: 匿名さん]

品川 坪120 相場 坪240
ここ 坪225 相場 坪400

こんな感じかな？
感覚的にはかなり安い。

[540: 匿名さん]

毎回地代抜くのに笑えてくる

[541: 匿名さん]

>>539
品川は定借物件の単価で、ここは所有権の坪単価で比較するのがおかしいと思うのですが…
あとここらの所有権の坪単価は370くらいです。

上の方のレスにもありましたが、定借225は所有権の350くらいなので、相場より少し安いくらいですね。

[542: 匿名さん]

普通に激安ですね。

[543: 匿名さん]

ちょっと安めかな？　くらいなもんだろ

[544: 匿名さん]

>>541
ここらの所有権の相場は、坪370？
駅1分であることと、駅前再開発であること、
タワーマンションであることは、考慮いれてる？

[545: 匿名さん]

倍率下げることに必死なだけ。
これほどの条件で坪単価370で買える所有権は皆無。

[546: 購入検討中さん]

事前案内会が４月下旬～ということで、それまでは価格も分からず、今と同じような話題が続くのでしょうね。
私は特に目新しい情報ないので暫くこのサイト見るの止めますが、有意義な情報ありましたらよろしくお願いします。
そのうちまとめて見ますので。その頃にはパート３くらいまで行っているかもしれませんね。それでは...

[547: 匿名さん]

パトロールお疲れさまです。4月楽しみだね。そのころはもう春だ。

[548: 匿名さん]

こんな激安なのにね。バレちゃ困る人？

[549: 匿名さん]

>>546
さようなら〜

[550: 匿名さん]

これだけ安けりゃ、誰でも激安だと分かる。