アルファグランデ千桜タワー<スターツ・千代田区一体複合開発>

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則として中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体

[スムログ 関連記事]
アルファグランデ千桜タワー　モデルルーム訪問　予定価格と間取り
https://www.sumu-log.com/archives/959
アルファグランデ千桜タワー　モデルルーム訪問　4月編
https://www.sumu-log.com/archives/1071
アルファグランデ千桜タワー 感想戦（若干追記有）
https://www.sumu-log.com/archives/1109
アルファグランデ千桜タワー騒動が僕らに教えてくれたこと
https://www.sumu-log.com/archives/1186
【岩本町界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.9】
https://www.sumu-log.com/archives/1888
マン点流！裏ワザ（口コミを可視化する）
https://www.sumu-log.com/archives/2473

[201: 匿名さん]

全てが壮大な牽制合戦に思えてくる不思議
あちこちで宝くじマンションって言われてるからそうなるのもわからなくもないけど。

[202: 匿名さん]

ここの場合、将来的に賃貸に出すにしても地権者や事業協力者の賃貸住戸と競合しそうだし
結局実需で住むのが一番な気もするな。

[203: 匿名さん]

>>197
千代田区民になったら頑張って住民税納めるから、そんなこと言わないでください！
都営住宅に住んでいる人の平均よりはかなり多く納めますから！

[204: 匿名さん]

>>201
宝くじマンションなんて言われているの？
初めて聞いた。
バカ高いランニングコストでは儲からないよね。

[205: 匿名さん]

言われてるね。だからこそ注目度凄く高いみたいですよ。

[206: 匿名さん]

老後も月6万円以上の負担が続く、売り抜けられないと子どもが独立して部屋が余ったりしてても月6万円以上の負担が続く。

これって、賃貸と分譲の「悪いとこどり」な気がするのですが…

[207: 匿名さん]

初期コストが安いから考え方次第だね

[208: 匿名さん]

タワーだし、修繕費が上がれば６万円では済まないような･･･

てか、駐車場借りたら１０万円いってしまうのか？

[209: 購入検討中さん]

買って早期に売り抜けがいいんじゃない。5年後ならかなり利益出そうだね。

[210: 匿名さん]

そうですね、今から５年後ならオリンピックの時期だから、不動産価格としては頂点の位置にあるだろうと思いますよ。
今、買っておいてどのくらいの利益が出るかが問題ですが、気になるのが買うのも売るのも消費税を取られるのが気に入らない。

[211: 匿名さん]

今から5年後じゃないだろ。
平成30年７月入居から5年後で平成35年(2023)。東京オリンピックの３年後。

[212: 匿名さん]

お宝ですな。欲しいけど、倍率すごそうだからね。

[213: 匿名さん]

地代が払えなくなったら退去させられるのだと思うけど、建物は買い取ってもらえるのかな？その時の評価額はどうなるのだろう

[214: 買い換え検討中 [男性 30代]]

長所：初期費用が安い
短所：スターツというデベ、首都高近い、山手線外側、定期借地、ランニングコストが通常より高い

上記天秤にかけた際に、釣り合うだけの廉価かどうか。
この一点のみ。

[215: 匿名さん]

地代3万円なんて前々から（たしか5年くらい前から）言ってたことなのに、今さら騒いでいる人がいることに驚いたわ
定借って分譲と賃貸の中間形態なんだから当たり前のことだろうに

[216: 匿名さん]

>>214
で、仮に78平米5310万円だとしたらどうなんですか？

[217: 匿名さん]

>>215
まぁそうですね。
分譲: 土地・共有、建物・区分所有
賃貸:土地・借りる、建物・借りる
定借:土地・借りる、建物・区分所有
ですからね。

[218: 匿名さん]

>>200
販売するのはそのうち183戸だから、280で割っていいのかがよくわからないですね

[219: 匿名さん]

定期借地権付きのマンションってどうですか？
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25395/res/1-1000/

[220: 匿名さん]

>>218
区議さんの発言に
>２８０戸になると、単純計算、３万円ですると、８４０万になっちゃうんですね。
とあるので、分譲非分譲に関係なく（全ての住戸が定期借地権ということで）地代を負担するということだと思うけど。

[221: 周辺住民さん [男性 30代]]

買い取ってもらうってニュアンスがわからないけど、ふつうに中古として売って出来たお金で債務としての地代を返すんじゃないの？その時に値が付くだけの市場性があるかって事？

[222: 匿名さん]

>>220
うん、だから、この区議の発言はミスリーディングなんだよ。
前後の文脈を読めば分かるよ。

[223: 匿名さん]

>>222
どういう意味？

[224: 匿名さん]

中古の定借物件にローンを付ける金融機関がまずないので、途中で売るのは難しいでしょうね。
でもあの立地なら賃貸で十分需要があると思います。
20年くらいは自分で住んで、その後は賃貸に出すというプランでいるなら定借でも問題ないのでは？
おそらく地代は固定資産税評価額連動型でしょうから、万が一20年後の賃貸相場が値崩れしていたら、地代も安くなるはずですよね。

[225: 匿名さん]

地代の減額 ＜ 賃貸相場の下落

[226: 購入検討中さん]

神社の境内に建った西新宿の借地タワーは安かったですね。ここもお宝に期待します。

[227: 匿名さん]

全ては価格次第

[228: 匿名さん]

平均４８００万円といって千代田区から受注したのに、価格を上げてきたら詐欺ではないんですか？それを千代田区が許すとしたら千代田区のやり方がすごくいい加減な感じがします。

[229: 匿名さん]

計画が変わってるから価格が変わるってことも十分あり得る

[230: 匿名さん]

5年前と資材費も違いますし普通に坪300だと思います。

[231: 匿名さん]

2016年ナンバー1の祭りになるマンションは確定でしょう。

いやここ10年で1番かな。

[232: 匿名さん]

価格と条件が確定してないのにそんなわけないでしょう。

今のところ注目度は高いと思いますけどね。

[233: 匿名さん]

「中堅所得者が購入できる限度内の額」というのは千代田区の提示した絶対条件だったわけで、それで坪２２５万円で応札して落札できたのに、その後「事情が変わったから価格をあげます」なんて許されるのか？品川のときだって、計画段階と実施段階で市況が違ったから近隣の相場と比べて格安になった面があったわけだけど、公共事業ってそういうものなのではないの？

[234: 匿名さん]

>>233
だって公共事業じゃないし

[235: 匿名さん]

所有権で周りが現在坪350～400万円くらい（プラウド千代田淡路町、シティインデックス岩本町等）
定借だから0.7かけて坪245～280万円くらいが現在の相場。
坪225だとしてもそこまで祭りって言う程じゃないと思う。

シティタワー品川の時は、所有権で周りが坪350～400万円くらい。
定借だと0.7かけて同じく245～280万円くらい。
その時に相場の半額くらいの坪120万円で出したから祭りになったわけで、
今回と比べるとそこまで盛り上がるのかどうかと言われると（？）ですね。

坪300だとしたら普通に見送ります。

[236: 匿名さん]

>>234
これは千代田区の事業でもあるのですよ。

[237: 匿名さん]

>>235
定借だから7掛け、という人も居れば、いや6掛けだ、という人もいますね。
定借の期間や地代や保証金額次第なのでしょうけれど、たとえば坪360の6掛けなら坪216万円なので坪225万円でも旨味はないじゃないか、ということにもなりかねないわけです。
結局、定借一般ではなくて、この物件の定借スキームをどう評価するか次第かなと思います。

[238: 匿名さん]

定借は0.8掛けと言われてるが、それも以前多かった借地権50年の話。ここは70年だからもっと価値は高いだろうね。最近の都心物件では定借でも所有権の坪単価にむしろ近づいている。
ここが所有権なら今の相場だと坪単価400-450くらいだろうから0.8掛けでも坪320-360。普通に出せば安くてもこんなもん。
0.6掛けとか言ってるのはここの価値をなるべく低く見せたい倍率下げ工作。最近で例があればあげてごらん。

[239: 匿名さん]

坪320以上で買いたければ買えばいいんじゃないｗ

[240: 匿名さん]

>>238
定借が0.7でなく0.8と言われている根拠と、
この付近の坪単価が400～450万円であるという根拠は何でしょうか？

[241: 匿名さん]

50年定期借地のパークホームズ南麻布が250～300。
広尾ガーデンフォレストが330～380程度。
分譲当時の相場を考えても、0.8掛けよりは0.7掛けに近い（あるいはそれ以下？）ような気がするけど、どうなんだろう。

[242: 購入検討中さん]

2020年の目玉、新国立競技場も受注した大成の技術力に期待します。

[243: 匿名さん]

受注は技術力というよりロビー活動の結果でしょうね

[244: 匿名さん]

スーゼネ施工はやっぱりいいね。スターツが若干邪魔だが　笑

[245: 匿名さん]

一口に定借といっても、見た目の地代を抑えるために一括地代として先に支払う方式もある（この場合は分譲価格が上がる）し、保証金の額とか、それぞれ条件が全然違う。
「ほかの定借が何割だからこれも何割のはず」と言ってる人は定借とはなんなのかが根本的にわかってないと思う。
地代がいくらになるのかもわからないのに所有権物件との資産価値の比較ができるわけもなし。

[246: 匿名さん]

238と241は同一人物なんでしょうか。
8掛けのことを0.8掛けと言うとは珍しいですね。

[247: 匿名さん]

定期借地権の解説・初心者向け

https://c1012.bengo4.com/11/n_1144/

[248: 匿名さん]

>>235
勝手に見送りしてね。後悔するか、正解だったと喜ぶかは今後次第。

[249: 匿名さん]

>>247
初心者じねーよ。はるな。

[250: 匿名さん]

>>235
所有権相場は周りは坪280ぐらいだったな。相場感ないな。説得力ないよ。

[251: 匿名さん]

>>246

241だけど、同一人物ではないよ。
0.8掛けと表現したのは238さんに一応合わせただけ（わざわざ書き直した笑）。掛算の「掛」であればこの表記でも間違ってはいない。
内容をみれば、241が238さんの主張に対する「反論」になってることは理解してるよね。

[252: 匿名さん]

>>250
確かに当時の港南の相場はそんなもんだったけど、それでも8掛けで225万。
CT品川が坪120万だったら半額近い値段だったというのは間違ってないんじゃないの？

[253: 匿名さん]

色々な意見があって参考になりますね〜

早く価格が確定して欲しいものです。

[254: 匿名さん]

>>245
少なくともあなたよりはネット上で名前を出してるなんちゃら評論家の方が指標になるよ

多角的な視点から大まかな目安を出してくれてる他の方々には感謝。
結局比較のしようがありません、じゃ何も議論が進みませんからね。

[255: 匿名さん]

２００平米のスーパーってまいばすけっと以外選択肢ないよね。もう決まってるのかな。
無いよりマシって程度かな。ワテラスクラスを期待したが無理だったか・・

[256: [ 40代]]

ワテラスは内装がショボかったからなぁ〜
安田不動産が入るとショボくなるから心配

[257: 匿名さん]

>>225
まいばすけっとは近くにあるからピアゴかも。

[258: 匿名さん]

>>254
分譲価格も地代もわからないのに「議論」て…

[259: 匿名さん]

どうやっても土地は自分のものにはならないし、家屋だっていずれ取壊すことが決まっているわけなので、「家屋家賃の80年分一括先払い」ですよね。

地代は土地の価格変動に応じて変わるので、その意味でも賃貸に近い仕組みです。要するにデフレには強いがインフレには弱い。

家屋部分の家賃を一括先払いする分トータルでは普通の賃貸より安く済みますね。ある程度の期間住み続ける予定ならいいのだと思います。

一番疑問なのは、家屋の価値が限りなくゼロに近づく時期でも地代は土地の価格に応じて決まるということです。土地と家屋とを切り離して、一方の賃料は分割払い、他方は一括払いとしてしまっているために、こうしたことが起きるのです。

「来年取り壊す予定で買い手はもちろん借り手も付かない」という状態でも、土地価格が上昇していれば月3万円以上の地代を支払わなければいけないのです。

[260: 匿名さん]

>>259
そうですか。
残念ですね。

私は申し込む予定です。
価格発表が楽しみです。

[261: 匿名さん]

価格発表されてないのに申し込むってワロタ

[262: 匿名さん]

>>261
別に変なこと言ってなくないか？何が？

[263: 匿名さん]

>>260
何が残念なのかもよくわからないし

[264: 匿名さん]

販売価格がまだ未定のままなんですね。
幾らくらいになるんでしょう。
何方か予想できますか？
もし駐車場を借りたら、駐車場代は幾らに設定されるんでしょうね。
管理費もあるし修繕費も掛かるし、入居すればプラス何万円かなぁ。

[265: 匿名さん]

予想というか、174に書いてあるとおりになるのか、それとも変更があるのか。すでに計画にいろいろと変更があることがわかっているから、建物の価格や地代も変更されてもおかしくないよね、ってことでしょう。

[266: 匿名さん]

最上階のプレミアムフロアの設定は千代田区との取り決めには無かったみたいだけど、
ほかの階と比べてどのくらい高いのかな。

[267: 匿名さん]

坪225万円というのは建物の区分所有だけの価格だから、立地とかは関係なく、建物の仕様で決まるはずなのではないの？
近隣の所有権物件の単価は土地価格が反映されているのだから、それよりも同じグレードのマンションと比べるのが正しいのでは？
それとも、誰かがいってたとおり、地代の一部を先にまとめて支払う方式なのかな？

[268: 匿名さん]

JR秋葉原駅に近いのがいいね。

都営新宿線は正直使わないので徒歩1分は魅力でも何でもないけど。
新宿行くのも総武線で一本か、途中で中央線に乗り換えて行くので十分。

[269: 匿名さん]

>>265
坪単価まで変わってしまったら千代田区への提案が全くの無意味になってしまいますよね。

[270: 匿名さん]

千代田区でも秋葉はなぁ。

それでもやはり港区、渋谷区、千代田区は人気ですね。伝統的な高級住宅街ならなおさら◎です。

さらに財閥系デベのブランド低層マンションならセレブ感あって良いですね。

[271: 匿名さん]

価格がわかるのはまだまだ先ですね。それまではなんともいえないですね。

[272: 匿名さん]

>>270
見送りでお願いします。

[273: 匿名さん]

>>271
ほぼ坪225万円で決まりでしょ？いまさら坪300ごえとかないよ。

[274: 匿名さん]

シティタワー品川の過去スレを見て、傾向把握しようとしてますが、ここと流れが似てます。騒ぐほど高くないとか、定期借地は価値ないとか。
シティタワー品川スレでネガティヴな書き込みしてたひとで、シティタワー品川の申し込み見送りしたひとは今頃激しく後悔しているのだろう。

[275: 匿名さん]

CT品川のネガティブコメントの9割は少しでも申込み倍率を減らそうとする幼稚な小細工だったのじゃないかと思います…（笑）

[276: 匿名さん]

急に変なポジが沸いてきた

[277: 匿名さん]

広告の量はCT品川とは明らかに違うね。

CT品川の広告は全く見たことなかったけど、こちらの広告は頻繁に目にします。

[278: 匿名さん]

シティタワー品川も近くにあるんですか？

こちらは、都営地下鉄新宿線の岩本町駅から徒歩１分というのは、駅の上にマンションがあるってこと？
でも１分は、相当な近さですが、他の駅にも５分程の距離にあるから利便性は文句なしで良いかな。

[279: 匿名さん]

>>277
そうだね。広告多いし、モデルルームも作るのかな？

[280: 匿名さん]

>>278
シティタワー品川は港南4-2-7だから、遠い僻地だよ。

[281: 匿名さん]

>>280
なんでそんな棘ある書き込みするの？トラウマでもあるの、

[282: 匿名さん]

（笑）

[283: 匿名さん]

別にここにネガティブな発言してもいい物件だったら倍率なんて下がらないでしょ
そもそもマンション買う大半の一般人の方はここ見てないですし

ブリリア目黒も散々叩かれてた挙句即完売でしたしね

[284: 匿名さん]

>>277
それは単純にクッキー等からのターゲティング広告になっているからではないの？
オプトアウト設定すればバナー広告の表示はなくなると思うけれど…

[285: 匿名さん]

>>284
ちがうよ。シティタワー品川は全く宣伝しなかったんだよ。口コミだけで最高倍率384倍でした。

[286: 匿名さん]

シティタワー品川は相場の1/2の価格だったからね。
広告なんていらないでしょう。

ここは坪単価225万だとしても相場よりちょっと安いくらいだからな。

[287: 購入検討中さん [ 40代]]

学区はよいの？

[288: 匿名さん]

千代田小ですね。今は一学年1クラスですが、ここができたら2クラス編成になるでしょうか。

[289: 匿名さん]

50から60平米くらいの2LDkはいくらぐらいになるのかな？

[290: 周辺住民さん]

東松下町の学区は千代田小学校です。
このマンションですと昭和通りの大通りを渡る事になってしまいますが、秋葉原駅の東側にある和泉小学校が非常に評判が良くお薦めです。
和泉小学校は一学年2クラスですが、半分ぐらいの生徒が千代田区以外からの越境通学です。
また千代田小学校校区からも来ている生徒多いです。

[291: 匿名さん]

>>289
当初予定では62平米が
4220万円の坪225万円！でした。

[292: 匿名さん]

もしもここに住むことになったときに千代田小と和泉小のどちらに通わせるかは迷うところですね。

ワテラスもまったく同じですが、小学校跡地の再開発は、どこに通うにしても少し遠い小学校になってしまうというのがデメリットだと思います。

[293: 匿名さん]

小学校跡地の再開発は、少ないよね。こことワテラスぐらい？

[294: 匿名さん]

>>291
それプラス、74年間分の地代が合計で2291万円ですね。74年分の地代も合わせて考えれば、坪単価は346万円くらいです。

[295: 匿名さん]

>>294
結構高いね。うまい話はなかなかないのか。。

[296: 匿名さん]

地代部分は分割払いだから一括で支払う場合の坪単価と単純な比較はできないと思うけどね。

[297: 匿名さん]

2088年なんて想像できないくらい先だけど、ほんとうに取り壊すんですかね。
高齢の世帯が増えているでしょうし立ち退かない（立ち退けない）人がかなりいたりして、そう簡単ではない気がします。

[298: 匿名さん]

２０８８年といえば、今年生まれた赤ちゃんも７０才を越えているね。　まあ、日本という国が
存在しているのかどうかも定かではないが。

[299: 匿名さん]

>>297
当然取り壊しでしょう。
でないと住人に賠償責任が生じる。

[300: 匿名さん]

5年住んで売れば地代は5年分だけ払えばいいね。

[301: 匿名さん]

２０８８年に取り壊すことになっているんですか。
もしかして定期借地権付きのマンションなの？
もしここに入居したとして、７２年後には・・・
生きていないかな。(^^;
でも子供が居たら、と考えても子供は違うところに住むだろうね。

[302: 匿名さん]

土地の固定資産税はかからないので、計算はもう少し練る必要があるかと思います。

[303: マンション投資家さん]

本物件は港南の物件と同じように70年の定期借地の条件での購入ですから
あくまでも、70年後には建物を取り壊して更地にして土地所有者に返還するという義務を負っているものです。
したがって、もっと住み続けたいと思う人がいたとしても、当初からその条件で購入しているので、
土地所有者が応じない限り建物が70年後にまだ使える状態であったとしても返還しなければならないでしょう。
新しい借地権に関しては、法律上再契約を禁止しているわけではないので、地主が応じるのであれば
借地期間を延長したり再度期間を決めて再契約することも可能でしょうが、その際には地代以外に
新たな借地権設定の対価の支払いが必要になるでしょう。常識的に考えて、65年くらい経過したら
予定通り建物の取り壊しを行うのか、再契約するのかという交渉が始まることになるでしょうが、
その時点で管理組合が各住戸の意思を確認し合意するのはかなり難しい気がしますので、あらかじめ
取り決めを行っておくことになるのでしょう。

毎月の支払いの中には、管理費、修繕費以外に70年後の解体を前提とした解体準備金が含まれるはずで
その分は通常のマンションよりも月額の負担額は増えることになりますさらに言えば、借地料も毎月支払う
ことになりますので、毎月の支払いはどのくらいになるかよく確認する必要はあるでしょう。
月額の借地料は、借地権の価格が高ければ低く設定され、借地権の価格が低ければ高く設定されることになるでしょう。
そのことを利用して、相続対策ができるという話を三井不動産の営業から聞いたことがあります。

また、そもそもこのマンションが何年使える前提の設計をされているかということも重要です。
最近では竹中工務店などでは500年ももつ鉄筋コンクリートを開発しているそうですが、そもそも
70年で取り壊すことを前提としている本物件は100年以上もつような設計をしない可能性が高い
といえるのではないでしょうか？
http://www.nomu.com/mansion/report/20140714.html

山下設計と大成建設という組み合わせは通常はグレードの高い耐久力のあるマンションを想定しますが
借地権の期間が70年ということとの関係で躯体の設計寿命をどのように考えて建築するのかということですね。

[304: 匿名さん]

子供に負の遺産を残すことにならないよね・・・

[305: 匿名さん]

>>304
そりゃ、負の遺産になるかもわからないが、数十年後には。千代田区で岩本町1分、秋葉原神田5分のタワーマンションが負の遺産になるときは東京のほぼ全てのマンションが負の遺産だよ。ワテラスも負の遺産。次探してください。

[306: 匿名さん]

賃貸がいいね。リスクはゼロ。

[307: 匿名さん]

>>299
出て行かない住人がいたら、取り壊すのもそう簡単ではないということですよ。

[308: 匿名さん]

>>300
残り69年分の地代の負担を考えても妥当な額でないと売れないということです。

[309: 匿名さん]

>>305
残存期間が30年以下になると売るに売れない。
それでも固定資産税、地代、管理費、修繕費が毎年・毎月かかる・・・
ワテラスとは違うでしょ！？

[310: 匿名さん]

同じ千代田区のワテラスとかパークコート千代田富士見はこれからも値上がりするでしょうね。
人気でグレードも高いタワーマンションですし、殆ど中古も出ませんしね。

ここは駅近なのはいいですが、排ガスと騒音が酷いです。
現地も行きましたが、靖国通りと昭和通りの交差点のすぐ近くな上、首都高速もありますからね。

まぁ価格と地代が発表されないと今の所は甲乙つけ難いです。

[311: 匿名さん]

大通りから一本裏だからそうでもないよ。
本当に現地行った？

[312: 匿名さん]

私も排ガスと騒音はひどいと思いました。あのワテラスと比べるのは無理があると思います。
ただ、東側にも西側にも広場が整備されて植樹もされるので、それで少し雰囲気が変わるかもしれないと思います。

[313: 匿名さん]

>>311
近くに住んでるので3回くらい行きましたよ
あの環境でそうでもないって相当凄い耐性をお持ちの方ですね
高速の横にでもお住まいなのでしょうか

個々の主観になると言えばそれまでのことですが、今まで見てきた中で排ガスと騒音は断トツで最悪のロケーションです。

[314: 匿名さん]

吹き抜けがないってことは内廊下なのかな？格安な没個性タワーと思ってたけどそこそこの仕様は期待できる？？

[315: 匿名]

スーモやウェブ広告への出稿が多いから、それなりの価格なのかな。

[316: 匿名さん]

>>315
確かにその可能性はある。

[317: マンション投資家さん [男性 40代]]

定期借地権付きのマンションについて検討したブログが参考になると思います。
http://urikatsu.hatenablog.com/entry/2015/06/15/100000

[318: 匿名さん [ 20代]]

20代後半DINKSです。

ここを検討される皆様、世帯年収はどのくらいですか？初書き込みのため当質問がNGであればスルーしてください。
うちは世帯1200(650＋550)ですが単独年収ではとても購入できなそうなので一生共働き必須。

[319: 匿名さん]

年収600万円です。

[320: 申込予定さん]

30前半、年収2000万、専業主婦＋子供2人です。

ちょうどマンションを探していたところです。買えること祈ってます。

[321: 匿名さん]

ここは年収600万～700万が対象。千代田区の販売希望年収がこの価格帯、千代田区も関係してるし高所得者はかなり不利かもしれないよ元々中間所得者向け物件だから。

[322: 匿名さん]

アルファグランデ小岩見ると室内のグレードかなり低いね。
何かガッカリです。

このスレ見てもメリットよりデメリットの方が大きい感じだからそんな心配することないよ>>320さん

[323: 匿名さん]

ここと、隣の区民住宅がどちらも千代田小に通うことになるんだよね。千代田小って学区はものすごく広いけど学年1クラスしかないから、数年後にはこの2棟の子がかなりの割合になりそう。

なんだかいや〜な感じだなぁ、考えすぎ？

[324: 匿名さん]

定期借地権が終わるまでに首都圏に大震災は来ると思うので免震構造なところが良い。
修繕での免震ゴム交換は高そうだけど。

[325: 匿名さん]

神田和泉町の日通が一部の建物を取り壊して駐車場になってますよね。ライフと三井記念病院の間。あそこにマンションが建ったらすごくいいのになーと思います。スーパー、小学校、病院、公園すべて徒歩1分ですよね。

[326: 匿名さん]

>>324
地震のリスクを考えるのなら賃貸が一番いいのでは？

[327: 匿名さん]

仮に5200万だとしたら、年収1000万以上ないと買えないと思うのですが。
600万じゃ4000万位が限度では。

[328: 匿名さん]

>>326
何故に？

[329: 匿名さん]

>>327
60平米が4200万円だったら、年収600万円でもかえるよ。5200万円は何処からもってきた数字？

[330: 匿名さん]

>>329
77平米（平均5250万円）が28戸の予定で、68平米と並んでもっとも多いタイプです。
ただし、このタイプの地代、管理費、修繕積立金（当初額）の合計は予定では60400円です。

[331: 匿名さん]

>>330
あっ、そうですか。年収600万のひとは、狭いのに我慢すれば、無理せず4200万の60平米買えますね。

[332: 匿名さん]

北東向きの1LDKに家族で住むのですか。
それでも月々4万8700円かかりますし、修繕積立金や地代は上がる可能性があります。

[333: 匿名さん]

>>329
「当初案」をご存知ないようですね。千代田区のウェブサイトで公開されていますよ。
ここは、70平米4800万円が「平均」です。あくまで予定価格ですが。
昨今の建築コスト高からすると、この額を大幅に下げてくるということは考えられません。地代が下がる可能性はあるでしょう。
地代が大きく下がるのでなければ割安感はさほどないと思います。

[334: 匿名さん]

千代田区は待機児童ゼロを謳っていますが、特定園留保等で待機している児童はH27,12月時点で422名もいるそうです。
麹町地区を含めてですが。
近くに保育園が出来る事を願います。

[335: 匿名さん]

>>332
面倒くさいひとですね。狭いのに我慢するかしないかは、本人次第ですよね。

[336: 匿名さん]

>>334
そうです。千代田区が待機児童ゼロというのは嘘です。千代田区では区内すべての保育園を希望しないかぎり待機児童に数えません。麹町地区と神田地区との間を小さな子どもを連れて毎日往復するのは距離的にも地理的にも無理です。しかも、千代田区は全保育園を希望する人にはシッターを派遣する制度を設けました。これによって、今後も千代田区は待機児童ゼロをうたい続けるでしょう。
うちは千代田区在住ですが、1年半待ってようやく認可園に入れることができました。

[337: 匿名さん]

>>335
問題は狭さよりも、1LDKという間取りと、北東向き（北側は靖國通り、東側は区民住宅棟とお見合い）ということです。

[338: 匿名さん]

HPの間取りをみると、56平米で2LDK, 67平米で3LDK。南西向きのようだ。
ここは基本ファミリー向けだから60平米で1LDKなんて都心シングル向けみたいな間取りはあんまりないでしょ。

[339: 匿名さん]

北東向きだとやはり日当たりは悪いんですかね、、
狭さも日当たりも個人的にはそこまで気にしないですが、10年後に売れない物件だと困る。
10年後、予定で子供が小学校入学するくらいに引っ越したいところ。

[340: 匿名さん]

>>339
10年後売れないだろね。他の向きなら大丈夫かな？

[341: 購入検討中さん]

年収450万だぞ～頭金2500万だぞ～絶対買いたいぞ～

[342: 匿名さん]

>>341
頭金すごいですね、おいくつですか？
うち年収1100(650＋550)だけど頭金500が精一杯です。結婚式も控えてるため、、

[343: 匿名さん]

賃貸に出すとしても、70平米だと最低25万以上の賃料だろうけど、借り手がつくのかね？
アキバなら個人事務所のオフィス需要とかあるのかな。

[344: 購入検討中さん]

>>342
31才独身だぞ～独身じゃなければ買えないよ～

[345: 匿名さん]

良いなぁ。独身はお金も自由になるから羨ましいです～。
でも頭金に５００万も凄いな～。
３１歳で年収１０００万超えの人は東京ならうじゃうじゃ居るのかな。
田舎ではそうはいきませんから、羨ましいです。
俺も頑張ろう。

[346: 匿名さん]

一部の部屋はスターツが賃貸に出すことになっているのですよね。それが65戸ということなんでしょうか。5年後10年後には供給過多で賃貸相場が下がらないか心配です。

[347: 匿名さん]

公式の外観図って、妙に東西に引き伸ばして南向きの部屋がたくさんあるように見せてるよね。

実際はこの図のようになって東向きや北向きの部屋もかなりあるはずなのに。

[348: 匿名さん]

日当たりなんて実際できてみないとわからない部分もありますよね。

気になるのが、入居が平成30年なのになぜ申し込みが今年なのか？です。
わかる方いらっしゃいますか？

[349: 匿名さん]

10年後には、供給過多で賃貸出来ない。
日当たりもどの向きも悪い。
みんな申し込み止めよう。

でも自分は申し込みするよ。

[350: 匿名さん]

極端なことをいう人は信用しないようにしています。
まだ価格もわからないのに申し込みますとか不自然すぎますよね。

[351: 匿名さん]

>>347
同じ建物に見えないのだけど、計画に変更があったのか、どちらかの写真が変なのかな？

[352: 匿名さん]

南向きの高層階なら日当たりは抜群でしょうね。
騒音はどうでしょうか。それこそ建ってみないとわからないのかもしれませんが。

[353: 匿名さん]

バブルのときに西戸山タワーホウムズと言う激安マンションがあったようですね。シティタワー品川も激安だったけど、他に激安で抽選高倍率になったマンションってありますか？ここは価格の判明まで激安かは分かりませんけど。

[354: 匿名さん]

結局期待は価格が安いのではないか、ということに尽きるので、早く価格を知りたいです。4月までわからないようですが。

[355: 匿名さん]

>>353
豊洲駅直結のシエルタワー。
仕様は再開発タワマンに負けるが、ここみたいに借地じゃないのに坪平均189万と破格だった。

[356: 匿名さん]

>>355
シエルタワーもいいね。倍率は平均10倍とかいったの？

[357: 匿名さん]

豊洲はなあ。工場跡地の汚染と、埋立地なのが気になる。
震災時の液状化とか。

[358: 匿名さん]

シエルタワーは半分UR賃貸だから嫌だな。
管理組合運営が大変そう。下駄履きだし。

[359: 匿名さん]

激安、格安物件はUR賃貸が絡んでるケースよくある。東京タワーズも賃貸ある。でもUR絡みが嫌だと思うか、安ければ気にしないかは個人の考え方次第です。

[360: 匿名さん]

これも、半分まではいかないけど賃貸がけっこうあるんじゃないの？スターツが貸すんでしょ？

[361: 匿名さん]

このスレの申し込みますって書き込みは総じて頭が悪そう
スターツももっと頭のいい書き込み業者雇えばいいのに

どのスレにも業者が混ざるのは仕方のないことだけど、もうちょっとマシなレスして下さい

[362: 匿名さん]

>>348
今年がマンションバブル崩壊の年だと言われてるから早めに売り抜けたいんでしょ

人気物件は今まで通り売れると思うけど。

[363: 匿名さん]

一建設の物件は昔は激安路線でお祭り物件たくさんありましたね。
アイディーコートの頃は美味しかった。

[364: 匿名さん]

高層は見晴らしは良いですが、ここは線路も高速も昭和通りも近いので
遮るものが無ければうるさいですよ

そういう場所のタワーマンションに賃貸で住んでたことあるので。
でも住めないってほどじゃないです。

[365: 匿名さん]

ここは都営住宅とのツインタワーですか？

[366: 匿名さん]

都営じゃなくて区営ね。
https://www.city.chiyoda.lg.jp/koho/machizukuri/sumai/jigyosha.html

[367: 匿名さん]

>>361
申し込みますっていう人は、ネガキャンやってる人がいる！→ということは好条件に違いない！→申し込みます！ だからね。
結局は価格次第だって誰にでもわかることなのに。

[368: 匿名さん]

ここで地代のこととか、中古で売りにくいとか、騒音とか、懸念材料を具体的に挙げていただけてとても参考になります。よくよく検討して、皆さんそれぞれによい判断ができるといいですね。

[369: 購入検討中さん]

価格発表はいつの予定ですか？

[370: 匿名さん]

仕様はどうなりますかね。区営住宅と一緒にすることで一括納入でコスト下げるのかしら？
借地とはいえ分譲ですからある程度の仕様は期待したいとこですが・・
安田のレフィールのスレ読むと仕様が高いと言われてますので期待できますかね。

[371: 匿名さん]

千代田区営だから、都営住宅より住民層はマシかしら？

[372: 匿名さん]

>>371
同等でしょ。

[373: 匿名さん]

区営住宅と区民住宅は異なるようですよ

[374: 匿名さん]

ここは区営なのですね。気になるかな。

[375: 匿名さん]

住民層はマシかという失礼な書き込みには、真剣に答えなくても。。

[376: 匿名さん]

>＞366
地代は３年毎に改定する可能性があるらしいので地価上昇時は欠点だな。
地価下落時は真面目に値下げするのだろうか？

[377: 匿名さん]

初めてのマンションで買う人や、ちょうど住み替え時期の人にはいい物件だけど、
すでに分譲を持っている人があえてトクをするためにここを買うのは微妙な気がするね。

今のマンションの売却手数料、引越し費用、住宅ローン手数料も余分にかかるわけだし、定借だと建物部分の評価額が高いから消費税も金額の７割分くらいにかかるのかな？そうすると5000*0.7*10%で350万くらいかな？
頭金１割と合わせたら最低1200万くらいの現金は必要そうだね。

売って売却益が出たらそれにも税金がかかるわけだし。

[378: 匿名さん]

地方の両親を住まわせるのに欲しいな。

[379: 匿名さん]

近くにスーパーがないのですよね。
それがちょっと気になります。
200平米のスーパーがテナントに入ると書いてありますが、200平米だとマイバスケットのような見にスーパーですよね。

[380: 匿名さん]

>>377
建物部分の評価額が高いってどういうことですか？
買うのは建物だけだから、分譲価格全部に消費税がかかるのでは？保証金とか解体準備金とかは別に表記されてますよね。

[381: 匿名]

こわいのは金利だけかな。
平成30年って微妙…

[382: 物件比較中さん]

スーパーでも、あまり安すくはなさそう

[383: 匿名さん]

近くに大きいスーパーありますか？

[384: 匿名さん]

スーパーはないですよね。ワテラスのオリンピックか神田和泉町のライフまで行くか。あとはタイムズタワーのそばのワイズマートくらいかな。日本橋のデパ地下も使えますけどね。

[385: 匿名さん]

ミニスーパーでも敷地内にあれば十分便利だよ。
そこまで高くないし。(近隣のマルエツプチやまいばすけっとを利用しています)
そりゃ郊外の大型スーパーのようにはいかないけどね。

[386: 匿名さん]

ミニスーパーが敷地内にあったら便利なのはわかりますが、それでも普通のスーパーが近くにないのは不便ですね。
私もマイバスケットを利用していますが、生鮮品の品ぞろえはほとんど期待できないですよね。

[387: 匿名さん]

単身とかDINKSならミニスーパーでも事足りるけど、
ここはファミリー世帯を中心した物件なんでしょ？

何で大型スーパーからミニスーパーに変更したんだろう･･･

[388: 匿名さん]

>380
すみません認識間違っていたみたいです。
物件価格は総額表示だから、物件価格とは別に消費税がプラスされるわけではないのですか。

[389: 匿名さん]

あとは業務スーパー神田店と、秋葉原駅前のワイズマートくらいですね。

[390: 物件比較中さん]

家族呼びたいわりに、子育て環境は最悪。投資と売買目的の人しか来ないだろうね

[391: 匿名さん]

>>390
でも再開発されると環境良くなるよ。

[392: 匿名さん]

>>390
最悪ってほどではないと思うけど。千代田区だし。昭和通りとJRの谷間のビル街だから環境がよくないのは事実だけど、休みの日は公園とかに出かければいいんだし。北の丸公園とか頑張ったら歩けるよね。

[393: 匿名さん]

利便性は良いですしDINKSには良いのではないでしょうか
秋葉原に住むとなると少し微妙ですが利便性は高いですしね。
子供を公立いがいの学校に通わせるにしても通学もし易いのでは？と思います

[394: 匿名さん]

DINKSにいいっていっても間取りはファミリー向けなんだよね。
子育て世帯を呼び込みたいならまず公園とか歩道とかを整備したらいいのに。

[395: 匿名さん]

>>394
呼び込みたいと言うか、希望者殺到で抽選になる。

[396: 匿名さん]

マンションを建てるよりも公園や歩道を整備する方が結局はファミリー世帯の定住につながるのに、という意味です。

[397: 匿名さん]

まぁこの辺は再開発で整備していく感じなのでしょう
大規模な公園などは難しいので公開緑地(空地)という感じになって行くのでしょうが。

[398: 申込予定さん]

空気悪い、車の行き来が多い、ビル街、公園ない、幼稚園・小学校・中学校が遠い
大きなスーパーがない、飲み屋等繁華街は近い

子育て環境最悪だと思うけど？ここまで悪い環境、郊外でも中々ないよ。
家族とここで住みたいとは全く思いません。
申し込むけど、完全に投資目的です。5年間だけ待って売るなり賃貸だすなりします。

[399: 申込予定さん]

まあ、あと川が近いのも決してプラスではないよね
地盤はどうかしらないけど

[400: 匿名さん]

>>398
はい、してよ。勝手に。宣言しなくていいよ。