アルファグランデ千桜タワー<スターツ・千代田区一体複合開発>

[匿名さん]

千桜小学校跡地とその周辺も含めた、スターツと千代田区の一体複合開発計画マンションです。売主はワテラスも手掛けた安田不動産、25階建て免震タワーマンション、借地権の設定あり、マンション以外にも近隣も合わせて開発されます

千代田区が開発事業者を募集した場所であり、そのときの条件として「住宅は中堅所得者層向けファミリー住宅」「原則として中堅所得者が購入できる限度内の価格」という条件があるため、相場より安価な価格設定なる可能性も考慮されます。

所在地：東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通：都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
　　　：ＪＲ京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分

総戸数：280戸(事業協力者住戸32戸、非分譲住戸65戸含む)※変更の予定有
構造・階数：鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
定期借地権概要：一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)存続期間／2088年5月30日まで

管理会社：スターツアメニティー株式会社
事業主：スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
売主：安田不動産株式会社
設計会社：株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社：スターツCAM・大成建設共同企業体

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[181: 匿名さん]

借地料＋管理費＋修繕費で月６万なら、微妙な気がしてきた・・・

[182: 匿名さん]

借地料＋管理費＋修繕費で月６万なら、微妙な気がしてきた・・・

[183: [男性 40代]]

借地料と管理費が高いですね。

詳細が分かるまでは何とも言えませんね。

隣の区民住宅に入居するのが一番良いかも。

[184: 匿名]

シティタワー品川の借地料は80平米で1.5〜2万円くらいだったかな。こちらは1万円程度高いね。

[185: 匿名]

便利な場所にある都営住宅だね。新築だし、倍率300倍くらいになるかもね。

[186: 匿名さん]

200㎡じゃコンビニレベルだし、ピアゴかまいばすけっとくらいしか選択肢ないな。

[187: 購入検討中さん]

スターツとか安田不動産みたいな二流デベがやると計画が尻つぼみになるんだよなぁ〜

スーパーがコンビニとかないだろ！

[188: 購入検討中さん]

買いたい

[189: 匿名さん]

安田は財閥の流れ汲んでるうえに、ワテラスも手がけレフィールブランドも高級仕様
気になるのはスターツだね。最近はよくCMも見ますが・・
小岩の物件は足元のテナントにピタットハウス入れて賃貸の仲介してるそうです。

[190: 匿名さん]

>>180
区議会の議事録を読めばわかるけど、１戸あたりの地代はもう少し安くなるかもしれないよ。当初の予定よりも戸数が増えているから。

[191: 匿名さん]

>>189
ここは安田不動産よりもスターツがメインなのでは？

[192: 匿名さん]

多少なりとも安田の意見を汲んでれば仕様は高いでしょうね。

[193: 190]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[194: 190]

◯小林たかや委員　でですね、地代に関して、これは平成２２年の１２月１６日の近隣説明会の資料しかいただいていないんですよ。その後、ずっと出していないので、この関係の地代に関する借地料というんですね、借地料に関するものはいただいていないんですけれども、このときに算出計算が出して、民間に、これ、近隣説明会で出したからわかっているんですけど、このときは１５４戸、このビルが。この建物がですね。民間棟が１５４戸で、約２万９,３００円の借地料が発生するというふうに記載されています。これ、単純計算すると、３万円としても４６２万円。それで、うちがもらう地代が５４０万。差額があるとしても、ほかの床があるとしても、５４０万ぐらいとのあれがあるんですけど、今、既に計画がどんどん変更して、２８０戸になりました。２８０戸になると、単純計算、３万円ですると、８４０万になっちゃうんですね。この差額が出ることに関しては、どういう考えになりますか。

[195: 匿名さん]

ランニングコストも含めて考えると、そんなに安くないってことが分かりました。

仕様も良くなさそうだし…

激安で引く手あまたであれば、SUUMOやヤフー不動産で広告する必要ないですよね。

[196: 匿名さん]

>>195
そうですか。残念ですね。

私は坪225万なら迷わず買います。
ただ、現千代田区民ではないので、ほぼ絶望的です。
千代田区民はお金持ちが多いのでしょうから、そんな人たちを更に優遇しなくても…とうらやましく思っています。

[197: 匿名さん]

千代田区民にメリットのない政策を千代田区がやる義理ないでしょ

[198: 匿名さん]

千代田って下町もあるからお金持ちばかりじゃないでしょう。

所得制限をつければ理想ですね、私にとっては笑。

[199: 匿名さん]

5310＋3×12×80＝8190だからね。

取壊しが近づいてきたら譲渡は厳しいだろうし転貸も難しくなってきて、それでも月6万円以上の負担が続くわけでしょ。壮大なババ抜きになりそう。その時自分はもう生きていないだろうから子どもにとばっちりが行くのかと思うと…

[200: 匿名さん]

区に払う地代が540万なら、それを280戸で割って平均19000円程度に落ち着くのではないだろうか。
それならまあ普通かな。
固定資産税ってどのくらいだろうね。建物分はかかるんだよね。

[201: 匿名さん]

全てが壮大な牽制合戦に思えてくる不思議
あちこちで宝くじマンションって言われてるからそうなるのもわからなくもないけど。

[202: 匿名さん]

ここの場合、将来的に賃貸に出すにしても地権者や事業協力者の賃貸住戸と競合しそうだし
結局実需で住むのが一番な気もするな。

[203: 匿名さん]

>>197
千代田区民になったら頑張って住民税納めるから、そんなこと言わないでください！
都営住宅に住んでいる人の平均よりはかなり多く納めますから！

[204: 匿名さん]

>>201
宝くじマンションなんて言われているの？
初めて聞いた。
バカ高いランニングコストでは儲からないよね。

[205: 匿名さん]

言われてるね。だからこそ注目度凄く高いみたいですよ。

[206: 匿名さん]

老後も月6万円以上の負担が続く、売り抜けられないと子どもが独立して部屋が余ったりしてても月6万円以上の負担が続く。

これって、賃貸と分譲の「悪いとこどり」な気がするのですが…

[207: 匿名さん]

初期コストが安いから考え方次第だね

[208: 匿名さん]

タワーだし、修繕費が上がれば６万円では済まないような･･･

てか、駐車場借りたら１０万円いってしまうのか？

[209: 購入検討中さん]

買って早期に売り抜けがいいんじゃない。5年後ならかなり利益出そうだね。

[210: 匿名さん]

そうですね、今から５年後ならオリンピックの時期だから、不動産価格としては頂点の位置にあるだろうと思いますよ。
今、買っておいてどのくらいの利益が出るかが問題ですが、気になるのが買うのも売るのも消費税を取られるのが気に入らない。

[211: 匿名さん]

今から5年後じゃないだろ。
平成30年７月入居から5年後で平成35年(2023)。東京オリンピックの３年後。

[212: 匿名さん]

お宝ですな。欲しいけど、倍率すごそうだからね。

[213: 匿名さん]

地代が払えなくなったら退去させられるのだと思うけど、建物は買い取ってもらえるのかな？その時の評価額はどうなるのだろう

[214: 買い換え検討中 [男性 30代]]

長所：初期費用が安い
短所：スターツというデベ、首都高近い、山手線外側、定期借地、ランニングコストが通常より高い

上記天秤にかけた際に、釣り合うだけの廉価かどうか。
この一点のみ。

[215: 匿名さん]

地代3万円なんて前々から（たしか5年くらい前から）言ってたことなのに、今さら騒いでいる人がいることに驚いたわ
定借って分譲と賃貸の中間形態なんだから当たり前のことだろうに

[216: 匿名さん]

>>214
で、仮に78平米5310万円だとしたらどうなんですか？

[217: 匿名さん]

>>215
まぁそうですね。
分譲: 土地・共有、建物・区分所有
賃貸:土地・借りる、建物・借りる
定借:土地・借りる、建物・区分所有
ですからね。

[218: 匿名さん]

>>200
販売するのはそのうち183戸だから、280で割っていいのかがよくわからないですね

[219: 匿名さん]

定期借地権付きのマンションってどうですか？
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25395/res/1-1000/

[220: 匿名さん]

>>218
区議さんの発言に
>２８０戸になると、単純計算、３万円ですると、８４０万になっちゃうんですね。
とあるので、分譲非分譲に関係なく（全ての住戸が定期借地権ということで）地代を負担するということだと思うけど。

[221: 周辺住民さん [男性 30代]]

買い取ってもらうってニュアンスがわからないけど、ふつうに中古として売って出来たお金で債務としての地代を返すんじゃないの？その時に値が付くだけの市場性があるかって事？

[222: 匿名さん]

>>220
うん、だから、この区議の発言はミスリーディングなんだよ。
前後の文脈を読めば分かるよ。

[223: 匿名さん]

>>222
どういう意味？

[224: 匿名さん]

中古の定借物件にローンを付ける金融機関がまずないので、途中で売るのは難しいでしょうね。
でもあの立地なら賃貸で十分需要があると思います。
20年くらいは自分で住んで、その後は賃貸に出すというプランでいるなら定借でも問題ないのでは？
おそらく地代は固定資産税評価額連動型でしょうから、万が一20年後の賃貸相場が値崩れしていたら、地代も安くなるはずですよね。

[225: 匿名さん]

地代の減額 ＜ 賃貸相場の下落

[226: 購入検討中さん]

神社の境内に建った西新宿の借地タワーは安かったですね。ここもお宝に期待します。

[227: 匿名さん]

全ては価格次第

[228: 匿名さん]

平均４８００万円といって千代田区から受注したのに、価格を上げてきたら詐欺ではないんですか？それを千代田区が許すとしたら千代田区のやり方がすごくいい加減な感じがします。

[229: 匿名さん]

計画が変わってるから価格が変わるってことも十分あり得る

[230: 匿名さん]

5年前と資材費も違いますし普通に坪300だと思います。