アルファグランデ千桜タワー<スターツ・千代田区一体複合開発>

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則として中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体

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[221: 周辺住民さん [男性 30代]]

買い取ってもらうってニュアンスがわからないけど、ふつうに中古として売って出来たお金で債務としての地代を返すんじゃないの？その時に値が付くだけの市場性があるかって事？

[222: 匿名さん]

>>220
うん、だから、この区議の発言はミスリーディングなんだよ。
前後の文脈を読めば分かるよ。

[223: 匿名さん]

>>222
どういう意味？

[224: 匿名さん]

中古の定借物件にローンを付ける金融機関がまずないので、途中で売るのは難しいでしょうね。
でもあの立地なら賃貸で十分需要があると思います。
20年くらいは自分で住んで、その後は賃貸に出すというプランでいるなら定借でも問題ないのでは？
おそらく地代は固定資産税評価額連動型でしょうから、万が一20年後の賃貸相場が値崩れしていたら、地代も安くなるはずですよね。

[225: 匿名さん]

地代の減額 ＜ 賃貸相場の下落

[226: 購入検討中さん]

神社の境内に建った西新宿の借地タワーは安かったですね。ここもお宝に期待します。

[227: 匿名さん]

全ては価格次第

[228: 匿名さん]

平均４８００万円といって千代田区から受注したのに、価格を上げてきたら詐欺ではないんですか？それを千代田区が許すとしたら千代田区のやり方がすごくいい加減な感じがします。

[229: 匿名さん]

計画が変わってるから価格が変わるってことも十分あり得る

[230: 匿名さん]

5年前と資材費も違いますし普通に坪300だと思います。

[231: 匿名さん]

2016年ナンバー1の祭りになるマンションは確定でしょう。

いやここ10年で1番かな。

[232: 匿名さん]

価格と条件が確定してないのにそんなわけないでしょう。

今のところ注目度は高いと思いますけどね。

[233: 匿名さん]

「中堅所得者が購入できる限度内の額」というのは千代田区の提示した絶対条件だったわけで、それで坪２２５万円で応札して落札できたのに、その後「事情が変わったから価格をあげます」なんて許されるのか？品川のときだって、計画段階と実施段階で市況が違ったから近隣の相場と比べて格安になった面があったわけだけど、公共事業ってそういうものなのではないの？

[234: 匿名さん]

>>233
だって公共事業じゃないし

[235: 匿名さん]

所有権で周りが現在坪350～400万円くらい（プラウド千代田淡路町、シティインデックス岩本町等）
定借だから0.7かけて坪245～280万円くらいが現在の相場。
坪225だとしてもそこまで祭りって言う程じゃないと思う。

シティタワー品川の時は、所有権で周りが坪350～400万円くらい。
定借だと0.7かけて同じく245～280万円くらい。
その時に相場の半額くらいの坪120万円で出したから祭りになったわけで、
今回と比べるとそこまで盛り上がるのかどうかと言われると（？）ですね。

坪300だとしたら普通に見送ります。

[236: 匿名さん]

>>234
これは千代田区の事業でもあるのですよ。

[237: 匿名さん]

>>235
定借だから7掛け、という人も居れば、いや6掛けだ、という人もいますね。
定借の期間や地代や保証金額次第なのでしょうけれど、たとえば坪360の6掛けなら坪216万円なので坪225万円でも旨味はないじゃないか、ということにもなりかねないわけです。
結局、定借一般ではなくて、この物件の定借スキームをどう評価するか次第かなと思います。

[238: 匿名さん]

定借は0.8掛けと言われてるが、それも以前多かった借地権50年の話。ここは70年だからもっと価値は高いだろうね。最近の都心物件では定借でも所有権の坪単価にむしろ近づいている。
ここが所有権なら今の相場だと坪単価400-450くらいだろうから0.8掛けでも坪320-360。普通に出せば安くてもこんなもん。
0.6掛けとか言ってるのはここの価値をなるべく低く見せたい倍率下げ工作。最近で例があればあげてごらん。

[239: 匿名さん]

坪320以上で買いたければ買えばいいんじゃないｗ

[240: 匿名さん]

>>238
定借が0.7でなく0.8と言われている根拠と、
この付近の坪単価が400～450万円であるという根拠は何でしょうか？