アルファグランデ千桜タワー<スターツ・千代田区一体複合開発>

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則として中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体

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[401: 匿名さん]

そもそも当たらないから。ネガっても当たらないから。残念。

[402: 周辺住民さん]

ムキになりすぎwどうした？

[403: 匿名さん]

このマンションのある方から、靖国通りの交差点で昭和通りを渡ろうとすると、たいてい一度には渡りきれず中洲のようなところに取り残されます。
大人はそれでもいいのですが、小学生くらいの子どもたちだけで毎日ここを渡るとなると少し心配です。

[404: 匿名さん]

ここって、江戸時代にはちょうど「お玉ヶ池」があったところじゃないの？
地盤は大丈夫？

[405: 匿名さん]

ちょっと調べました。

「神田の「お玉ヶ池」と言えば、安政５年（1858）に江戸の蘭方医たちが開いた「お玉ヶ池種痘所」もあるのですが、何と言っても 北辰一刀流千葉周作の道場・玄武館が有名でしょう。
幕末の江戸三大道場を探す によると、市橋下総守上屋敷の隣とあるので、現在の都営新宿線岩本町駅の南、神田東松下町になります。お玉ヶ池種痘所が設けられた川路聖謨の屋敷は、少し南東の岩本町２丁目で、「お玉稲荷」は両者の中間です。
「お玉ヶ池」が存在したのはこの付近と推定できますが、切絵図には池らしい姿はなく、幕末には既に埋立てられて消失していたと思われます。」

ドンピシャですね。

[406: 匿名さん]

すみません、しつこいですが。
http://edosanpo.blog109.fc2.com/blog-entry-543.html

[407: 匿名さん]

杭が何メートルになるかは分からないけど、地盤が良くないなら改良するなり対策してればそこまで神経質にならなくてもよいのではないでしょうか。スーゼネも不祥事起こしてますので完璧とは思いませんが、それでもやはりスーゼネ5社の物件は
安心感はありますね

[408: 匿名さん]

世紀の神物件にネガも必死。

[409: 匿名さん]

「神」というなら所有権がいいな。

[410: 匿名さん]

価格も地代もわからないのに神物件ですか。
なんでそこまで期待するのか知りたいくらいです。

[411: 購入検討中さん]

神物件があると聞きつけ飛んできました
値段も仕様も分かんないけど、申込します
後、Twitterやブログで拡散します

[412: 匿名さん]

神物件なら宣伝しなくても人が集まりそうなものだけど、ここの広告はよく目にしますね。

[413: 匿名さん]

神物件なのか？宝くじマンションなのか？意外に平凡な物件なのか？
シティタワー品川みたいに祭になるか？

[414: 匿名さん]

神物件とは、「アルファグランデ千桜タワー」はそんなに掘り出し物の物件にあたるの？
ここをもう契約したと言う人はいらっしゃるかなぁ。
でも何で神物件と呼ばれているんでしょうか。

なんだか「神」とか現代風な言い方ですね。笑

[415: 匿名さん]

物件名で検索すると色んなマンション関連のブログに行き当たるけど大体どこも買えたらラッキーみたいなこと書いてるから
俺もそのなのかな？って思い始めてきた。

[416: 匿名さん]

マンションも使い捨てライターみたいなもんだから、アフィの時代だ。買わせたら報酬10万円（笑）

[417: 匿名さん]

ワクワクするな。

[418: 匿名さん]

地代込み坪単価346万円で「神マンション」とは恐れ入りました
途中で売れば地代は安く済むと言っている人は算数のお勉強をしてください

[419: 匿名さん]

どうして@346という数字になったのか教えてもらいたい。

[420: 匿名さん]

願望なんでしょうね。神物件であってほしいと願う気持ちはわかります。結局は価格次第でしょう。4月まで発表しないようなので、それまでは何を言っても不毛です。

[421: 匿名さん]

>>419
スターツに聞いてください

[422: 匿名さん]

坪単価３４６も根拠ないんじゃない？

[423: 匿名さん]

壮大な誤解をしている人がいるようなのですが、「土地利用＋建物所有」で坪225なら確かにものすごく安いと思います。
でもそうじゃなくて、坪225というのは建物「だけ」の値段です。要するに、スターツが建てる「アルファグランデ」シリーズの一部屋を坪225で売るというだけです。これが高いか安いかは仕様しだいですが、まあ普通なのではないでしょうか。

岩本町徒歩1分とか日本橋まで歩けるのか千代田区の住民の方サービスが売れられるとかは全部土地利用の価値です。それは地代に反映されます。

分譲価格が安くて地代が高いと感じるのは当然です。ここは建物ではなくて立地に価値があるので。

[424: 匿名さん]

346万は、
>>294
>それプラス、74年間分の地代が合計で2291万円ですね。74年分の地代も合わせて考えれば、坪単価は346万円くらいです。

からだろう。ただ74年ではなく70年だけど。

[425: 匿名さん]

税金は掛からないんじゃない？

[426: 匿名さん]

シティタワー品川の再来ですね。
激安で売られるのでしょうか

[427: 匿名さん]

固定資産税はかからないですね。一般的に地代は固定資産税の３倍と言われてますのでその分は差し引いてもいいでしょうね。
そう考えると＠３４６ではなくもう少し安くなると見積もっても良いかもしれませんね。

[428: 匿名さん]

固定資産税は建物部分にはかかるだろ。マンションの場合はそこそこするよ。

[429: 匿名さん]

そもそも建物が70年も持たない気がするけどな。残っても廃墟だと思うんだが、その場合どうするのかね。

[430: 匿名さん]

価値情報が出ないので話題がループしてますね

[431: 匿名さん]

区営住宅とお見合いの東向きは苦戦しそうだけど、それも含めての「平均」225万円予定だからね。
問題は南西の高層階がいくらになるかだと思いますよ。

[432: 匿名さん]

MRオープンはまだ先でしょうし、当分は予測の範疇を超えた話題は出ないのではないでしょうか
価格もそれくらいの時期にならないと分からないでしょうしね。
スレの消化は早いので注目度は高いのかもしれませんね。

[433: 匿名さん]

ところでここは内廊下？いま内廊下に住んでいるので出来れば内廊下がいい。

[434: 匿名さん]

元々は中心に吹き抜けと駐車場棟のある外廊下仕様だったのですが、計画が変更されて吹き抜けはなくなったようです。
この形のマンションで吹き抜けがないということは内廊下ということでしょうね。

[435: 匿名さん]

ありがとうございます。ますます欲しくなりました。

[436: 匿名さん]

ここ、激安らしいですね。

[437: 匿名さん]

価格は激安でめた借地料を含めたトータルでかんがえないとね。

[438: 匿名さん]

定借はリセール難しいからちゃんと考えないと後々こまることにもなる

[439: 匿名さん]

>>438
シティタワー品川も定借だけど、いまのところ困る状況になってない。シティタワー品川も今後困ることになる？

[440: 匿名さん]

ここを「激安」と信じている人は、よほど思い込みが激しいのか、てきとうなブログ記事に踊らされているのかな？
少なくとも当初案が激安とは全然いえないし、その後価格が下がる要素は特にないと思うんだけど。
当初案すら知らずに期待しているならまぁその程度の人ってことか。

[441: 匿名さん]

坪225は安いですよね。坪225でも申し込みしないの？だったらこのスレ見る意味ないのでは？

[442: 匿名さん]

>>439
所有権に比べ築年数による資産価値の下落率が高いってこと
ほかにも色々あるから詳しくは定期借地権メリットデメリットで調べてみるといいよ

[443: 匿名さん]

そんなに安いんですね。絶対申し込みます。

[444: 匿名さん]

いつの間にか頭の悪いデベの工作が酷くなってるなw

一通りメリット/デメリットは出てるから十分だけど。
あとは価格とモデルルーム待ちかな。

引き続き工作活動頑張って！

[445: 周辺住民さん]

去年マンション買わなかったら絶対申し込んでます。残念！

[446: 匿名さん]

280 戸(事業協力者住戸 32 戸、非分譲住戸 65 戸含む)
これで定期借地権管理費修繕費未定って怖いな
自分には手が出せん

[447: 匿名さん]

>>446
どうして怖いのですか？気になります。管理費積立金が未定であること？

[448: 匿名さん]

去年マンション買ったけど絶対申し込みます。頭金貯めます！

[449: 匿名さん]

フラット35なら2件目でも買えますよ。裏技です。

[450: 匿名さん]

>>441
坪225は別に安くないでしょう。
土地なしの三流デベ建物のみの価格ですよ。

[451: 匿名さん]

>>449
2件目買っても払えないですよ（笑）

[452: 匿名さん]

>>444
このコメントに尽きると思う。

[453: 匿名さん]

>>450
坪200だったら買いですか？さすがに坪180はないでしょう。

[454: 匿名さん]

250とかだったら普通に激安じゃん。

[455: 匿名さん]

>>454
だよねー。坪225で激安じゃないといいきる人は、相場感ないよね。

[456: 匿名さん]

>>439
シティタワー品川とは価格が倍ぐらい違うと思う。

[457: 匿名さん]

>>456
回答になってないよ。

[458: 匿名さん]

普通に激安でんがな。

[459: 匿名さん]

地代の負担を無視して坪いくらなら激安だとか、ちょっと心配になるレベルだな
当初案の坪単価225だって＋月最低6万円なのわかってるんだろうか
これが理解できないなら地代に関係なく問答無用で申し込んだらいいと思うよ

[460: 匿名さん]

>>453
坪225より下がることはまずないと思います。
当初案で225と言ってるのに、下げる理由ないでしょ

[461: 匿名さん]

坪225が激安と言い切る人は、なんで、450の

「土地なしの三流デベ建物のみの価格」

というのを無視するのかな？理解できないのか？工作員なのか？

[462: 匿名さん]

この物件に引き合わせて下さいまして、ありがとうございます。

アッラーにお祈りを。

[463: 匿名さん]

客観的に見るとスレも盛況で注目度高いのかな？って感じる。相場観がないので高いのか安いのかはイマイチ分からないが。

[464: 匿名さん]

これを期に定期借地権について勉強したほうがいい
そのほかにも非分譲住戸ぶんの管理費修繕費解体金などのありかた
勝手に売れないから買ったあと後悔しても遅い

ここで安い安いって騒いでる怪しい人はどこの人なんだろ

[465: 匿名さん]

これも壮大な牽制合戦なのかな。あちこちで宝くじマンションって言われてるからつい勘ぐってしまうわ。

[466: 匿名さん]

どう考えても激安じゃん。
ここより良くて安い物件出してみなよ。

[467: 匿名さん]

シティタワー品川の再来ですからね。
宝くじみたいなもんでしょうけど。当たれば大儲け。

[468: 匿名さん]

上3件の書き込みでよくわかりました。
あえて無視しているんですね。お疲れさまです。

[469: 匿名さん]

さんざんスレあげてるのに牽制もなにもないでしょうに

[470: 匿名さん]

465だが別に無視してはいないぞ。現状高いとも安いとも言えんとは思うがね。ただあちこちで煽られてる物件だから
お宝なのかなって思ってしまうだけで。。下２件の書き込みは知らん。

[471: 匿名さん]

当たれば良いけどね。
一般人には当たらない仕組みだったりして

[472: 匿名さん]

みんな借地権であることでどれくらい割り引いて、他のマンションと比較して安いって話なんだろ
個人的には2、3割ぐらい引いて坪225は所有権の280～320ぐらいのイメージ
安いとは思うけど、宝くじというほどじゃないと思うけどね

[473: 匿名さん]

ローンの他に月最低6万円もかかるのか。
年月経って修繕積立金が増額されると7～8万くらいになるのかな。
マンション本体の建物は買ってるにもかかわらず、毎月のその支出は俺にはムリです。

[474: 匿名さん]

本当に人気になるなら不人気と思わせたい層が出る可能性もあるわな。爆安とは行かなくてもちょっと安いくらいでも
今のご時世ありがたいものですし。180戸しかパイがないのですから、言われてる価格程度なら買いたい層もいるでしょう。

[475: 匿名さん]

お宝まで行かなくてもかなりの人気物件になり得るくらいの、ポテンシャルというか期待感はあるので盛り上がってるってことなんじゃないかしら。

[476: 匿名さん]

相場だが、駅1分非財閥デベ、タワマンで坪400。定借なので1割引いて坪360万円。坪225だったら安い。あくまで私の主観。

[477: 匿名さん]

定借一割の根拠が不明

俺が申し込んで当たったら>>476に坪400で売りたいんだけど

[478: 匿名さん]

>>473
さようなら。他にムリじゃないひと沢山いるよ。

[479: 匿名さん]

完全に宝くじ物件。
シティタワー品川の駅再来ですよ。

[480: 匿名さん]

宝くじマンションとか、安い安いってここで騒いでる人の目的って、なんなんだろ。
盛り上げ隊ですかーー？？

[481: 匿名さん]

>>477
定借1割の根拠、シティタワー品川の今の相場考慮。周りの所有権マンションの3割も下がっていないこと。

[482: 匿名さん]

定期借地権は普通３～４割引きなのに１割引きで買ってくれるのか

[483: 匿名さん]

シティタワー品川は7掛けしてもさらにその半値の価格だったから宝くじ物件であっただけ。

ここの周辺相場は坪350〜400。
7掛けして坪245〜280。
想定通りの坪225だとしたら確かに相場より安いが、決して宝くじと言われるような価格帯ではない。

メリットは、駅近(JR秋葉原駅5分、岩本町1分)、坪225なら多少安い、中型タワー(この付近にタワーは少ない)、広い間取り(ファミリー向け)

デメリットは、定借物件、恐らく5年居住、騒音&排ガス、大型スーパーが遠い、マンションバブル弾けそう、子育てには環境が悪い。

坪225なら今の所割安だし、MRのグレードが多少低くても売れるでしょう。
ただデメリットがかなり多い物件なので居住目的ならともかく投資目的には慎重になった方が良いでしょう。

[484: 匿名さん]

普通に激安やんけ。
独り占めすんなや。

[485: 匿名さん]

結論。坪225だったら安い。

[486: 匿名さん]

激安である事がバレたら困る人でもいるの？？

[487: 匿名さん]

安いどころか激安じゃん。

[488: 匿名さん]

結論、坪225だったら安いけどまだ価格と内装が決定していない。
だから価格(地代•解体積立金含め)とMR待ちなんでしょ。

何度ループさせる気なの？

[489: 匿名さん]

とりあえず買う側の人はこのスレを>>1から全部読み通すこと。

買い煽りするおバカさんはスルーすることをオススメします。

[490: 匿名さん]

皆さん、取り敢えず千代田区に引っ越しするのかな？

私も優遇狙いで引っ越し予定ですが、、、

[491: 匿名さん]

激安やんけ。

[492: 買い換え検討中]

>>449
ほんとですか？でも2件なんて怖いよー

[493: 匿名さん]

>>490
優遇措置があるとしても千代田区に住民票移して一年経過してる人とかになるのではないでしょうか。

というか本当に買う気あるなら去年のうちに住民票移しておくべきだったね。
優遇措置があるかどうかもわからないけど、今からでも遅くないと思うなら移すべき。

[494: 匿名さん]

私は住民票移しましたが、優遇あるのかなあ？

[495: 匿名さん]

明らかにネタと思われるポジ投稿に釣られるから、余計な投稿が増えるのにね。
スルーするってこと出来ないのかね、まぁ別にお互い楽しんでるなら止めはしないけど。

[496: 匿名さん]

倍率下げ目的のネガの書き込み。坪225でも定借だから安くない。定借のお勉強してね。初心者が「定借よく分からないが、詳しい人が安くないと言っているから申し込み止めておこう。」と思って、倍率が下がることを期待。
ネガ書き込みに注意。

[497: 匿名さん]

普通に激安だと思うのですが。。。

[498: 匿名さん]

ここまで話の噛み合わないスレも珍しいですね
地代の支払いのことをどうしてここまで無視して話ができるのか
不思議な書き込みが増えましたね

[499: 匿名さん]

建物のみ225万円が普通に激安ねぇ
定借だから何割引とかいう問題じゃなくて、土地利用権は分割だからその地代の負担は当然重いよって話なんだけど
何回ループするんだこの話題

[500: 匿名さん]

それを、勘案しても激安やんけって話でしょ。

[501: 匿名さん]

坪単価225万なら激安でしょ。

[502: 匿名さん]

>>499
申し込みしないでね。というか何故このスレ見てるの？

[503: 匿名さん]

パトロールでしょ。

人気ですぎて買えなくなると困る人なんじゃない？
さっさと千代田区にある住民票移さないと買えないよ。

[504: 購入検討中さん]

資産性は置いといて、居住性について検討しています。
地下階がないことから、駐車場は屋外の立体なのでしょうかね。
また、バイク置き場が2台しかないため、激戦のような気がします。
共用設備は2Fあたりに集中して、キッズルームや集会場、ゲストルームあたりでしょうか。
展望ラウンジは出来れば欲しいところですね

[505: 匿名さん]

居住性？住むつもりなの？
5年寝かして売った方が儲かると思うけどな。

[506: 匿名さん]

倍率下げ工作なんぞ意味あんのかね
ここは、絶対買いやろ
品川の再来なんでしょ
東洋経済で、品川は中古価格が2倍にってほんとかね

[507: 匿名さん]

>>506
シティタワー品川は3000万円が6000万円になってるよ。東洋経済に記事でてるの？

[508: 匿名さん]

CT品川の分譲って坪120くらいだから凄かったわけで、220だと安いけど品川と比べると、って感じな気がします。

[509: 匿名さん]

そりゃ港南よりゃ高いやろ。
宝くじには違いないが。

[510: 匿名さん]

このスレのおかげで定期借地権の仕組みがよくわかった。
所有権だった場合の何割引きとかいう議論は、まったく不毛。

[511: 匿名さん]

>>510
不毛でもない。一体何が分かったの？

[512: 匿名さん]

荒い計算ではあるけど坪単価326万円だって何度も言われてるのに無視してひたすら激安！を連呼してる人はそういう仕事なのか？

坪225は建物価格であって、千代田区とか駅近とか無関係に建物の仕様「だけ」を考えて安いか高いかが決まるんだよ
立地はわかってるけど仕様はほとんどわかってないのに激安といえるはずないだろう

[513: 匿名さん]

>>510
「所有権だった場合の何割引きとかいう議論は、まったく不毛」

そのとおりだと思う。

建物のグレードが高ければ高いほど所有権物件との価格差は縮まるし、逆に土地の価値が高ければ高いほど所有権物件との価格差は開く。
土地と建物を両方買う価格と、建物だけを買う価格とを比べてるんだから当たり前のことなんだけどね。

[514: 匿名さん]

今住んでるマンションは土地所有物件なんですが、持ち分比率を掛けると14m2くらいしか持ってないんですよね。
正直、10m2前後の土地を所有だ賃貸だ騒いでも仕方がないと思っています。

70m2で地代が3万円/月でも10年間でたかだか360万円。坪単価にして17万円程度。
免震構造でタンクレストイレを採用する程度の品質で本当に坪225万で供給されるなら間違いなくお得です。

ただ、あらゆるサイトで本物件が取り上げられているので、知ってる人も知らない人も殺到しそうなのでネガには倍率下げるよう頑張って欲しいです。

というか、デベからみると千代田区との約束で坪単価を上げられない一方で、注目されるとパンフや営業等の販売管理費が上がって利益率が悪化するので、デベみずからネガってんじゃないのか、と思っているのですが…。

[515: 匿名さん]

地代3万円で70年なら2,520万円だけどね
解体準備金もかかるんでしょ

[516: 匿名さん]

土地所有マンションでも固定資産税かかりますよね。固定資産税年額の70年分たさないと比較にならないと思いますが、固定資産税は無視できるレベルなのですか？

[517: 匿名さん]

敷地面積÷戸数×路線価をやると、単純計算で1戸あたり1120万円くらい。8掛けと考えて公示価格は1400万円くらい。
もちろんテナント分とか考えてない簡単な計算だけど、土地価格は無視できるほど安くはないよ。
しかもこのマンションができることで地価は跳ね上がるはず。周辺の路線価をみればそれがわかるよ。

[518: 匿名さん]

>>516
このスレを1から読んでから書き込んでね
さんざん既出ですよ

[519: 匿名さん]

70平米で敷地が1000万円、建物が5000万円なら、
所有権物件は坪単価283万円、定借物件は坪単価236万円

敷地2000万円建物5000万円なら、
所有権 坪330万円、定借 坪236万円

「定借は所有権の◯掛け」が無意味だってやっとわかったかな？

[520: 匿名さん]

>>518
ハードル高いな。今日は寝るので明日このスレの1から読んでから書き込みすることにします。

[521: 匿名さん]

このマンションの場合、70平米の部屋なら敷地は（共有だとすると）9平米くらいですよ。
9平米に対する地代が3万円なら、土地価格と比べて高すぎると思います。
実際には地代はもっと安くなるはずです。

[522: 匿名さん]

そもそも地代3万円って誰が言い出したの？

[523: 匿名さん]

千代田区の受け取る地代が月540万円だから、単純計算すると、たとえば80平米の部屋なら専有部分の地代は1万6000円くらい。
あとは共有部分がどのくらいあるのか次第でこれに上乗せされるわけだけど、それでもせいぜい2万円くらいじゃないとおかしい。

[524: 匿名さん]

今後70年間で千代田区が受け取る地代が45億円、1戸当たりは1620万円ですね。

[525: 匿名さん]

激安なのがバレるとマズイのかな？

[526: 匿名さん]

超楽観的なのかバカなのか

[527: 匿名さん]

頭の悪いレスばっか。
住民の質は最悪でしょうね。

[528: 匿名さん]

まあ、このあたりの価格を払えるくらいなら住人の質は問題にならないよ。

[529: 匿名さん]

>>519
権利金が0という前提？

[530: 匿名さん]

>>529
このマンションは権利金ではなくて保証金方式ですよ。
1戸あたり120万円くらいですね。

[531: 匿名さん]

建物代金（5000万円くらい）→全部スターツにいく
保証金（120万円くらい）→全部千代田区にいく ただしいずれ返ってくる
地代（当初案3万円だが2万円くらいに下がるかも）→全部千代田区にいく

スターツは土地の取得費用なしに坪225万円の建物を売って利益を上げる仕組み。それなりの仕様にしてほしいものです。

[532: 匿名さん]

地代1620万円で単純計算すると坪293万円
土地分の固定資産税がかからないことも含めて考えたら悪くないかもね
5年後に（実質）坪300以上で売れるというのは楽観的すぎると思うけど

[533: 匿名さん]

国交省のうたう定借シミュレーションがちょっとおもしろい。

■定期借地住宅の50年にわたるコスト比較
（前提条件）
・土地　60万円／坪×敷地面積60坪＝土地価格　3,600万円
・建物価格は2,600万円 ・借入条件は金利3.00%
・期間35年とし自己資金はゼロ
・定期借地権の賃貸条件は
　①保証金　700万円（土地価格の19.44%）
　②月額地代　3.5万円（年間地代の42万円は土地価格の1.17％）
修正所有権価格 定期借地住宅価格 割合
取得価格 62,000,000 33,000,000 53.2%
借入金 62,000,000 33,000,000
借入金年間返済額 2,863,284 1,524,000 53.2%
土地公租公課（年額） 86,800 無
年間地代 無 420,000
年間支払額 2,950,084 1,944,000 65.9%
ローン期間の支払額 103,252,940 68,040,000 65.9%
５０年間の支払額 104,554,940


50年借りて、7割の負担で済むと。もちろん70年も借りたら負担割合はもっと高くなる。でも土地は自分のものにはならずに建物を解体して返さないといけない（なぜか国交省は解体費用を計算に入れていない）。

地主がリスクなしに儲けるための制度だってことだよ。

[534: 匿名さん]

結論部分が抜けてた。

（定借の場合の50年間の支払額）
74,340,000 71.1%

[535: 匿名さん]

支払い総額で3千万円安いのなら定期借地権もアリかな。
比較としては50年間賃貸の場合も欲しい。

[536: 匿名さん]

219で、紹介されてたスレ読みました。
定借は絶対やめろとのこと。
でも結局、価格立地含めた条件が良けれは買いだよね。
定借だからといってシティタワー品川の販売当時、シティタワー品川の申し込みをやめたひといたら、今は激しく後悔だろう。



定期借地権付きのマンションってどうですか？
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25395/res/1-1000/

[537: 匿名さん]

だからシティタワー品川は坪120で相場の半額だったから宝くじ物件だったんだろ

ここが坪140位で売られるなら同じ状況になってたよ

[538: 匿名さん]

そうですね。坪120なら宝くじと言われるのもよくわかります。品川は地代の設定もここの予定額より安いですし。
ここは品川とはいろいろ条件が違いますからね。

[539: 匿名さん]

品川 坪120 相場 坪240
ここ 坪225 相場 坪400

こんな感じかな？
感覚的にはかなり安い。

[540: 匿名さん]

毎回地代抜くのに笑えてくる

[541: 匿名さん]

>>539
品川は定借物件の単価で、ここは所有権の坪単価で比較するのがおかしいと思うのですが…
あとここらの所有権の坪単価は370くらいです。

上の方のレスにもありましたが、定借225は所有権の350くらいなので、相場より少し安いくらいですね。

[542: 匿名さん]

普通に激安ですね。

[543: 匿名さん]

ちょっと安めかな？　くらいなもんだろ

[544: 匿名さん]

>>541
ここらの所有権の相場は、坪370？
駅1分であることと、駅前再開発であること、
タワーマンションであることは、考慮いれてる？

[545: 匿名さん]

倍率下げることに必死なだけ。
これほどの条件で坪単価370で買える所有権は皆無。

[546: 購入検討中さん]

事前案内会が４月下旬～ということで、それまでは価格も分からず、今と同じような話題が続くのでしょうね。
私は特に目新しい情報ないので暫くこのサイト見るの止めますが、有意義な情報ありましたらよろしくお願いします。
そのうちまとめて見ますので。その頃にはパート３くらいまで行っているかもしれませんね。それでは...

[547: 匿名さん]

パトロールお疲れさまです。4月楽しみだね。そのころはもう春だ。

[548: 匿名さん]

こんな激安なのにね。バレちゃ困る人？

[549: 匿名さん]

>>546
さようなら〜

[550: 匿名さん]

これだけ安けりゃ、誰でも激安だと分かる。

[551: 匿名さん]

ハイハイ激安激安
価格も地代も仕様もわからないけどとにかく激安
品川とは違うスキームだけどなんとなく似てるから激安

[552: 匿名さん]

>>541
この辺に住んでるなら岩本町はまず使わないよ。
山手線、京浜東北線、総武線、日比谷線は使うけど。
秋葉原徒歩5分は魅力的。

靖国通り、昭和通り、首都高速が相当近いのはかなりのデメリットだから差し引くと微妙ですね。

[553: 匿名さん]

でもこれだけ無駄に買い煽りするってことはスターツ側も売れないかもしれないと思ってるんでしょうね

[554: 匿名さん]

もうちょっと具体的なメリットを教えてほしい
スーパーも小学校も遠いし、保育園も千代田区だから入れるというわけではないんですよね
秋葉原駅徒歩5分はいいと思うのですが、それ以外にはどこが魅力ですか？
「激安」かどうかは価格が発表されない限りわからない、ということでしょうし
敷地内スーパーはいいですけれどミニスーパーなのですよね

[555: 匿名さん]

>>554
ミニスーパーでも敷地内にあったら便利でしょ。

[556: 匿名さん]

デベロッパーが買い煽りをしているかは兎も角として
スターツが他社へも販売代理の門扉を開いたのは、
自社のブランドや人員のみで売ることが厳しいと判断したからなのでしょうね。

平成22年の以下の事業者決定ではスターツのみ決定でした。
<https://www.google.co.jp/url?sa=t&source=web&rct=j&url=https:/...

入札条件の価格帯では
採算かなり厳しいんでしょうね。
内装の仕様がきになりますね。

協力住戸の数が多いのは
デベロッパーへのバーターなんでしょうかね。
地権者がこんなに多くいるわけはなく、
入札条件の価格帯をデベロッパが守るのと
建築予算を区としてはみ出せない制約の中で、
デベロッパ直の賃貸でxx年間で回収、みたいな。

しかし、
スーパーの敷地をスターツが取得して適切な金額で貸し出すうえに誘致も行うことが、
入札評価としてポイントが高かったわけですが、
200平米に縮小してしまったのはほんと残念ですね。
そもそも大型スーパーが採算とれるほどの立地じゃないでしょうしね。

[557: 匿名さん]

>>555
ほかの魅力を尋ねているのですが…

[558: 匿名さん]

>>556
ほとんど詐欺だよね
スターツが採用されたというよりスターツ案が採用されたはずだったのに、それをことごとく変更してるでしょ
戸数を増やして高さも増して吹き抜けもなし、大型スーパーといってたのにミニスーパーにしちゃって
暁星幼稚園と提携の話もなくなったのかな、これはどうでもいいけど

[559: 購入検討中さん]

もういっそ、10年転売禁止くらいにして、売却前提のハイエナを締め出してほしい

[560: 匿名さん]

>>558
消費者としては、
これからの情報がすべてですから、
詐欺とは思いませんが、
まぁ入札時の内容とはかなり変わっていますよね(笑)。

2008年のリーマンから２年目で
首都圏の新築分譲が底を打ってからの入札でしたけど、
ここまで資材、工費が上がるとは思わなかったんでしょうね。
デベロッパの肩をもつわけではないですが
同情に値する状況ではあります(笑)

[561: 匿名さん]

その結果、いろんな所でコストダウンが見えるような物件にならないことを祈っています。

[562: 匿名さん]

>>552
いや、この立地なら、新宿や新宿三丁目あたりに行くには、新宿線を利用するでしょう。
JR駅へは徒歩5分だから近いけど、人が多い道だし靖国通り渡るのに信号待ちあるし、書泉のとこの信号も引っかかると長いし。
ホンの数十円都営のほうが高いけど、気にならないし。
徒歩1分で岩本町駅の入口にたどり着くなら便利ですよ。

[563: 匿名さん]

あと都営新宿線はマイナー路線だから、朝ラッシュでも他の路線に比べたら空いているね。
急行は岩本町駅に停まらないけど、ラッシュ時は無いし。

[564: 匿名さん]

当初の価格は白紙に戻したなんて話も聞きましたが、果たしていくらになるのやら。
坪300くらいまでなら買いたいです。

[565: 匿名さん]

>>562
この辺住んでるけど新宿行く時は総武線、御茶ノ水で中央線快速に乗り換えが普通。
のんびり座って行きたい時は総武線一本。
乗り換えも新宿線よりJRの方が便利だし。

新宿三丁目とか新宿線沿いに職場がある人は便利なんじゃないの？
比率でみたら少ないだろうが。

岩本町駅が日比谷線秋葉原駅と地下で繋がれば信号も関係ないし雨の日も傘無しで行けるのになぁ
まぁ途中川があるので無理な話かな。

[566: 匿名さん]

激安くん

[567: 購入検討中さん]

マンションの周辺を歩いてみました。
確かに再開発前のこの周辺は古い雑居ビルが建て込んでおり昭和を感じますね。
特に神田駅への道中は子供には良くない印象を受けました。
また、千代田小と和泉小へも足を延ばしましたが、和泉小は大きな公園が隣接しており周囲の雰囲気も落ち着いており子供を通わせる環境は申し分ないですね。秋葉原駅から数分の場所にこんな環境があるのかと驚きました。
ちなみに公園横の日通が現在駐車場になってますが、ここに今後タワーマンションとかが建設された場合、ますます和泉小の生徒数が増えそうですね。
以上をもって通わせるのであれば絶対和泉小だと感じましたが、前スレで書かれている方がいましたが、靖国通りと昭和通りを子供に渡らせないといけないところが引っ掛かります。
皆さまは千代田小と和泉小のどちらを選択したいですか？
ご意見待ってます。

[568: 匿名さん]

>>564
坪単価を白紙に戻したって本当ですか？一番重要なポイントなのに。
戸数、構造、店舗規模に加えて「中所得層が購入できる価格」という条件まで応札したときの約束を全部破ることになりますね

何のための入札＆第三者による評価だったのか…

[569: 匿名さん]

>>559
第三者への転売を禁止するということは、買い戻し特約をつけるということだから、デベ側にも負担があるんだよ。

[570: 匿名さん]

>>567
今のところは、千代田小より和泉小の方が人気ですね。千代田小は1学年1クラス、和泉小は2クラスです。
和泉小は隣に和泉公園があるだけではなくて、同じ区画内に三井記念病院もあるし、その隣はライフだし、何かと便利です。

ただ、和泉小に通わせるのなら、わざわざ昭和通りの向こうに住まずに、和泉小学区に住んだ方が子どものためだと思います。
子どもが私立の中学校に通うくらいになったら、駅のそばに住むのが環境と利便性のいいとこ取りになっていい気がします。

[571: 匿名さん]

激安とまでは行かなくてもちょっと安ければ買いって思ってる層からしたら真相も分からない情報で検討止めてくれるなら
願ったり叶ったり

[572: 匿名さん]

誰かが検討をやめたんですか？
購入を検討しているからこそ、デメリットにも目をつぶらずに情報交換をしているのでは？

[573: 匿名さん]

流石に地代が高い高い連呼してる人は買う気ないんじゃないの？

[574: 匿名さん]

結局地代含め少し安いくらいでまとまっても結構な人気になりそうだな。期待値高いから予測も含めスレも盛り上がってるのでしょうし、なんだかんだで高倍率で買えないパターンか

[575: 匿名さん]

スーゼネ施工の駅近再開発免震マンションだもの。仕様などは不明ながら、外れ要素の方が少ないでしょう。
価格もお宝までいかなくても、地代含めそれなりの価格帯ならバカ売れするよ。
現状価格面での期待値と当初案からの変更ばっかが注目されてるけどね。

[576: 匿名さん]

これだけ安けりゃ目立ちますからね。
安いのがバレたら困るんでしょうかね。

[577: 匿名さん]

高い高い連呼→買う気満々
安い安い連呼→買う気なし

だろ。

[578: 匿名さん]

>>577
両方買う気満々だろ。自分は買う気満々。

[583: 匿名さん]

こんな美味しい物件、なかなか出てこないよ。10年に一度あるか無いか。

[584: 匿名さん]

いやいや、100年に一度くらいでしょう。
嘘はいけませんよ。

[585: 匿名さん]

>>575

同感、宝くじマンションまでいかなくても、結構な人気物件になりうるくらいのパフォーマンスは今でも感じる。

[586: 匿名さん]

こんないい物件他にないだろww

知り合い全員に教えてあげよっと

[587: 匿名さん]

100年というか、今後こんな話が出てくるかどうか分からないもんな。
行政の闇の部分だよな。

[588: 匿名さん]

今度現地見学行ってこよう。

[589: 匿名さん]

すみません、基本的なことかもしれないのですが、途中で地代が払えなくなってしまったらどうなるのですか？
ローンが払えなければ最終的には差押え→競売ですよね
地代はどうなのでしょうか？

[590: 匿名さん]

管理費や地代も払えないと差し押さえの対象だと思いますよ。うちのマンションでもありました。
そうなるまでにはそれなりの警告期間が設けられてましたが

[591: 匿名さん]

住所って住んでないところにも移せるので、今からダミーで千代田区民になった方が良いのかな。。
それか、郵便物もしっかり受け取るためにポスト代わりに激安のワンルームを借りるか…。
ネットで検索すると面積が5m2(!)で光熱費込み月4.5万円の賃貸物件があるので、仮に抽選まで半年分としても30万円出せば千代田区民の実績が作れますね。

お得度は30万円どころではないと思うので、競争率を高めるためだけの投資をすべきか否か…悩みます。

[592: 匿名さん]

>>591
居住実績がそれなりに必要ですから今からはねぇ。
抽選までもう3ヵ月..納税もできてないんでしょ？

[593: 匿名さん]

千代田区の保育園に申込むには、水道料金の領収証など、現に居住していることを証する書類が必要です。不正な住民票の移動が横行したからです。
ちなみに、保育園の入園のための点数が同点のときには、千代田の居住期間が長い世帯が優先されます。

千代田区民優先販売店というのもそれなりに厳格にやると思いますよ。

[594: 匿名さん]

>>593
だったら諦めよ。別物件探す。そんなに手間けるつもりない。

[595: 匿名さん]

>>592-593

>>591です。ありがとうございます。
確かに納税実績という意味では昨年末に住民票移動しておけば来年度以降の納付は確定できましたね。
今からでは確かに遅いかも知れません。
水道代の領収書は、ワンルームに住めば確保は可能ですが（無駄に水道流すとか…？（笑））
いずれにしても、この作戦は諦めざるを得ないようですね。。

>>594
別に非千代田区民が申し込めない訳ではないですよ。何故諦める話になるのか意味が分かりません。
少なくとも私は諦める予定はないです（もちろん坪単価が当初予定より大幅に値上がったら話は別ですが）。
宝くじと違って、登録申込みは無料ですからね。当たろうが外れようが、申し込まない手はないです。

[596: 匿名さん]

>>595
千代田区区民しか申し込みできなかったら、やめますと言いたかったです。住民票は手間だから移しませんと言いたかった。

[597: 匿名さん]

アルファグランデ新小岩は地域優先住戸と一般住戸で分かれてましたよ。

地域優先住戸を低価格で先に販売して、一般住戸は価格を上げて後に販売してました。

[598: 匿名さん]

>>597
参考になる情報ありがとうございます。どれぐらい一般住戸は価格が上がったのですか？

[599: 匿名さん]

お得感無ければ、申し込んで当たっても買わないだけさ〜

[600: 匿名]

>>567
和泉小の広くて緑のある公園には感動しますよね。
ただ、周辺は綺麗ですがマンションからの通学路は交通量が多く距離がありますね。和泉小狙いなら、570さんの仰る通り学区内に住むのがいいのかなと思います。
千代田小はこじんまりとした印象を受けます。
学区内でもマンションが増えているようですし、児童数が増えたらパンクしないのか気になります。
そもそも、千代田区は最近越境に厳しいと聞くので選べないですよね？