アルファグランデ千桜タワー<スターツ・千代田区一体複合開発>

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則として中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体

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[41: 匿名さん]

スターツに賃貸用の持ち分があるんじゃないかな

[42: 匿名さん]

>>39
いまから賃貸アパート月5万円で借りて、住民票移せば大丈夫？
そもそも他の事例でそんな条件ついた？

[43: サラリーマンさん]

マンションマニアさんのブログのとおり、この立地で坪単価300万円以下になるのなら、宝くじマンションですね。
定借期間も70年ありますし、間違いない物件とは思います。
しかし高倍率必至ですねー。早くもう少し情報が欲しい。

[44: 匿名さん]

>>43
地代とかランニングコスト次第だな。

[45: 匿名さん]

>>44
地代がべらぼう高いとか。どうだろうね。

[46: 匿名さん]

>>40
だから千代田区の取り分では？
区営住宅にする分の部屋。

[47: 匿名さん]

区営住宅でも良いから住みたいな。

[48: ﾋﾞｷﾞﾅｰさん]

とりあえず資料請求しました。
千代田区民優先分譲及び一般分譲の一部に千代田区在住者向け倍率優遇措置があることを考えると千代田区に住居を移しておいた方が良さそうです。
ただシティタワー品川が最高378倍、平均17.65倍になったようにあまりにも高い倍率になってしまうと千代田区に住居を移しても必ず報われるとは限らないので、しっかりと情勢を見極めて判断したいと思います。
何か有用な情報がございましたら共有頂けますと幸いです。

[49: 匿名さん]

ここの隣にも区民住宅棟出来ますけど、
千代田区の区営住宅は、区内在住歴最低1年以上だとか、条件がかなり厳しかったと思います。

こちらの優先分譲も区民住宅に準じるとすれば、
今から住民票動かしても徒労に終わる気もしますが。どうなんでしょうね。

[50: 匿名さん]

>>49
今から気を揉んでも仕方ないｗ
いっそのこと区内の小中学校を卒業して以降、
区内に住み続けてる中低所得層ぐらい縛ってくれたほうが諦めもつくってもんだｗ

直前の住民票移動とか認めちゃうと（一般人には不可能）、
それこそ自由業自営業の独壇場になってしまって本末転倒かと・・・

[51: 匿名さん]

この手の近隣住民優遇は、分譲住戸の何割ぐらいが、一般的なの？1割ぐらいならあまり気にしなくてもいいのでは？

[52: 匿名さん]

ちなみにシティタワー品川は近隣住民優遇はなかった。

[53: 匿名さん]

シティタワー品川再来！
宝くじ感覚で申し込みします。

[54: 匿名さん]

買える気がしないわ　笑

[55: 匿名さん]

とりあえず資料請求してみました。いつ届くかな

[56: 購入検討中さん [男性 40代]]

中堅所得者向けといっても現状の相場が相場だけに３００万円は余裕で超えていくんじゃない？
この場所で所有権タワー物件なら４００万オーバーは確実でしょうから。

[57: 匿名さん]

>>56
シティタワー品川は坪130ぐらいだったんだよ。知ってる？相場なんて関係ないよ。

[58: 匿名さん]

市場価格の半値くらいで出してくるのでは？5年間賃貸や売却不可などの条件付きで。

[59: 匿名さん]

デベが5流だから坪200前半くらいじゃないと微妙かな。

[60: 匿名さん]

倍率優遇があるなら、今から千代田区民になったほうが良いのですかね？

[61: 匿名さん]

ここと似ている横浜の住宅公社のミッドタワーレジデンスというマンションの近隣住民優遇の情報です。





申し込みには独自のルールがあります。

・自ら居住、もしくは親族が居住

・円満な日常生活が営める方

・申し込みは１世帯１住戸

また、横浜市民優先分譲があり、申し込み開始日の３カ月前から市内に在住している方が対象となります。

[62: 周辺住民さん]

値段次第だろうけど、そんなにいい環境ではないよね。
昭和通り・首都高と、JRの線路の間で靖国通りにも近いから窓開けられなそう。

駅に近くてスーパーが入るのはいいな。

あとは70年の定借をどう見るかかな。

[63: 匿名さん]

>>62
高層階なら窓開けること出来るのでは？15階ぐらいから抜ける？

[64: 匿名さん]

このエリアですから周囲の開放感は期待できないのでは？雑居ビルみたいなのも多いですしね。
区営住宅タワーとの２棟構成なので互いに接する面はお見合い住戸多数でしょうね。距離も結構近そうです。

[65: 匿名さん]

そうですか。残念です。撤退します。

[66: 周辺住民さん]

>>63
首都高とJRの線路が近すぎてうるさいから窓を開けたくないってこと。
高層階でも電車と首都高の騒音はそんなに変わらないと思うよ。

[67: 匿名さん]

現地みてきましたが、立地はファミリー世帯が住むところでは無いですね^^;
完全に投資向きだと思うんですが。

[68: 周辺住民さん]

>>67
そう思います。でも間取りはファミリー向けですよね。DINKSならともかく、子どもを育てる環境ではない気がします。

[69: 匿名さん]

千代田区は保育園の待機児が23区で最も少ないし、区の財政もよく、教育に歳出の2割くらいが使われています。学童クラブも多く、3年生までならほぼ希望通りに入れます。学童クラブは6年生まで通えます。
職住近接で、子育てにはこの上なくよい場所と思います。

[70: 匿名さん]

>>69
子育て？
共働き世帯には、ってことだよね？

[71: 匿名さん]

>>70
統計上、専業主婦世帯より、共働き世帯の方が多い。
東京都内だとなおさら。

マジョリティー何だから間違えて無いな。

[72: 周辺住民さん]

>>69
千代田区が子育てにいいのは間違いないと思うけど、この場所は子育てするこにはありえないようなとこだよ
見に行けばすぐわかると思うけど

[73: 匿名さん]

>>72
まあ、そんなにムキにならずに。みんな周辺環境見てマンション選ぶんだから。

[74: 匿名さん]

先週、資料請求してみたけど今だ音沙汰なし。

[75: 匿名]

ここって小学校の学区はどこになりますか？
昌平小？和泉小？

[76: 匿名さん]

http://komachi.yomiuri.co.jp/t/2007/0919/148155.htm?o=0

このマンションって、首都高から100mくらいですよね。

[77: 匿名さん]

この場所の学区は千代田小ですね

[78: 匿名さん]

>>76
いやもっと近いでしょ。東側から40mくらいでは

ただ1号線は交通量少ないです

[79: 匿名]

>>77
ありがとうございます。なるほど、千代田小なんですね。

[80: 匿名さん]

http://blogs.yahoo.co.jp/guntosi/60024482.html

4220万円から5310万円！？
78平米で5310万円なら坪単価225万円！
本当かなー、本当ならほしくなってきた

[81: 匿名さん]

5年前の記事ですし今はどうなんだろ。

[82: 匿名さん]

ここは駅直結？雨に濡れないで電車乗れますか？

[83: 匿名さん]

直結ではない。
雨に濡れる。でも岩本町駅入口まで徒歩一分。
都営新宿線はマイナーだけど、朝のラッシュも空いていていいよ。
九段下、市ケ谷、新宿三丁目、新宿とメジャー駅を通るし。高尾山口まで直通あるし。

[84: 匿名]

>>81
区の補助金とかでほぼ同額位に抑えて欲しいですね。
なければ大幅に価格が上がるでしょう。

[85: 匿名さん]

>>84
公募物件なんだから、いまさら、条件変えたら、公募やり直し。5年前の条件と変わらない筈。

[86: 匿名さん]

5年間は譲渡・転貸禁止みたいですね。
スーパーが入るのはいいけど200平米っていうからミニスーパーですね。
70年後には更地にして返すわけだけど、解体積立金はいくらになるんだろう。

[87: 匿名さん]

丁度マンション市場が暴落している直に売り出せるのか…

[88: 匿名さん]

資料請求してもう届いてる方っていらっしゃいますか？

[89: 匿名さん]

５年間は手放せないというのがあるのですか？？
そういう縛りがあるとどうなんでしょう。売り方に違いが出てきたりというのがあるのでしょうか。

資料、届いていないという方が多いのかな。
まだ準備ができていないのでしょうか。年明けになってしまう？？？

[90: 匿名さん]

>>89
当初の予定に変更がなければ、5年間は譲渡・転貸禁止になるはずです。買い戻し特約がつくのだと思います。

[91: 匿名さん]

私もまだ資料届いていないです。
きっと予想を遙かに上回る資料請求が来ているのでしょうね。
明後日から冬期休暇に入るとHPに書いているので資料が届くのは年明けかな。。

[92: 匿名さん]

私もまだ届いていません。
倍率100倍くらいいくのかな。。早く届いてほしい

[93: 匿名さん]

今週中にはお礼状みたいなのがきて、ほんとの資料は1月末だって。
資料請求が多いとかの問題じゃなくて、単にまだ資料ができてないみたい。

[94: 匿名さん]

>>93
ドキドキしますね。買いたいな

[95: 匿名さん]

中堅所得者向けの住戸が56.01m²〜78.94m²で
プレミアムだと100㎡越えの住居もあるって感じなのかな。

[96: 匿名さん]

>>94
待ち遠しくて、夜も眠れなくなりそう！スターツさん早く買わせて！お願いしま〜す！

[97: 匿名さん]

>>93
今月7日に資料請求したときにはメールに「一週間以内に資料を送付します」と書かれてましたが、今日「2月上旬に送付します」とのメールが来てました…

伊藤忠ハウジング、舐めてますね。

[98: 匿名さん]

>>97
まあ、抽選なんだから。焦らない。

[99: 匿名さん]

>>97
皆さん同じみたいですね。
私もガッカリです。
まぁ、ブログで紹介されたりで拡散して想定以上に問い合わせ来たんでしょうね。
仕方ありませんが、売値が上限決まっていて、買い手もすでに集まっていたら、後は余計な経費はかけないというのは企業の選択としては正しいと思いますよ。
※敢えて下げで！！

[100: 匿名さん]

まあどうせ殆どの人が買えないのだから気楽に待ちましょう。チマチマ工作したところで大して倍率変わらないでしょうし
どんどん意見交換しましょうよ。

[101: 匿名さん]

こんな早い段階から、がっかりしてたら、疲れちゃうよ。

[102: 匿名さん]

不動産関係の友人が言っていましたが、このマンションは、20年に一度出るか出ないかの物件らしいです。

[103: 匿名さん]

>>102
そんなの知ってるよ。でも10年前ぐらいにシティタワー品川が出たから、20年に一度は言い過ぎで、10年に一度の物件だよ。

[104: 匿名さん]

価格次第やろ

[105: 匿名さん]

不動産関係の友人に
価格次第やろ
といっておいて、

[106: 匿名さん]

千代田区民はどのくらい有利なんだろう
賃貸で千代田区に住んでいる人ってどのくらいいるんだろうね

[107: 匿名さん]

とりあえず不動産関係者とか法人には売らないで欲しい

[108: 匿名さん]

https://www.city.chiyoda.lg.jp/koho/kuse/toke/nenre/documents/nenrei-j...

千代田区の人口

30代、40代がそれぞれ1万人くらい？

[109: 物件比較中さん]

千代田区の価格制限からは80㎡でも5000万くらいになるだろう。
5年後に売れば1億も狙える。
すなわち買った瞬間に5000万の含み益。
年末ジャンボより断然こっち。

[110: 匿名さん]

>>109
価格発表してないけど、、そんなに安いの？

[111: 匿名さん]

定借だからそもそも2、3割は安くなるよね。
あと、土地部分の固定資産税がかからない代わりに毎月地代がかかるよ。

[112: 匿名さん]

スターツってイマイチ何が本業か分からない会社だな。

[113: 匿名さん]

>>111
そんな回答期待してない。

[114: 匿名さん]

>>113
ん？別に回答してないんだけど？

[115: 匿名さん]

千代田区民優先してくれると嬉しいなぁ
まぁ優先したとしても時期的にかなり倍率高くなりそうだけど。

千代田区で検討してたけど、2LDK以上のワテラスとかパークコートは価格上がり過ぎてもう買えなくなっちゃったよ。

[116: 匿名さん]

>>115
練塀町にも再開発マンションできますよね。

[117: 匿名さん]

>>116
マンションというか、レジデンス付きのオフィスビルですよ。住むのは地権者だけなんじゃない？

[118: 匿名さん]

近くのローレルアイやコノエは@300～くらいからだったと記憶してますが
この辺の相場はどんなもんなのでしょうね。市況はだいぶ違いますが..

[119: 匿名さん]

海外に出発です。正月過ごしてきます。ここから羽田だと、行きやすいかな。数年後をイメージしてます。

[120: 匿名さん]

普段は岩本町とか秋葉原の駅を使って、休みの日は日本橋まで歩いて行って映画を見たりできますね
すごい便利な立地
騒音とか排気ガスとかの住環境がちょっと気になるところではありますが

[121: 472]

>>119
成田も1時間以内で行けちゃう。
成田はLCC発達してて、重宝してます。

[122: 匿名さん]

このスーパーお宝物件の倍率はどれくらいになりますかね。
20〜30倍でしょうか。
当たるといいなあ。

[123: 匿名さん]

＞原則として中堅所得者が購入できる限度内の価格
この条件からすれば確かに80平米で5000万程度だろう。
でも入居５年後(平成35年、今から8年後)の売却価格はどうかな。1億はありえない、多分6000万程度でなければ売れないのではないかな（市況も今とは全然違うはず）。

[124: 匿名さん]

投資目的では買えないね。

[125: 匿名さん]

誰かのコメントにもあったけど、子育て環境という面では、いまひとつの立地だよね。それ以外は最高なんだけど。

[126: 匿名さん]

>>123
五年後まで賃貸も出せないのは微妙ですね。投資用には厳しいかな。

[127: 匿名さん]

千代田区の中では下町っぽいエリアだけど、再開発だし将来性はありそうだね。

[128: 匿名]

>>123
千代田区アドレスですよ？8000万くらいではないでしょうか

[129: 匿名さん]

当たり前だけど千代田区でも場所によるからね

5年後の情勢も分からないから何とも言えないな
購入価格より下回ることは無いと思いますけどね

[130: 匿名]

シティタワー品川は3000万円だったからね。5000万円のコチラとは投資妙味は異なるだろうね。

[131: 購入検討中さん]

ここが80平米6000万になっていれば、都心含め、壊滅的な下落なんだろうね。おそらく現在売っている物件は半額くらいになっているだろう。

定借とはいえ70年あるし、駅徒歩1分、神田駅と秋葉原駅徒歩5分。ここが投資向きではないのであれば、前後数年で売っている物件でここより投資に向いている物件はない。

たぶん倍率下げたくて必死なんだろうけど、ここはどうあがいても凄いことになるよ。

[132: 匿名さん]

シティインデックス千代田岩本町が坪360万程度。
定借なので8掛けで坪290万。80平米で7000万。
築５年の中古なので6000万〜6500万くらいが「現在の」相場での評価額かな。
2023年の相場次第ではさらに下落している可能性も十分にある。

[133: 匿名さん]

投資用にほしいって人は最初の5年間はどうするの？こっそり転貸するの？

[134: 匿名さん]

>>132
わかりやすい解説ありがとうございます。
他のマンションと比べればお得感はあるけど5年後に倍の値段で売れるかといったらそこまでじゃないということですね。

[135: 匿名さん]

>>132
逆に質問なのですが、都心３区で山手線駅徒歩5分以内で定借で良いので坪290の築5年以内物件ってありますか？
あったら買いたいので教えて下さい。

[136: 匿名さん]

>>133

普通に住めば良いと思うけど…
寝かしておいて5年後に「未入居物件」として売るのも良いかも知れないですね。

[137: 匿名さん]

132じゃないけど132って質問してるかな？
あと、定借じゃないけどCONOEの万世橋のとことかそれくらいじゃなかったっけ。

[138: 匿名さん]

>>132
定借の適正価格は７掛けぐらいじゃない？

[139: 匿名さん]

＞都心３区で山手線駅徒歩5分以内で定借で良いので「坪290」の築5年以内物件

「坪290」の価格抜いてもあなたの言う物件がそもそもあんまりないんじゃない

[140: 匿名さん]

≫93 のいうお礼状が来ないんですが、
メールのことなのでしょうか。
郵送物来た人いませんか？