アルファグランデ千桜タワー<スターツ・千代田区一体複合開発>

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則として中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体

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[321: 匿名さん]

ここは年収600万～700万が対象。千代田区の販売希望年収がこの価格帯、千代田区も関係してるし高所得者はかなり不利かもしれないよ元々中間所得者向け物件だから。

[322: 匿名さん]

アルファグランデ小岩見ると室内のグレードかなり低いね。
何かガッカリです。

このスレ見てもメリットよりデメリットの方が大きい感じだからそんな心配することないよ>>320さん

[323: 匿名さん]

ここと、隣の区民住宅がどちらも千代田小に通うことになるんだよね。千代田小って学区はものすごく広いけど学年1クラスしかないから、数年後にはこの2棟の子がかなりの割合になりそう。

なんだかいや〜な感じだなぁ、考えすぎ？

[324: 匿名さん]

定期借地権が終わるまでに首都圏に大震災は来ると思うので免震構造なところが良い。
修繕での免震ゴム交換は高そうだけど。

[325: 匿名さん]

神田和泉町の日通が一部の建物を取り壊して駐車場になってますよね。ライフと三井記念病院の間。あそこにマンションが建ったらすごくいいのになーと思います。スーパー、小学校、病院、公園すべて徒歩1分ですよね。

[326: 匿名さん]

>>324
地震のリスクを考えるのなら賃貸が一番いいのでは？

[327: 匿名さん]

仮に5200万だとしたら、年収1000万以上ないと買えないと思うのですが。
600万じゃ4000万位が限度では。

[328: 匿名さん]

>>326
何故に？

[329: 匿名さん]

>>327
60平米が4200万円だったら、年収600万円でもかえるよ。5200万円は何処からもってきた数字？

[330: 匿名さん]

>>329
77平米（平均5250万円）が28戸の予定で、68平米と並んでもっとも多いタイプです。
ただし、このタイプの地代、管理費、修繕積立金（当初額）の合計は予定では60400円です。

[331: 匿名さん]

>>330
あっ、そうですか。年収600万のひとは、狭いのに我慢すれば、無理せず4200万の60平米買えますね。

[332: 匿名さん]

北東向きの1LDKに家族で住むのですか。
それでも月々4万8700円かかりますし、修繕積立金や地代は上がる可能性があります。

[333: 匿名さん]

>>329
「当初案」をご存知ないようですね。千代田区のウェブサイトで公開されていますよ。
ここは、70平米4800万円が「平均」です。あくまで予定価格ですが。
昨今の建築コスト高からすると、この額を大幅に下げてくるということは考えられません。地代が下がる可能性はあるでしょう。
地代が大きく下がるのでなければ割安感はさほどないと思います。

[334: 匿名さん]

千代田区は待機児童ゼロを謳っていますが、特定園留保等で待機している児童はH27,12月時点で422名もいるそうです。
麹町地区を含めてですが。
近くに保育園が出来る事を願います。

[335: 匿名さん]

>>332
面倒くさいひとですね。狭いのに我慢するかしないかは、本人次第ですよね。

[336: 匿名さん]

>>334
そうです。千代田区が待機児童ゼロというのは嘘です。千代田区では区内すべての保育園を希望しないかぎり待機児童に数えません。麹町地区と神田地区との間を小さな子どもを連れて毎日往復するのは距離的にも地理的にも無理です。しかも、千代田区は全保育園を希望する人にはシッターを派遣する制度を設けました。これによって、今後も千代田区は待機児童ゼロをうたい続けるでしょう。
うちは千代田区在住ですが、1年半待ってようやく認可園に入れることができました。

[337: 匿名さん]

>>335
問題は狭さよりも、1LDKという間取りと、北東向き（北側は靖國通り、東側は区民住宅棟とお見合い）ということです。

[338: 匿名さん]

HPの間取りをみると、56平米で2LDK, 67平米で3LDK。南西向きのようだ。
ここは基本ファミリー向けだから60平米で1LDKなんて都心シングル向けみたいな間取りはあんまりないでしょ。

[339: 匿名さん]

北東向きだとやはり日当たりは悪いんですかね、、
狭さも日当たりも個人的にはそこまで気にしないですが、10年後に売れない物件だと困る。
10年後、予定で子供が小学校入学するくらいに引っ越したいところ。

[340: 匿名さん]

>>339
10年後売れないだろね。他の向きなら大丈夫かな？

[341: 購入検討中さん]

年収450万だぞ～頭金2500万だぞ～絶対買いたいぞ～

[342: 匿名さん]

>>341
頭金すごいですね、おいくつですか？
うち年収1100(650＋550)だけど頭金500が精一杯です。結婚式も控えてるため、、

[343: 匿名さん]

賃貸に出すとしても、70平米だと最低25万以上の賃料だろうけど、借り手がつくのかね？
アキバなら個人事務所のオフィス需要とかあるのかな。

[344: 購入検討中さん]

>>342
31才独身だぞ～独身じゃなければ買えないよ～

[345: 匿名さん]

良いなぁ。独身はお金も自由になるから羨ましいです～。
でも頭金に５００万も凄いな～。
３１歳で年収１０００万超えの人は東京ならうじゃうじゃ居るのかな。
田舎ではそうはいきませんから、羨ましいです。
俺も頑張ろう。

[346: 匿名さん]

一部の部屋はスターツが賃貸に出すことになっているのですよね。それが65戸ということなんでしょうか。5年後10年後には供給過多で賃貸相場が下がらないか心配です。

[347: 匿名さん]

公式の外観図って、妙に東西に引き伸ばして南向きの部屋がたくさんあるように見せてるよね。

実際はこの図のようになって東向きや北向きの部屋もかなりあるはずなのに。

[348: 匿名さん]

日当たりなんて実際できてみないとわからない部分もありますよね。

気になるのが、入居が平成30年なのになぜ申し込みが今年なのか？です。
わかる方いらっしゃいますか？

[349: 匿名さん]

10年後には、供給過多で賃貸出来ない。
日当たりもどの向きも悪い。
みんな申し込み止めよう。

でも自分は申し込みするよ。

[350: 匿名さん]

極端なことをいう人は信用しないようにしています。
まだ価格もわからないのに申し込みますとか不自然すぎますよね。

[351: 匿名さん]

>>347
同じ建物に見えないのだけど、計画に変更があったのか、どちらかの写真が変なのかな？

[352: 匿名さん]

南向きの高層階なら日当たりは抜群でしょうね。
騒音はどうでしょうか。それこそ建ってみないとわからないのかもしれませんが。

[353: 匿名さん]

バブルのときに西戸山タワーホウムズと言う激安マンションがあったようですね。シティタワー品川も激安だったけど、他に激安で抽選高倍率になったマンションってありますか？ここは価格の判明まで激安かは分かりませんけど。

[354: 匿名さん]

結局期待は価格が安いのではないか、ということに尽きるので、早く価格を知りたいです。4月までわからないようですが。

[355: 匿名さん]

>>353
豊洲駅直結のシエルタワー。
仕様は再開発タワマンに負けるが、ここみたいに借地じゃないのに坪平均189万と破格だった。

[356: 匿名さん]

>>355
シエルタワーもいいね。倍率は平均10倍とかいったの？

[357: 匿名さん]

豊洲はなあ。工場跡地の汚染と、埋立地なのが気になる。
震災時の液状化とか。

[358: 匿名さん]

シエルタワーは半分UR賃貸だから嫌だな。
管理組合運営が大変そう。下駄履きだし。

[359: 匿名さん]

激安、格安物件はUR賃貸が絡んでるケースよくある。東京タワーズも賃貸ある。でもUR絡みが嫌だと思うか、安ければ気にしないかは個人の考え方次第です。

[360: 匿名さん]

これも、半分まではいかないけど賃貸がけっこうあるんじゃないの？スターツが貸すんでしょ？

[361: 匿名さん]

このスレの申し込みますって書き込みは総じて頭が悪そう
スターツももっと頭のいい書き込み業者雇えばいいのに

どのスレにも業者が混ざるのは仕方のないことだけど、もうちょっとマシなレスして下さい

[362: 匿名さん]

>>348
今年がマンションバブル崩壊の年だと言われてるから早めに売り抜けたいんでしょ

人気物件は今まで通り売れると思うけど。

[363: 匿名さん]

一建設の物件は昔は激安路線でお祭り物件たくさんありましたね。
アイディーコートの頃は美味しかった。

[364: 匿名さん]

高層は見晴らしは良いですが、ここは線路も高速も昭和通りも近いので
遮るものが無ければうるさいですよ

そういう場所のタワーマンションに賃貸で住んでたことあるので。
でも住めないってほどじゃないです。

[365: 匿名さん]

ここは都営住宅とのツインタワーですか？

[366: 匿名さん]

都営じゃなくて区営ね。
https://www.city.chiyoda.lg.jp/koho/machizukuri/sumai/jigyosha.html

[367: 匿名さん]

>>361
申し込みますっていう人は、ネガキャンやってる人がいる！→ということは好条件に違いない！→申し込みます！ だからね。
結局は価格次第だって誰にでもわかることなのに。

[368: 匿名さん]

ここで地代のこととか、中古で売りにくいとか、騒音とか、懸念材料を具体的に挙げていただけてとても参考になります。よくよく検討して、皆さんそれぞれによい判断ができるといいですね。

[369: 購入検討中さん]

価格発表はいつの予定ですか？

[370: 匿名さん]

仕様はどうなりますかね。区営住宅と一緒にすることで一括納入でコスト下げるのかしら？
借地とはいえ分譲ですからある程度の仕様は期待したいとこですが・・
安田のレフィールのスレ読むと仕様が高いと言われてますので期待できますかね。

[371: 匿名さん]

千代田区営だから、都営住宅より住民層はマシかしら？

[372: 匿名さん]

>>371
同等でしょ。

[373: 匿名さん]

区営住宅と区民住宅は異なるようですよ

[374: 匿名さん]

ここは区営なのですね。気になるかな。

[375: 匿名さん]

住民層はマシかという失礼な書き込みには、真剣に答えなくても。。

[376: 匿名さん]

>＞366
地代は３年毎に改定する可能性があるらしいので地価上昇時は欠点だな。
地価下落時は真面目に値下げするのだろうか？

[377: 匿名さん]

初めてのマンションで買う人や、ちょうど住み替え時期の人にはいい物件だけど、
すでに分譲を持っている人があえてトクをするためにここを買うのは微妙な気がするね。

今のマンションの売却手数料、引越し費用、住宅ローン手数料も余分にかかるわけだし、定借だと建物部分の評価額が高いから消費税も金額の７割分くらいにかかるのかな？そうすると5000*0.7*10%で350万くらいかな？
頭金１割と合わせたら最低1200万くらいの現金は必要そうだね。

売って売却益が出たらそれにも税金がかかるわけだし。

[378: 匿名さん]

地方の両親を住まわせるのに欲しいな。

[379: 匿名さん]

近くにスーパーがないのですよね。
それがちょっと気になります。
200平米のスーパーがテナントに入ると書いてありますが、200平米だとマイバスケットのような見にスーパーですよね。

[380: 匿名さん]

>>377
建物部分の評価額が高いってどういうことですか？
買うのは建物だけだから、分譲価格全部に消費税がかかるのでは？保証金とか解体準備金とかは別に表記されてますよね。

[381: 匿名]

こわいのは金利だけかな。
平成30年って微妙…

[382: 物件比較中さん]

スーパーでも、あまり安すくはなさそう

[383: 匿名さん]

近くに大きいスーパーありますか？

[384: 匿名さん]

スーパーはないですよね。ワテラスのオリンピックか神田和泉町のライフまで行くか。あとはタイムズタワーのそばのワイズマートくらいかな。日本橋のデパ地下も使えますけどね。

[385: 匿名さん]

ミニスーパーでも敷地内にあれば十分便利だよ。
そこまで高くないし。(近隣のマルエツプチやまいばすけっとを利用しています)
そりゃ郊外の大型スーパーのようにはいかないけどね。

[386: 匿名さん]

ミニスーパーが敷地内にあったら便利なのはわかりますが、それでも普通のスーパーが近くにないのは不便ですね。
私もマイバスケットを利用していますが、生鮮品の品ぞろえはほとんど期待できないですよね。

[387: 匿名さん]

単身とかDINKSならミニスーパーでも事足りるけど、
ここはファミリー世帯を中心した物件なんでしょ？

何で大型スーパーからミニスーパーに変更したんだろう･･･

[388: 匿名さん]

>380
すみません認識間違っていたみたいです。
物件価格は総額表示だから、物件価格とは別に消費税がプラスされるわけではないのですか。

[389: 匿名さん]

あとは業務スーパー神田店と、秋葉原駅前のワイズマートくらいですね。

[390: 物件比較中さん]

家族呼びたいわりに、子育て環境は最悪。投資と売買目的の人しか来ないだろうね

[391: 匿名さん]

>>390
でも再開発されると環境良くなるよ。

[392: 匿名さん]

>>390
最悪ってほどではないと思うけど。千代田区だし。昭和通りとJRの谷間のビル街だから環境がよくないのは事実だけど、休みの日は公園とかに出かければいいんだし。北の丸公園とか頑張ったら歩けるよね。

[393: 匿名さん]

利便性は良いですしDINKSには良いのではないでしょうか
秋葉原に住むとなると少し微妙ですが利便性は高いですしね。
子供を公立いがいの学校に通わせるにしても通学もし易いのでは？と思います

[394: 匿名さん]

DINKSにいいっていっても間取りはファミリー向けなんだよね。
子育て世帯を呼び込みたいならまず公園とか歩道とかを整備したらいいのに。

[395: 匿名さん]

>>394
呼び込みたいと言うか、希望者殺到で抽選になる。

[396: 匿名さん]

マンションを建てるよりも公園や歩道を整備する方が結局はファミリー世帯の定住につながるのに、という意味です。

[397: 匿名さん]

まぁこの辺は再開発で整備していく感じなのでしょう
大規模な公園などは難しいので公開緑地(空地)という感じになって行くのでしょうが。

[398: 申込予定さん]

空気悪い、車の行き来が多い、ビル街、公園ない、幼稚園・小学校・中学校が遠い
大きなスーパーがない、飲み屋等繁華街は近い

子育て環境最悪だと思うけど？ここまで悪い環境、郊外でも中々ないよ。
家族とここで住みたいとは全く思いません。
申し込むけど、完全に投資目的です。5年間だけ待って売るなり賃貸だすなりします。

[399: 申込予定さん]

まあ、あと川が近いのも決してプラスではないよね
地盤はどうかしらないけど

[400: 匿名さん]

>>398
はい、してよ。勝手に。宣言しなくていいよ。

[401: 匿名さん]

そもそも当たらないから。ネガっても当たらないから。残念。

[402: 周辺住民さん]

ムキになりすぎwどうした？

[403: 匿名さん]

このマンションのある方から、靖国通りの交差点で昭和通りを渡ろうとすると、たいてい一度には渡りきれず中洲のようなところに取り残されます。
大人はそれでもいいのですが、小学生くらいの子どもたちだけで毎日ここを渡るとなると少し心配です。

[404: 匿名さん]

ここって、江戸時代にはちょうど「お玉ヶ池」があったところじゃないの？
地盤は大丈夫？

[405: 匿名さん]

ちょっと調べました。

「神田の「お玉ヶ池」と言えば、安政５年（1858）に江戸の蘭方医たちが開いた「お玉ヶ池種痘所」もあるのですが、何と言っても 北辰一刀流千葉周作の道場・玄武館が有名でしょう。
幕末の江戸三大道場を探す によると、市橋下総守上屋敷の隣とあるので、現在の都営新宿線岩本町駅の南、神田東松下町になります。お玉ヶ池種痘所が設けられた川路聖謨の屋敷は、少し南東の岩本町２丁目で、「お玉稲荷」は両者の中間です。
「お玉ヶ池」が存在したのはこの付近と推定できますが、切絵図には池らしい姿はなく、幕末には既に埋立てられて消失していたと思われます。」

ドンピシャですね。

[406: 匿名さん]

すみません、しつこいですが。
http://edosanpo.blog109.fc2.com/blog-entry-543.html

[407: 匿名さん]

杭が何メートルになるかは分からないけど、地盤が良くないなら改良するなり対策してればそこまで神経質にならなくてもよいのではないでしょうか。スーゼネも不祥事起こしてますので完璧とは思いませんが、それでもやはりスーゼネ5社の物件は
安心感はありますね

[408: 匿名さん]

世紀の神物件にネガも必死。

[409: 匿名さん]

「神」というなら所有権がいいな。

[410: 匿名さん]

価格も地代もわからないのに神物件ですか。
なんでそこまで期待するのか知りたいくらいです。

[411: 購入検討中さん]

神物件があると聞きつけ飛んできました
値段も仕様も分かんないけど、申込します
後、Twitterやブログで拡散します

[412: 匿名さん]

神物件なら宣伝しなくても人が集まりそうなものだけど、ここの広告はよく目にしますね。

[413: 匿名さん]

神物件なのか？宝くじマンションなのか？意外に平凡な物件なのか？
シティタワー品川みたいに祭になるか？

[414: 匿名さん]

神物件とは、「アルファグランデ千桜タワー」はそんなに掘り出し物の物件にあたるの？
ここをもう契約したと言う人はいらっしゃるかなぁ。
でも何で神物件と呼ばれているんでしょうか。

なんだか「神」とか現代風な言い方ですね。笑

[415: 匿名さん]

物件名で検索すると色んなマンション関連のブログに行き当たるけど大体どこも買えたらラッキーみたいなこと書いてるから
俺もそのなのかな？って思い始めてきた。

[416: 匿名さん]

マンションも使い捨てライターみたいなもんだから、アフィの時代だ。買わせたら報酬10万円（笑）

[417: 匿名さん]

ワクワクするな。

[418: 匿名さん]

地代込み坪単価346万円で「神マンション」とは恐れ入りました
途中で売れば地代は安く済むと言っている人は算数のお勉強をしてください

[419: 匿名さん]

どうして@346という数字になったのか教えてもらいたい。

[420: 匿名さん]

願望なんでしょうね。神物件であってほしいと願う気持ちはわかります。結局は価格次第でしょう。4月まで発表しないようなので、それまでは何を言っても不毛です。