アルファグランデ千桜タワー<スターツ・千代田区一体複合開発>

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則として中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体

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[221: 周辺住民さん [男性 30代]]

買い取ってもらうってニュアンスがわからないけど、ふつうに中古として売って出来たお金で債務としての地代を返すんじゃないの？その時に値が付くだけの市場性があるかって事？

[222: 匿名さん]

>>220
うん、だから、この区議の発言はミスリーディングなんだよ。
前後の文脈を読めば分かるよ。

[223: 匿名さん]

>>222
どういう意味？

[224: 匿名さん]

中古の定借物件にローンを付ける金融機関がまずないので、途中で売るのは難しいでしょうね。
でもあの立地なら賃貸で十分需要があると思います。
20年くらいは自分で住んで、その後は賃貸に出すというプランでいるなら定借でも問題ないのでは？
おそらく地代は固定資産税評価額連動型でしょうから、万が一20年後の賃貸相場が値崩れしていたら、地代も安くなるはずですよね。

[225: 匿名さん]

地代の減額 ＜ 賃貸相場の下落

[226: 購入検討中さん]

神社の境内に建った西新宿の借地タワーは安かったですね。ここもお宝に期待します。

[227: 匿名さん]

全ては価格次第

[228: 匿名さん]

平均４８００万円といって千代田区から受注したのに、価格を上げてきたら詐欺ではないんですか？それを千代田区が許すとしたら千代田区のやり方がすごくいい加減な感じがします。

[229: 匿名さん]

計画が変わってるから価格が変わるってことも十分あり得る

[230: 匿名さん]

5年前と資材費も違いますし普通に坪300だと思います。

[231: 匿名さん]

2016年ナンバー1の祭りになるマンションは確定でしょう。

いやここ10年で1番かな。

[232: 匿名さん]

価格と条件が確定してないのにそんなわけないでしょう。

今のところ注目度は高いと思いますけどね。

[233: 匿名さん]

「中堅所得者が購入できる限度内の額」というのは千代田区の提示した絶対条件だったわけで、それで坪２２５万円で応札して落札できたのに、その後「事情が変わったから価格をあげます」なんて許されるのか？品川のときだって、計画段階と実施段階で市況が違ったから近隣の相場と比べて格安になった面があったわけだけど、公共事業ってそういうものなのではないの？

[234: 匿名さん]

>>233
だって公共事業じゃないし

[235: 匿名さん]

所有権で周りが現在坪350～400万円くらい（プラウド千代田淡路町、シティインデックス岩本町等）
定借だから0.7かけて坪245～280万円くらいが現在の相場。
坪225だとしてもそこまで祭りって言う程じゃないと思う。

シティタワー品川の時は、所有権で周りが坪350～400万円くらい。
定借だと0.7かけて同じく245～280万円くらい。
その時に相場の半額くらいの坪120万円で出したから祭りになったわけで、
今回と比べるとそこまで盛り上がるのかどうかと言われると（？）ですね。

坪300だとしたら普通に見送ります。

[236: 匿名さん]

>>234
これは千代田区の事業でもあるのですよ。

[237: 匿名さん]

>>235
定借だから7掛け、という人も居れば、いや6掛けだ、という人もいますね。
定借の期間や地代や保証金額次第なのでしょうけれど、たとえば坪360の6掛けなら坪216万円なので坪225万円でも旨味はないじゃないか、ということにもなりかねないわけです。
結局、定借一般ではなくて、この物件の定借スキームをどう評価するか次第かなと思います。

[238: 匿名さん]

定借は0.8掛けと言われてるが、それも以前多かった借地権50年の話。ここは70年だからもっと価値は高いだろうね。最近の都心物件では定借でも所有権の坪単価にむしろ近づいている。
ここが所有権なら今の相場だと坪単価400-450くらいだろうから0.8掛けでも坪320-360。普通に出せば安くてもこんなもん。
0.6掛けとか言ってるのはここの価値をなるべく低く見せたい倍率下げ工作。最近で例があればあげてごらん。

[239: 匿名さん]

坪320以上で買いたければ買えばいいんじゃないｗ

[240: 匿名さん]

>>238
定借が0.7でなく0.8と言われている根拠と、
この付近の坪単価が400～450万円であるという根拠は何でしょうか？

[241: 匿名さん]

50年定期借地のパークホームズ南麻布が250～300。
広尾ガーデンフォレストが330～380程度。
分譲当時の相場を考えても、0.8掛けよりは0.7掛けに近い（あるいはそれ以下？）ような気がするけど、どうなんだろう。

[242: 購入検討中さん]

2020年の目玉、新国立競技場も受注した大成の技術力に期待します。

[243: 匿名さん]

受注は技術力というよりロビー活動の結果でしょうね

[244: 匿名さん]

スーゼネ施工はやっぱりいいね。スターツが若干邪魔だが　笑

[245: 匿名さん]

一口に定借といっても、見た目の地代を抑えるために一括地代として先に支払う方式もある（この場合は分譲価格が上がる）し、保証金の額とか、それぞれ条件が全然違う。
「ほかの定借が何割だからこれも何割のはず」と言ってる人は定借とはなんなのかが根本的にわかってないと思う。
地代がいくらになるのかもわからないのに所有権物件との資産価値の比較ができるわけもなし。

[246: 匿名さん]

238と241は同一人物なんでしょうか。
8掛けのことを0.8掛けと言うとは珍しいですね。

[247: 匿名さん]

定期借地権の解説・初心者向け

https://c1012.bengo4.com/11/n_1144/

[248: 匿名さん]

>>235
勝手に見送りしてね。後悔するか、正解だったと喜ぶかは今後次第。

[249: 匿名さん]

>>247
初心者じねーよ。はるな。

[250: 匿名さん]

>>235
所有権相場は周りは坪280ぐらいだったな。相場感ないな。説得力ないよ。

[251: 匿名さん]

>>246

241だけど、同一人物ではないよ。
0.8掛けと表現したのは238さんに一応合わせただけ（わざわざ書き直した笑）。掛算の「掛」であればこの表記でも間違ってはいない。
内容をみれば、241が238さんの主張に対する「反論」になってることは理解してるよね。

[252: 匿名さん]

>>250
確かに当時の港南の相場はそんなもんだったけど、それでも8掛けで225万。
CT品川が坪120万だったら半額近い値段だったというのは間違ってないんじゃないの？

[253: 匿名さん]

色々な意見があって参考になりますね〜

早く価格が確定して欲しいものです。

[254: 匿名さん]

>>245
少なくともあなたよりはネット上で名前を出してるなんちゃら評論家の方が指標になるよ

多角的な視点から大まかな目安を出してくれてる他の方々には感謝。
結局比較のしようがありません、じゃ何も議論が進みませんからね。

[255: 匿名さん]

２００平米のスーパーってまいばすけっと以外選択肢ないよね。もう決まってるのかな。
無いよりマシって程度かな。ワテラスクラスを期待したが無理だったか・・

[256: [ 40代]]

ワテラスは内装がショボかったからなぁ〜
安田不動産が入るとショボくなるから心配

[257: 匿名さん]

>>225
まいばすけっとは近くにあるからピアゴかも。

[258: 匿名さん]

>>254
分譲価格も地代もわからないのに「議論」て…

[259: 匿名さん]

どうやっても土地は自分のものにはならないし、家屋だっていずれ取壊すことが決まっているわけなので、「家屋家賃の80年分一括先払い」ですよね。

地代は土地の価格変動に応じて変わるので、その意味でも賃貸に近い仕組みです。要するにデフレには強いがインフレには弱い。

家屋部分の家賃を一括先払いする分トータルでは普通の賃貸より安く済みますね。ある程度の期間住み続ける予定ならいいのだと思います。

一番疑問なのは、家屋の価値が限りなくゼロに近づく時期でも地代は土地の価格に応じて決まるということです。土地と家屋とを切り離して、一方の賃料は分割払い、他方は一括払いとしてしまっているために、こうしたことが起きるのです。

「来年取り壊す予定で買い手はもちろん借り手も付かない」という状態でも、土地価格が上昇していれば月3万円以上の地代を支払わなければいけないのです。

[260: 匿名さん]

>>259
そうですか。
残念ですね。

私は申し込む予定です。
価格発表が楽しみです。

[261: 匿名さん]

価格発表されてないのに申し込むってワロタ

[262: 匿名さん]

>>261
別に変なこと言ってなくないか？何が？

[263: 匿名さん]

>>260
何が残念なのかもよくわからないし

[264: 匿名さん]

販売価格がまだ未定のままなんですね。
幾らくらいになるんでしょう。
何方か予想できますか？
もし駐車場を借りたら、駐車場代は幾らに設定されるんでしょうね。
管理費もあるし修繕費も掛かるし、入居すればプラス何万円かなぁ。

[265: 匿名さん]

予想というか、174に書いてあるとおりになるのか、それとも変更があるのか。すでに計画にいろいろと変更があることがわかっているから、建物の価格や地代も変更されてもおかしくないよね、ってことでしょう。

[266: 匿名さん]

最上階のプレミアムフロアの設定は千代田区との取り決めには無かったみたいだけど、
ほかの階と比べてどのくらい高いのかな。

[267: 匿名さん]

坪225万円というのは建物の区分所有だけの価格だから、立地とかは関係なく、建物の仕様で決まるはずなのではないの？
近隣の所有権物件の単価は土地価格が反映されているのだから、それよりも同じグレードのマンションと比べるのが正しいのでは？
それとも、誰かがいってたとおり、地代の一部を先にまとめて支払う方式なのかな？

[268: 匿名さん]

JR秋葉原駅に近いのがいいね。

都営新宿線は正直使わないので徒歩1分は魅力でも何でもないけど。
新宿行くのも総武線で一本か、途中で中央線に乗り換えて行くので十分。

[269: 匿名さん]

>>265
坪単価まで変わってしまったら千代田区への提案が全くの無意味になってしまいますよね。

[270: 匿名さん]

千代田区でも秋葉はなぁ。

それでもやはり港区、渋谷区、千代田区は人気ですね。伝統的な高級住宅街ならなおさら◎です。

さらに財閥系デベのブランド低層マンションならセレブ感あって良いですね。