アルファグランデ千桜タワー<スターツ・千代田区一体複合開発>

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則として中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体

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[251: 匿名さん]

>>246

241だけど、同一人物ではないよ。
0.8掛けと表現したのは238さんに一応合わせただけ（わざわざ書き直した笑）。掛算の「掛」であればこの表記でも間違ってはいない。
内容をみれば、241が238さんの主張に対する「反論」になってることは理解してるよね。

[252: 匿名さん]

>>250
確かに当時の港南の相場はそんなもんだったけど、それでも8掛けで225万。
CT品川が坪120万だったら半額近い値段だったというのは間違ってないんじゃないの？

[253: 匿名さん]

色々な意見があって参考になりますね〜

早く価格が確定して欲しいものです。

[254: 匿名さん]

>>245
少なくともあなたよりはネット上で名前を出してるなんちゃら評論家の方が指標になるよ

多角的な視点から大まかな目安を出してくれてる他の方々には感謝。
結局比較のしようがありません、じゃ何も議論が進みませんからね。

[255: 匿名さん]

２００平米のスーパーってまいばすけっと以外選択肢ないよね。もう決まってるのかな。
無いよりマシって程度かな。ワテラスクラスを期待したが無理だったか・・

[256: [ 40代]]

ワテラスは内装がショボかったからなぁ〜
安田不動産が入るとショボくなるから心配

[257: 匿名さん]

>>225
まいばすけっとは近くにあるからピアゴかも。

[258: 匿名さん]

>>254
分譲価格も地代もわからないのに「議論」て…

[259: 匿名さん]

どうやっても土地は自分のものにはならないし、家屋だっていずれ取壊すことが決まっているわけなので、「家屋家賃の80年分一括先払い」ですよね。

地代は土地の価格変動に応じて変わるので、その意味でも賃貸に近い仕組みです。要するにデフレには強いがインフレには弱い。

家屋部分の家賃を一括先払いする分トータルでは普通の賃貸より安く済みますね。ある程度の期間住み続ける予定ならいいのだと思います。

一番疑問なのは、家屋の価値が限りなくゼロに近づく時期でも地代は土地の価格に応じて決まるということです。土地と家屋とを切り離して、一方の賃料は分割払い、他方は一括払いとしてしまっているために、こうしたことが起きるのです。

「来年取り壊す予定で買い手はもちろん借り手も付かない」という状態でも、土地価格が上昇していれば月3万円以上の地代を支払わなければいけないのです。

[260: 匿名さん]

>>259
そうですか。
残念ですね。

私は申し込む予定です。
価格発表が楽しみです。

[261: 匿名さん]

価格発表されてないのに申し込むってワロタ

[262: 匿名さん]

>>261
別に変なこと言ってなくないか？何が？

[263: 匿名さん]

>>260
何が残念なのかもよくわからないし

[264: 匿名さん]

販売価格がまだ未定のままなんですね。
幾らくらいになるんでしょう。
何方か予想できますか？
もし駐車場を借りたら、駐車場代は幾らに設定されるんでしょうね。
管理費もあるし修繕費も掛かるし、入居すればプラス何万円かなぁ。

[265: 匿名さん]

予想というか、174に書いてあるとおりになるのか、それとも変更があるのか。すでに計画にいろいろと変更があることがわかっているから、建物の価格や地代も変更されてもおかしくないよね、ってことでしょう。

[266: 匿名さん]

最上階のプレミアムフロアの設定は千代田区との取り決めには無かったみたいだけど、
ほかの階と比べてどのくらい高いのかな。

[267: 匿名さん]

坪225万円というのは建物の区分所有だけの価格だから、立地とかは関係なく、建物の仕様で決まるはずなのではないの？
近隣の所有権物件の単価は土地価格が反映されているのだから、それよりも同じグレードのマンションと比べるのが正しいのでは？
それとも、誰かがいってたとおり、地代の一部を先にまとめて支払う方式なのかな？

[268: 匿名さん]

JR秋葉原駅に近いのがいいね。

都営新宿線は正直使わないので徒歩1分は魅力でも何でもないけど。
新宿行くのも総武線で一本か、途中で中央線に乗り換えて行くので十分。

[269: 匿名さん]

>>265
坪単価まで変わってしまったら千代田区への提案が全くの無意味になってしまいますよね。

[270: 匿名さん]

千代田区でも秋葉はなぁ。

それでもやはり港区、渋谷区、千代田区は人気ですね。伝統的な高級住宅街ならなおさら◎です。

さらに財閥系デベのブランド低層マンションならセレブ感あって良いですね。

[271: 匿名さん]

価格がわかるのはまだまだ先ですね。それまではなんともいえないですね。

[272: 匿名さん]

>>270
見送りでお願いします。

[273: 匿名さん]

>>271
ほぼ坪225万円で決まりでしょ？いまさら坪300ごえとかないよ。

[274: 匿名さん]

シティタワー品川の過去スレを見て、傾向把握しようとしてますが、ここと流れが似てます。騒ぐほど高くないとか、定期借地は価値ないとか。
シティタワー品川スレでネガティヴな書き込みしてたひとで、シティタワー品川の申し込み見送りしたひとは今頃激しく後悔しているのだろう。

[275: 匿名さん]

CT品川のネガティブコメントの9割は少しでも申込み倍率を減らそうとする幼稚な小細工だったのじゃないかと思います…（笑）

[276: 匿名さん]

急に変なポジが沸いてきた

[277: 匿名さん]

広告の量はCT品川とは明らかに違うね。

CT品川の広告は全く見たことなかったけど、こちらの広告は頻繁に目にします。

[278: 匿名さん]

シティタワー品川も近くにあるんですか？

こちらは、都営地下鉄新宿線の岩本町駅から徒歩１分というのは、駅の上にマンションがあるってこと？
でも１分は、相当な近さですが、他の駅にも５分程の距離にあるから利便性は文句なしで良いかな。

[279: 匿名さん]

>>277
そうだね。広告多いし、モデルルームも作るのかな？

[280: 匿名さん]

>>278
シティタワー品川は港南4-2-7だから、遠い僻地だよ。

[281: 匿名さん]

>>280
なんでそんな棘ある書き込みするの？トラウマでもあるの、

[282: 匿名さん]

（笑）

[283: 匿名さん]

別にここにネガティブな発言してもいい物件だったら倍率なんて下がらないでしょ
そもそもマンション買う大半の一般人の方はここ見てないですし

ブリリア目黒も散々叩かれてた挙句即完売でしたしね

[284: 匿名さん]

>>277
それは単純にクッキー等からのターゲティング広告になっているからではないの？
オプトアウト設定すればバナー広告の表示はなくなると思うけれど…

[285: 匿名さん]

>>284
ちがうよ。シティタワー品川は全く宣伝しなかったんだよ。口コミだけで最高倍率384倍でした。

[286: 匿名さん]

シティタワー品川は相場の1/2の価格だったからね。
広告なんていらないでしょう。

ここは坪単価225万だとしても相場よりちょっと安いくらいだからな。

[287: 購入検討中さん [ 40代]]

学区はよいの？

[288: 匿名さん]

千代田小ですね。今は一学年1クラスですが、ここができたら2クラス編成になるでしょうか。

[289: 匿名さん]

50から60平米くらいの2LDkはいくらぐらいになるのかな？

[290: 周辺住民さん]

東松下町の学区は千代田小学校です。
このマンションですと昭和通りの大通りを渡る事になってしまいますが、秋葉原駅の東側にある和泉小学校が非常に評判が良くお薦めです。
和泉小学校は一学年2クラスですが、半分ぐらいの生徒が千代田区以外からの越境通学です。
また千代田小学校校区からも来ている生徒多いです。

[291: 匿名さん]

>>289
当初予定では62平米が
4220万円の坪225万円！でした。

[292: 匿名さん]

もしもここに住むことになったときに千代田小と和泉小のどちらに通わせるかは迷うところですね。

ワテラスもまったく同じですが、小学校跡地の再開発は、どこに通うにしても少し遠い小学校になってしまうというのがデメリットだと思います。

[293: 匿名さん]

小学校跡地の再開発は、少ないよね。こことワテラスぐらい？

[294: 匿名さん]

>>291
それプラス、74年間分の地代が合計で2291万円ですね。74年分の地代も合わせて考えれば、坪単価は346万円くらいです。

[295: 匿名さん]

>>294
結構高いね。うまい話はなかなかないのか。。

[296: 匿名さん]

地代部分は分割払いだから一括で支払う場合の坪単価と単純な比較はできないと思うけどね。

[297: 匿名さん]

2088年なんて想像できないくらい先だけど、ほんとうに取り壊すんですかね。
高齢の世帯が増えているでしょうし立ち退かない（立ち退けない）人がかなりいたりして、そう簡単ではない気がします。

[298: 匿名さん]

２０８８年といえば、今年生まれた赤ちゃんも７０才を越えているね。　まあ、日本という国が
存在しているのかどうかも定かではないが。

[299: 匿名さん]

>>297
当然取り壊しでしょう。
でないと住人に賠償責任が生じる。

[300: 匿名さん]

5年住んで売れば地代は5年分だけ払えばいいね。